TRIBUNALE DI COMO. Lotto 001

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1 TRIBUNALE DI COMO Sezione Fallimentare Fallimento: " Italcofin S.r.l." N. Gen rep.: 82/2015 Giudice Delegato: Curatore Fallimentare: Dott. Alessandro Petronzi Dott.ssa Federica Ronchetti ELABORATO PERITALE Lotto 001 Tecnico incaricato: Arch. Alessandro Maino iscritto all'albo della provincia di Como al N iscritto all'albo del Tribunale di Como al N C.F. MNALSN69L11C933A - P.Iva con studio in Olgiate Comasco (Como) Via Roma n. 68 telefono: cellulare: alemain@tin.it Pagina di 10

2 1 - Premessa Con autorizzazione del Curatore Dott.ssa Federica Ronchetti il sottoscritto Arch. Alessandro Maino, con studio in Olgiate Comasco (CO) via Roma, 68, iscritto all Ordine degli Architetti Pianificatori Paesaggisti e Conservatori della provincia di Como al n ed al Registro dei Consulenti del Tribunale di Como al n. 1085, a seguito dell incarico conferitogli veniva nominato perito nel procedimento fallimentare n. 82/15; accettato l incarico lo scrivente prendeva conoscenza del mandato ed iniziava le operazioni peritali. Prudenzialmente il sottoscritto, sulla scorta di quanto visionato nei sopralluoghi del 25/01/2016 e 26/01/2016, redige il presente elaborato peritale ripartendo i lotti come sotto riportati e provvedendo a compilare, in fascicoli separati con annessi allegati, tante relazioni di stima quanti sono i lotti sotto individuati. - Comune di Cadorago (CO) Via Roma n 5 - lotto Comune di Corbola (RO) - Via Rosetta Pampanini n lotto Comune di Corbola (RO) - Via Rosetta Pampanini n lotto 003. ******************************************* LOTTO 001 Beni immobili in Comune di Cadorago (CO) - Via Roma n Identificazione catastale dei beni immobili oggetto del fallimento A. Porzioni di fabbricato cosi censite: - Foglio 4, sez. cens. CAD, particella 1872, sub 13, piano T, cat. D/7, rendita 6.475,00. - Foglio 4, sez. cens. CAD, particella 1872, sub 24, piano 1, cat. D/7, rendita 3.990,00. - Foglio 4, sez. cens. CAD, particella 1872, sub 38, piano 1, cat. D/7, rendita 6.107,50. - Foglio 4, sez. cens. CAD, particella 1872, sub 53, piano T, cat. D/7, rendita 6.612,50. - Foglio 4, sez. cens. CAD, particella 1872, sub 60, piano 2, cl. U, cat. A/10, sup. mq 390, 2.819,85. Al Catasto Fabbricati intestate a: Pagina di 10

3 ITALCOFIN S.R.L. sede Como CF e P.IVA: per la piena proprietà. AVVERTENZA: il mappale 1872/13 (ex scheda 71/8 del 1984) risulta ancora intestato, nella banca dati catastale, al precedente proprietario ACCESSO: da Via Roma. COERENZE: (così come indicate nei rispettivi atti di provenienza). Dei mappali 1872/13 e 1872/38: a nord ed est cortile di proprietà di terzi da cui si ha accesso e scarico; a sud la via Marconi e a ovest proprietà di terzi; Del mappale 1873/53: - Per i locali al piano terreno: da tutti i lati cortile comune e vani scala comuni; - Per i locali al piano secondo: cortile comune, porzione di fabbricato di cui alla scheda 19/4 del 1988, cortile comune e scala comune; Del mappale 1872/24: da tutti i lati cortile comune e scale comuni; Del mappale 1872/60: a nord beni di terzi, ad est mappale 1872/59 e prospetto sul cortile comune, a sud cortile e ad ovest prospetto su cortile e beni di terzi. BENI COMUNI, COMPETENZE E SERVITU : i suddetti beni hanno diritto alla proporzionale quota di comproprietà dei beni ed enti comuni così come stabilito dall art del c.c.. In particolare: Ai mappali 1872/13 e 1872/38 competono, sui cortili di comproprietà comune, il diritto di sosta per il carico e lo scarico nonché il diritto di uso dell area in lato di levante dal fabbricato per n.6 posti auto. 3 DESCRIZIONE SOMMARIA A seguito del sopralluogo esperito dallo scrivente nella data del 25/01/2016 presa visione dei luoghi e delle unità immobiliari oggetto della presente perizia, il tutto ubicato in Comune di Cadorago (CO) in Via Roma n. 5 e composte da porzioni di fabbricati si descrive quanto segue. Come si evince dalle fotografie allegate alla presente i due edifici, oggetto di fallimento, sono parte integrante di un complesso industriale più vasto attualmente parzialmente utilizzato. Da qui discende Pagina di 10

4 che lo stato di manutenzione generale si presenta alquanto lacunoso per mancanza generale di interventi intergrati. 4 STATO DI POSSESSO Le unità immobiliari alla data del sopralluogo, risultano libere. 5 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di urbanistici: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno GRAVAMI A tutto il 21/12/2015 (data delle ispezioni ipotecarie) i suddetti beni risultano essere gravati dalle seguenti formalità: Iscrizioni: - Ipoteca volontaria n. 718/188 del 14/01/1999 a favore di Banca Popolare di Sondrio soc. coop. a r.l. sede Sondrio ed a carico della società Italcofin s.r.l., iscritta per un capitale di lire e per un totale di lire durata 10 anni (con atto Christian Nessi 19/05/2004 n annotato a margine della formalità di riferimento in data 14/04/2005 al n. part. 2071, la durata è stata prorogata fino al 31/01/2014) e gravante sui beni oggetto di ispezione. AVVERTENZA: nella descrizione dei beni non è stata indicata la sezione censuaria. - Ipoteca legale n. 3673/1032 del 12/02/2010 a favore di Equitalia Esatri S.p.A. sede Milano ed a carico della società Italcofin s.r.l., iscritta per un capitale di ,82 e per un totale di ,64 e gravante unicamente sulla porzione di fabbricato al mappale 1872/60. - Ipoteca volontaria 9721/2453 del 14/04/2010 a favore della Banca Popolare di Sondrio soc. coop. per azioni sede Sondrio ed a carico di Colombini Italo Aduo in qualità di debitore ipotecario ed a carico della società Italcofin s.r.l. nella qualità di terzo datore di ipoteca, iscritta per un capitale di Pagina di 10

5 ,00 e per un totale di ,00 durata 1 anno, 6 mesi e 1 giorno - gravante sui beni oggetto di ispezione nonché su beni di esclusiva proprietà del signor Colombini. - Verbale di pignoramento immobili n.21483/13866 del 24/09/2015, a favore della società Schindler S.p.A. sede Milano ed a carico della società Italcofin s.r.l., notificato dall Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Como in data 19/08/2015 per il soddisfacimento del credito di ,42 e gravante sulla porzione di fabbricato al mappale 1872/60. Avvertenza: nel verbale di pignoramento non è stata indicata la sezione censuaria, mentre nella relativa nota di trascrizione è stata inserita. - Sentenza dichiarativa di fallimento n /16481 del 12/11/2015, gravante sui beni oggetto di ispezione. Ulteriori gravami, attualmente non più in essere: - Pignoramento 18644/13334 del 28/11/1987, totalmente cancellato con annotamento del 29/07/1988 i nn / Ipoteca volontaria 7370/1413 del 03/05/1994, assentita di cancellazione totale con atto annotato a margine della formalità di riferimento il 18/05/2010 al n. part Ipoteca giudiziale 44912/9327 del 15/12/2005, assentita di cancellazione totale con atto annotato a margine della formalità di riferimento il 10/09/2007 al n. part Ipoteca giudiziale n /5076 del 28/07/2010, svincolata dai beni oggetto di ispezione con atto Alberto Nessi n /23611 del 12/07/2011, annotato a margine della formalità di riferimento in data 20/07/2011 al n. part GIUDIZIO DI CONFORMITÀ URBANISTICO-EDILIZIA E CATASTALE Conformità urbanistico edilizia / catastale All'attualità gli edifici, rispetto alle schede planimetriche catastali, presentano diffuse difformità. L'edificio utilizzato come fabbricato "uffici", posto sulla destra rispetto all'ingresso principale di Via Roma, presenta difformità interne nella configurazione e distribuzione dei vani; l'edificio utilizzato Pagina di 10

6 come fabbricato "magazzino", posto sulla sinistra rispetto all'ingresso principale di Via Roma, presenta anch'esso difformità interne nella configurazione e distribuzione dei vani oltre che, per la parte esterna, la presenza di un rampa carrabile di accesso al piano seminterrato e la mancanza di una rampa di accesso pedonale che dall'esterno conduceva al piano terra. 7. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: A tutto il 21/12/2015 (data delle ispezioni ipotecarie) i beni oggetto dell ispezione risultano di proprietà dei suddetti proprietari così come si evince dalla seguente cronistoria: - Oltre il ventennio e precisamente con atto notaio Antonio Gelpi di Como n /3106 del 2/10/1985, trascritto a Como il 26/10/1985 ai nn /9327, la società New Bombyx s.r.l. sede Cadorago ha venduto alla società IFIVI s.r.l. sede Como, ora denominata Italcofin s.r.l., le porzioni di fabbricato in Cadorago denunciate all UTE di Como con scheda 71/8 del 10/03/1984 (ora mappale 1872/13) e con scheda 158/2 del 5/09/1985 (ora mappale 1872/38 Avvertenze: Nell atto e nella relativa nota di trascrizione non è stata indicata la sezione censuaria e non risulta mai trascritto l atto di modifica di ragione sociale da IFIVI srl a Italcofin srl. - Oltre il ventennio e precisamente con atto notaio Antonio Gelpi di Como n /4468 del 5/05/1988, trascritto a Como il 10/05/1988 ai nn. 8293/5875, la società New Bombyx s.r.l. sede Como ha venduto alla società Italcofin s.r.l. le porzioni di fabbricato in Cadorago denunciate all UTE di Como con scheda 19/3 del 15/02/1988 (ora mappale 1872/53) e con scheda 71/11 del 10/03/1984 (ora mappale 1872/24). Avvertenze: Nell atto e nella relativa nota di trascrizione non è stata indicata la sezione censuaria. - Oltre il ventennio e precisamente con atto notaio Antonio Gelpi di Como n /4803 del 19/12/1988, trascritto a Como il 16/01/1989 ai nn. 1030/810, la società Co-Lor Leasing di Colombini Lorenzo e c. s.a.s. sede Como ha venduto alla società Italcofin s.r.l. la porzione di fabbricato in Cadorago al mappale 1872/60 del Catasto Fabbricati foglio 4. Avvertenze: Nell atto e nella relativa nota di trascrizione non è stata indicata la sezione censuaria. Pagina di 10

7 8 NORMATIVA URBANISTICA - PRATICHE EDILIZIE Dalla lettura degli atti di provenienza e degli eventuali atti di vendita è stato solamente indicato che il fabbricato di cui sono parte le suddette porzioni è stato costruito in data anteriore al 1 settembre Esiste un progetto di riqualificazione territoriale su tutta l'area redatto dal Politecnico di Milano e integralmente recepito dal Comune di Cadorago (CO) nel P.G.T. vigente. ******************************************* DESCRIZIONE PORZIONI DI FABBRICATO DI CUI AL PUNTO - (A) 2 - Identificazione catastale dei beni immobili oggetto del fallimento A. Porzioni di fabbricato cosi censite: - Foglio 4, sez. cens. CAD, particella 1872, sub 13, piano T, cat. D/7, rendita 6.475,00. - Foglio 4, sez. cens. CAD, particella 1872, sub 24, piano 1, cat. D/7, rendita 3.990,00. - Foglio 4, sez. cens. CAD, particella 1872, sub 38, piano 1, cat. D/7, rendita 6.107,50. - Foglio 4, sez. cens. CAD, particella 1872, sub 53, piano T, cat. D/7, rendita 6.612,50. - Foglio 4, sez. cens. CAD, particella 1872, sub 60, piano 2, cl. U, cat. A/10, sup. mq 390, 2.819,85. Al Catasto Fabbricati intestate a: ITALCOFIN S.R.L. sede Como CF e P.IVA: per la piena proprietà. AVVERTENZA: il mappale 1872/13 (ex scheda 71/8 del 1984) risulta ancora intestato, nella banca dati catastale, al precedente proprietario ACCESSO: da Via Roma. COERENZE: (così come indicate nei rispettivi atti di provenienza). Dei mappali 1872/13 e 1872/38: a nord ed est cortile di proprietà di terzi da cui si ha accesso e scarico; a sud la via Marconi e a ovest proprietà di terzi; Del mappale 1873/53: - Per i locali al piano terreno: da tutti i lati cortile comune e vani scala comuni; - Per i locali al piano secondo: cortile comune, porzione di fabbricato di cui alla scheda 19/4 del Pagina di 10

8 1988, cortile comune e scala comune; Del mappale 1872/24: da tutti i lati cortile comune e scale comuni; Del mappale 1872/60: a nord beni di terzi, ad est mappale 1872/59 e prospetto sul cortile comune, a sud cortile e ad ovest prospetto su cortile e beni di terzi. BENI COMUNI, COMPETENZE E SERVITU : i suddetti beni hanno diritto alla proporzionale quota di comproprietà dei beni ed enti comuni così come stabilito dall art del c.c.. In particolare: Ai mappali 1872/13 e 1872/38 competono, sui cortili di comproprietà comune, il diritto di sosta per il carico e lo scarico nonché il diritto di uso dell area in lato di levante dal fabbricato per n.6 posti auto. Destinazione urbanistica: Nel P.G.T. del Comune di Cadorago (CO) il complesso edilizio è inserito in ambito "AS/4" - Via Marconi/Roma (Ex comparto produttivo Bombyx) con i seguenti elementi dimensionali. Superficie territoriale: mq; superficie di recupero mq; superficie in demolizione mq; superficie di nuova edificazione mq; s.l.p. per funzioni non residenziali mq; volume residenziale mc. Stanti i parametri suddetti, poiché sia l'edificio "uffici" che l'edificio "magazzino" sono destinati alla integrale demolizione, si danno i seguenti dati di superficie: - fabbricano "A" con superficie complessiva di: mq fabbricato "B" con superficie complessiva di: mq TOTALE mq Calcolo della superficie di nuova edificazione mq (3.058 / 8.850) = 0,34 x mq = mq I dati sopra esposti sono stati estrapolati e calcolati sulla base della tavola inserita nella normativa del documento di piano del P.G.T. del comune di Cadorago e allegata alla presente. Si precisa inoltre che nelle more del P.G.T. in vigore nessuna nuova attività può essere insediata se Pagina di 10

9 prima non viene dato atto al piano di recupero e riconversione. 9 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO 9.1. Criterio di stima Il calcolo del valore immobiliare sarà affrontato con il metodo del valore di trasformazione riferendosi alla superficie/volumetria complessiva in demolizione e costruzione e rapportando poi tale valore alla consistenza degli immobili di pertinenza del fallimento. Per edificare il complesso si dovranno comunque affrontare spese di: - costo di nuova costruzione Euro (5.000,00 x 1.000,00) = Euro ,00 - oneri progettuali ed esecutivi 6% Euro ( ,00 x 0,06) = Euro ,00 - oneri finanziari e urbanistici 10% Euro ( ,00 x 0,10) = Euro ,00 - demolizione fabbricati (8.850 x Euro/mq 72) = Euro ,00 - utile d'impresa 20% Euro ( ,00 x 0,20) = Euro ,00 Totale Euro ,00 Considerando che gli edifici in demolizione hanno altezze interne dissimili in via prudenziale si è trasformato il costo di demolizione al mq per un importo pari a Euro/mc 24 x m 3 = euro/mq 72. Considerato che dei 5000 mq di nuova costruzione mq saranno a destinazione residenziale e mq a destinazione non residenziale si impone una doppia valutazione. Stante alle attuali condizioni di mercato si può ipotizzare una vendita al nuovo di circa 2.000,00 Euro/mq per il residenziale e di circa 1.500,00 Euro/mq per il non residenziale con un ricavo lordo di: - residenziale Euro (2.000,00 x mq) = Euro ,00 - non residenziale Euro (1.500 x mq) = Euro ,00 Totale Euro ,00 Da quanto sopra si otterrà: Euro ( , ,00) = Euro ,00 Valore rapportato alla sola superficie da edificare, oggetto di fallimento: Pagina di 10

10 Euro ,00 x 0,34 = Euro , PREZZO BASE D ASTA DEL LOTTO - Valore dell immobile al netto delle decurtazioni e nello stato di fatto in cui si trova - arrotondato Euro ,00 ******************************************* Documenti allegati al presente elaborato peritale: - Allegato A : documentazione Catastale pag Allegato "A1" documentazione fotografica pag Allegato "A2" documentazione ipotecaria pag. 39. Data: 25/02/2016 Arch. Alessandro Maino Pagina di 10