TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA. Relazione tecnica e di stima

Transcript

1 Ufficio Esec uz ioni Immobil iar i GE Dott.s sa Camil la Somm ariva TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni immobiliari Esecuzione immobiliare 365/2016 Giudice delegato: Dott.ssa Camilla Sommariva Esecuzione promossa da: - (Avv. -) contro: - Relazione tecnica e di stima Immobili posti in comune di Reggio Emilia, via Nikolaj Gogol n. 4 Esperto estimatore designato: Geom. Thomas Ficarelli Geom. Thomas Ficarelli - Via B. Zacchetti, Reggio Emilia (RE) cell. 388/ fax 0522/ e.mail: info@studioficarelli.com Pagina 1 di 13

2 Ufficio Esec uz ioni Immobil iar i GE Dott.s sa Camil la Somm ariva 0-SOMMARIO 0-SOMMARIO RIASSUNTO E DATI GENERALI COMUNICAZIONI DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA DESCRIZIONE DEI BENI LOTTI DI VENDITA LOTTO 1: DATI CATASTALI LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO 1: REGOLARITA EDILIZIA LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO 1: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI... 9 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE... 9 VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO 1: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE VALORE LOTTO LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI ALTRE OSSERVAZIONI ALLEGATI COMUNICAZIONE INIZIO OPERAZIONI PERITALI AGLI INTERESSATI COPIA INCARICO ATTO DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE E VISURA IPOTECARIA COPIA ATTO DI PROVENIENZA REGOLARITÀ URBANISTICO/EDILIZIA MAPPA CATASTALE LOTTO PLANIMETRIE CATASTALI LOTTO VISURE CATASTALI LOTTO STATO CIVILE, CONTRATTO DI LOCAZIONE ELENCO SPESE CONDOMINIALI E POSIZIONE INDIVIDUALE Geom. Thomas Ficarelli - Via B. Zacchetti, Reggio Emilia (RE) cell. 388/ fax 0522/ e.mail: info@studioficarelli.com Pagina 2 di 13

3 Ufficio Esec uz ioni Immobil iar i GE Dott.s sa Camil la Somm ariva 1- RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA N. 365/2016 Esecutato: - Procedente: BANCA CARIGE ITALIA SPA Data conferimento incarico: Termine di consegna della relazione c/o la Cancelleria: Udienza: ore 9.30 Atto pignoramento: trascritto il ai n.ri 14491/ COMUNICAZIONI L esperto ha provveduto ad informare le parti interessate tramite raccomandata A/R 1 della nomina e dell inizio delle operazioni peritali, in particolare sono stati avvertiti: 1. Il debitore nei termini, che non ha ritirato la raccomandata, ma è stato possibile accedere ai luoghi con la collaborazione dell occupante; 2. L'Avv. Maria Francesca Motta per il procedente "BANCA CARIGE ITALIA SPA" a mezzo pec; 3-DATI CATASTALI 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO 2 I- BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI CF - INTESTATI: -, nato in - il -, C.F.: -, piena proprietà; 1 Vedi Allegato Vedi Allegato 7.3. Geom. Thomas Ficarelli - Via B. Zacchetti, Reggio Emilia (RE) cell. 388/ fax 0522/ e.mail: info@studioficarelli.com Pagina 3 di 13

4 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Mappale subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita Abitazione Comune di Reggio Emilia Via Nikolaj Gogol, vani A/2 di classe - Euro DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA II- BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI CF - INTESTATI: -, nato in - il -, C.F.: -, piena proprietà; Tipologia del bene Ubicazione Fg. Mappale subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita Abitazione Comune di Reggio Emilia Via Nikolaj Gogol, vani A/2 di classe 2 Euro 170, COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I dati catastali riportati nello schema I sono quelli desunti dall atto di pignoramento (vedi Allegato 7.3) mentre quelli dello schema II sono quelli della situazione catastale attuale (vedi Allegato 7.8). Tutte le proprietà risultano regolarmente censite e vi è corrispondenza catastale tra i beni pignorati e quelli accatastati. Confini catastali dell appartamento: --- a nord con il sub.4; --- a sud ed est con prospetto esterno; --- ad ovest con il sub.15 (vano scala comune). Confini catastali della cantina: --- a nord, est e sud con il sub.15 (beni comuni); --- a ovest con il sub.7; Pagina 4 di 13

5 4-DESCRIZIONE DEI BENI 3 Trattasi della quota della piena proprietà di porzioni immobiliari inserite in un complesso condominiale poste a Reggio Emilia, via Nikolaj Gogol n.4, consistente in una unità immobiliare residenziale posta al secondo piano di un complesso condominiale che si sviluppa su tre piani fuori terra ed un piano terra ad uso autorimesse e cantine, collegati da un vano scala comune provvisto di ascensore. L appartamento è un monolocale, composto da un vano principale ad uso soggiorno, pranzo con angolo cottura, dove è possibile accedere ad una loggia, con un secondo vano ad uso camera da letto, con antibagno e bagno; al piano terra trova posizione la cantina e gli spazi comuni. L unità immobiliare è inserita in un complesso edilizio edificato nel 2005/2006, con area cortiliva perimetrale in gran parte pavimentata quale spazio di accesso e manovra alle autorimesse. Poste al limite est del centro cittadino, in prossimità della frazione di Masone e dell intersezione della tangenziale cittadina, distante circa 7.5Km dal centro cittadino di Reggio Emilia, e a 8.5Km da Rubiera, in posizione di forte traffico e distante dalla maggior parte dei servizi; il collegamento risulta comunque comodo e facilmente fruibile, con sufficiente dotazione di parcheggi pubblici. L'edificio ha struttura portante in cemento armato con muratura di tamponamento in parte intonacata e tinteggiata ed in parte in muratura a faccia a vista, con solai latero-cementizi ai piani e predalles al primo impalcato; le pareti interne sono finite con intonaco civile tinteggiato; la cantina presenta una struttura finita con blocchi di cemento a faccia a vista tinteggiati, pavimento in ceramica e porta di accesso in semplice lamiera. Il fabbricato mostra sia nella struttura che nei paramenti e negli impianti le tecnologie della costruzione originaria, con impiantistica di buona qualità, apparentemente rispondenti alle norme vigenti (sono presenti le dichiarazioni di conformità di tutti gli impianti installati). Gli intonaci interni sono a base cementizia di recente finitura, tinteggiati a tempera, i pavimenti sono tutti in ceramica di ugual formata e colore, fatta eccezione per la loggia di diverso formato e colore. Nel bagno e nell'angolo cottura è inoltre presente un rivestimento ceramico per un altezza variabile; il riscaldamento, distribuito con condotte sottotraccia ed elementi radianti in alluminio, e l'acqua calda sanitaria, sono alimentati tramite caldaia autonoma. Tutte le forniture risultano autonome. È presente solo una utenza idrica condominiale relativa alle parti comuni ripartita in base ai millesimi generali. Risulta presente la predisposizione per il raffrescamento. Le finiture interne sono di sufficiente qualità, i serramenti esterni sono quelli originari costituiti da telai in legno con vetro camera e scuri in legno massello, quelli interni in legno tamburato di qualità ordinaria. Gli scuri esterni risultano fortemente ammalorati dalle intemperie e necessitano di manutenzione, come alcuni serramenti che risultano di difficile chiusura. Si segnala una possibile infiltrazione in prossimità della loggia, marcatamente visibile in prospetto. Lo stato generale di manutenzione e conduzione del complesso risulta discreto. 3 Le metrature indicate, da ritenersi indicative e riportate al solo scopo di fare individuare la consistenza si riferiscono alle superfici commerciali comprensive dei muri. Pagina 5 di 13

6 La superficie commerciale parametrata del fabbricato risulta di complessivi 51,00 mq 4 circa, corrispondenti alla superficie dell alloggio di mq 46,00, sommata alla superficie della loggia di mq 9,30 (considerata al 40%), sommata alla superficie della cantina di mq 4,00 (considerata al 25%). Estratto pianta piano terra (fuori scala) 4 La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie e stimata a parte l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo Pagina 6 di 13

7 Estratto pianta piano secondo (fuori scala) 5-LOTTI DI VENDITA In virtù della natura, destinazione ed ubicazione dei beni pignorati, trattasi di una sola unità funzionale alienabile in unico lotto. 5.1-LOTTO 1: DATI CATASTALI INTESTATI: -, nato in - il -, C.F.: -, piena proprietà; Pagina 7 di 13

8 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Mappale subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita Abitazione Comune di Reggio Emilia Via Nikolaj Gogol, vani A/2 di classe 2 Euro 170,43 Pertinenze comuni: i beni comuni del fabbricato sono individuati nell atto di provenienza, e regolarmente rappresentati nell elaborato planimetrico. Risultano pertanto comuni: Sub.15 del Mapp.160: (BCNC area cortiliva al piano terra posta sui lati sud, ovest e nord del fabbricato, l ingresso al piano terra, il locale deposito e l ingresso sul lato autorimesse, sempre al piano terra, il vano scala e relativi pianerottoli fino al piano sottotetto. 5.2-LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE Quota della piena proprietà di unità immobiliare posta a Reggio Emilia, in via Nikolaj Gogol n.4, consistente in un monolocale posto al secondo piano di un complesso condominiale, composto da due vani con loggia, angolo cottura e bagno con cantina al piano terra, edificato nel 2005; lo stato generale di finiture, manutenzione e conduzione dell'alloggio risulta sufficiente relativamente alla data di edificazione; la superficie commerciale parametrata dell'unità immobiliare risulta di complessivi mq 51,00 circa; difforme e non sanabile, alle normative edilizie ed urbanistiche comunali. 5.3-LOTTO 1: REGOLARITA EDILIZIA Il complesso in cui sono inserite le unità immobiliari, è stato costruito in conformità a: Permesso di Costruire n.23450/2004 di P.G., presentato il e rilasciato il ; Denuncia Inizio Attività in variante n.4921/2006 di P.G., presentata il ; Denuncia Inizio Attività in variante n.16125/2006 di P.G., presentata il ; Certificato di Conformità Edilizia e Agibilità n.12526/2007 di P.G., richiesto il e rilasciato il Dal rilievo dei ruoli si è rilevata una generale conformità dello stato dei luoghi con i parametri della variante sopra richiamata. L unica difformità da rilevare è l inserimento della porta di separazione del vano posto a sud per la creazione di una camera da letto autonoma, che però non presenta le metrature minime per essere considerata tale. Da una verifica sul sistema SACE Sistema Accreditamento Certificazione Energetica della Regione Emilia Romagna, si è verificato che l'immobile è privo dell'attestato di certificazione/prestazione energetica. Pagina 8 di 13

9 5.4-LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO È necessario ripristinare il monolocale con la rimozione della porta di separazione tra il vano principale e l attuale camera da letto. Si stima una spesa pari a 700,00, per demolizione e ripristino dell intonaco interno. 5.5-LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Non previsti. 5.6-LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE L immobile risulta occupato da terzi con regolare contratto, che risulta però scaduto e non rinnovato, viene pertanto considerato libero ai fini della presente procedura non essendovi un titolo ad essa opponibile (Allegato 7.9). Si precisa che, ad oggi, si è in attesa di ricevere la risposta dall Agenzia delle Entrate per l indagine di sussistenza di locazioni e/o comodati. 5.7-LOTTO 1: VINCOLI ED ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIREN TE Risulta servitù perpetua di passaggio pedonale e carraio dei terreni identificati al Fg.220 Mapp.137 e 138 dei Sig.ri - e - a favore dei terreni identificati al Fg.220 Mapp.136, 139, 141 e 142 atto a ministero Notaio Aricò in data al Rep. n.43812/4294. Non risultano domande giudiziali; Non risultano altre limitazioni se non quelle già descritte nei precedenti capitoli della relazione. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDU RA L elenco delle iscrizioni, e pignoramenti gravanti sul bene, da cancellarsi a cura della procedura, desunti dai certificati di conservatoria allegati agli atti, aggiornati alla data del di seguito si riassumono: Ipoteca volontaria iscritta in data , R.G , R.P , a favore di "BANCA CARIGE SPA, gravante sull immobile oggetto di perizia, per la somma di Euro ,00, a garanzia di mutuo fondiario; Pignoramento immobiliare trascritto in data , R.G , R.P , a favore di " BANCA CARIGE ITALIA SPA", a carico del debitore, gravante sull immobile oggetto di perizia per il diritto della piena proprietà. Pagina 9 di 13

10 5.8-LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE Non risulta diritto di prelazione dello Stato LOTTO 1: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEL BENE: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziate nei precedenti capitoli. I concetti estimativi adottati per quanto riguarda l edificato esistente avviene con riferimento alle seguenti caratteristiche: epoca di costruzione e caratteristiche strutturali, salubrità complessiva dei locali e dell'insieme; tipo e completezza di finiture; dimensioni dei vani e razionalità tipologica e distributiva; stato di conservazione e manutenzione; dotazione e consistenza delle parti comuni; ubicazione, distanza dal centro, dotazione dei servizi primari e secondari; L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto, determinando il più probabile valore di mercato dei beni, in considerazione di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi, già evidenziate nei precedenti capitoli; inoltre la stessa viene effettuata per valori tipici in raffronto ad altri beni simili e/o assimilabili in zone analoghe con le stesse caratteristiche, tipologia, consistenza, vetustà e per comparazione a beni (se esistenti) compravenduti in zona in tempi recenti, nonché parametrandola con le quotazione degli osservatori immobiliari consultabili. Oltre alle caratteristiche proprie dei beni, la valutazione viene espressa con riferimento all attuale pregiudizievole situazione in cui versa il mercato immobiliare, con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. VALORE LOTTO 1 Stima del bene descritto: Abitazione Comune di Reggio Emilia Via Nikolaj Gogol, vani A/2 di classe 2 Euro 170,43 Valore dell'alloggio: mq 51,00 x /mq 1.200, ,00 Pagina 10 di 13

11 Valore risultante complessivo ,00 La presente valutazione è intesa su immobile disponibile posto sul libero mercato: trattandosi di esecuzione forzata priva di garanzie sui vizi, gravata da tempi e modalità che non rendono immediatamente disponibile l immobile, ivi compresi i disagi e le spese di ripristino o regolarizzazione di quanto descritto in precedenza, la valutazione in caso d asta viene ridotta del 20% risultando pertanto come segue: Abbattimento forfettario del 20% ,00 Totale ,00 Al valore di vendita forzata sono ancora da detrarre i seguenti capitoli: Spese per ripristini - 700,00 Spese condominiale insolute ,74 Totale ,26 Per quanto sopra, apportati gli opportuni arrotondamenti, si è determinato il: Valore finale base d'asta ,00 (Diconsi Euro Quarantasettemila/00) In applicazione del comma 2) dell art. 571 c.p.c., si determina: Valore Minimo dell Offerta ,00 (Diconsi Euro Trentacinquemiladuecentocinquanta/00) LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni hanno la seguente provenienza: Le unità immobiliari sono pervenute al debitore per atto di compravendita autenticato a ministero -, del - di cui al Rep. n.-, trascritto in data ai nn.- di R.P.. Il debitore risultava, all acquisto dell immobile, coniugato in regime di separazione dei beni. 6 ALTRE OSSERVAZIONI L'edificio risulta amministrato dalla società Casa & Condominio Srl. Recapiti telefonici info@casacondominio.eu. Pagina 11 di 13

12 Secondo il prospetto fornito dall'amministratore, alla data del risultano spese condominiali insolute per Euro 1.091,74 (vedi Allegato 7.10). L'ammontare delle spese condominiali ordinarie, ammontano a circa 750,00. Non risulta deliberata nessuna spesa straordinaria. L'amministratore non ha fornito copia del regolamento di condominio, ma copia del verbale dell ultima assemblea che si omette di allegare contenendo tutti i riferimenti dei proprietari (vedi Allegato 7.10). L arredamento presente è di medio valore. 7 ALLEGATI 7.1. CO MUNICAZIONE INIZIO O P ERAZIONI P ERITALI AGLI I NTERESSATI 7.2. CO P IA INCARI CO 7.3. ATTO DI P IGNORAMEN TO I MMOBILIARE E VISUR A IPO TECAR IA 7.4. CO P IA A TTO DI P ROVEN IEN ZA 7.5 REGOLARITÀ URBANISTI CO/EDILIZIA 7.6. MAPPA C ATASTALE LOTT O P LANIMETRIE CA TASTAL I L O TTO VISURE C ATASTALI LOT TO STATO C IVILE, CO NTRA TTO DI LOCAZIO NE 7.10 ELENCO SPESE CO NDOMINI ALI E POSIZIONE INDIVIDU ALE ALLEGATI A, B, C, D LOTTO 1 IN FASCICOLO A PARTE Tanto doveva il sottoscritto ad evasione dell'incarico ricevuto. Reggio Emilia, lì, L esperto estimatore designato Geom. Thomas Ficarelli Pagina 12 di 13

13 Esterno 1 lotto 1 Interno 1 lotto 1 Esterno 2 lotto 1 Interno 2 lotto 1 Pagina 13 di 13