Esecuzione Forzata N /2017 promossa da: ************* TRIBUNALE DI LODI SEZIONE CIVILE. Esecuzione Forzata. promossa da *****************

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1 TRIBUNALE DI LODI SEZIONE CIVILE Esecuzione Forzata promossa da ***************** N. Gen. Rep.00128/2017 Giudice: Dott.ssa Arianna D ADDABBO Custode Giudiziario: Avv. Chiara POGGI ELABORATO PERITALE Tecnico Incaricato: Ing. Bruno Zagarese Iscritto all Albo degli Ingegneri della Provincia di Lodi al n.462 Iscritto all Albo del Tribunale di Lodi C.F. ZGRBRN65B25A783W P.IVA con studio in Lodi (LO) Via Colle Eghezzone n.5 telefono cellulare: fax bruno.zagarese@libero.it 1 di 7

2 Bene immobile sito in Comune di Locate di Triulzi alla via Privata Rinaldo Cavalli n 68 Lotto IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A. Piena proprietà, per la quota pari ai 1.000/1.000 dell intero, di un alloggio ad uso civile abitazione posto al piano quarto ed ultimo di un fabbricato condominiale di ringhiera privo di ascensore sito in Comune di Locate di Triulzi alla via Privata Rinaldo Cavalli n 68 con annesso vano di cantina sito al piano interrato. L alloggio presenta l accesso dal ballatoio comune di piano, il vano di cantina dal corridoio condominiale posto al piano interrato. Sotto il profilo architettonico, l appartamento risulta composto dai seguenti locali: ingresso/soggiorno con angolo cottura e balcone; locale bagno con finestra; camera e camera matrimoniale. Sotto il profilo edilizio l alloggio presenta le seguenti caratteristiche: altezza interna pari a circa 2,96 m.; pavimentazione in piastrelle di monocottura; porta a battente blindata all ingresso; porte interne del tipo a battente in legno; serramenti esterni in alluminio dotati di vetro camera e tapparelle in plastica all esterno; pareti e plafoni finiti a civile e tinteggiati. Il locale bagno a servizio dell alloggio, che presenta una pavimentazione in piastrelle di monocottura ed un rivestimento murale in materiale analogo, risulta dotato di un impianto di adduzione e scarico a servizio di: tazza w. c.; lavabo e vasca da bagno, tutti dotati di rubinetterie in normale stato di conservazione in relazione all epoca di costruzione del fabbricato. Il vano di cantina presenta le seguenti caratteristiche edilizie: pavimentazione in battuto di cemento; pareti e plafone a rustico; porta a battente in legno all ingresso. In relazione all epoca di costruzione del fabbricato, l alloggio ed il vano di cantina oggetto di stima si presentano in condizioni di conservazione e manutenzione alquanto scadenti e presentano una superficie lorda complessiva pari a circa 73,00 mq. L intero bene oggetto della presente relazione di stima risulta censito nel N. C. E. U. come segue: Alloggio e vano di cantina, Foglio 5 di Locate di Triulzi, mappale 118, Sub. 131; Categoria: A/3; Classe: 2; Consistenza: 4,5 vani; Rendita: 302,13 e scheda intestata a ************ ********* (******** *******), proprietà per 1/1. Le coerenze dell alloggio oggetto di stima (come da atto notarile): ballatoio; interno 51; enti comuni; interno 49. Le coerenze della cantina oggetto di stima (come da atto notarile): corridoio; interno 49/A; mappale 118; interno 51/A. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona: semicentrale, residenziale, a traffico di locale con parcheggi sufficienti Caratteristiche zone residenziale. limitrofe: Servizi offerti dalla zona: buoni. Principali centri limitrofi Milano e San Giuliano Milanese Collegamenti pubblici Autobus, Ferrovia 3. STATO DI POSSESSO All atto del sopralluogo eseguito, l intero bene risultava occupato dall esecutata unitamente al suo nucleo familiare. 2 di 7

3 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell acquirente Convenzioni edilizie: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d uso: Nessuna Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura Iscrizioni: Ipoteca volontaria (attiva) in forza di Atto del Notaio ******* ******** del (nn /14798 di Rep.), iscritta presso la Conservatoria di Milano 2 il 19/09/2007 (nn /37544). A favore: **************** A carico: **************** Importo capitale: ,00 Importo ipoteca: ,00 Durata ipoteca: 30 anni Bene: Fg. 5 di Locate di Triulzi mappale 118/ Pignoramenti: Pignoramento immobiliare a favore di ********* ******* e contro ********* ********* (*********** **********) per la somma di ,57 emesso dal Tribunale di Lodi in data (n di Rep.), trascritto presso la Conservatoria di Milano 2 in data 16/05/2017 (nn 57375/37365) Altre trascrizioni: nessuna; Altre limitazioni d uso: nessuna; 4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale: Conformità urbanistico-edilizia: Sulla base delle ricerche effettuate presso l Ufficio Tecnico Comunale lo scrivente ha accertato che l intero fabbricato in cui sono ubicati i beni oggetto di stima risulta costruito in data antecedente al primo Settembre Sempre sulla base delle ricerche effettuate e nei limiti delle stesse, lo scrivente ha accertato che l alloggio oggetto di stima presenta uno stato dei luoghi che non risulta conforme a quello riportato nei grafici allegati agli atti autorizzativi presenti preso l ufficio tecnico comunale. Il balcone a servizio dell alloggio, inoltre, presenta una veranda non autorizzata che risulta necessario rimuovere. Alla luce di quanto accertato ed esposto in precedenza, il futuro aggiudicatario del lotto di vendita, entro 120 giorni dalla data di emissione del Decreto di Trasferimento, ai sensi dell Art. 46, comma 5, del Dlgs n 35 del , dovrà provvedere alla regolarizzazione del bene mediante la presentazione di un istanza per il rilascio di apposita autorizzazione in sanatoria completa di verifica e certificazione degli impianti tecnici presenti all interno dell alloggio (elettrico, gas e riscaldamento). A tal fine, dal prezzo di vendita si sconterà il costo per lo svolgimento della suddetta attività che, a corpo, si stima pari ad 5.000,00, compreso oneri tecnici Conformità catastale: per quanto riguarda l alloggio, la scheda catastale non risulta conforme allo stato attuale dei luoghi. In merito al locale cantina, la scheda vigente risulta errata, in quanto riporta una cantina differente rispetto a quella di proprietà degli esecutati. A miglior identificazione della cantina oggetto di vendita si allega alla presente relazione la scheda catastale originaria del bene, attualmente soppressa, da cui si evince che la cantina oggetto di vendita è quella indicata con il riferimento 50A, così come riportato nel Titolo di Proprietà stipulato dal Notaio ****** ******* in data di 7

4 (Rep /14797) allegato alla presente e che, a questo punto della relazione, deve intendersi integralmente riportato. Alla luce di tanto, il futuro aggiudicatario del lotto di vendita, entro 120 giorni dalla data di emissione del Decreto di Trasferimento, ai sensi dell Art. 46, comma 5, del Dlgs n 35 del , dovrà provvedere al deposito presso il competente ufficio di una scheda catastale aggiornata. A tal fine, dal prezzo di vendita si sconterà il costo per lo svolgimento della suddetta attività che, a corpo, si stima pari ad 1.000,00, compreso oneri tecnici. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE 5.1 Non è stato rinvenuto l Attestato di Prestazione Energetica; 5.2 Per tutte le altre informazioni non espressamente menzionate, si rimanda all atto di provenienza del bene allegato alla presente che, a questo punto della relazione, deve intendersi integralmente riportato; 5.3 Per quanto attiene alle spese condominiali, sulla base delle informazioni fornite dall Amministratore del Condominio, le stesse risultano pari a: Le spese ordinarie annue a carico dell alloggio oggetto di stima risultano pari a circa 1.100,00 ; Non risultano spese straordinarie già deliberate; Risultano rate scadute relative agli ultimi due anni di gestione per un totale pari ad 3.293,16; All alloggio oggetto di stima spettano 8,66 millesimi di proprietà delle parti comuni del fabbricato; Non risultano vertenze giudiziarie in corso; Il riscaldamento è autonomo. 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1 Attuali proprietari: ******** *********** ********* (********* - *******), piena proprietaria per la quota pari ai 1.000/1.000 dell intero. La predetta risulta proprietaria dal ad oggi in forza di Atto di Compravendita stipulato dal Notaio ********* ******* in data (nn /14797) e trascritto presso la Conservatoria di Milano 2 in data in data (nn /74898). La Signora ******* aveva acquistato il bene dai Signori ****************** Precedenti proprietari ************** (******* *******), pieno proprietario per la quota ideale ed indivisa pari ai 500/1.000 dell intero, e ********** (******** - **********), piena proprietaria per la quota ideale ed indivisa pari ai 500/1.000 dell intero. I predetti risultano proprietari dal al in forza di Atto di Compravendita stipulato dal Notaio ****** ******** in data (n /2167 di Rep.) e trascritto presso la Conservatoria in data (nn 25730/18927). I Signori ************ avevano acquistato il bene dai Signori ********************. Anteriormente al ventennio, i beni appartenevano ai Signori *************** (****** *********) e ************ (****** **********). 7. PRATICHE EDILIZIE: 7.1 Sulla base delle ricerche effettuate presso l Ufficio Tecnico comunale, lo scrivente ha accertato che l intero fabbricato in cui sono ubicati i beni oggetto di stima è stato edificato in data antecedente al primo Settembre Sempre sulla base delle ricerche effettuate lo scrivente ha rinvenuto le seguenti 4 di 7

5 pratiche edilizie: Pratica Edilizia del 14 Agosto 1957, rilasciata al Sig. ****** ****** per la costruzione del fabbricato in cui è ubicato l alloggio oggetto di stima; Pratica Edilizia in Variante del 15 Novembre 1958 (Prot. n 5349) rilasciata al Sig. ******** ****** per l esecuzione di opere edilizie in variante rispetto a quelle autorizzate con la pratica edilizia di cui al punto precedente; Certificato di Abitabilità rilasciato al Sig. ****** ****** in data 06 Giugno 1960 (Prat. n. 227). Alloggio ad uso civile abitazione con annesso vano di cantina di cui al punto A Piena proprietà, per la quota pari ai 1.000/1.000 dell intero, di un alloggio ad uso civile abitazione posto al piano quarto ed ultimo di un fabbricato condominiale di ringhiera privo di ascensore sito in Comune di Locate di Triulzi alla via Privata Rinaldo Cavalli n 68 con annesso vano di cantina sito al piano interrato. L alloggio presenta l accesso dal ballatoio comune di piano, il vano di cantina dal corridoio condominiale posto al piano interrato. Sotto il profilo architettonico, l appartamento risulta composto dai seguenti locali: ingresso/soggiorno con angolo cottura e balcone; locale bagno con finestra; camera e camera matrimoniale. Sotto il profilo edilizio l alloggio presenta le seguenti caratteristiche: altezza interna pari a circa 2,96 m.; pavimentazione in piastrelle di monocottura; porta a battente blindata all ingresso; porte interne del tipo a battente in legno; serramenti esterni in alluminio dotati di vetro camera e tapparelle in plastica all esterno; pareti e plafoni finiti a civile e tinteggiati. Il locale bagno a servizio dell alloggio, che presenta una pavimentazione in piastrelle di monocottura ed un rivestimento murale in materiale analogo, risulta dotato di un impianto di adduzione e scarico a servizio di: tazza w. c.; lavabo e vasca da bagno, tutti dotati di rubinetterie in normale stato di conservazione in relazione all epoca di costruzione del fabbricato. Il vano di cantina presenta le seguenti caratteristiche edilizie: pavimentazione in battuto di cemento; pareti e plafone a rustico; porta a battente in legno all ingresso. In relazione all epoca di costruzione del fabbricato, l alloggio ed il vano di cantina oggetto di stima si presentano in condizioni di conservazione e manutenzione alquanto scadenti e presentano una superficie lorda complessiva pari a circa 73,00 mq. L intero bene oggetto della presente relazione di stima risulta censito nel N. C. E. U. come segue: Alloggio e vano di cantina, Foglio 5 di Locate di Triulzi, mappale 118, Sub. 131; Categoria: A/3; Classe: 2; Consistenza: 4,5 vani; Rendita: 302,13 e scheda intestata a ******** ******** ******* (******* *******), proprietà per 1/1. Le coerenze dell alloggio oggetto di stima (come da atto notarile): ballatoio; interno 51; enti comuni; interno 49. Le coerenze della cantina oggetto di stima (come da atto notarile): corridoio; interno 49/A; mappale 118; interno 51/A. L intero fabbricato in cui è ubicato l alloggio oggetto di stima è stato costruito nella seconda parte degli anni cinquanta. L alloggio presenta un altezza interna pari a circa 2,96 m.. 5 di 7

6 SUPERFICI Destinazione Parametro Valore reale/potenziale Coefficiente Valore equivalente Alloggio Sup. reale lorda 65,00 1,00 65,00 Balcone Sup. reale lorda 4,00 0,40 1,60 Cantina Sup. reale lorda 4,00 0,30 1,20 Totale 73,00 67,80 Totale arrotondato 68,00 Caratteristiche descrittive: STRUTTURE Strutture verticali (struttura): materiale: cemento armato e muratura Travi (struttura): Solai (struttura): Copertura (struttura e rivestimento) Tramezzatura interna COMPONENTI EDILIZIE Infissi interni (componente edilizia): Infissi esterni (componente edilizia): Rivestimento (componente edilizia): Pavimenti : (componente edilizia): IMPIANTI Gas (impianto): Elettrico (impianto): Fognatura (impianto): Idrico (impianto): Termico (impianto): materiale: cemento armato tipologia: misto in latero-cemento tipologia: a tetto Tipologia: laterizio tipologia: ante a battente in legno Condizioni : mediocri tipologia: ante a battente in alluminio con vetro camera Condizioni: mediocri Protezioni esterne: tapparelle Condizioni: mediocri ubicazione: bagno, materiale: piastrelle di monocottura Condizioni : mediocri ubicazione: alloggio materiale: piastrelle di monocottura condizioni: mediocri alimentazione: metano; Tipologia: Conformità: da verificare tensione: 220 V tipologia: sottotraccia tipologia: alimentazione: diretta da rete comunale Tipologia: autonomo Diffusori: radiatori in alluminio Conformità: da verificare 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL BENE: 8.1 Criterio di stima Per determinare il più probabile valore di mercato dei beni è stato adottato il procedimento di stima sintetico-comparativo che giunge alla determinazione del valore cercato attraverso una comparazione del bene oggetto di valutazione con i prezzi formatisi sul libero mercato per la 6 di 7

7 compravendita di beni assimilabili a quello in valutazione. Inoltre, il presente giudizio di stima ha tenuto conto della natura del bene, dell ubicazione territoriale, del grado di vetustà, della situazione di conformità alle norme edilizie ed alle autorizzazioni amministrative Fonti di informazioni Catasto di Milano, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2, Ufficio Tecnico del Comune di Locate di Triulzi; Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato di: o Prezzi degli immobili in Milano e Provincia edito dalla C.C.I.A.A. di Milano; o Osservatorio del Mercato Immobiliare a cura dell Agenzia delle Entrate; o Osservatorio Immobiliare edito da Il Sole 24 Ore ; o Indagini di mercato, con relative comparazioni, su compravendite avvenute negli ultimi anni di beni immobili assimilabili a quelli oggetto di valutazione; 8.3. Valutazione corpi A. appartamento e cantina Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Peso ponderale: 1 Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Destinazione Superficie equivalente Valore unitario valore complessivo Alloggio e cantina 68, , ,00 - Valore complessivo intero bene: ,00 - Valore complessivo diritto e quota: ,00 Riepilogo: Superficie Valore intero medio ID Immobile Valore diritto e quota lorda ponderale A Alloggio e cantina 73, , , Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,00 - Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente - Nessuno - Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: - Nessuna - Spese per la regolarizzazione urbanistica e catastale del bene , Prezzo base d asta del lotto - Valore dell immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova ,00 - Che si arrotondano pari a: ,00 Relazione lotto 001 creata in data 19/07/2018 Il perito Dott. Ing. Bruno Zagarese 7 di 7