TRIBUNALE ORDINARIO DI MILANO SEZIONE III CIVILE - ESECUZIONI IMMOBILIARI. G.E. Dott. Marcello Piscopo. R.G.E. n. 3662/2014. (Creditore procedente)

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1 TRIBUNALE ORDINARIO DI MILANO SEZIONE III CIVILE - ESECUZIONI IMMOBILIARI G.E. Dott. Marcello Piscopo R.G.E. n. 3662/2014 (Creditore procedente) contro (Debitore esecutato) RELAZIONE DI STIMA DEI BENI PIGNORATI pag. 1 di pag. 7

2 Il sottoscritto Ing. Filippo Ferrajolo, con studio in Milano, Via R. Boscovich n. 53, esperto nominato dal Giudice delle Esecuzioni Immobiliari (all. 1) per la stima dei beni pignorati nella procedura esecutiva in epigrafe, dopo aver prestato il giuramento di rito, avviava le operazioni peritali sì da acquisire quanto necessario per rispondere al quesito postogli, allegato agli atti, ed altresì alla presente relazione (all. 2). Comunicazione alle Parti d inizio delle OO.PP. (all. 3) Come da mandato ricevuto lo scrivente, a mezzo raccomandata R.R., dava notizia alle Parti dello incarico ricevuto e dell inizio delle operazioni peritali. Le raccomandate inviate al Creditore ed al Debitore Esecutato sono state regolarmente recapitate e ritirate come attestano le cartoline di ricevuta tornate allo scrivente e allegate alla presente relazione. 1.Acquisizione del Titolo di Provenienza (all. 4) Lo scrivente ha provveduto a trarre copia semplice dei titoli di Provenienza presso il Notaio che ha redatto l atto. Dette copie sono allegate alla presente relazione mentre gli estremi dell Atto sono descritti al successivo punto 3. 2.Accesso ai beni (all. 3) Il giorno concordato l esperto nominato aveva accesso ai luoghi e poteva effettuare i rilievi metrici e fotografici. Descrizione analitica 3. Identificazione dei beni pignorati oggetto di stima - Appartamento di civile abitazione al piano primo di due locali e servizi con annesso vano di cantina al piano interrato. Riferimenti Catastali (all. 12) Appartamento e cantina Pioltello (MI), località Seggiano, via Piemonte nr. 13, piano 1-S1 Foglio 9, mappale 218, subalterno 712 categoria A/3, classe 3, vani 2,5, Euro 187,22 Coerenze/confini Confini da nord in senso orario: dell'appartamento: pianerottolo comune, appartamento al subalterno 704, prospetto su cortile di proprietà di terzi, prospetto su passaggio comune, prospetto su cortile di proprietà di terzi, appartamento al subalterno 711; della cantina: terrapieno, cantina al subalterno 713, passaggio comune da cui si accede, cantina al subalterno 715. pag. 2 di pag. 7

3 Estremi Atto di Pignoramento (all. 5) Il pignoramento colpisce il 100% del diritto di piena proprietà del bene pignorato trascritto presso l Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Milano Servizio di Pubblicità Immobiliare Circoscrizione di Milano 2 in data 23/01/2015 nn. 5574/3919 in virtù di Atto Giudiziario emesso dal Tribunale di Milano in data 02/12/2014 rep a favore di contro di 1/1 per la quota Estremi Atto di Provenienza: (all. 4) Compravendita del 18/04/2008 rep /14813, rogante trascritto il 09/05/2008 n / Vende: Acquista per la quota di 1/1: Caratteristiche della zona 4. Descrizione del compendio immobiliare In Pioltello (MI), zona periferica in località Seggiano, nei pressi della stazione ferroviaria di Pioltello- Limito. Tipologia edilizia prevalente in zona composta da palazzine popolari anni 60 oltre a qualche costruzione più recente. Zona servita dalla linea ferroviaria con treni locali/regionali. Accesso al sistema della grande viabilità a circa 0,5 km. con la bretella Cassanese-Rivoltana, SP121. Caratteristiche dell edificio (all. 11) Immobile di tre piani f.t. edificato nel Struttura: c.a. e mattoni - Facciate: ad intonaco - Accesso pedonale: da portone in vetro e profilati in alluminio, collegato da un breve vialetto alla strada. - Scala interna: a rampe parallele con gradini in marmo. - Ascensore: sì. - Condizioni generali dello stabile: stato di manutenzione molto buono, pulizia dei locali comuni molto buona. Componenti edilizi specifici ed impianti dei beni (all.11) L appartamento, sito al piano 1 ovvero 2 f.t., è composto da: soggiorno salone con angolo cucina, finestra e balcone, disimpegno, bagno con finestra, camera da letto con finestra. Caratteristiche: - esposizione: a sud su via Piemonte; - pareti: tinteggiate, piastrelle nel bagno fino ad h 220 cm. dal pavimento; - pavimenti: in cotto, piastrelle nel bagno e sul balcone; - porta d accesso: semiblindata; - serramenti esterni: in legno, stato di manutenzione sufficiente; pag. 3 di pag. 7

4 - porte interne: in legno; - imp. citofonico: presente; - imp. elettrico: sottotraccia; - imp. idrico: incassato, sotto pavimento; - imp. gas: sottotraccia, contatore gas situato nell ingresso; - imp. termico: autonomo a gas; - impianto di climatizzazione estiva: presente; - acqua calda sanitaria: prodotta dalla caldaia a gas ; - bagno: attrezzato con lavabo, tazza, bidè e vasca, apparecchi in ceramica bianca, rubinetterie di tipo moderno; - un balcone; - altezza dei locali: cm. 294; altezza cantina: cm Condizioni generali: discrete. 5. Stato occupativo Detenzione del bene Al momento del sopralluogo era presente la proprietaria e la titolare del contratto di affitto, insieme con un altra persona facente parte del nucleo familiare dell inquilina. Esistenza di contratti di affitto (all. 6) A seguito d interpello effettuato dallo scrivente, l Agenzia delle Entrate comunicava che in banca dati risultava registrato un unico contratto d affitto, registrato al nr serie3, data 27/06/2013, durata 48 mesi dal 01/06/2013 al 31/05/2017, conduttore 6. Vincoli gravanti sul bene che resteranno a carico dell acquirente Formalità e/o oneri: Dalla certificazione notarile presente in atti a firma del Notaio in Como (CO), che qui si allega (all.7) e che fa stato fino al 06/03/2015, non risultano gravami in tal senso. Debiti Condominiali: (all. 8) Si riporta copia della inviata al vecchio amministratore per la richiesta delle informazioni di prassi, con la sua risposta. In essa si riconduce all allegato della mail, che però contiene documentazione non significativa, mentre il nuovo amministratore non è ancora in possesso di alcun documento. Avvertenze per l acquirente e maggiori oneri Il futuro aggiudicatario dovrà attivarsi ed acquisire c/o l Amministratore le informazioni necessarie al fine di conoscere gli importi aggiornati a carico dell immobile per eventuali spese condominiali insolute relative agli ultimi due anni di esercizio rispetto alla data di aggiudicazione, nonché eventuali quote di oneri a carico per lavori di manutenzione effettuati, in corso, e/o deliberati. 7. Formalità che saranno cancellate a cura della Procedura Dalla certificazione notarile presente in atti a firma del Notaio in Como (CO), che qui si allega (all.7) e che fa stato fino al 06/03/2015, si evince quanto segue: pag. 4 di pag. 7

5 ipoteca volontaria di ,00 iscritta presso l Ufficio del Territorio di Milano 2 in data 09/05/2008 ai numeri 60413/15086, a favore di carico di trascrizione pignoramento immobiliare di cui innanzi presso l Ufficio del Territorio di Milano 1 in data 23/01/2015 ai nn. 5574/3919, in forza di verbale di pignoramento del tribunale di Milano, del , rep immobili a favore di con sede in Milano, per euro ,76. Edificazione immobile post Regolarità edilizia/urbanistica/catastale (all. 9) Dall accesso agli Atti Edilizi dell Archivio Comunale di Milano, si sono ricavate le seguenti informazioni: Pratiche edilizie Il riferimento di concessione edilizia è C005/2006 (in all.9 la concessione edilizia e la planimetria). Abitabilità / Agibilità Attestato di abitabilità LC005/2006 del rilasciato dal Comune di Pioltello, ripartizione edilizia privata. (all. 9) Difformità urbanistiche/edilizie/catastali Non risultano difformità tra stato dei luoghi, mappa catastale e la planimetria in possesso del Comune di Pioltello. 9. Certificazioni Certificazione energetica o dichiarazione sostitutiva (all. 10) L immobile era sprovvisto di Attestato di Prestazione Energetica. Come da disposto del Giudice lo scrivente ha provveduto a far redigere detta certificazione da Tecnico abilitato di sua fiducia. L immobile è ora registrato al Catasto Energetico al n / 15 valevole fino al 30/09/2025 con le seguenti caratteristiche: classe energetica E con indice di fabbisogno energetico di 127,80 kwh/m2a. Certificazioni di conformità degli impianti Non fornite. 10. Consistenza e Valutazione Consistenza La superficie commerciale complessiva è stata calcolata dall interpolazione tra la pianta catastale (all. 12) ed il rilievo planimetrico effettuato sul posto dallo scrivente, al lordo delle murature interne ed esterne, comprensiva dei muri divisori a confine calcolati per la metà, ed arrotondate al mq per difetto o per eccesso. Omogeneizzando le superfici secondo il DPR n. 138 del 23/03/1998 si ottiene: Comune di Pioltello, foglio 9, mappale 218, subalterno 712; pag. 5 di pag. 7

6 appartamento 32, ,200 balcone 5, ,584 cantina 3, ,933 TOTALE 34,717 arrot. mq. 35 Dalle informazioni assunte sul mercato immobiliare nella zona, tenuto conto dell ubicazione dell immobile e delle sue caratteristiche, in funzione della consistenza, dello stato di manutenzione esterno ed interno, espletata una verifica sui valori minimo e massimo riportati nella Banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio del 2 semestre 2014 il sottoscritto stima che il più probabile valore di mercato sia di 1600,00 /mq. P.Q.M. L APPARTAMENTO CON LE CANTINE VIENE STIMATO: Prezzo base d asta consigliato, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano i beni, valutati a corpo e non a misura ,00 liberi per l intera quota ,00 occupati per l intera quota Il sottoscritto Ing. Filippo Ferrajolo dichiara di aver depositato telematicamente la presente relazione a mezzo P.C.T.; dichiara altresì di aver depositato in Cancelleria l originale cartaceo. Dichiara infine di aver inviato copia della presente relazione al Creditore Procedente a mezzo e- mail ed all Esecutato a mezzo posta ordinaria. Quanto sopra il sottoscritto ha l onore di riferire con serena coscienza di aver ben operato al solo scopo di fare conoscere al Giudice la verità. Con osservanza. Milano, 24/11/2015 All.: 35 ff. pag. 6 di pag. 7 L esperto nominato

7 ALLEGATI 01) Verbale di Nomina dell Esperto (1 ff.) 02) Verbale di giuramento dell Esperto Nominato e quesito peritale (2 ff.) 03) Lettera e ricevute raccomandate R/R per comunicazione inizio operazioni peritali (3 ff.) 04) Atti provenienza (7 ff.) 05) Nota Trascrizione Pignoramento (3 ff.) 06) Agenzia Entrate e contratto di locazione (4 f.) 07) Certificazione notarile (4 ff.) 08) dell Amministratore debiti Condominiali (1 ff.) 09) Atti Edilizi (3 ff.) 10) APE Attestato di Prestazione Energetica o dichiarazione sostitutiva(2 ff.) 11) Rilievo fotografico dei beni (3 ff.) 12) N.C.E.U.: visure storiche, planimetrie, estratti di mappa (2 ff.) pag. 7 di pag. 7