LUIGI MARIA GUFFANTI ARCHITETTO Consulente del Giudice del Tribunale di Milano DEPOSITO TELEMATICO TRIBUNALE DI MILANO. G.E. Dott.

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Gemma Marchesi
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1 Consulente del Giudice del Tribunale di Milano DEPOSITO TELEMATICO TRIBUNALE DI MILANO Esecuzione Immobiliare n 2680 / 15 G.E. Dott. Giuseppe Fiengo Il sottoscritto arch. Luigi Maria Guffanti, con studio in Milano via Trieste, 9 tel , iscritto nell elenco dei Consulenti del Giudice del Tribunale di Milano n 6667, con provvedimento del G.E. Dott. Giuseppe Fiengo è stato nominato in data 14 marzo 2016 Esperto Stimatore dei beni di proprietà 100/100 della Il sottoscritto ha potuto eseguire il sopralluogo delle unità immobiliare in data con ausilio di S.I.V.A.G. ( v. Foto All. B ) ed ha poi eseguito tutte le indagini del caso ed ora, con la scorta degli elementi raccolti, redige la seguente relazione. 1) OGGETTO DI STIMA A ) Laboratorio ( C/3 ) Piazza S. Ambrogio, 2 sviluppato su due livelli 1 e 2 interrato : al 1 interrato due locali e bagno ed al piano 2 interrato, collegato con scala interna, due locali e bagno. Il laboratorio, all atto del sopralluogo dell Esperto, era libero di persone e cose. 1

2 2) DATI CATASTALI a) N.C.E.U. Milano Piazza S. Ambrogio, 2 piano S1-S2 Laboratorio : Foglio 386 mapp sub. 28 C/3 Classe 7 - Consistenza 207 mq. Sup. Catastale 230 mq. - Rendita Catastale Euro 2.202,28 Come All. A vengono allegate la planimetria catastale e la visura. 3) COERENZE a) S1 : ( da Nord in senso orario ) : cortile, altra proprietà, Piazza S. Ambrogio, altra proprietà. b) S2 : ( da Nord in senso orario ) : cortile, altra proprietà cantina, Piazza S. Ambrogio,locale caldaia. 3) TITOLO DI PROPRIETA Compravendita del Rep / Notaio Dott.ssa Crestetto Roberta di Milano ; nota di rettifica successiva per mero errore formale trascritta il Registro Generale e Registro Particolare Milano 1 Nel ventennio l immobile risultava di proprietà : sino al dal sino al proprietà 2

3 5 ) TRASCRIZIONI Vedere in allegato ( All. C ) quanto fornito dalla Conservatoria dei RR. II. di Milano 1 quale Ispezione Ordinaria effettuata il in cui, oltre al Pignoramento in oggetto : risulta : Pignoramento a favore trascritto a Milano 1 in data Reg. Gen Reg. Part in forza di Verbale di Pignoramento del Tribunale di Milano rep del Iscrizione contro del Reg. Part Reg. Gen a favore derivante da Concessione a Garanzia di Finanziamento. 6) DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI La consistenza della stima ( v. fotocolor All. B scattate in data ) è costituita da : A ) Laboratorio ( C/3 ) Piazza S. Ambrogio, 2 sviluppato su due livelli 1 e 2 interrato : al 1 interrato due locali e bagno ed al piano 2 interrato, collegato con scala interna, due locali e bagno. Il fabbricato dove è collocato il laboratorio è in zona centrale di Milano in Piazza S. Ambrogio, inserito in un quartiere residenziale di antica costruzione a media densità e si presenta in discreto stato di conservazione e manutenzione. La costruzione è di gradevole ed attenta architettura ed è stata realizzata in data precedente al ; l unità immobiliare oggetto del presente procedimento è rappresentata dalle planimetrie catastali in modo conforme a quanto realizzato in quanto anche le lievi differenze rilevate al piano 2 interrato ( cabine spogliatoio ) sono state realizzate con pareti in materiale amovibile ( v. planimetria All. E ) 3

4 L immobile è dotato di impianto elettrico, citofonico. Nel laboratorio, che risulta essere non occupato da ca. 10 anni, è presente un vecchio impianto di aria condizionata a canali. L ingresso al laboratorio avviene non solo da Piazza S. Ambrogio, 2 ma anche dalla retrostante via Carducci. La metratura commerciale è pari a mq. 207 ca. Laboratorio Piano 1 interrato Piano 2 interrato Sup. Lorda Coeff. Sup. Comm. Esposizione Condizioni manutentive 80,00 ca. 107,00 ca ,00 ca. 107,00 ca. N- S N scarse scarse 207,00 ca. Al il debito della Soc. Esecutata nei confronti del Condominio somma ad Euro ,46 per spese ordinarie ed a Euro 5.700,57 per spese straordinarie ( rifacimento ascensore ) ( v. All. D ). La costruzione è realizzata con strutture in ca. e copertura pure in ca.. Le facciate sono intonacate e/o rivestite in mattoni paramano. Le gronde e pluviali sono in rame. L atrio di ingresso è pavimentato e rivestito in marmo All interno della u.i. : I pavimenti interni sono rivestiti in moquette e/o ceramica mentre le pareti dei bagni sono rivestite in ceramica e/o legno. Le pareti, intonacate a civile sono intonacate sono rifinite a gesso e tinteggiate ; i soffitti sono pure intonacati e tinteggiati in idropittura ma presentano segni di infiltrazioni di acqua. I serramenti esterni sono in ferro e vetro ; le porte interne sono in legno ed hanno ferramenta di tipo comune. Il portoncino di ingresso è del tipo di sicurezza. 4

5 I bagni sono dotati di apparecchi sanitari in vetrochina smaltata con rubinetteria di tipo comune. L impianto elettrico è incassato. 7 ) DESTINAZIONE URBANISTICA L immobile dove è sito l appartamento in Milano Piazza S. Ambrogio, 2 già collocato dal Piano Regolatore Generale in zona omogenea A / RTA ( centro storico residenziale terziario amministrativo ) mantiene la propria destinazione con il nuovo PGT. 8) VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI Per la valutazione dell immobile (Laboratorio a due livelli ) lo scrivente ritiene opportuno procedere col metodo cosiddetto a costo di costruzione. Con tale metodo si determina il più probabile costo di costruzione del fabbricato oggetto di stima, si corregge poi il costo così determinato per tenere conto delle caratteristiche specifiche quali età, condizione di conservazione e manutenzione, posizione, tendenze del mercato immobiliare, valutazioni dei Bollettini Camera Commercio, ecc. e si ottiene il più probabile valore dell immobile. Per la determinazione del costo di costruzione del fabbricato e del valore dell u.i. lo scrivente ha preso in esame i costi unitari attuali per costruzioni aventi caratteristiche analoghe a quelle del fabbricato oggetto di stima ed ha poi corretto tali costi unitari per tenere conto in particolare : - Della discreta di manutenzione e conservazione dell immobile. - Della scarsa condizione di manutenzione e conservazione dell unità immobiliare all interno - Del tipo di fabbricato con caratteristiche residenziali - Della scarsa offerta in zona di laboratori con queste caratteristiche. - Del fatto che è un laboratorio che si sviluppa su due piano al livello interrato - Dell ubicazione dell immobile in zona di pregio di Milano. - Dell ottima dotazione di servizi ed infrastrutture della zona. - Della qualità architettonica dell immobile. 5

6 Di tutti quegli altri elementi che possono avere importanza per la valutazione delle unità immobiliari in esame quali : presenza di tutti gli allacciamenti, presenza di portineria, presenza di ascensore, assenza di box e/o posto auto, ecc. Lo scrivente ha poi preso in esame i valori correnti di mercato di fabbricati aventi caratteristiche analoghe a quello oggetto della presente stima. Sulla base delle considerazioni sopra dette e, dopo verifiche numeriche, lo scrivente è giunto al convincimento che il valore unitario che si può attribuire alle unità immobiliari che formano oggetto della presente stima è il seguente : A ) Laboratorio = 2.300,00 Euro/mq e poiché conosciamo la superficie dell unità immobiliare si può determinare il valore complessivo ; si ottiene cioè : ,00 Euro/mq x mq 207 ca. = Euro ,00 ( quattrocentosettantaseimilacento/00 ) Il valore è ad ogni modo espresso a corpo anche in relazione alle caratteristiche proprie del laboratorio. Giudizio di comoda divisibilità: e da ritenersi un corpo unico stante la particolarità del laboratorio e la sua attuale distribuzione interna Fonti di informazioni Catasto di Gessate Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 1 Ufficio Tecnico del Comune di Milano Agenzie Immobiliari ed Osservatori del Mercato di : Rilevazione prezzi di mercato anno 2016 Prezziario Imm.re di Milano e Provincia Abbattimento del 5 % dovuto all assenza di garanzia per vizi occulti, nonché all esistenza di oneri gravanti sul bene e non espressamente considerati dal Perito : 6

7 7.3. Valutazione ID Immobile Valore intero Valore base d asta ( V.I. 5% ) A Laboratorio , ,00 Spese tecniche di regolarizzazione edilizia-urbanistica e/o catastale: : // Prezzo base d asta dell intero Lotto ( Laboratorio ) Valore dell immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova ,00 Stante l entità della cifra la stessa viene arrotondata in Euro ,00 ( quattrocentocinquanta/00 ) All. A Planimetria catastale e visure All. B - Fotografie All. C - Visura Conservatoria All. D Estratto conto spese condominiali All. E - Planimetria Milano, In fede Il Perito Stimatore 7

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