ELABORATO PERITALE ANCHE PER VALUTAZIONE CONGRUITA CANONE

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1 INTEGRAZIONE a seguito ultimo dettaglio spese ricevute da parte dell Amministratore TRIBUNALE di MILANO SEZIONE CIVILE UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione Forzata Deutsche Bank spa + altri contro Hotel Italian Company srl e Proj.e.c. srl N. Gen. Rep / 13 Lotto 03 Giudice : Dott. Sergio Rossetti Custode Giudiziario : SIVAG spa ELABORATO PERITALE ANCHE PER VALUTAZIONE CONGRUITA CANONE Tecnico Incaricato: Arch. Luigi Maria Guffanti Iscritto all Albo degli Architetti della Provincia di Milano al n Iscritto all Albo del Tribunale al n C.F. GFFLMR48S14F205L P.IVA N con studio in Milano Via Trieste.n. 9 Telefono fax Cellulare: luigimaria.guffanti@tiscali.it 1

2 Bene immobile sito in Milano via Cola Montano, 29 Lotto IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO ANCHE DELLA VALUTAZIONE CONGRUITA CANONE LOCATIVO : A. proprietà per la quota di 1000/1000 di Hotel Italian Company spa dell appartamento al piano terreno sito in Milano via Cola Montano, 29 con cantina. Ident ificato in Cat ast o come segue: ( v. All. A ) intestazione: Hotel Italian Company srl - quota proprietà 1000 / 1000 descrizione: Fg. n. 223 ; Mapp. n. 181, Sub. n. 761 Cat. A/4 Classe 4 6 vani Rendita Euro 604,25 piano terreno Fg. n. 223 ; Mapp. n. 181, Sub. n. 762 Cat. A/4 Classe 4 3,5 vani Rendita Euro 352,48 piano terreno Fg. n. 223 ; Mapp. n. 181, Sub. n. 774 Cat. C/2 Classe 6 mq. 5 Rendita Euro Fg. n. 223 ; Mapp. n. 181, Sub. n. 775 Cat. C/2 Classe 6 mq. 5 Rendita Euro Fg. n. 223 ; Mapp. n. 181, Sub. n. 776 Cat. C/2 Classe 6 mq. 5 Rendita Euro Fg. n. 223 ; Mapp. n. 181, Sub. n. 777 Cat. C/2 Classe 6 mq. 6 Rendita Euro 13,01 piano interrato Fg. n. 223 ; Mapp. n. 181, Sub. n. 778 Cat. C/2 Classe 6 mq. 5 Rendita Euro Fg. n. 223 ; Mapp. n. 181, Sub. n. 790 Cat. C/2 Classe 3 mq. 7 Rendita Euro 9,04 piano terreno 2

3 Coerenze appartamento sub. 761, da nord in senso orario : androne ingresso, via Cola Montano, altra u.i., corridoio comune. Coerenze appartamento sub. 762, da nord in senso orario : cortile comune e vano scale, altra u.i., altra u.i. altra u.i. Coerenze cantina sub. 774, da nord in senso orario : cortile comune, vano scale, corridoio comune, altra u.i. Coerenze cantina sub. 775, da nord in senso orario : cortile comune, altra u.i. corridoio comune, altra u.i. Coerenze cantina sub. 776, da nord in senso orario : cortile comune, altra u.i. corridoio comune, altra u.i. Coerenze cantina sub. 777, da nord in senso orario : cortile comune, corridoio comune, altra u.i., altra u.i. Coerenze cantina sub. 778, da nord in senso orario : altra u.i. corridoio comune, altra u.i. altra u.i. Coerenze deposito sub. 790, da nord in senso orario : altra u.i., cortile comune, altra u.i., altra u.i.. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA : Caratteristiche zona : zona residenziale a media densità Caratteristiche zone limitrofe : residenziale a media densità Servizi offerti dalla zona: La località dove è sito l appartamento in Milano è dotata di tutti i servizi ed infrastrutture stradali. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Collegamenti pubblici ( Km ) : 0,3 3

4 3. STATO DI POSSESSO All atto della visita del CTU il 24 gennaio 2014 i due appartamenti risultano fusi a formare un unico appartamento così come le cantine che risultavano unite e rese abusivamente abitabili occupando altresì il corridoi comune ed occupati dalla Sig.ra Gabbai Tali Varda Gaia ( GBB TVR 72P48 F205A ) ( v. Contratto di Locazione All. C ). 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI 4.1 Trascrizione contro : ATTO DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE su richiesta della Deutsche Bank Mutui spa ( IVA ) notificato da Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Milano a Hotel Italian Company spa e PROJ.E.C. srl iscritto Milano 1 Reg. Part Reg. Gen il IPOTECA su richiesta di Deutsche Bank Mutui spa ( IVA ) delò nn / 5989 IPOTECA GIUDIZIALE derivante da Decreto Ingiuntivo su richiesta di Costruzioni Giuseppe Montagna srl (IVA ) iscritto Milano 1 Reg. Part Reg. Gen il IPOTECA GIUDIZIALE derivante da Decreto Ingiuntivo su richiesta di Banca Popolare di Sondrio ( ) ) iscritto Milano 1 Reg. Part Reg. Gen il ( All. D ) 4

5 4.2. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale Conformità urbanistico-edilizia : Si sono rilevate notevoli difformità interne sia per la fusione dei due appartamenti che per demolizioni / ricostruzioni di tavolati regolarizzabili con presentazione di con D.I.A. a sanatoria. Non regolarizzabile è la trasformazione del piano cantinato in locali abitabili Conformità catastale: Si sono rilevate notevoli difformità interne sia per la fusione dei due appartamenti che per demolizioni / ricostruzioni di tavolati sanabili con variazione catastali a seguito di D.I.A. a sanatoria ad eccetto della destinazione d uso del piano cantinato abusivamente trasformato in abitabile. 5. ATTUALI PROPRIETARI : Hotel Italian Company spa ( C.F ) - quota proprietà 1000 / 1000 PROJ.E.C. srl ( ) proprietaria 1000/1000 fino al ( v. Visura Storica effettuata il All. A ) Riferito limitatamente a corpo unico. 6. PRATICHE EDILIZIE : L edificio è stato costruito negli anni 40 prime quindi del ma successivamente ha subito interventi di ristrutturazione con DIA del 14 settembre 2007 e Sanatoria con Permesso di Costruire in data PG /10 ma lo stato attuale è difforme da quanto autorizzato. 5

6 Descrizione Appartamento di cui al punto A per la valutazione ( v. foto All. B ) Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di Appartamento sito in Milano via Cola Montano, 29 e composto da ingresso, soggiorno triplo, tre camere, bagno oltre che cantina ( oggi abusivamente trasformata in cucina e locali accessori ) oltre che giardino di proprietà e cantina L unità immobiliare sviluppa una superficie lorda di mq 111,30 circa intestazione: Hotel Italian Company srl - quota proprietà 1000 / 1000 descrizione: Fg. n. 223 ; Mapp. n. 181, Sub. n. 761 Cat. A/4 Classe 4 6 vani Rendita Euro 604,25 piano terreno Fg. n. 223 ; Mapp. n. 181, Sub. n. 762 Cat. A/4 Classe 4 3,5 vani Rendita Euro 352,48 piano terreno Fg. n. 223 ; Mapp. n. 181, Sub. n. 774 Cat. C/2 Classe 6 mq. 5 Rendita Euro Fg. n. 223 ; Mapp. n. 181, Sub. n. 775 Cat. C/2 Classe 6 mq. 5 Rendita Euro Fg. n. 223 ; Mapp. n. 181, Sub. n. 776 Cat. C/2 Classe 6 mq. 5 Rendita Euro Fg. n. 223 ; Mapp. n. 181, Sub. n. 777 Cat. C/2 Classe 6 mq. 6 Rendita Euro 13,01 piano interrato Fg. n. 223 ; Mapp. n. 181, Sub. n. 778 Cat. C/2 Classe 6 mq. 5 Rendita Euro Fg. n. 223 ; Mapp. n. 181, Sub. n. 790 Cat. C/2 Classe 3 mq. 7 Rendita Euro 9,04 piano terreno 6

7 Coerenze appartamento sub. 761, da nord in senso orario : androne ingresso, via Cola Montano, altra u.i., corridoio comune. Coerenze appartamento sub. 762, da nord in senso orario : cortile comune e vano scale, altra u.i., altra u.i. altra u.i. Coerenze cantina sub. 774, da nord in senso orario : cortile comune, vano scale, corridoio comune, altra u.i. Coerenze cantina sub. 775, da nord in senso orario : cortile comune, altra u.i. corridoio comune, altra u.i. Coerenze cantina sub. 776, da nord in senso orario : cortile comune, altra u.i. corridoio comune, altra u.i. Coerenze cantina sub. 777, da nord in senso orario : cortile comune, corridoio comune, altra u.i., altra u.i. Coerenze cantina sub. 778, da nord in senso orario : altra u.i. corridoio comune, altra u.i. altra u.i. Coerenze deposito sub. 790, da nord in senso orario : altra u.i., cortile comune, altra u.i., altra u.i.. L edificio è stato costruito negli anni 40 prima quindi del ma successivamente ha subito interventi di ristrutturazione con DIA del 14 settembre 2007 e Sanatoria con Permesso di Costruire in data PG /10 ma lo stato attuale è difforme da quanto autorizzato. L unità immobiliare ( appartamento ) ha un altezza interna di circa 3,20 m Piano terreno Sup. Lorda Coeff. Sup. Comm. Esposizione Condizioni manutentive Appartamento 102, ,00 Nord e est discrete Giardino 27,00 1/10 2,70 Cantina 28,00 1/5 5,60 Deposito in giardino 5,00 1/5 1, TOT. 111,30 ca. Caratteristiche costruttive : Fondazioni (struttura): materiale/tipologia: muratura 7

8 Strutture verticali (struttura): Muratura e tamponamenti in laterizio Travi (struttura): Solai (struttura): Muratura (struttura): Latero cemento tipologia: tipo latero-cemento Condizione: non verificata tipologia: muratura di tamponamento, con intonaco Condizioni: Sufficientemente conservata nelle facciate Pavimenti : (componente edilizia): ubicazione: tutto l appartamento materiale : parquet / ceramica Cucina: ceramica Pavimentazione bagno: ceramica Portone di ingresso (componente edilizia): Antenna collettiva (componente edilizia): Antifurto (componente edilizia): tipologia: porta in legno tipologia: centralizzata Condizione: funzionante Certificazione = non conosciuta tipologia: non presente Gas (impianto): presente Elettrico (impianto): tipologia: sottotraccia, tensione: 220V, condizioni: funzionante Certificazioni: non conosciute Fognatura (impianto): tipologia: separata Fognatura: comunale. Condizioni: non ispezionata 8

9 Telefonico (impianto): Non verificato Citofonico (impianto): Idrico (impianto): Tipologia: audio condizioni: funzionante Certificazioni: non conosciute alimentazione: lavello e apparecchi sanitari; Condizioni : funzionante Certificazioni: non conosciute Bagno completi di quattro apparecchi Termico (impianto): tipologia: caldaia a gas centralizzata condizioni: non verificata Certificazioni: non conosciute Scala interna (componente edilizia): tipologia: rivestimento gradini in pietra e pareti intonacate e tinteggiate Condizioni: buone Certificazione energetica: Ascensore(impianto) Classe E presente Condizione: discreta Condizionamento (componente edilizia): Non presente Condizioni: ======== Certificazioni: ======== Accessori: Nessuno 7. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL BENE : 7.1 Criterio di stima Per la valutazione dell immobile ( appartamento con cantina ) lo scrivente ritiene opportuno procedere col metodo cosiddetto a costo di costruzione. 9

10 Con tale metodo si determina il più probabile costo di costruzione dei fabbricato oggetto di stima, si corregge poi il costo così determinato per tenere conto delle caratteristiche specifiche quali età, condizione di conservazione e manutenzione, posizione, tendenze del mercato immobiliare, valutazioni dei Bollettini Camera Commercio, ecc e si ottiene il più probabile valore dell immobile. Per la determinazione del costo di costruzione del fabbricato e del valore dell u.i. lo scrivente ha preso in esame i costi unitari attuali per costruzioni aventi caratteristiche analoghe a quelle del fabbricato oggetto di stima ed ha poi corretto tali costi unitari per tenere conto in particolare : - Della discreta sufficiente di manutenzione e conservazione dell immobile - Della discreta condizione di manutenzione e conservazione dell appartamento - Del tipo di fabbricato solo residenziale - Del fatto che si tratta di un ampio appartamento al piano terra con giardinetti. - Della scarsa offerta in zona di appartamenti con queste caratteristiche - Dell ubicazione dell immobile nelle vicinanze del centro cittadino - Della discreta dotazione di servizi ed infrastrutture della zona. - Della sufficiente qualità architettonica e costruttiva dello stabile - Delle cantine abusivamente trasformate in locali abitabili e dell annessione del corridoio comune ( tutto ciò non cont eggiat o nella valut azione ) Di tutti quegli altri elementi che possono avere importanza per la valutazione delle unità immobiliari in esame quali : presenza di tutti gli allacciamenti, mancanza di solaio, mancanza di box e/o posto auto, ecc. Lo scrivente ha poi preso in esame i valori correnti di mercato di fabbricati aventi caratteristiche analoghe a quello oggetto della presente stima. Sulla base delle considerazioni sopra dette e, dopo verifiche numeriche, lo scrivente è giunto al convincimento che il valore unitario che si può attribuire alla unità immobiliare che forma oggetto della presente stima è il seguente : Appartamento e cantina ( a ) = 3.300,00 Euro/mq e poiché conosciamo la superficie dell unità immobiliare si può determinare il valore complessivo ; si ottiene cioè : ,00 Euro/mq x mq 111,30 ca. = Euro ,00 ( trecentosessantasettemiladuecentonovanta ) Il valore è ad ogni modo espresso a corpo anche in relazione alle caratteristiche proprie dell u.i. Trattandosi di appartamento occupato, la cifra sopra riportata viene decurtata del 15 % e quindi diviene = Euro ,50 10

11 7.2. Fonti di informazioni Catasto di Milano Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 1 Ufficio Tecnico del Comune di Milano Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato di : Rilevazione prezzi di mercato anno 2015 Prezziario Imm.re di Milano e Provincia Abbattimento del 5 % dovuto all assenza di garanzia per vizi occulti, nonché all esistenza di oneri gravanti sul bene e non espressamente considerati dal Perito : 7.3. Valutazione ID Immobile Valore intero Valore a base d asta ( V.I. 5 % ) A Appartamento e cantina , ,68 8. VALUTAZIONE CONGRUITA CANONE LOCATIVO : Il Canone nel Contratto di Locazione ( All. C ) tra Hotel Italian Company spa e la Sig.ra Gabbai Tai Varda Gaia ( GBB TVR 72P48 F205A ), registrato a Milano il 31 ottobre 2012 è stato determinato in Euro 7.200,00 + spese per i primi 4 anni di decorrenza e cioè fino al 1 ottobre 2016 e poi in Euro ,00 + spese per i successivi 4 anni. Verificato il tipo di immobile, le caratteristiche dell appartamento e la sua metratura oltre che le caratteristiche della zona il sottoscritto CTU ritiene che lo stesso sia sottostimato in quanto il valore corrente di mercato, riferito alla data di sottoscrizione del contratto in oggetto ma di fatto riproponibile oggi, possa essere determinato in ca. Euro 1.200,00 / mese e quindi pari a Euro ,00 / anno. 8 SPESE CONDOMINIALI ARRETRATE Ad oggi le spese condominiali arretrate per le 8 u.i. formanti il presente Lotto 03 sono, come da allegata distinta inviata al Perito dall Amm.re ( All. E ) in data e revisionata collegialmente il , complessivamente pari ad Euro ,53 e cioè : 11

12 Gestione Gestione Sub. 761 Euro 4.009,66 Euro // Sub. 762 Euro 3.441,04 Euro 3.412,84 Sub. 774 Euro 32,80 Euro 38,70 Sub. 775 Euro 25,30 Euro 29,86 Sub. 776 Euro 27,31 Euro 32,21 Sub. 777 Euro 38,15 Euro 45,00 Sub. 778 Euro 28,85 Euro 34,04 Sub. 790 Euro 22,37 Euro 26,40 Non sono state deliberate Spese Straordinarie gravanti sulle u.i. di questo Lotto 03 Il perito Arch. Luigi Maria Guffanti All. A Visure e planimetrie Catastali ( già allegati ) All. B Fotografie ( già allegati ) All. C Contratto di Locazione ( già allegati ) All. D Atti contro ( già allegati ) All. E Spese Condominiali arretrate ( Allegate ) Milano,