TRIBUNALE DI NAPOLI 5 Sezione Civile Reparto Esecuzione Immobiliari

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1 TRIBUNALE DI NAPOLI 5 Sezione Civile Reparto Esecuzione Immobiliari Procedimento n 1503\04 R.G.E., promosso da Banca della Campania. contro xxxxxxxxxx Relazione alla Consulenza Tecnica d Ufficio Incarico conferito Dalla Dott.ssa Gallo Delegata alla vendita Al Consulente Tecnico d Ufficio Dott. Geom. Claudio Ciotola Procedimento n 1503\04 Banca della Campania c. ro Omissis 1

2 TRIBUNALE DI NAPOLI 5 Sezione Civile Reparto Esecuzione Immobiliari Procedimento n 1503 \04 R.G.E., promosso da Banca della Campania contro Omissis Relazione con allegati: Relazione con allegati: 1. Svolgimento della consulenza 2. Relazione sui beni immobili 3. Stato di possesso dell immobile 4. Esistenza di formalità vincoli ed oneri, anche di natura condominiale 5. Concessione edilizia 6. Descrizione del contesto e dell unità immobiliare 7. Stima dell immobile Allegati A Coefficienti di Merito B Grafici C Foto D Visura e planimetria Catastale E Copia condono edilizio F Valutazioni immobiliari agenzia immobiliare, Calcoli per usufrutto G Ricevuta condominio 2

3 Procedimento n 564\04 La Capitalia Service J.V. c. ro Finizio Massimiliano Consulenza Tecnica d Ufficio richiesta dal Giudice Esecutore Dott. Posteraro: incarico conferito con Giuramento di rito nell udienza del giorno 17\01\2006, al sottoscritto Dott. Claudio Ciotola, geometra, iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia di Napoli con n 5550, C.T.U. col n 9540 Lo svolgimento della consulenza. Previo appuntamento con la Dott.ssa Gallo il giorno 07/02/2006 alle ore 11,00 circa, in compagnia di un assistente tecnico mi sono recato a Casoria in via Pietro Nenni civ. 41, sui luoghi di causa ove ho rinvenuto oltre la dott.ssa Gallo, l Ufficale Giudiziario, la signora Omissis ed il suo commercialista il Dott. XXXXXXX. La signora Omissis ci consentiva di accedere all appartamento oggetto di causa, dopo un breve sopralluogo, ho effettuato delle foto ed ho rilevato delle misure prendendo appunti su fogli a parte. In ordine alla conformità degli atti autorizzativi e agli strumenti urbanistici vigenti e agli accertamenti di mercato, i beni sottoposti al pignoramento sono siti nel Comune di Casoria, e precisamente, trattasi nuda proprietà, di un appartamento in via Pietro Nenni civ. 41, posto al piano primo interno 4, con annesso box al piano terra int. 1, di un fabbricato di tre piani fuori terra, composto da tre vani più accessori. Relazione sui beni immobili L Unità Immobiliare Urbana è un appartamento in nuda proprietà sito in Casoria, via Pietro Nenni cin. 41, detta U.I. è riportata nel N.C.E.U. in ditta: XXXXX, Omissis e XXXXXXX, nel Comune Censuario di Casoria, Foglio 2 Particella 872, sub 14, piano primo, int. 1, cat. A\2, cl. 5, vani 5,5, Rendita Catastale 397,67. Nuda proprietà di una autorimessa sita in Casoria, Via Pietro Nenni civ. 41, posta al piano terra; detta U.I. è riportata nel N.C.E.U. in ditta: XXXXXX Omissis e XXXXXXX, nel Comune Censuario di Casoria, Foglio 2 Particella 872, sub 23, cat. C\6, cl. 5, metri quadrati 3

4 17, Rendita Catastale 53,56. L unità è pervenuta alla signora Omissis, donazione in nuda proprietà in virtù di atto autenticato nelle firme dal notaio Dott. Transo del 25 Gennaio 1999, trascritto in Napoli il 12 febbraio 1999, ai numeri 3370/4434. L unità immobiliare oggetto di perizia confina: sul lato nord con strada privata, sul lato sud, est e d ovest con via Pietro Nenni. Stato di possesso dell immobile Attualmente l appartamento risulta abitato dai coniugi XXXXXX e XXXXXXX usufruttuari. Esistenza di formalità vincoli ed oneri, anche di natura condominiale In riferimento alle formalità ed ai vincoli risultano quelli evidenziati alla relazione notarile allegata al fascicolo, per gli oneri anche di natura condominiale, non risulta alcuna pendenza come da bolletta di pagamento del condominio della rata di Aprile 2007 (allegato E). Concessione edilizia, conformità agli strumenti urbanistici, rispondenza della costruzione alle previsioni della concessione. Ai fini della conformità della costruzione agli strumenti urbanistici, è stato accertato che l immobile oggetto di perizia è stato costruito abusivamente ed ultimato nell anno Per tali opere abusive è stata presentata regolare domanda di Condono Edilizio ai sensi della Legge 47/85 e successive modifiche Allegato E. La domanda di condono per l appartamento è stata presentata al Comune di Casoria in data 30 settembre 1986 al numero di protocollo 4380,a nome della signora XXXXXX per un totale condonato di quattro abitazioni per una superficie utile di mq. 353 ed una superficie non residenziale di mq. 43,44. La domanda di condono per il locale box è stata presentata al Comune di Casoria in data 3 aprile 1986 al numero di protocollo 2064, dalla società R.A.C.S. s.r.l. a nome dell amministratrice XXXXX per un totale condonato di 1 locale artigianale, 6 negozi e due locali box, per una superficie utile di altre attività mq. 25. L oblazione è stata pagata per intera mentre gli oneri concessori 4

5 solo un acconto, in merito alle domande di condono non vi è stata alcun diniego da parte del Comune di Casoria. Descrizione del contesto e dell unità immobiliare Condizioni estrinseche, caratteri del contesto urbano. La unità immobiliare oggetto di perizia si trova in Casoria, via Pietro Nenni civ. 41, e più precisamente sulla strada principale di collegamento vicino al doppio senso, arteria di collegamento con la autostrada. La densità di traffico veicolare è abbastanza elevata,l appartamento non dista molto da molti centri commerciali, dalla fermata degli autobus e nelle immediate vicinanze vi sono tutti i negozi di primaria necessità. Condizioni intrinseche, caratteri propri dell unità immobiliare. Condizioni estrinseche, caratteri del contesto urbano. Le unità immobiliari oggetto di perizia sulla strada principale di via Pietro Nenni nel Comune di Casoria. La densità di traffico veicolare è abbastanza elevata essendo la via Pietro Nenni strada principale di collegamento vicinissima alla raccordo dell asse mediano. L appartamento ed il locale autorimessa sono vicini alla fermata dell autobus della compagnia dei trasporti pubblici, vi sono i negozi di primaria necessità, e nelle immediate vicinanze centri commerciali. Condizioni intrinseche, caratteri propri dell unità immobiliare. Sulla strada via Pietro Nenni al civ. 29 sulla destra si accede alla unità immobiliare oggetto di perizia. Il fabbricato risulta essere di forma trapezoidale (foto 1-2 ), con unico portone di accesso (foto 3) di tre piani fuori terra con un piano rialzato (foto 4-5), ed un piano livello strada destinato a locali commerciali (foto 6), e due autorimesse (foto 7). L appartamento oggetto di perizia dalla planimetria catastale risulta posto al primo piano dell edificio di via Pietro Nenni 29, l appartamento ha un orientamento sud-nord, la cucina ed il soggiorno esposti a sud (Pietro Nenni), le camere da letto esposte a 5

6 nord, ed infine il bagno esposto ad est (spazio condominiale), il bagno d servizio ad ovest. All appartamento si accede a destra salendo la cassa di scale, entrando la porta vi è ingresso di circa mq. 7,10 (foto 8), subito a destra il bagno di servizio di mq. 2,50 (foto 9), percorrendo il corridoio sulla sinistra il soggiorno pranzo di mq. 17,94 (foto 10-11), con balcone comunicante con la cucina di mq. 9,80, subito dopo la cucina di mq. 11,30 (foto 12), di fronte il bagno di mq. 6,82 (foto 13), sul lato destro le due camere da letto rispettivamente di circa mq 21,62 e di mq. 18,40 con annesso balcone comunicante di mq. 13,50 (foto 14). Stima dell immobile E ormai principio fondamentale della dottrina moderna che un bene economico ha valori diversi secondo il motivo della stima, cioè ad un bene economico possono essere attribuiti valori diversi secondo il criterio o aspetto economico che interessa considerare in rapporto allo scopo della stima. Pertanto una corretta valutazione del bene è possibile solo quando sia stato preliminarmente definito il fine per cui la stima stessa viene richiesta. Se lo scopo della stima, come nel caso in specie, è quello di determinare il valore di mercato, che il bene economico assume in un mercato ordinario, allora il criterio da adottarsi consisterà nell analisi previsionale della domanda e dell offerta di tale tipo di bene, quindi, si procederà alla ricerca del valore che ha più probabilità che si verifichi quando l immobile viene immesso nel mercato, cioè viene posto in vendita. Questo metodo di stima è basato essenzialmente sul confronto che, a secondo di come viene eseguito, conduce alla comparazione diretta (metodo sintetico) o indiretta (metodo analitico) del bene economico. Si calcola preventivamente il valore legale dell immobile trattato: XXXX, Omissis e XXXXX, nel Comune Censuario di Casoria, Foglio 2 Particella 872, sub 14, piano primo, int. 1, cat. A\2, cl. 5, vani 5,5, Rendita Catastale 397,67. Nuda proprietà di 6

7 una autorimessa sita in Casoria, via Pietro Nenni cin. 41, posta al piano terra; detta U.I. è riportata nel N.C.E.U. in ditta: XXXXX Omissis e XXXXX, nel Comune Censuario di Casoria, Foglio 2 Particella 872, sub 23, cat. C\6, cl. 5, metri quadrati 17, Rendita Catastale 53,56. Pertanto il valore legale dell appartamento è : 397,77 x ,70 Pertanto il valore legale dell autorimessa è : 53,56 x ,60 Tanto premesso, essendo il mercato degli alloggi in quella zona non molto attivo e quindi a conoscenza di un numero abbastanza elevato di compravendite di immobili, il procedimento estimativo si potrà basare sulla comparazione con beni analoghi a quelli da stimare, prevedendo il reperimento di un certo numero di dati forniti dal mercato immobiliare, cioè di valori ad una certa data, inerenti a beni assimilabili a quelli da stimare, per condizioni intrinseche ed estrinseche. Le indagini di mercato sono state effettuate presso agenzie di mediazione di fiducia (allegato F), ed hanno consentito di restringere il campo di azione alla specifica zona in cui sono siti gli edifici, poiché pur non essendo elevato il numero di dati rilevati, si ritengono abbastanza indicativi in quanto inerenti ad immobili con caratteristiche estrinseche assimilabili a quelle degli edifici oggetto di perizia, che tengono conto dell area, del collegamento alla viabilità principale, dello stato di manutenzione, delle caratteristiche igieniche ed estetiche e della dimensione dei vani. Il parametro unitario di riferimento adottato è quello del prezzo al mq di superficie utile, corrispondente ai valori correnti di mercato. La presente stima è redatta seguendo il criterio del valore di mercato. Sono utilizzati nel calcolo il procedimento di stima per confronto diretto. Con questo procedimento, rilevato il valore di costo dell unità di superficie preso a parametro (mq.), si è potuto risalire al prezzo medio di mercato delle case che, per analoghe caratteristiche di qualità ed ubicazione, possono compararsi a quelle da stimare. Sulla base delle informazioni assunte, quindi, si è 7

8 accertato che il prezzo di mercato, praticato per compravendite di appartamenti di tipo civili, di analoga costruzione ed in buone condizioni statiche, oscillava tra: APPARTAMENTI: Euro/mq 1.400,00 a Euro/mq 2.000,00; LOCALI AUTORIMESSE: Euro/mq 800,00 a Euro/mq 1.000,00 Per cui volendo considerare come punto di partenza un prezzo medio tra i due valori, avremo: APPARTAMENTI: Euro/mq 1.400,00 a Euro/mq 2.000,00 = 3.400,00/2 = 1.700,00 Euro/mq LOCALI AUTORIMESSE: Euro/mq 800,00 a Euro/mq 1.000,00 = 1.800,00/2 = 900,00 Euro/mq Si riportano di seguito le condizioni estrinseche (di zona ) ed intrinseche (dell immobile) relative all unità immobiliare; vedi tabella allegata dei coefficienti di merito. Tale valore viene moltiplicato per i coefficienti di merito, evidenziati in neretto nell alleg. A, corrispondenti ai requisiti più significativi che differenziano un unità immobiliare da altre. Pertanto per l immobile oggetto di perizia si avrà: Appartamento valore del coefficiente correttivo: 1,00 x 0,90 x 1,00 x 0,85 x 1,10 x 1,10 x 1,10 x 1,02 x 0,90 = 0,99 Valore corretto = Prezzo di mercato medio 1.700,00 Euro/mq x valore del coefficiente correttivo 0,99 = 1.683,00 Euro/mq Valore corretto = 1.683,00 Euro/mq Superficie utile mq. 104,02 Superficie del balcone (al 60%) mq. 13,98 Superficie di mercato mq. 118,00 Il valore dell immobile è pari a: 118,00 mq x 1.683,00 = ,00 Il valore del garace è pari a: 17,30 mq x 900,00 = ,00 8

9 Per una completa analisi va detto che sugli immobili oggetto di valutazione risulta l usufrutto ai genitori XXXXXX nato a XXXX il 19/11/1929 e XXXXX nata a XXXXX il 02/11/1935. Pertanto si è calcolato il valore dell usufrutto gravante sulla proprietà, applicando un determinato coefficiente in base all età dell usufruttuario Allegato G, al risultato del raggiungimento del valore della piena proprietà del bene considerato con il saggio legale. Al risultato del valore bisogna considerare l età compiuta per avere un valore preciso dell usufrutto. Usufrutto = valore del bene x tasso legale x tabella valore comparativo Usufrutto appartamento XXX = ,00 x 2,5% x 16 = Euro ,00 il 40 % = Euro ,80 Usufrutto box XXX = ,00 x 2,5% x 16 = Euro 6.228,00 il 40% = Euro 2.491,00 Usufrutto appartamento XXXX = ,00 x 2,5% x 12 = Euro ,20 il 30 % = Euro ,46 Usufrutto box XXXX = ,00 x 2,5% x 12 = euro 4.671,00 il 30 % = Euro 1.401,30 Al valore dell immobile che è pari a ,00 va detratto l usufrutto dei due coniugi che è pari ad ,26 Il valore dell appartamento è = , ,26 = ,57 Al valore del garage che è pari a ,00 va detratto l usufrutto dei due coniugi che è pari ad 3.892,30 Il valore del garage è = , ,30 = ,70 Al valore dellill.mo Sig. Giudice, nel rassegnare il mandato, rimango a Sua disposizione per ogni ulteriore chiarimento e le trasmetto le risultanze del lavoro fin qui svolto che ho esteso nella presente relazione di stima. Essa è scritta personalmente 9

10 con sistema elettronico, seguita dagli allegati; si compone di n 10 pagine fino a questo punto. Nel ringraziarla per la fiducia accordata, porgo distinti saluti, Napoli, li Il Consulente Tecnico d Ufficio (Dott. Geom. Claudio Ciotola) ALLEGATO A 10

11 COEFFICIENTI DI MERITO Tipologia Vetustà lussuoso 1.15 meno di anni medio/signorile 1.00 storico 1.05 pessimo 0.95 tra 10 e popolare 0.75 oltre 40 anni 0.80 Impianti Servizi Esposizione con ascensore 1.10 semipanoramico 1.05 senza ascensore 0.70 panoramico 1.15 riscaldamento aut luminoso 1.00 riscaldamento cent poco luminoso 0.95 senza riscaldamento 0.97 solo interna 0.80 giardino 1.05 senza giardino 1.00 in parco attrezzato 1.10 custode 1.03 senza custode 0.97 Ubicazione Stato Locativo vicino collegamenti 1.10 libero 1.00 no collegamenti 0.95 con sent. sfratto 0.75 con servizi pubblici 1.10 occupato 0.70 no servizi pubblici 1.00 traffico scarso 1.00 traffico intenso 0.85 con servizi commerciali 1.10 Piano Funzionalità attico 1.05 terrazzi 1.20 intermedio 1.00 più balconi 1.02 ultimo 0.97 un balcone 1.00 primo 0.90 nessun balcone 0.90 terra/rialzato 0.85 tripli servizi 1.05 seminterrato 0.65 doppi servizi

12 monoservizi 0.95 ALLEGATO B 12

13 ALLEGATO G 13

14 ALLEGATO E 14

15 ALLEGATO F 15

16 16

17 ALLEGATO F 17