TRIBUNALE DI FOGGIA ILL.MO G.E. DOTT.SA ANNA TIRONE

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1 TRIBUNALE DI FOGGIA ILL.MO G.E. DOTT.SA ANNA TIRONE ESPROPRIAZIONE IMMOBILIARE N. 196/2010 R.G. ES. PROMOSSA DA BANCO DI NAPOLI S.p.A. c/ ASTUTI VINCENZO PERIZIA TECNICA DI UFFICIO PREMESSA Con ordinanza del 28/10/2010 il sottoscritto arch. Augusto Bardin, iscritto all Ordine degli Architetti della Provincia di Foggia al n. 957 e con studio in Foggia alla via Gramsci n. 73, veniva nominato dall Ill.mo G.E. dott. Eugenio Carmine Labella Esperto di Ufficio nella procedura di cui all oggetto. Durante l udienza del 02/12/2010 lo scrivente, previo giuramento di rito, accettava l incarico di Esperto e si impegnava a rispondere con relazione scritta ai seguenti quesiti postigli dall Ill.mo G.E.: 1) al controllo preliminare circa la completezza dei documenti di cui all art. 567, comma 2, c.p.c., segnalando immediatamente al Giudice dell esecuzione quelli mancanti o inidonei; 1 bis ) alla ricostruzione delle vicende traslative degli immobili pignorati nel ventennio anteriore al pignoramento, sulla base della documentazione già in atti; 1

2 2) all identificazione dei beni, comprensiva dei confini e dei dati catastali; 3) alla sommaria descrizione dei beni, anche mediante l allegazione di planimetrie e di alcune fotografie degli stessi; 4) alla stima dei beni, in base al loro valore di mercato e tenendo conto della esistenza dei diritti reali o personali a favore di terzi, degli oneri giuridici e dei vincoli eventualmente gravanti sugli stessi, quali si evincono dalla documentazione in atti e da quella acquisita presso i competenti uffici pubblici. In caso di pignoramento di un bene indiviso, l esperto dovrà verificare se la quota spettante all esecutato possa essere comodamente separata in natura, accertando altresì la riduzione del valore dell immobile conseguente al fatto che detta quota sia venduta da sola. Dovranno essere esclusi dalla valutazione gli immobili relativi ad eventuali procedure esecutive riunite, per i quali non sia stata avanzata istanza di vendita, nonché quelli eventualmente liberati dal pignoramento con provvedimento del Giudice dell esecuzione; 5) alla individuazione e descrizione dei lotti da porre in vendita, indicando, per ciascuno di essi: ubicazione, consistenza, confini, dati catastali e prezzo base; 6) alla individuazione dello stato di possesso dei beni, con l indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale sono occupati, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 2

3 7) all accertamento dell esistenza di eventuali formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, gravanti sui beni, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il loro carattere storico artistico; 8) all accertamento dell esistenza delle formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 9) alla verifica della regolarità edilizia e urbanistica dei beni, nonché all accertamento dell esistenza della dichiarazione di agibilità degli stessi, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa. In particolare, per gli immobili urbani, l esperto dovrà: a) accertare se essi risultino regolarmente accatastati e, in caso contrario, procedere al relativo accatastamento; b) accertare se siano stati costruiti prima del , ovvero successivamente a tale data, indicando gli estremi delle licenza o concessione edilizia (e delle eventuali varianti), ovvero della concessione in sanatoria eventualmente rilasciata dalla competente autorità amministrativa; c) verificare se siano stati realizzati nel rispetto delle norme edilizie in vigore all epoca della loro costruzione. Ove sia riscontrata l esistenza di opere abusive, descrivere le suddette opere, precisando se siano o meno suscettibili di sanatoria alla stregua della vigente legislazione: in caso di abusi sanabili, l esperto dovrà determinare il valore di mercato di edifici analoghi, diminuito delle 3

4 spese presumibilmente necessarie per la regolarizzazione; in caso di abusi non suscettibili di sanatoria, l esperto dovrà invece determinare il valore di mercato del terreno sul quale sorge la costruzione abusiva, diminuito delle spese che l aggiudicatario dovrà sostenere per la sua demolizione e per il pagamento delle relative sanzioni e aumentato dell eventuale valore d uso dell edifico fino alla sua demolizione; d) per l edilizia convenzionata, accertare se la proprietà del suolo su cui sorge il bene pignorato appartenga all Ente concedente e se siano state completate dallo stesso le eventuali procedure espropriative. Per gli immobili ad uso industriale, l esperto dovrà accertare se gli impianti tecnologici siano conformi alla normativa in materia di sicurezza e se nell area siano presenti rifiuti speciali o tossici, determinando, nell ipotesi affermativa, i presumibili costi di smaltimento. Per i terreni, l esperto dovrà accertare se siano suscettibili di destinazione edificatoria; 10) alla verifica della sussistenza delle condizioni di cui all art. 1 quater della legge 18 dicembre 2008, n. 199 per l eventuale cessione in proprietà degli immobili pignorati agli istituti autonomi case popolari, comunque denominati o trasformati, in tal caso inserendo nella relazione peritale l espresso avvertimento che l esecutato ha la possibilità di formulare apposita istanza all Istituto Autonomo per le Case Popolari della Provincia di Foggia, ovvero ad altro istituto autonomo, prima che sia disposta la vendita. Veniva assegnato il termine di gg. 150 per il deposito della relazione peritale in Cancelleria. La procedura veniva rinviata all udienza del 13/12/

5 OPERAZIONI PERITALI Il giorno 01/02/2011 alle ore 11.00, a seguito della racc. A/R del 13/01/2011 n , il sottoscritto si recava in San Severo alla via Ponchielli n. 35, luogo dell appuntamento. Ivi giunto trovava l abitazione sita in primo piano di proprietà del sig. Astuti Vincenzo, debitore esecutato, che non era presente. Dopo aver eseguito alcune foto al compendio pignorato, alle ore 9.30 veniva chiuso il verbale di sopralluogo n. 1, letto e sottoscritto dallo scrivente. A seguito del sopralluogo, lo scrivente in data 15/02/2011 riceveva indietro la racc. A/R con la dicitura indirizzo sconosciuto. A questo punto, non avendo avuto altre informazioni o recapiti dopo aver consultato il Tribunale di Foggia e non avendo il debitore un avvocato di riferimento, lo scrivente, previa autorizzazione verbale da parte dell Ill.mo Giudice dott.sa Anna Tirone, ed avendo tutti gli elementi per la valutazione, procedeva alla stima dell immobile a cancello chiuso. Si evidenzia che la planimetria catastale dell Agenzia del Territorio non corrisponde a quella dell immobile in oggetto e che il sottoscritto ha ridisegnato la stessa in base a quella ottenuta dal progetto originale visionato presso l Ufficio Tecnico del Comune di San Severo. Tale verbale viene allegato alla presente relazione e ne costituisce parte integrante in uno ai certificati storici, alla planimetria catastale ed al certificato di autorizzazione di abitabilità del Comune di San Severo. 5

6 RISPOSTA AI QUESITI FORMULATI DALL ILL.MO G.E. Dopo attento studio degli atti della procedura, acquisizione di idonea documentazione dell Agenzia del Territorio di Foggia e presso il Comune di San Severo, espletati idonei rilievi fotografici, lo scrivente può, alfine, serenamente rispondere ai quesiti formulati dall Ill.mo G.E., così come riportati in premessa. LOTTO UNICO Appartamento sito in San Severo alla via Ponchielli n. 35 piano 1 - interno 2 Quesito n.1: Al controllo preliminare circa la completezza dei documenti di cui all art. 567, comma 2, c.p.c., segnalando immediatamente al Giudice dell esecuzione quelli mancanti o inidonei. Si è ottemperato a quanto richiesto. Quesito n.1bis: Alla ricostruzione delle vicende traslative degli immobili pignorati nel ventennio anteriore al pignoramento, sulla base della documentazione già in atti. Piena proprietà per la quota di 1/1 dell appartamento censito in Catasto Fabbricati del Comune di San Severo al foglio 31, p.lla 9151 sub 11, zona 1, cat. A/3, classe 3, consistenza vani 5 e rendita 503,55 con atto di compravendita a rogito del notaio Lorenzo Cassano in data 6

7 20/06/2007, repertorio n , trascritto a Foggia il 30/06/2007, ai nn / L unità immobiliare sita in San Severo alla via Ponchielli n. 35, piano primo interno 2, risulta essere di proprietà del sig. Astuti Vincenzo, nato a Napoli il 05/10/1979, codice fiscale STTVCN79R05F839X. In epoca anteriore al ventennio: - l immobile oggetto del pignoramento, all epoca censito con scheda UTE n.0995 del 1977 del Catasto Urbano del Comune di San Severo, apparteneva, per la quota di 1/2 cadauno nella piena proprietà, ai coniugi D Elia Mario, nato a San Severo il 17/02/1917 e Delisi Giuseppina, nata a Casalnuovo Monterotaro il 15/03/1918, in regime di comunione legale dei beni, giusta atto di compravendita a rogito del notaio Rocco Jannarelli in data 31/10/1985, repertorio n , trascritto a Foggia in data 13/11/1985, ai nn / , dai signori Carlucci Michele, nato a San Paolo Civitate il 26/08/1948 e La Donna Grazia, nata a San Severo il 01/11/1949; - con atto a rogito del notaio Rocco Cassano in data 13/12/1993, repertorio n , trascritto a Foggia in data 24/12/1993, ai nn /16.399, i signori, D Elia Mario, nato a San Severo il 17/02/1917 e Delisi Giuseppina, nata a Casalnuovo Monterotaro il 15/03/1918, vendevano alla signora Mastropasqua Giuseppina, nata a San Severo il 07/01/1971, che acquistava, la piena proprietà dell immobile oggetto del pignoramento; 7

8 - con atto di compravendita a rogito del notaio Lorenzo Cassano in data 20/06/2007, repertorio n , trascritto a Foggia il 30/06/2007, ai nn /11.358, la signora Mastropasqua Giuseppina, nata a San Severo il 07/01/1971, vendeva al signor Astuti Vincenzo, nato a Napoli il 05/10/1979, codice fiscale STTVCN79R05F839X, che acquistava, la piena proprietà dell immobile oggetto del pignoramento. Quesito n. 2: All identificazione dei beni, comprensiva dei confini e dei dati catastali. Piena proprietà per la quota di 1/1 dell appartamento censito in Catasto Fabbricati del Comune di San Severo al foglio 31, p.lla 9151 sub 11, zona 1, cat. A/3, classe 3, consistenza vani 5 e rendita 503,55, che sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 115. Confina con via Ponchielli, vano scala condominiale e proprietà Grana; salvo altri. In Catasto Fabbricati del Comune di San Severo è censito al foglio 31, p.lla 9151 sub 11, zona 1, cat. A/3, classe 3, consistenza vani 5 e rendita 503,55; si allega certificato catastale (All.2). 8

9 Quesito n. 3: Alla sommaria descrizione dei beni, anche mediante l allegazione di planimetrie e di alcune fotografie degli stessi. L appartamento sito in San Severo alla via Ponchielli n. 35, piano primo interno 2, si trova in una zona considerata periferica a traffico poco sostenuto, dotata di un sufficiente numero di parcheggi. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. I servizi offerti nella zona sono: supermercato, farmacia, negozi e bar, il Comune è a meno di chilometro di distanza; gli spazi verdi pubblici sono sufficienti. L immobile dista circa km 4 dall autostrada Adriatica A14 e km 3 circa dalla SS16 per Foggia. L immobile fa parte di un fabbricato di tre piani fuori terra (piano terreno, primo e secondo piano) costruito nell anno L immobile, evidenziato nelle planimetrie (All.ti 3 e 4) e nelle foto 1 e 2 della documentazione fotografica (All.7), ha superficie netta di mq 103 circa, ed una superficie lorda commerciale, ottenuta sommando alla precitata superficie quella dei tramezzi interni, dei muri perimetrali, della metà di quelli di confine, nonché quella dei balconi calcolati nella misura di 1/3, pari a mq 115 circa. Le sue caratteristiche intrinseche non si sono potute rilevare per l irreperibilità del debitore esecutato, come precedentemente spiegato. 9

10 Quesito n.4: Alla stima dei beni, in base al loro valore di mercato e tenendo conto della esistenza dei diritti reali o personali a favore di terzi, degli oneri giuridici e dei vincoli eventualmente gravanti sugli stessi, quali si evincono dalla documentazione in atti e da quella acquisita presso i competenti uffici pubblici. In caso di pignoramento di un bene indiviso, l esperto dovrà verificare se la quota spettante all esecutato possa essere comodamente separata in natura, accertando altresì la riduzione del valore dell immobile conseguente al fatto che detta quota sia venduta da sola. Dovranno essere esclusi dalla valutazione gli immobili relativi ad eventuali procedure esecutive riunite, per i quali non sia stata avanzata istanza di vendita, nonché quelli eventualmente liberati dal pignoramento con provvedimento del Giudice dell esecuzione. Per quanto concerne il valore dell immobile oggetto della presente stima, lo scrivente ritiene giusto fare riferimento al valore commerciale del bene, valore che si realizzerebbe in una libera contrattazione di compravendita. Effettuate le opportune ricerche di mercato immobiliare in abitato di San Severo, tenuto conto della consistenza del bene, della sua ubicazione, del suo stato di conservazione e manutenzione, nonché dai valori attinti dalla Banca Dati delle Quotazioni Immobiliari dell Agenzia del Territorio del Comune di San Severo, il sottoscritto ha accertato il valore unitario di seguito riportato ed il valore complessivo risultante dal prodotto del singolo valore unitario per la rispettiva superficie lorda commerciale. 10

11 È così scaturita la seguente valutazione dell immobile pignorato: mq 115 x 950,00/mq = ,00 Quesito n. 5: Alla individuazione e descrizione dei lotti da porre in vendita, indicando, per ciascuno di essi: ubicazione, consistenza, confini, dati catastali e prezzo base. Lotto unico Appartamento sito in San Severo alla via Ponchielli n. 35, piano primo interno 2, di consistenza pari a vani 5, che sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 115. Confina con via Ponchielli, vano scala condominiale e proprietà Grana; salvo altri. In Catasto Fabbricati del Comune di San Severo è censito al foglio 31, p.lla 9151 sub 11, zona 1, cat. A/3, classe 3, consistenza vani 5 e rendita 503,55. Prezzo base: ,00 Quesito n. 6: Alla individuazione dello stato di possesso dei beni, con l indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale sono occupati, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Il bene è detenuto in possesso del sig. Astuti Vincenzo, nato a Napoli il 05/10/1979, codice fiscale STTVCN79R05F839X. 11

12 Quesito n. 7: All accertamento dell esistenza di eventuali formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, gravanti sui beni, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il loro carattere storico artistico. Non si sono potuti accertare a causa dell irreperibilità del debitore esecutato. Quesito n. 8: All accertamento dell esistenza delle formalità, vincoli od oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente. 1) Ipoteca volontaria iscritta a Foggia il 30/06/2007, ai nn /3.061 a favore della banca SANPAOLO BANCO DI NAPOLI S.p.A. con sede a Napoli, C.F e contro Astuti Vincenzo nato a Napoli il 05/10/1979, codice fiscale STTVCN79R05F839X, per la complessiva somma di ,00, a garanzia di capitale di complessivi ,00, derivante da atto a rogito del notaio Lorenzo Cassano del 20 giugno 2007, repertorio n ) Ipoteca giudiziale iscritta a Foggia il 07/05/2008, ai nn /1.810, a favore del signor Florio Biagio, nato a San Severo il 19/06/1961, C.F. FLRBGI61H19I158N, contro il sig. Astuti Vincenzo nato a Napoli il 05/10/1979, C.F. STTVCN79R05F839X, per la 12

13 complessiva somma di 5.552,56, a garanzia di capitale di complessivi 4.052,56, derivante da atto giudiziario del Tribunale di Foggia in data 22/04/2008, repertorio n ) Verbale di pignoramento trascritto a Foggia il 21/04/2010, ai nn /5.953, a favore del BANCO DI NAPOLI S.p.A. con sede a Napoli, C.F , contro il sig. Astuti Vincenzo nato a Napoli il 05/10/1979, C.F. STTVCN79R05F839X. Quesito n. 9: Alla verifica della regolarità edilizia e urbanistica dei beni, nonché all accertamento dell esistenza della dichiarazione di agibilità degli stessi, previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa. In particolare, per gli immobili urbani, l esperto dovrà: a) accertare se essi risultino regolarmente accatastati e, in caso contrario, procedere al relativo accatastamento; b) accertare se siano stati costruiti prima del , ovvero successivamente a tale data, indicando gli estremi delle licenza o concessione edilizia (e delle eventuali varianti), ovvero della concessione in sanatoria eventualmente rilasciata dalla competente autorità amministrativa; c) verificare se siano stati realizzati nel rispetto delle norme edilizie in vigore all epoca della loro costruzione. Ove sia riscontrata l esistenza di opere abusive, descrivere le suddette opere, precisando se siano o meno suscettibili di sanatoria alla stregua della vigente legislazione: in caso di abusi sanabili, l esperto dovrà 13

14 determinare il valore di mercato di edifici analoghi, diminuito delle spese presumibilmente necessarie per la regolarizzazione; in caso di abusi non suscettibili di sanatoria, l esperto dovrà invece determinare il valore di mercato del terreno sul quale sorge la costruzione abusiva, diminuito delle spese che l aggiudicatario dovrà sostenere per la sua demolizione e per il pagamento delle relative sanzioni e aumentato dell eventuale valore d uso dell edifico fino alla sua demolizione; d) per l edilizia convenzionata, accertare se la proprietà del suolo su cui sorge il bene pignorato appartenga all Ente concedente e se siano state completate dallo stesso le eventuali procedure espropriative. Per gli immobili ad uso industriale, l esperto dovrà accertare se gli impianti tecnologici siano conformi alla normativa in materia di sicurezza e se nell area siano presenti rifiuti speciali o tossici, determinando, nell ipotesi affermativa, i presumibili costi di smaltimento. Per i terreni, l esperto dovrà accertare se siano suscettibili di destinazione edificatoria. a) L immobile oggetto della presente stima risulta regolarmente accatastato. b) L immobile fa parte di un fabbricato munito di autorizzazione di abitabilità rilasciata dal Sindaco del Comune di San Severo in data 21 luglio L ultimazione dei lavori è in data 28/02/1977 (All.5). c) Il compendio pignorato è stato realizzato nel rispetto delle norme edilizie in vigore all epoca della sua costruzione. d) Non si tratta di edilizia convenzionata, il compendio pignorato non è costituito da terreni o immobili ad uso industriale. 14

15 Quesito n. 10: alla verifica della sussistenza delle condizioni di cui all art. 1 quater della legge 18 dicembre 2008, n. 199 per l eventuale cessione in proprietà degli immobili pignorati agli istituti autonomi case popolari, comunque denominati o trasformati, in tal caso inserendo nella relazione peritale l espresso avvertimento che l esecutato ha la possibilità di formulare apposita istanza all Istituto Autonomo per le Case Popolari della Provincia di Foggia, ovvero ad altro istituto autonomo, prima che sia disposta la vendita. Non si tratta di immobile di proprietà dell Istituto Autonomo per le Case Popolari della Provincia di Foggia Costituiscono parte integrante della presente relazione i seguenti allegati: verbale di sopralluogo (All.1); visura storica per immobile (All.2); planimetria quotata appartamento (All.3); planimetria superfici nette appartamento (All.4); autorizzazione di abitabilità Comune di San Severo (All.5); stralcio Banca Dati Quotazioni Immobiliari (All.6); documentazione fotografica (All.7). Tutto ciò è quanto lo scrivente rassegna ad espletamento dell incarico conferitogli dall Ill.mo Giudice dell Esecuzione. Foggia, 24 marzo 2011 Con ossequi arch. Augusto Bardin 15