Tribunale di Roma Sezione Fallimentare C.P. 60/2014 Motorshow S.r.l. in liquidazione G.D. Cons. Fabio Miccio L.G. Avv. Raffaele Cappiello

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Eleonora Fiore
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1 MOTORSHOW S.R.L. IMMOBILI IN COMUNE DI CIVITAVECCHIA (RM) IMMOBILI OGGETTO DELLA DUE DILIGENCE: REPORT DUE DILIGENCE - N. 1 LOCALE COMMERCIALE (NEGOZIO) SITO IN VIA PIERO GOBETTI N. 26/28 - N. 1 LOCALE DEPOSITO (MAGAZZINO) SITO IN VIA ALTIERO SPINELLI S.C. - N. 1 LOCALE COMMERCIALE (NEGOZIO) SITO IN VIA TERME DI TRAIANO N. 66 A/B - N. 3 LOCALI COMMERCIALI (NEGOZI E LOCALI VARI) CON ANNESSE AREE SCOPERTE SITO IN VIA TERME DI TRAIANO N. 74/A - N. 1 CAPANNONE INDUSTRIALE SITO IN VIA ALFIO FLORES N. 4/C Società incaricata della CTU: de Marinis, de Pinedo & Partners Srl Roma Via Di Villa Severini, 54 Direttore Tecnico: Arch. Fabia de Pinedo Pagina 1

2 INDICE GENERALE 1. PREMESSE INDIPENDENZA DEL TECNICO OGGETTO E SCOPO DEL REPORT DUE DILIGENCE DATA DEL SOPRALLUOGO LIMITI DEL LAVORO CONCLUSIONI ED INDICAZIONI... 5 ALLEGATI: - RDD LOCALE COMMERCIALE (NEGOZIO) SITO IN VIA PIERO GOBETTI N. 26/28 - RDD LOCALE DEPOSITO (MAGAZZINO) SITO IN VIA ALTIERO SPINELLI S.C. - RDD LOCALE COMMERCIALE (NEGOZIO) SITO IN VIA TERME DI TRAIANO N. 66 A/B - RDD LOCALI COMMERCIALI (NEGOZI E LOCALI VARI) CON ANNESSE AREE SCOPERTE SITO IN VIA TERME DI TRAIANO N. 74/A - RDD CAPANNONE INDUSTRIALE SITO IN VIA ALFIO FLORES N. 4/C Pagina 2

3 1. PREMESSE La de Marinis, de Pinedo & Partners Srl (di seguito anche dd&p ), su istanza di nomina del Liquidatore Giudiziale Avv. Raffaele Cappiello è stata incaricata dal Tribunale di Roma Sezione Fallimentare G.D. Cons. Dr. Fabio Miccio di redigere il Report Due Diligence (di seguito anche RDD ) delle proprietà immobiliari della Motorshow Srl in Liquidazione nell ambito del C.P. 60/2014. La sottoscritta Fabia de Pinedo, iscritta nell Albo degli Architetti, Pianificatori e Paesaggisti di Roma al n , in qualità di Direttore Tecnico della de Marinis, de Pinedo & Partners S.r.l., ha redatto il presente Report Due Diligence. 2. INDIPENDENZA DEL TECNICO La dd&p, nella persona della sottoscritta Fabia de Pinedo, conferma che la redazione del Report Due Diligence è stata eseguita in qualità di tecnico indipendente abilitato e che non sussistono conflitti di interessi nel fornire il medesimo. 3. OGGETTO E SCOPO DEL REPORT DUE DILIGENCE Oggetto del presente RDD sono le proprietà immobiliari (di seguito anche Immobili ) intestate alla Motorshow Srl in liquidazione così come indicate nelle perizie di stima asseverate a firma dell Arch. Nello Crostella del Scopo del presente Rdd é: - accertare l esatta consistenza di ogni singolo immobile - accertare l esatta identificazione catastale di ogni singolo immobile - accertare la conformità o meno di ogni singolo immobile alla vigente normativa urbanistico-edilizia e catastale evidenziando le difformità pregiudizievoli alla trasferibilità a terzi 4. DATA DEL SOPRALLUOGO La redazione del Report Due Diligence è riferita alla data del 10 Marzo Gli immobili sono stati visionati, ove possibile, esternamente ed internamente, previo un preventivo accordo con i rappresentanti della Proprietà, in data 9 febbraio 2016 e in data 4 marzo LIMITI DEL DEL LAVORO 5.1 PRINCIPI GENERALI Le conclusioni riportate nel presente RDD sono relative all incarico svolto con le modalità ed i limiti che seguono. Tutte le analisi riportate nel presente RDD sono state elaborate sulla base della documentazione resa disponibile dalla Proprietà. Per sua natura il presente RDD ha unicamente lo scopo di evidenziare le più significative questioni e le eventuali problematiche emergenti dall esame della documentazione e dalla esecuzione delle attività e non deve, pertanto, essere intesa come esaustiva descrizione ed analisi della documentazione prodotta e delle attività svolte. Pagina 3

4 L esattezza, l accuratezza e la completezza delle analisi sono necessariamente basate sul presupposto, dato per assunto, che la documentazione resa disponibile sia autentica, veritiera, completa, precisa e non contraddittoria. Il presente RDD non é inteso a fornire alcun commento su aspetti non rientranti nello stesso report, quindi in via meramente esemplificativa, aspetti di natura legale, strutturale, ambientale, ediliziomanutentivo, gestionale, commerciale, fiscale o contabile, eventualmente emergenti dalla documentazione e dalle attività. Per tutti questi aspetti si rende necessaria una specifica consulenza competente in tali materie. L affidamento fatto, da parte di terzi, su di esso e sul suo contenuto e le decisioni prese in base ad esso e sul suo contenuto, sono a loro sola ed esclusiva responsabilità. E probabile che un acquirente, prima di procedere all acquisto degli immobili o porzioni degli stessi, richieda anche ad un proprio Conusulente, un ulteriore parere o verifica in merito ad alcune specifiche problematiche. Si debbono pertanto considerare le condizioni e i limiti in cui il presente RDD è stato eseguito. 5.2 INFORMAZIONI RICEVUTE Il presente RDD è basato sulle informazioni che sono state fornite alla dd&p dalla Proprietà e suoi rappresentanti. La dd&p ha fatto affidamento su di esse considerandole corrette, complete e veritiere. 5.3 TITOLI DI PROPRIETÀ La dd&p ha preso in considerazione quanto contenuto negli atti di provenienza, ove forniti. Non sono state eseguite ispezioni ipotecarie o ricerche formali sui vincoli o gravami pregiudizievoli anche derivanti da liti pendenti e/o privilegi fiscali e/o di altro tipo. 5.4 URBANISTICA E TITOLI EDILIZI La dd&p non ha effettuato ricerche formali presso gli organi competenti per quanto attiene alla verifica sulla liceità e conformità dei titoli edilizi ed amministrativi consegnati dalla Proprietà. La dd&p si è basata unicamente sulle informazioni e sulla documentazione fornità dalla Proprietà e dai suoi rappresentanti. 5.5 CATASTO Per l analisi ed il confronto tra lo stato dei luoghi alla data del sopralluogo e quanto riportato nelle planimetrie catastali sono state utilizzate le planimetrie catastali, la cartografia e le visure in atti della Agenzia del Territorio. 5.6 STRUTTURA, IMPIANTI, MACCHINARI E CONDIZIONE Non sono state condotte analisi strutturali o sulla statica degli edifici, né è stato verificato il funzionamento degli impianti o macchinari. Non sono state ispezionate le parti coperte non visibili o inaccessibili degli edifici. Non è stato possibile esprimere un giudizio sulle condizioni delle parti strutturali ed impiantistiche. Non sono state verificate le condizioni o la stabilità dei terreni. Non è stato possibile esprimere un giudizio sulle condizioni delle parti strutturali ed impiantistiche. Non sono state verificate le condizioni e lo stato di suo delle installazioni degli impianti tecnologici tipici e specifici degli immobili, quale a titolo indicativo e non esaustivo impianto idrico, impianto elettrico, impianto di riscaldamento e condizionamento, ecc.. Non è stato possibile esprimere un giudizio sulle condizioni delle parti strutturali ed impiantistiche. Pagina 4

5 5.7 LUOGHI, INQUINAMENTO E CONTAMINAZIONE Non sono state eseguite indagini o controlli sulla presenza o meno di sostanze inquinanti nei terreni e negli edifici, quali a puro titolo esemplificativo e non esaustivo, cemento alluminato, cloruro di calcio, amianto od altri materiali pericolosi od inquinanti. Non è stato possibile esprimere un giudizio sulle condizioni delle parti strutturali ed impiantistiche. 5.8 SUPERFICI E CONSISTENZE Per la determinazione delle superfici sono state utilizzati i dati riportati nelle visure in atti della Agenzia delle Entrate Ufficio Territorio Catasto Terreni e Catasto Fabbricati. Non sono state eseguite misurazioni in loco o rilevati i confini delle Proprietà. 6. CONCLUSIONI ED INDICAZIONI Come meglio specificato in ogni singolo RDD di ogni proprietà immobiliare di seguito allegati, su alcuni immobili sono state riscontrate: a) difformità edilizie tra lo stato dei luoghi alla data del sopralluogo e quanto riportato nei titoli edilizi a suo tempo rilsciati ed oggi esaminati b) difformità catastali tra lo stato dei luoghi alla data del sopralluogo e quanto riportato nei titoli edilizi a suo tempo rilsciati ed oggi esaminati c) carenza documentale per quanto attiene ai titoli di proprietà e titoli edilizi d) carenza documentale per quanto attiene all Attestazione di Prestazione Energetica (c.d. APE) I RDD che la dd&p ha elaborato, hanno permesso di: - accertare l esatta consistenza di ogni singolo immobile - accertare l esatta identificazione catastale di ogni singolo immobile - accertare la conformità o meno di ogni singolo immobile alla vigente normativa urbanistico-edilizia e catastale evidenziando le difformità pregiudizievoli alla trasferibilità a terzi Tuttavia la documentazione in possesso della Proprietà, utilizzata dalla dd&p per accertare dette difformità, non consente di poter definire le procedure edilizio-urbanistiche necessarie alla regolarizzazione delle medesime difformità, da attuarsi antecedentemente alla vendita delle proprietà immobiliari. Ulteriormente si rende necessaria, anche su indicazione del Notaio, la verifica riguardo i c.d. Usi Civici gravanti sui terreni ricadenti nel perimetro territoriale del Comune di Civitavecchia. Ciò premesso per poter definire le regolarizzazioni, si dovrà necessariamente: - richiedere presso i competenti uffici del Comune di Civitavecchia l accesso formale agli atti per la verifica di tutti i titoli edilizi e dei relativi elaborati grafici inerenti alle proprietà immobiliari in oggetto - richiedere presso i competenti uffici del Comune di Civitavecchia l accesso formale agli atti per la verifica sulla presenza o meno degli Usi Civici sui terreni su cui insistono le proprietà immobiliari - richiedere presso i competenti uffici del Comune di Civitavecchia il certificato di destinazione urbanistica delle proprietà immobiliari site in Via Alfio Flores n. 4/C e in Via Terme di Traiano n /A. Pagina 5

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