TRIBUNALE DI ALESSANDRIA Esecuzione immobiliare: n 319/12 promossa da: MPS GESTIONE CREDITI BANCA SpA contro.. ************************ RELAZIONE DEL CONSULENTE TECNICO D UFFICIO ************************ Premessa di incarico. In ottemperanza all incarico conferitomi dall Ill.mo Sig. Giudice del Tribunale di Alessandria, nella persona della Dott. Roberta POIRE, con Sua Ordinanza, io sottoscritto Dott. Ing. CELORIA Bruno, iscritto all Albo degli Ingegneri della Provincia di Alessandria al n 503, riferisce quanto segue quale Consulente Tecnico d Ufficio. In data 12/06/2013 ho prestato il prescritto giuramento di rito accettando nel contempo l incarico che mi veniva affidato col seguente quesito: 1) Proceda alla esatta individuazione dei beni pignorati sulla base della nota di trascrizione del pignoramento che ha dato inizio alla procedura; riferisca della regolarità o meno della trascrizione stessa rispetto ai titoli di proprietà. 2) Indichi il titolo di acquisto della proprietà sugli immobili pignorati in capo al debitore esecutato verificando la serie continua di trascrizioni ex art. 2650 c.c.; dica se debba sopperirsi ad omissioni fiscalmente rilevanti (p.e. omessa denuncia di successione o simili) ed i relativi 1
costi. 3) Verificare l accatastamento degli immobili pignorati e se la indicazione dei dati catastali corrisponde a quella attuale; qualora i dati fossero variati nei venti anni antecedenti la trascrizione del pignoramento indichi quali fossero detti dati nel periodo predetto; occorrendo provveda alla eventuale regolarizzazione dell accatastamento, anche in relazione alla L. 1249/39 acquisendo la relativa scheda ovvero predisponendola, se mancante. 4) Provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla correzione o alla redazione della planimetria medesima. 5) Accerti se l immobile sia stato costruito previa licenza o concessione edilizia ed in conformità della stessa, nel caso negativo descriva l illecito e dica se sia suscettibile di sanatoria edilizia ai sensi della L.47/85 e della L. 724/94 ed i relativi costi, assumendo le opportune indicazioni presso gli uffici comunali competenti. 6) Nell ipotesi di comunione di beni, dica chi siano i comproprietari e se i beni siano o meno divisibili in natura, indicando la spesa necessaria ed evidenziando la perdita o l acquisto di valore commerciale. 7) Esaminati gli stati ipotecari, elenchi i pesi gravanti sugli immobili (iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli) indicando, per ciascuna iscrizione e trascrizione, gli estremi di identificazione della formalità (data, numero, beneficiario e importo garantito) e i beni pignorati interessati (se tutti o solo alcuni e in tal caso quali) e precisando, per le servitù attive e passive, il relativo contenuto. 8) Accerti se gli immobili pignorati siano occupati da persone diverse dal proprietario ed a quale titolo, identificando gli occupanti. 2
9) Precisi, se l immobile è occupato a titolo di locazione e se il contratto relativo è stato registrato in data anteriore alla trascrizione del pignoramento allegando copia del contratto medesimo; dica altresì se penda procedura di rilascio ed i relativi termini. 10) Indichi, nell ipotesi di pluralità di beni, se sia opportuna la vendita all incanto di un solo lotto o più lotti; descriva quindi, per ciascun lotto, natura e consistenza dei beni precisando i singoli dati catastali, le relative iscrizioni ipotecarie e quant altro occorrente per procedere alla redazione del decreto di trasferimento e per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli; dica se, ai fini del successivo trasferimento, gli immobili necessitino di frazionamento catastale e provveda, sentito il Giudice ed il Creditore procedente, all eventuale frazionamento medesimo in relazione ai lotti proposti. 11) Rediga quindi, rispondendo analiticamente a ciascuno dei singoli quesiti formulati, una relazione descrittiva e di stima dei beni pignorati e soltanto di essi, comprensiva dei relativi accessori e pertinenze, avendo cura di esprimere il valore attribuito a ciascun lotto e ad ogni singolo bene compreso nel lotto medesimo; riferisca i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima, il calcolo delle superfici per ciascun immobile, il valore a metro quadro ed il valore totale. 12) Proceda, ove ciò sia opportuno in considerazione della qualità dell immobile, a rilievi fotografici del bene anche eventualmente da utilizzare nella pubblicità, sulla stampa quotidiana o su manifesti, che dovrà essere espletata prima della vendita. 3
13) Controlli l avvenuta notifica ai creditori iscritti e non intervenuti ex art. 498 c.p.c.. 14) Al solo fine del successivo inserimento nell avviso pubblicitario predisponga una breve scheda contenente, in modo sintetico, per ciascun lotto, i dati necessari per l ordinanza di vendita: ubicazione, natura, consistenza, tipologia e collocazione dei beni, descrizione catastale, servitù attive e passive, diritti reali gravanti sull immobile e trascritti, occupazione dell immobile da parte di persone diverse dal proprietario ed il relativo titolo, eventuale presenza di abusi edilizi. 15) Alleghi inoltre alla propria relazione almeno due fotografie esterne e due fotografie interne di ciascun bene nonché la relativa planimetria, due copie cartacee della bozza dell ordinanza e dell avviso di vendita, una copia della perizia per il creditore procedente, le giustificazioni di spese (ricevute fiscali, specifica spese postali e di viaggio etc.) 16) provveda, terminata la relazione di stima, a tutte le comunicazioni previste dall art. 173 bis, terzo comma, disp. att. c.p.c., nei termini stabiliti, dandone atto a questo G.E. 17) provveda a depositare l originale della relazione, con allegati, presso la Cancelleria del Giudice dell esecuzione, in uno con una copia su supporto informatico 18) formuli, ove assolutamente necessario, tempestiva istanza di rinvio dell udienza ex. art.569 c.p.c. in caso di impossibilità di osservanza del termine di deposito; la mancata osservanza del termine originario, o di quello prorogato, comporterà le conseguenze di legge circa la determinazione delle vacazioni e degli onorari, nonché l applicazione delle sanzioni previste dal c.p.c. 4
19) dica l Esperto, inoltre, se l immobile oggetto di pignoramento rientri fra quelli per cui è prevista la certificazione energetica ex D.L.vo 19.8.2005 n. 192, come modificato dal D.L.vo 29.12.2006, n. 311 ed ulteriori eventuali modifiche, nonché ex lege Regione Piemonte n. 13 del 28.5.2007, ove già esistente della certificazione e relativo attestato acquisendo i relativi documenti 20) Verifichi, ancora, l Esperto lo stato dell immobile in relazione a quanto previsto dal D.M. 22.1.2008 n. 37 Ministero dello sviluppo economico, pubblicato sulla G.U. n. 61 del 12.3.2008, acquisendo, ove già esistente, la relativa documentazione. Dopo aver esaminato gli atti di causa ho inviato comunicazione, a mezzo raccomandata del 18/06/2013, mi sono personalmente recato il giorno 05/07/2013, per una visita agli immobili oggetto di pignoramento. Era presente l affittuaria. Relazione. 1) L immobile oggetto della presente procedura e di cui deve essere valutato il valore, è sito in Stazzano, Via Giulia n 1. La trascrizione dell atto di pignoramento, avvenuta in data 12/10/2012 ai n.., risulta regolare rispetto al titolo di proprietà. 2) L immobile è pervenuto all attuale proprietà, Sig... tramite atto di compravendita a rogito notaio. in data 14/09/2006 n. rep.., trascritto a Novi Ligure il., rep. Reg. gen../reg. part.., dai Sig.ri, nata a il,.., nato a ) il.. e.., nata a... I sig.ri.. avevano avuto la proprietà, con Decreto di trasferimento immobili della Pretura di Alessandria in data 5
09/03/1998 n. rep.., dal Sig.., nato a Novi Ligure (AL) il... Il Sig. aveva acquistato l immobile, con atto di compravendita a rogito notaio. di Serravalle Scrivia in data 06/07/1989, rep. N.., registrato alla Conservatoria di Novi Ligure il., dal Sig.. nato a Tortona il.., in regime patrimoniale di comunione dei beni con la moglie. I Sig.ri. avevano acquistato l immobile anteriormente al 20/09/1975. 3) L immobile è censito al N.C.E.U. Fg. 13 Mapp. 12 sub. 6, Cat. A/4, classe 3, di 4 vani catastali, con rendita di 167,33, posto al piano secondo (terzo fuori terra), come risulta dalle visure (ALL. n 1) e relative planimetrie catastali (ALL. n 2). L indicazione del numero civico riportato in visura è errato, è stata quindi effettuata richiesta di variazione. 4) L immobile oggetto del presente pignoramento risulta avere una distribuzione dei vani interni uguale a quella delle planimetrie catastali allegate (ALL. n 2). 5) Dopo un accurata ricerca presso l archivio del Comune di Alessandria si è potuto constatare che il condominio è stato edificato anteriormente al 1967, quindi senza licenza edilizia. Nessun altra variante è stata apportata in tempi più recenti quindi non va richiesta sanatoria. 6) L immobile oggetto del presente pignoramento è di proprietà del Sig.. Il bene non risulta divisibile. 7) Sul bene oggetto di pignoramento insistono le seguenti formalità: 6
- ipoteca volontaria iscritta a Novi in data 19/09/2006 ai nn.. per 170.000,00 a favore di Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A. (c.f. ), con domicilio in Siena, contro il Sig.., a garanzia di un mutuo di della durata di 30 anni; - pignoramento trascritto in data 12/10/2012 ai nn. a favore di Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A. (c.f..), con domicilio in Siena e contro il Sig.., derivante da verbale del Tribunale di Alessandria in data., rep.... 8) L appartamento è occupato da un affittuaria. 9) L appartamento è vincolato da contratti d affitto. 10) Il bene è vendibile in un unico lotto. 11) Il fabbricato risale a prima degli anni 60 e si presenta in discreto stato di conservazione, con struttura in mattoni pieni e solai in laterizio armato. L alloggio oggetto del presente pignoramento è al secondo piano, terzo fuori terra, ed è sprovvisto di ascensore. E costituito da un ingresso, angolo cottura, tre camere e bagno. L appartamento si presenta in discreto stato di conservazione. Tutte le camere hanno pareti tinteggiate e in discreto stato di conservazione e pavimenti in piastrelle in ceramica. Il bagno e la cucina hanno rivestimento in ceramica smaltata. I serramenti esterni sono in alluminio con doppi vetri, con persiane in alluminio. Le porte interne sono in legno. Il riscaldamento è ottenuto tramite caminetto a legna senza radiatori. La facciata e il vano scala sono in discreto stato di conservazione. 7
Costituisce accessorio di questo appartamento una cantina posta in un fabbricato separato dall edificio principale in cortile, di mq 9,18. L immobile oggetto del presente pignoramento risulta di mq 62,02 lordi. Il più probabile valore di mercato dell immobile può essere assunto pari a: /mq 850,00 x mq 62,02= 52.717,00 approssimato in 53.000,00. 12) Si allega documentazione fotografica (ALL. n 3). 13) Il creditore, che ha promosso il pignoramento, risulta Monti dei Paschi di Siena. Nessun altro creditore risulta iscritto. 16) Copia della presente perizia è stata inviata all esecutato e al creditore. 19) Ai fini delle stipula dell atto di alienazione, è necessaria la presentazione dell attestato di certificazione energetica. 20) Si allega, ai sensi dell art. 7, comma 6, D.M. 22.01.08, dichiarazione di rispondenza (ALL. n 5). Fanno parte della presente perizia, i seguenti documenti: - Visura catastale (ALL. n 1); - planimetria catastale (ALL. n 2); - documentazione fotografica (ALL. n 3); - dichiarazione di rispondenza (ALL. n 4). Alessandria, 09/09/2013 Il C.T.U. Dott. Ing. Bruno Celoria 8