TRIBUNALE ORDINARIO DI CREMONA SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI CON AVV. MARIO PALMIERI AVV. NUNZIA CORINI

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1 TRIBUNALE ORDINARIO DI CREMONA SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione immobiliare n 132/2015 Promossa da: BANCO POPOLARE SOC.COOP. Contro: CON AVV. MARIO PALMIERI G.O.T.: AVV. NUNZIA CORINI 1

2 SCHEDA SINTETICA E INDICE Diritto: Bene: piena proprietà Fabbricato ad uso artigianale/industriale Ubicazione: Romanengo Via Roma, 9 Stato: Insufficiente Titolarità: Lotti: Dati catastali pignoramento: si Foglio9 particella 220 subalterno 2 foglio 9 particella 231 subalterno 13 categoria C/3 classe 1 consistenza mq.491 superficie catastale mq. 650 rendita Euro 786,10 Foglio 9 particella 231 subalterno 12 categoria A/4 classe 2 consistenza vani 4 superficie catastale mq. 98 rendita Euro 142,54 Foglio 9 particella 219 subalterno 501 categoria C/2 classe 1 consistenza mq.235 superficie catastale mq. 301 rendita Euro 267,01 Foglio 9 particella 220 subalterno 501 categoria C/2 classe 1 consistenza mq.352 superficie catastale mq. 408rendita Euro 399,95 Dati catastali attuali: Foglio9 particella 220 subalterno 502 foglio 9 particella 231 subalterno 509 categoria C/3 classe 2 consistenza mq.350 superficie catastale mq. 435 rendita Euro 668,81 2

3 Foglio 9 particella 231 subalterno 12 categoria A/4 classe 2 consistenza vani 4 superficie catastale mq. 98 rendita Euro 142,54 Foglio 9 particella 219 subalterno 501 categoria C/2 classe 1 consistenza mq.235 superficie catastale mq. 301 rendita Euro 267,01 Foglio 9 particella 220 subalterno 501 categoria C/2 classe 1 consistenza mq.352 superficie catastale mq. 408rendita Euro 399,95 Irregolarità/Abusi: condono edilizio 47/85 non completo Valore di mercato: ,00 Valore ipoteca: Vendibilità: Motivo: Pubblicità: Occupazione: Servitù: Oneri: ,00 di cui ,00 di capitale scarsa unità imm. artigianale/industriale in centro storico ordinaria libero nessuna nessuno TRIBUNALE ORDINARIO DI CREMONA SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione immobiliare n 132/2015 Promossa da: BANCO POPOLARE SOC. COOP 3

4 Contro: CON AVV. MARIO PALMIERI G.O.T.: DOTT.SSA NUNZIA CORINI. RELAZIONE PER VALUTAZIONE D IMMOBILE Premesso che: In data 09 Marzo 2017 il G.O.T. Avv. NUNZIA CORINI, nominava la sottoscritta Geometra Renesto Roberta, residente in Trescore Cremasco via Alchina n 4, con studio in Crema Via Antonio Gramsci n 5, C.F. RNSRRT65S65F205V, iscritta all Albo Geometri della Provincia di Cremona al n 1513, quale esperto estimatore degli immobili pignorati. Esperiti gli accertamenti del caso inerenti alla compatibilità del tecnico con l incarico, prestato il giuramento di rito, alla sottoscritta era formulato il seguente quesito: 1. PROVVEDA, esaminati gli atti del procedimento ed eseguita ogni altra operazione ritenuta necessaria, previa comunicazione alle parti a mezzo posta, o fax, dell inizio delle operazioni peritali, a svolgere le attività previste dagli dall art.173 bis disp. att. Cpc ed in particolare: - descrivere gli immobili medesimi con riguardo ai confini, alla tipologia, conformazione, epoca e caratteristiche costruttive, stato di manutenzione; - determinare il valore del compendio pignorato, avuto riguardo al diritto sull immobile in concreto colpito dal vincolo (usufrutto, piena proprietà, nuda proprietà, superficie, ecc.); - nel caso si tratti di quota indivisa, a fornire una valutazione della quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise e verificare nell ordine: i. se sia possibile la separazione in natura della quota spettante al debitore; 4

5 ii. se ritenga altrimenti probabile la vendita della quota indivisa ad un prezzo superiore al valore della stessa determinata in termini di frazione dell intero valore; - nel caso si tratti di bene in regime di comunione legale tra coniugi, fornire comunque la valutazione dell intero bene, che interamente andrà venduto; - formare, ove opportuno, uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini tramite apposite tavole esplicative e provvedendo, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall ufficio tecnico erariale; - predisporre l attestazione di prestazione energetica, se assente; - verificare la regolarità dei beni sotto il profilo edilizio ed urbanistico e della loro agibilità ed elencare le pratiche edilizie svolte relative all immobile; in caso di irregolarità urbanistiche o edilizie, indicare se esse siano sanabili o non sanabili, con stima predittiva dei costi (opere materiali e pratiche documentali amministrative); i costi andranno indicati separatamente e già decurtati dall importo di stima finale; - l esatta identificazione catastale dell immobili, previo accertamento dell esatta rispondenza dei dati specificati nell atto di pignoramento con le risultanze catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi necessari per l eventuale emissione del decreto di trasferimento; in caso di irregolarità catastali provvedere alla loro regolarizzazione. - verificare lo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati da terzi ed a che titolo, ovvero dal debitore; ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; 5

6 verificare, in caso di locazione, la congruità del canone, secondo i parametri di cui all art cc; - fornire una breve scheda sintetica dei beni, nella quale saranno indicati in sintesi i dati di cui sopra, in particolare, oltre alla descrizione, i dati catastali, i confini, il valore di stima, anche il contesto in cui essi si trovano (es. se facenti parte di un condominio o di altro complesso immobiliare con parti comuni ecc.) le caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi da essa offerti, le caratteristiche delle zone confinanti; - individuare i precedenti proprietari nel ventennio ed elencare ciascun atto di acquisto, con indicazione dei suoi estremi (data, notaio, data e numero di registrazione e trascrizione), e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile; - indicare la presenza di vincoli ed oneri, anche condominiali, gravanti sul bene; - indicare altre informazioni utili da acquisire per il futuro acquirente, concernenti: i. l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); ii. iii. eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute; eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; iv. eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni, giardino, ecc.) v. eventuali cause in corso; 2 alleghi alla relazione di stima completo fascicolo fotografico delle aree esterne ed interne del bene, nonché la planimetria del bene, foto aeree o foto 6

7 satellitari (anche reperibili da web), la visura catastale attuale, la copia della concessione o licenza edilizia e gli atti di sanatoria e la restante documentazione necessaria, integrando, se del caso, quella predisposta dal creditore; depositi in particolare, ove non in atti, copia dell atto di provenienza del bene e copia dell eventuale contratto di locazione; 3 depositi la perizia in originale, completa dei relativi allegati, unitamente a copia dell elaborato peritale su supporto cartaceo ad uso del Giudice, inclusi gli allegati; 4 provveda alle comunicazioni ex art. 173 bis comma 3 disp.att.cpc; 5 riferisca immediatamente al Giudice di ogni richiesta di sospensione del corso delle operazioni peritali, informando contestualmente la parte che l esecuzione potrà essere sospesa solo con provvedimento del Giudice su ricorso della medesima parte, cui aderiscano tutti gli altri creditori; 6 formuli tempestiva istanza di rinvio dell udienza in caso di impossibilità di osservanza del termine di deposito, provvedendo altresì alla notifica alle parti; 7 informi il giudice dell esecuzione di eventuali impedimenti nell accesso all immobile, affinché il debitore sia eventualmente sostituito nella custodia. La sottoscritta dava inizio alle operazioni peritali, comunicando alla società Confezioni del nanetto s.r.l. ed al liquidatore Dott. Gianfranco Stella che sarebbe stato effettuato sopralluogo di rito presso l immobile in data 02 Maggio 2017 alle ore In data 26 Aprile 2017 inoltrava richiesta di accesso agli atti presso l Amministrazione comunale di Romanengo Ufficio Edilizia Privata per verificare e richiedere copie delle pratiche edilizie che hanno dato origine al fabbricato oggetto di valutazione e ne ritirava relativa copia in data 03 Maggio

8 Esperiva in via telematica la visura degli atti presso l Agenzia del Territorio, Ufficio provinciale di Lodi Servizio di Pubblicità Immobiliare ed estraeva elenco sintetico delle formalità a nome e delle trascrizioni esistenti sempre a nome per la ricostruzione dell ultimo ventennio. DESCRIZIONE IMMOBILE Dal sopralluogo è risultato quanto segue: trattasi di un fabbricato disposto su due piani composto da: - una unità immobiliare residenziale mai utilizzata ed in completo stato di abbandono composta da : al piano terra due locali ed una scala di collegamento con il piano primo; al piano primo due locali; - un fabbricato disposto su due piani composto da diversi locali ad uso magazzino, laboratorio, ufficio e bagno. L epoca di costruzione e lo stato di abbandono rendono il compendio pignorato poco appetibile in caso di vendita. Al fabbricato si accede direttamente dalla Via Roma attraverso un portone ed una saracinesca in ferro. Essendo posto all interno del centro storico e non essendo possibile la nuova apertura di attività con strutture di grasse dimensioni, il fabbricato potrebbe essere convertito in residenziale come già richiesto al Comune di Romanengo dalla proprietà con parere preventivo. FINITURE INTERNE Le finiture interne dell unità immobiliare residenziale sono: -pareti con intonaco civile; -pavimenti in ceramica; 8

9 -porte interne in legno ove presenti ; -serramenti esterni in legno con vetro singolo e persiane al piano primo; -impianto elettrico assente; -impianto idraulico assente. Le finiture interne dell unità immobiliare artigianale/industriale sono: -pareti con intonaco civile; -pavimenti in ceramica; -porte interne in metallo; -serramenti esterni in legno con vetro singolo e tapparelle al piano primo; -impianto elettrico non a norma; -impianto idraulico non a norma FINITURE ESTERNE Le finiture esterne dell unità immobiliare sono: -intonaco al civile con tinteggiatura per esterni. L intero compendio è in totale abbandono. CONSISTENZA DELL UNITA IMMOBILIARE Unità immobiliare residenziale mq. 84,00; Unità immobiliare artigianale/industriale mq. 1390,00. AUTORIZZAZIONI E CONCESSIONI EDILIZIE - Licenza di costruzione n. 413 del 02 Maggio Autorizzazione ad eseguire i lavori n. 53 del 16 Maggio Condono edilizio n. progressivo incompleto - Autorizzazione edilizia n. 31 del 03 Giugno Autorizzazione edilizia 36 del 22 Giugno

10 - Pratica edilizia 52 del 22 Giugno Concessione edilizia n. 46 del 01 Giugno Denuncia Inizio Attività prot. n del 25 Novembre Parere preventivo n. 47 del 10 Ottobre 2011 IDENTIFICAZIONE CATASTALE L unità immobiliare pignorata risulta così identificata in Comune di Romanengo: Foglio9 particella 220 subalterno 502 foglio 9 particella 231 subalterno 509 categoria C/3 classe 2 consistenza mq.350 superficie catastale mq. 435 rendita Euro 668,81 Foglio 9 particella 231 subalterno 12 categoria A/4 classe 2 consistenza vani 4 superficie catastale mq. 98 rendita Euro 142,54 Foglio 9 particella 219 subalterno 501 categoria C/2 classe 1 consistenza mq.235 superficie catastale mq. 301 rendita Euro 267,01 Foglio 9 particella 220 subalterno 501 categoria C/2 classe 1 consistenza mq.352 superficie catastale mq. 408rendita Euro 399,95 Il tutto come da nuova visura catastale. CONFINI CATASTALI A Nord Foglio 9 Particelle 213, 214, 641, 642 A Est Via Roma A Sud Foglio 9 particelle 230, 231/parte, 226 A Ovest Foglio 9 Particelle 217, 224,730. VALUTAZIONE UNITA IMMOBILIARE Metodologia estimativa ed andamento del mercato immobiliare. 10

11 La ragione pratica della presente relazione di stima è quella di determinare il valore che l unità immobiliare sopra descritto può conseguire, a data corrente, sul libero mercato. Procedimenti e conteggi di stima. Dalle conclusioni dei precedenti paragrafi, ne discende il procedimento estimativo assunto per una corretta valutazione del complesso in esame, nei quali intervengono diversi fattori. Considerato che il mercato immobiliare non procede a riferimenti prettamente analitici, ma esprime sintetiche entità variabili in funzione dell ubicazione, dell accessibilità, della consistenza, del grado di finitura, dello stato di manutenzione e conservazione nonché del probabile prezzo di mercato praticato in zona ed il prezzo di produzione per beni simili, si ritiene equo attribuire i seguenti valori, così ripartiti: Unità immobiliare residenziale con accessori ,00 Unità immobiliare artigianale/industriale con accessori ,00 Valore complessivo di ,00 (eurocinquecentosettemilaottocentottantacinque00). DIVISIBILITA Il fabbricato in oggetto è divisibile in due lotti e precisamente : - Lotto 1 unità immobiliare residenziale contraddistinta al foglio 9 particella 231 subalterno 12 categoria A/4 - Lotto 2 unità immobiliare artigianale/industriale contraddistinta al foglio 9 particella 220 subalterno 502 categoria C/3, foglio 9 particella 219 subalterno 501 categoria C/2, foglio 9 particella 220 subalterno 501 categoria C/2. CONTRATTI DI AFFITTO 11

12 L unità immobiliare in oggetto è attualmente priva di contratto di locazione. PROVENIENZE L unità immobiliare in oggetto pervenne alla Società con atto di compravendita in data 24 Ottobre 1970 atto Notaio M. Di Stefano trascritto presso la conservatoria di Lodi il 19 novembre 1970 e con atto di trasformazione societaria in data 10 Luglio 1987 atto Notaio Luigi Ferrigno trascritto presso la conservatoria di Lodi il 17 Luglio ELENCO ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI L unità immobiliare oggetto di esecuzione alla data del 10 Maggio 2017 è stata interessata dalle seguenti iscrizioni e trascrizioni in ordine cronologico: 1) TRASCRIZIONE atto tra vivi trasferimento sede sociale- a rogito Dott. Luigi ferrigno, Notaio in Crema, in data 10Luglio 1987 rep. N /15064, trascritto a Lodi il 17 Luglio ) ISCRIZIONE ipoteca volontaria iscritta a Lodi il 31 Maggio 2006 ai n.ri 12829/2999 per euro ,00 capitale euro ,00 a favore di BANCA POPOLARE DI CREMA SOCIETA PER AZIONI con sede a Crema, a garanzia di mutuo della durata di 15 anni 3) TRASCRIZIONE atto esecutivo o cautelare verbale di pignoramento immobili iscritto a Lodi il 25 Giugno 2015 ai n.ri 8107/5293 TRIBUNALE DI CREMONA- a favore di BANCO POPOLARE SOCIETA COOPERATIVA. con sede a Crema. PRECEDENTI PROPRIETARI L unità immobiliare oggetto della presente procedura esecutiva apparteneva anteriormente al ventennio alla società esecutata. 12

13 ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA Le certificazioni energetiche fornite sono riferite all unità immobiliare residenziale ed alla parte di fabbricato ad uso laboratorio. Per le restanti zone ad uso magazzino non vi è l obbligo di redigere la certificazione. Con quanto sopra ad evasione dell incarico ricevuto rimanendo a disposizione per ogni chiarimento. Con osservanza. Crema, lì 12 Maggio Il C.T.U. Geom. Roberta Renesto In allegato si trasmette: - A Accesso agli atti Comune di Romanengo - B Fotografie - C Documentazione comunale (Licenza di costruzione n. 413) - D Documentazione comunale (Autorizzazione edilizia n. 53) - E Documentazione comunale (Condono edilizio n. progressivo ) - F Documentazione comunale (Autorizzazione edilizia n. 31) - G Documentazione comunale (Autorizzazione edilizia n. 36) - H Documentazione comunale (Pratica edilizia n. 52) - I Documentazione comunale (Concessione edilizia n. 46) - L Documentazione comunale (Denuncia Inizio Attività prot. 7256) - M Documentazione comunale (Parere preventivo n. 47) - N Documentazione catastale (Visure) - O Documentazione catastale (Schede catastali) - P Documentazione catastale (Visure storiche) 13

14 - Q Visura camerale - R Visura ipotecaria - S Atto di compravendita e Atto trasformazione societaria - T Attestati di prestazione energetica Crema 12 Maggio 2017 Il C.T.U. Geom. Roberta Renesto 14