TRIBUNALE DI TREVISO Giudice delle Esecuzioni Dott. Andrea Valerio Cambi Espropriazione immobiliare promossa da Banca Popolare di Vicenza società cooperativa per azioni, C.F.: 00204010243, in persona del Direttore Generale e legale rappresentante Dott. Sorato Samuele, con sede in Vicenza, Via Battaglione Framarin, 18, rappresentata e difesa dall'avv.to Massimo Malvestio giusta procura e margine del ricorso per decreto ingiuntivo, il quale elegge domicilio ai fini della presente procura presso il suo Studio in Treviso, V.le Monte Grappa, 45, Contro OMISSIS, OMISSIS e OMISSIS R.E. 769/2008 RELAZIONE DELL ESPERTO 1. Premessa Con ordinanza del Giudice delle Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Treviso, Dott. Andrea Valerio Cambi, il sottoscritto è stato nominato esperto nell espropriazione immobiliare suddetta e in data 06.03.2012 ha accettato l incarico e prestato il giuramento di rito. Il quesito posto è il seguente: Letti gli atti, visitati gli immobili pignorati, compiute le opportune verifiche tecniche, urbanistiche, catastali ed ipotecarie ed assunta ogni ulteriore informazione ritenuta utile il perito nominato: a) Descriva i beni pignorati, previa esatta individuazione degli stessi in relazione ai dati catastali, accertando: - i dati catastali ed i confini del nuovo catasto effettivamente risultanti; - la corrispondenza o meno degli identificativi dei beni stessi quali risultano all atto di Pignoramento e dell istanza di vendita, affinché si venda solo quanto richiesto nell istanza entro i termini di pignoramento; - le regolarità del censimento catastale degli immobili pignorati, provvedendo in caso negativo, ai necessari incombenti per l accatastamento degli immobili; - in caso di sussistenza di eventuali diritti di comproprietà o di altri diritti reali con soggetti estranei, come accertato dal Notaio ex art. 567 c.p.c., 1
indichi il valore della quota di pertinenza dell esecutato e, se è possibile, lo stralcio di tale quota in natura o la divisione, redigendo, in caso positivo, progetto di massima ai fini del giudizio di divisione; - l esistenza di vincoli di diritto pubblico implicanti cause di prelazione opponibili alla procedura esecutiva; - la conformità tra l opera licenziata, previa acquisizione del certificato di abitabilità e/o agibilità, indicando l esistenza di eventuali opere abusive in relazione alla legge 28/02/85 n.47 e successive modificazioni e la possibilità (con relative spese presumibili) in sanatoria totale o parziale, o in difetto il tipo di sanzione applicabile, con la conseguente incidenza sul valore dell immobile. b) Indichi l attuale valore commerciale degli immobili pignorati, con riferimento anche agli eventuali rapporti di locazione o di altro tipo, soggetti a proroga o meno, incidenti sul godimento dell immobile, precisando la data del contratto o comunque del titolo della registrazione, esprimendo il proprio parere sull opportunità di procedere alla vendita in uno o più lotti e predisponendo, sentito il G.E., il relativo frazionamento con tutti i dati catastali per ciascun lotto, in relazione anche alla concentrazione del diritto di usufrutto su una posizione separabile degli immobili pignorati. c) Determini: con riferimento ai terreni agricoli, il tipo di coltura praticata, l esistenza di eventuali fabbricati rurali e relativi annessi e la presumibile redditività; con riferimento ai terreni edificabili, l edificazione consentita tanto in relazione alla zona, quanto con riferimento agli strumenti attuativi, quanto infine, al volume edificabile e alla normativa applicabile, anche di P.R.G.. d) Identifichi sulla base della certificazione notarile, ripetendo le risultanze e trascrizioni gravanti sui beni pignorati, ripetendo le risultanze catastale ed ipotecarie indicate nella certificazione medesima; in caso di variazioni catastali successive, ne indichi l esatta natura, con particolare riferimento alla corrispondenza con i dati catastali risultanti dal pignoramento. e) Provveda a redigere, per ogni singolo lotto, su pagina separata, un prospetto riepilogativo e descrittivo, secondo il modello. 2. Descrizione dei beni immobiliari 2
Il bene pignorato è sito in Comune di Conegliano in Via John Fitzerald Kennedy n.28. è costituito da un unica unità immobiliare con garage. E' posto al piano primo di un complesso residenziale di un totale di n. 11 piani e n.29 appartamenti. Il bene è posizionato a est del centro storico di Conegliano; comodo a tutti i servizi, è posto a 700 metri dalla stazione ferroviaria, a poche decine di metri dalla fermata dell'autobus, dal liceo classico scientifico, scuola materna e da parchi giochi. Il fabbricato è stato costruito in data 18 ottobre 1976; esso si sviluppa su 11 piani e 1 piano interrato. L app.to oggetto di esecuzione si trova al 1 piano ed ha una sup. commerciale di 120,31 mq ed ha una consistenza catastale di 6 vani. Invece il garage contiguo all app.to si trova al piano interrato ed ha una consistenza catastale di 16 mq. Il lotto di terreno su cui insiste il fabbricato è di mq 1105 catastali. Il grado di finitura è mediocre. Le finiture esterne sono: La struttura del condominio è in C.A. intelaiata con parete di laterizio da 25cm di tamponamento priva di isolamento. I solai sono in latero cemento, con altezza dei vani di m 2,70. Il tetto è piano con manto di copertura in guaina, grondaie in lamiera verniciata, pareti esterne graffiato colore beige mentre per i poggioli in colore grigio, tapparelle dell epoca in pvc di colore marrone, marciapiedi in piastrelle 10x20 color beige/marrone, giardino condominiale con siepe di delimitazione confine. La pavimentazione esterna è in mattonelle di cemento color mattone. Le finiture interne sono: L androne del condominio è in buono stato la pavimentazione e le scale sono in marmo con battiscopa in legno, il portone d ingresso è in legno e vetro e l ascensore è in buono stato. Nell app.to le finestre sono dell epoca in legno duglas a vetro singolo e le tapparelle sono in pvc e per la maggior parte da sostituire. Le porte interne sono dell epoca in legno, anch esse da sistemare. I pavimenti della zona giorno sono in piastrelle mentre nella zona notte abbiamo palchetti in legno a correre che andrebbero levigati e riverniciati. I bagni sono completi di sanitari ma completamente da rifare, le pareti sono riveste in piastrelle. Le pitture interne dell app.to sono da rifare. Le pareti della camera poste a nord presentano infiltrazioni d umidità. Gli impianti elettrici presenti nell app.to non sono conformi alla legge 46/90. 3
La centrale termica centralizzata è posta al piano terra dove vi sono collocate 4 caldaie installate nel novembre 2003 che servo tutto il condominio per un totale di kw 210,40 che funge per il riscaldamento e l acqua calda sanitaria; il tipo di combustibile è a gas metano. L impianto termico nell app.to è costituito da radiatori lamellari bianchi dell epoca da sostituire. L acqua potabile comune senza contatore individuale. 3. Descrizione catastale dati del nuovo catasto effettivamente risultanti. Presso l Agenzia del Territorio, Ufficio Provinciale di Treviso, l immobile è così descritto: Catasto dei Fabbricati, Comune di Conegliano, Sezione E, Foglio 6, Mapp.le 1253 ditta OMISSIS, OMISSIS, OMISSIS, sub. 7, Via John Fitzgerald Kennedy, piano:1,cat. A/2, Cl.2, 6 vani, RC 604,25 sub. 2, Via John Fitzgerald Kennedy, piano:s, Cat..C/6, Cl.4 16mq, RC 58,50 Il bene pignorato si trova in zona omogenea B in sottozona B.1 (di mantenimento) che comprende le parti del territorio totalmente o parzialmente edificate, diverse dalle zone A; si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% della superficie fondiaria della zona, e nelle quali la densità territoriale sia superiore a 1,5 mc/mq. Quota di comproprietà, pari a 44,47/1000 di cui 41,56/1000 per l appartamento e 2,91/1000 per il garage, sulle parti ed impianti comuni dell edificio previsti dall art. 1117 del Codice Civile, in particolare sull area scoperta distinta nel Catasto Terreni con i mapp.li1253 4. Corrispondenza degli identificativi con quelli indicati nell atto di pignoramento e nell istanza di vendita. Esiste corrispondenza tra i dati dei fabbricati indicati nell atto di pignoramento e nell istanza di vendita, con le risultanze catastali. 5. Regolarità del censimento catastale dell immobile pignorato. Le planimetrie catastali attuali sono le stesse presentate ai fini del rilascio dell abitabilità. 4
6. Sussistenza di diritti di comproprietà con soggetti estranei. L immobile oggetto di esecuzione immobiliare appartiene in proprietà esclusiva agli esecutati in forza di atto di compravendita registrato a Conegliano il 30.1.2033 trascrizione n. 4164.1/2003 in atti del 25.02.2003 (prot. 137334) rep. 89503 redatto dal Notaio Giuseppe Dall'Antonia di Vittorio Veneto. Attualmente presente nell immobile vi è solamente un proprietario il Sig. OMISSIS, mentre il sig. OMISSIS sembra si trovi in Senegal e il Sig. OMISSIS sembra risieda in un altro immobile. Durante il sopralluogo dell immobile inoltre, è stato riscontrata la presenza stabile di altre 3 persone non aventi diritti sull immobile, 2 uomini e 1 donna. 7. Esistenza di vincoli di diritto pubblico implicati cause di prelazione opponibili alla procedura esecutiva. Non esistono vincoli di diritto pubblico implicati cause di prelazione opponibili alla procedura esecutiva. 8. Conformità urbanistica dell immobile oggetto di esecuzione immobiliare. L immobile in cui fa parte l unità immobiliare oggetto di esecuzione; è stat eseguito in conformità del progetto approvato e in forza della licenza edilizia rilasciata dal Comune di Conegliano in data 18 ottobre 1976 al prot. n. 12435/IV pratica n. 158/76 ed è stato dichiarato abitabile con decorrenza 30 novembre 1977. Al momento del rogito notarile non sono state eseguite altre opere per le quali si sia reso necessario il rilascio della concessione in sanatoria e garantisce, in ogni caso, l inesistenza di abusi edilizi anche parziali. 9. Valore commerciale degli immobili pignorati. La valutazione viene eseguita dopo aver assunto tutte le informazioni necessarie relative al prezzo di immobili simili recentemente oggetto di compravendita nel Comune di Treviso e zone limitrofe. Le superfici indicate sono quelle commerciali e cioè a lordo dei muri. Alle superfici e al valore sono state apportate delle riduzioni in funzione della tipologia e dello stato. ingresso mq 6,39 x 1,00 x 898,00 = 5.657,40 5
soggiorno mq 27,85 x 1,00 x 898,00 = 25.009,30 cucina mq 12,26 x 1,00 x 898,00 = 11.009,48 disimpegno mq 4,55 x 1,00 x 898,00 = 4.085,90 ripostiglio mq 1,17 x 0,75 x 898,00 = 787,99 cameretta mq 9,05 x 1,00 x 898,00 = 8.126,90 camera mq 16,16 x 1,00 x 898,00 = 14.511,68 camera mq 18,56 x 1,00 x 898,00 = 16.666,88 wc mq 5,39 x 1,00 x 898,00 = 4.840,22 bagno mq 6,80 x 1,00 x 898,00 = 6.106,40 terrazza mq 11,90 x 0,30 x 898,00 = 3.205,86 terrazza mq 15,54 x 0,30 x 898,00 = 4.186,47 terrazza mq 13,96 x 0,30 x 898,00 = 3.760,82 garage mq 19,84 x 0,50 x 898,00 = 8.908,16 Valore totale dell immobile oggetto di stima 116.944,28 Valore totale dell immobile arrotondato a 117.000,00 Dai dati riportati dall Amministratore Gerometta risultano non pagate le rate condominiali degli anni antecedenti al 31.03.2012 e quelle preventivate dell anno in corso per un totale complessivo di 13.623,50 (si allega documentazione relativa) 10. Identificazione delle iscrizioni e trascrizioni gravanti sui beni pignorati. Secondo la nota di deposito della documentazione ipocatastale dell Avv.to Massimo Malvestio eseguite a tutto il 05.03.2009 risultano le seguenti trascrizioni pregiudizievoli ed iscrizioni ipotecarie gravanti sull immobile sito in Comune di Treviso, Catasto dei Fabbricati, Comune di Conegliano, Sezione E, Foglio 6, Mapp.le 1253, sub. 7, Via John Fitzgerald Kennedy, piano:1, cat. A/2, Cl.2, 6 vani, RC 604,25 Mapp.le 1253, sub. 2, Via John Fitzgerald Kennedy, piano:s, Cat..C/6, Cl.4 16mq, RC 58,50 - sono le seguenti: a) Iscrizione in data 07.02.2003 n.ri 5673/1052. 6
Ipoteca volontaria per 350.000,00. = a garanzia del mutuo fondiario in data 30.01.2003 rep. 89504 Notaio Giuseppe Dall Antonia di Vittorio Veneto (TV), capitale 175.000,00. =. a favore della BANCA POPOLARE DI VICENZA società cooperativa per azioni a responsabilità limitata con sede in Vicenza, C.F.: 00204010243, contro OMISSIS, OMISSIS, OMISSIS per la quota di 1/3 ciascuno, gravante sull immobile sopra descritto; b) Trascrizione atto esecutivo o cautelare, pignoramento immobili del 15.11.2008 rep. 5077/2008 Tribunale di Treviso, trascritto a Treviso il 23.12.2008 n.ri. 49458/31083 a favore di BANCA POPOLARE DI VICENZA società cooperativa per azioni con sede a Vicenza, C.F.: 00204010243 contro OMISSIS, OMISSIS, OMISSIS, gravante sull immobile sopra descritto. Allegati: - nota di trascrizione quadro B e C - fotografie dell immobile - planimetrie catastali - norme tecniche di attuazione della zona - planimetrie del PRG vigente - visure catastali - atto di compravendita - certificazione energetica - documentazione amministratore Treviso lì 30.4.2012 l Esperto Arch. Dovesi Francesco 7