SOMMARIO Introduzione... XV PARTE I LE CONVENZIONI CAPITOLO 1 LE FONTI 1. La convenzione nella legislazione urbanistica... 3 2. La convenzione come strumento di intervento nel territorio. Il limite delle norme di piano... 8 3. Efficacia nel tempo... 10 4. Il controllo comunale... 11 5. I rapporti tra lo Statuto comunale e la convenzione edilizia... 12 6. I rapporti tra la convenzione edilizia ed il regolamento edilizio comunale... 13 7. La programmazione negoziata. L accordo di programma... 15 8. La competenza. La variante degli strumenti urbanistici... 17 9. La revoca dell accordo... 20 10. Le varie tipologie di accordi di programma... 20 11. Modello di accordo di programma... 25 CAPITOLO 2 LA CONVENZIONE NELLA LOTTIZZAZIONE 1. L iniziativa privata nella lottizzazione del territorio. Necessità... 32 2. Il vincolo di piano e l approvazione della lottizzazione. Effetti... 36 3. La procedura di approvazione... 37 4. I soggetti richiedenti... 39 5. Il silenzio sulla domanda di lottizzazione... 40 6. Il termine perentorio per il procedimento di approvazione introdotto dalla L. 30 aprile 1999, n. 136... 42 V
7. La convenzione comunale. Contenuti obbligatori... 46 8. Le opere di urbanizzazione... 49 9. La realizzazione delle opere da parte dei privati... 55 10. L accollo... 56 11. L obbligo del ricorso all appalto pubblico... 57 12. Lo scomputo dal contributo delle opere realizzate... 58 13. La monetizzazione degli standard urbanistici... 59 14. Il contributo relativo al costo convenzionale di costruzione... 60 15. Il versamento del contributo. Le sanzioni per il mancato versamento dei contributi urbanistici... 61 16. La richiesta di una somma ulteriore oltre alla realizzazione delle opere di urbanizzazione... 64 17. Il termine fissato in convenzione per l esecuzione del piano... 65 18. La natura del piano e della convenzione... 68 19. I rapporti fra la normativa urbanistica sopravvenuta ed il piano di lottizzazione... 69 20. La lottizzazione d ufficio... 73 21. La giurisdizione amministrativa. Il preavviso di diniego sulla domanda di lottizzazione... 74 22. Il diniego sulla domanda di lottizzazione... 77 23. Il silenzio... 79 24. La tutela del silenzio disposta dall art. 117, D.L.vo 104/2010... 81 25. Il procedimento. La sentenza... 83 26. L esame sulla fondatezza della pretesa sostanziale... 84 27. La nomina del commissario ad acta... 86 28. Il risarcimento per illegittimo diniego su domanda di permesso di costruire relativo a lottizzazione approvata... 87 29. La tutela per l ottemperanza degli obblighi del lottizzante... 89 30. La variante di strumenti urbanistici contrastanti con lottizzazioni approvate... 92 31. La giurisdizione ordinaria. La tutela dei terzi aventi causa dal lottizzante... 95 32. Schema di lottizzazione... 97 CAPITOLO 3 LA CONVENZIONE PREVISTA DAL D.P.R. 380/2001 1. Funzioni regionali nella definizione del contenuto della convenzione... 105 2. La legislazione regionale... 106 VI
3. Le differenze col sistema di convenzionamento nell edilizia residenziale pubblica... 109 4. Tipologie. Gli standard edilizi: possibilità di recepimento per relationem. Tecniche costruttive... 110 5. La determinazione dei prezzi di cessione... 111 6. Il valore dell area e gli oneri di urbanizzazione... 112 7. Il costo di costruzione. Le spese generali. Gli oneri finanziari... 112 8. La revisione prezzi... 113 9. L esenzione dal contributo afferente il costo di costruzione... 115 10. La determinazione del canone di locazione e del prezzo di cessione. La rimozione di vincoli... 116 11. La durata... 120 12. La trascrizione della convenzione come forma di pubblicità verso i terzi acquirenti... 120 13. Le sanzioni amministrative e civili. Le sanzioni in caso di mancata esecuzione di opere di urbanizzazione... 121 14. Le agevolazioni fiscali... 122 15. La natura giuridica della convenzione. Obbligazione reale... 122 16. La tutela degli acquirenti... 123 CAPITOLO 4 LA CONVENZIONE NEGLI INTERVENTI DI RECU- PERO 1. Il recupero del patrimonio edilizio ed urbanistico esistente... 125 2. Le zone di recupero... 126 3. L approvazione del piano di recupero... 128 4. Limiti alla necessità del piano di recupero... 130 5. Effetti della mancata approvazione del piano di recupero comunale 131 6. Gli enti attuatori... 133 7. Il piano di recupero di iniziativa privata... 134 8. Piano di recupero di iniziativa comunale da attuarsi mediante convenzione... 136 9. Convenzione speciale. L obbligo di locare gli alloggi realizzati... 137 10. Il piano integrato di recupero... 139 11. Le norme quadro statali e le funzioni regionali... 140 12. La convenzione obbligatoria per gli interventi finanziati dal Ministero LL.PP... 141 13. I programmi di recupero urbano... 143 14. Le direttive per la realizzazione dei programmi di recupero... 145 VII
15. La convenzione obbligatoria... 147 16. I programmi di riqualificazione urbana... 148 17. I programmi innovativi in ambito urbano, ex art. 4, L. 8 febbraio 2001, n. 21... 150 18. I programmi di riabilitazione urbana, ex art. 27, L. 1 agosto 2002, n. 166... 151 19. I rapporti fra piano di recupero e la variante di piano regolatore... 152 20. I rapporti fra piano di recupero e il Piano Urbanistico Territoriale... 153 21. L interesse all impugnazione... 155 22. Schema di convenzione per la esecuzione di piano di recupero... 156 CAPITOLO 5 LA CONVENZIONE PER I PARCHEGGI 1. Il piano parcheggi... 163 2. La convenzione per la costruzione e gestione di parcheggi fruenti di contributo... 164 3. La realizzazione di parcheggi di pertinenza delle abitazioni... 166 4. La L.R. Lombardia 11 marzo 2005, n. 12... 169 5. Le agevolazioni fiscali... 170 6. Schema-tipo convenzione legge parcheggi (con cessione di aree comunali in diritto di superficie) ai sensi della Legge 24 marzo 1989, n. 122, approvato con D.M. 14 febbraio 1990... 172 7. Schema-tipo convenzione legge parcheggi aree di proprietà del concessionario, ai sensi della Legge 24 marzo 1989, n. 122, approvato con D.M. 14 febbraio 1990... 181 CAPITOLO 6 L EDILIZIA CONVENZIONATA NEL PIANO DI ZONA 1. L edilizia convenzionata nell edilizia residenziale pubblica. Definizione... 191 2. Il sistema dell edilizia agevolata. Differenze... 193 3. Le funzioni regionali in materia di edilizia residenziale pubblica convenzionata... 195 4. Il bando comunale per l assegnazione delle aree. Contenuti... 197 5. I soggetti realizzatori. Istituti Autonomi per le Case popolari, Cooperative edilizie. Imprese... 198 6. La prelazione nell assegnazione delle aree espropriate ai proprietari 200 7. L utenza. I requisiti per la assegnazione di alloggi di edilizia sovvenzionata... 203 VIII
8. I requisiti per la assegnazione di alloggi di edilizia agevolata e per la concessione di mutuo agevolato... 203 9. L accertamento dei requisiti. Il momento della verifica... 204 10. Schema di bando di concorso per l assegnazione di aree in diritto di proprietà e/o in diritto di superficie ad enti cooperative, imprese di costruzione e privati nell ambito del piano di zona... 205 CAPITOLO 7 LA CONVENZIONE IN DIRITTO DI SUPERFICIE 1. L assegnazione delle aree... 209 2. La convenzione per la concessione delle aree... 212 3. Le funzioni comunali... 213 4. Costi di acquisizione e urbanizzazione... 214 5. Il controllo sull esecuzione dei lavori... 217 6. I criteri comunali per la fissazione del canone di locazione e del prezzo di cessione. La rimozione di vincoli... 218 7. Le sanzioni pecuniarie e decadenza della concessione... 220 8. Il rinnovo della concessione... 223 9. I vincoli di indisponibilità... 223 10. Dalla convenzione in diritto di superficie alla convenzione in diritto di proprietà... 224 11. La natura giuridica della convenzione e dell assegnazione delle aree 226 12. La tutela giurisdizionale. La competenza del giudice amministrativo 227 13. La giurisdizione ordinaria... 228 14. Schema di convenzione per la concessione del diritto di superficie 229 15. Schema di convenzione per la modifica della concessione del diritto di superficie a concessione in diritto di proprietà... 233 CAPITOLO 8 LA CONVENZIONE IN DIRITTO DI PROPRIETÀ 1. La convenzione in diritto di proprietà... 239 2. L abrogazione dei vincoli disposta dalla L. 179/1992 e dal D.L. 70/ 2011... 240 3. Gli effetti dell abrogazione della legge sull equo canone... 244 4. Dalla convenzione in diritto di proprietà alla convenzione di cui al D.P.R. 380/2001... 246 5. La tutela... 248 6. Schema di convenzione per la concessione del diritto di proprietà... 248 IX
CAPITOLO 9 LA CONVENZIONE PER GLI INSEDIAMENTI PRO- DUTTIVI 1. L assegnazione delle aree... 255 2. La convenzione per la cessione delle aree... 256 3. La giurisdizione amministrativa... 257 4. Il risarcimento dei danni... 259 5. Schema di Convenzione tipo per la cessione in proprietà di aree nell ambito del Piano degli Insediamenti Produttivi di cui all art. 27 della legge 22 ottobre 1971, n. 865 e successive modificazioni... 260 CAPITOLO 10 GLI ACCORDI AMBIENTALI 1. L ambito di applicazione... 265 2. La gestione dei rifiuti... 267 3. Le risorse finanziarie e la scelta dell operatore... 268 4. La disciplina dell evidenza pubblica... 268 5. La giurisdizione amministrativa... 270 CAPITOLO 11 LA CONVENZIONE NELLA LEGISLAZIONE REGIO- NALE 1. Le convenzioni per l esecuzione dei piani attuativi. L.R. Campania 22 dicembre 2004, n. 16... 273 2. La L.R. Emilia Romagna 24 marzo 2000, n. 20... 274 3. La L.R. Lombardia 11 marzo 2005, n. 12... 275 4. La L.R. Piemonte 5 dicembre 1977, n. 56... 277 5. Le convenzioni per l attuazione dei piani integrati di intervento. La L.R. Campania 19 febbraio 1996, n. 3... 277 6. La L.R. Lombardia 11 marzo 2005, n. 12... 279 7. La convenzione per l attuazione del programma... 280 8. La procedura di approvazione... 281 9. La L.R. Piemonte 9 aprile 1996, n. 18... 283 10. La L.R. Umbria 11 aprile 1997, n. 13... 284 CAPITOLO 12 LA CONVENZIONE PER LE AREE DESTINATE A CAVA NELLA LEGISLAZIONE REGIONALE 1. La convenzione per la coltivazione di cava. La L.R. Campania 13 dicembre 1985, n. 54... 287 2. La L.R. Emilia Romagna 18 luglio 1991, n. 17... 289 3. La L.R. Lombardia 8 agosto 1998, n. 14... 290 X
4. La L.R. Veneto 7 settembre 1982, n. 44... 292 5. La giurisdizione amministrativa contro il silenzio del comune... 294 6. La giurisdizione ordinaria... 295 7. Schema di convenzione ex L.R. Lombardia 8 agosto 1998, n. 14... 295 CAPITOLO 13 LE SOCIETÀ DI TRASFORMAZIONE URBANA 1. La costituzione... 301 2. L acquisizione delle aree... 302 3. Le società di trasformazione urbana nella legislazione regionale L.R. Calabria 16 aprile 2002, n. 19... 304 4. La L.R. Emilia Romagna 3 luglio 1998, n. 19... 304 5. La L.R. Friuli Venezia Giulia 13 dicembre 2005, n. 30,... 305 6. La L.R. Lazio 22 dicembre 1999, n. 38... 306 CAPITOLO 14 LA CONVENZIONE PER LA CESSIONE DI CUBA- TURA 1. Il trasferimento di volumetria. I requisiti... 309 2. Il regime fiscale... 313 3. La perequazione o compensazione di cubatura nella pianificazione urbanistica... 314 4. La posizione della giurisprudenza. Cons. Stato, sez. IV, 13 luglio 2010, n. 4545... 317 5. La Legge sviluppo. L. 12 luglio 2011, n. 106 e prospettive future... 322 6. La perequazione nella legislazione regionale. La L.R. Basilicata, 11 agosto 1999, n. 23... 323 7. La L.R. Calabria 16 aprile 2002, n. 19... 324 8. La L.R. Emilia Romagna 24 marzo 2000, n. 20... 324 9. La L.R. Lazio 22 dicembre 1999, n. 38... 325 10. La L.R. Lombardia 11 marzo 2005, n. 12... 327 11. La L.R. Puglia 22 febbraio 2005, n. 3... 330 12. La L.R. Veneto 23 aprile 2004, n. 11... 331 13. La perequazione nella normativa di piano regolatore generale... 333 14. La tutela. L interesse a ricorrere... 333 CAPITOLO 15 LA CONVENZIONE IN MATERIA DI DISTANZE 1. I contenuti... 335 XI
2. La prevenzione... 338 3. I limiti alla legislazione regionale. La posizione della Corte Cost. n. 232/2005... 339 PARTE II LA TUTELA CAPITOLO 16 LA GIURISDIZIONE AMMINISTRATIVA 1. La giurisdizione esclusiva nell art. 11, L. 241/1990... 343 2. Le controversie proposte da terzi... 346 3. L inadempienza del privato... 348 4. La tutela giurisdizionale sul silenzio. L ammissibilità di una azione costitutiva contro il silenzio inadempimento dell amministrazione... 350 5. Il termine per l impugnazione nel D.L.vo 104/2010... 351 6. La tutela cautelare sul silenzio... 352 7. L esame sulla fondatezza della pretesa sostanziale... 354 8. La nomina del commissario ad acta... 357 9. La decisione tardiva dell amministrazione. L impugnazione per motivi aggiunti... 358 10. Il recesso o la revoca. L obbligo all indennizzo... 359 11. L azione di condanna al risarcimento del danno... 361 12. L indennizzo forfettario ed automatico per danni della p.a. La L.R. Toscana 23 luglio 2009, n. 40... 364 CAPITOLO 17 LA GIURISDIZIONE CIVILE 1. La giurisdizione ordinaria sulle controversie relative ai canoni di convenzione... 367 2. Le ipotesi di giurisdizione esclusiva... 369 3. La violazione delle norme sulle distanze. L azione di riduzione in pristino... 371 4. L azione risarcitoria. Il danno per violazione delle norme non integratrici del c.c... 374 CAPITOLO 18 LA GIURISDIZIONE PENALE 1. La violazione degli obblighi fissati in convenzione di lottizzazione.. 379 2. La lottizzazione reale autorizzata dall autorità amministrativa... 381 XII
3. La lottizzazione cartolare... 382 4. La concussione per violazione degli obblighi nella vendita nell edilizia convenzionata... 385 5. Gli effetti della sentenza penale sul giudizio civile... 387 CAPITOLO 19 L ARBITRATO 1. L arbitrato nell ambito delle materie di giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo... 389 2. L ammissibilità dell arbitrato nell ambito della giurisdizione amministrativa... 390 Indice analitico... 393 XIII