TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE Promosso da: N. 708/11 R.G.Es. Udienza 24.02.2014 Ore 11.50 CREDITORE PROCEDENTE (Avv. --) Contro SOCIETA ESECUTATA * * * PREMESSA La scrivente, dopo aver preso visione dei documenti catastali ed ipotecari agli atti, dopo aver effettuato in loco i dovuti accertamenti e misurazioni, dopo aver avuto i necessari contatti con gli Uffici Tecnici del Comune di Argelato ove si trovano i beni pignorati, espletate le necessarie visure presso l Agenzia del Territorio competente, espone quanto segue. * * * DATI DI PIGNORAMENTO Con verbale di pignoramento immobiliare trascritto in data 16.11.2011 al Reg. gen. n.-- e al Reg. part. n.--, sono stati pignorati i seguenti beni immobili, a favore del creditore procedente: 1. Piena proprietà di porzione di fabbricato urbano posto in Comune di Argelato, via dei Tessitori ( presso il Centergross blocco n.17), costituito da un magazzino con locali ad uso ufficio posti al piano terra e primo; tale immobile è identificato al Catasto Fabbricati come segue: M_PR_02_07
2 di 11 Argelato Foglio 42 - Particella 308 - sub 4 - via dei Tessitori blocco n.17 cat D/8 piano T-1; Si dispone la vendita in LOTTO UNICO. * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO UNICO Piena proprietà di porzione di fabbricato ad uso commerciale al piano terra e primo, collocato all interno del Centergross a Funo di Argelato (BO) in via dei Tessitori Blocco n.17, costituita da sette locali principali ad uso magazzino ed uffici, disimpegno e due servizi igienici, di superficie complessiva di ca. m 2 455 con annesse aree cortilive. Libero al decreto di trasferimento. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni oggetto di stima risultano distinti al Catasto Fabbricati del Comune di Argelato intestati a -- proprietà per 1/1 della piena proprietà, come segue: Foglio Part Sub Indirizzo Cat. Cl Cons R.C. 42 308 4 via dei Tessitori bl. 17 D/8 4.390,40 Il fabbricato insiste su un terreno distinto al Catasto Terreni al Foglio 42 particella 308 di 1.380 m 2. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO C è corrispondenza tra i dati catastali della visura e quelli riportati nella nota di trascrizione del verbale di pignoramento. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU
3 di 11 Parti comuni: Le parti comuni sono quelle usuali per fabbricati di analoga tipologia, così come per legge, uso e destinazione e come indicati nei rogiti di provenienza. L immobile in parola fa parte di un fabbricato situato all interno del Centergross, costituito prevalentemente da locali commerciali, magazzini e uffici. La società Centergross S.r.l. Centro per il Commercio all Ingrosso di Bologna, a norma di statuto, ha per oggetto l organizzazione del Centro e la gestione dei beni e servizi strumentali per il funzionamento del Centro Nel rogito di acquisto è indicato che: L immobile è trasferito nello stato di fatto e di diritto, in cui esso attualmente si trova, con tutte le relative accessioni, pertinenze, usi, diritti, comunioni servitù attive e passive legalmente esistenti, ed in particolare con i diritti e gli obblighi e patti indicati nell atto di vendita per scrittura autenticata Notaio - in data 21 marzo 1980 rep. -, registrata a Bologna il 4 aprile 1980 al n. - che si allega alla presente perizia. L importo delle spese dell esercizio amministrativo dal 01.07.2012 al 30.06.2013 è pari a 8.189,47 Per effetto del saldo passivo pregresso, il debito nei confronti della società Centergross è pari a 26.109,64. Servitù attive e passive: se e come esistenti ed aventi ragione legale di esistere e siano conseguenti allo stato di fatto in cui si trovano i beni stessi. Non si sono riscontrate servitù passive apparenti influenti sul valore dell immobile. VINCOLI E ONERI
4 di 11 Dalla documentazione ricevuta dall Ufficio Amministrativo del Centergross, si evince che le quote di proprietà della ---, afferenti l immobile in oggetto, sono pari a n.8.594, corrispondenti ad un valore nominale di 4.468,88 (valore nominale quota 0,52). Non risultano ulteriori vincoli e/o oneri influenti sul valore dei beni in oggetto. CONFINI I beni in oggetto confinano con altre proprietà, salvo altri. PROPRIETÀ L immobile appartiene in piena proprietà alla società esecutata --- C.F./P.IVA 01129710370. PROVENIENZA DEL BENE Il bene pignorato è pervenuto alla società esecutata con il seguente atto: - Compravendita a rogito del notaio Dott. - del 18.04.1994, rep. n. - trascritto a Bologna il 21.04.1994 all art. n. -. STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE Trattasi di società. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell acquirente: nessuno Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura (relativamente ai beni in oggetto): Ipoteca Volontaria iscritta in data 07.06.1994 art. 3381, a favore della Banca dell Emilia Romagna; Ipoteca Volontaria iscritta in data 05.02.1999 art. 984, a favore della
5 di 11 Cassa di risparmio in Bologna S.p.a.; Ipoteca Volontaria iscritta in data 26.07.2004 art. 9195, a favore della Cassa di risparmio in Bologna S.p.a.; Ipoteca giudiziale iscritta in data 16.11.2010 art. 10903, a favore di Banca CRV Cassa di risparmio di Vignola S.p.a.; Ipoteca giudiziale iscritta in data 24.12.2010 art. 12396, a favore di Unicredit S.p.a.; Ipoteca giudiziale iscritta in data 01.06.2011 art. 4874, a favore di Emil Banca; Verbale di pignoramento immobiliare trascritto in data 16/11/2011 al reg. gen 46830 e reg.part.29872. REGIME FISCALE La Società esecutata non è qualificabile come impresa costruttrice. L immobile pignorato è un fabbricato non abitativo strumentale per natura. La vendita del bene sarà soggetta ad I.V.A. o ad Imposta di Registro, a seconda del regime fiscale vigente al momento del trasferimento del bene. INDAGINE AMMINISTRATIVA Dagli accertamenti svolti presso l'ufficio Tecnico del Comune di Argelato e dal Sistema informativo territoriale del comune stesso, risulta quanto segue. SITUAZIONE URBANISTICA Secondo il Piano Strutturale Comunale approvato con Delibera di C.C. n.14 in data 27.03.2009, e secondo il Regolamento Urbanistico Edilizio approvato con Delibera di C.C. n.15 in data 27.03.2009 e successiva variante approvata con Delibera di C.c. n.33 del 29.06.2011, il fabbricato di cui fa
6 di 11 parte l immobile pignorato ricade in Ambiti territoriali per funzioni prevalentemente terziarie e direzionali - Poli Funzionali Esistenti, disciplinati dall art.27.1 delle Norme Tecniche di Attuazione del P.S.C. e dall art.30 delle Norme R.U.E.. Le citate norme non contengono elementi di rilievo influenti sul valore del bene in parola. REGOLARITÀ EDILIZIA Il fabbricato di cui la porzione immobiliare in oggetto fa parte è stato edificato in forza dei seguenti provvedimenti amministrativi: Licenza edilizia n.679, rilasciata in data 07.10.1975; Licenza edilizia in variante n.701, rilasciata in data 13.12.1975; Concessione edilizia n.54 del 28.06.1993; Concessione edilizia n.49 del 23.06.1994; Concessione edilizia n.80 del 05.08.1994; Concessione edilizia n.32 del 24.04.1997; Non risulta rilasciato il certificato di agibilità In occasione del sopralluogo all immobile, rispetto all elaborato grafico allegato alla Concessione edilizia n.32 del 1997, sono emerse alcune modeste modifiche interne quali l eliminazione di un divisorio nel servizio igienico al piano terra, di una porzione di parete dell ufficio al piano primo e la realizzazione dell apertura di una porta nel disimpegno del vano scale. Ai sensi dell art.7.6 del R.U.E., tali abusi edilizi sono prescritti e non più sanzionabili se trascorsi più di cinque anni dalla loro esecuzione alla data del 30.11.2010 (adozione variante RUE). Per avvalersi di detta prescrizione è necessario dichiarare con atto sostitutivo di notorietà la datazione degli
7 di 11 abusi. Diversamente, sono sanabili mediante la presentazione di Segnalazione Inizio Attività a sanatoria che prevede, oltre ai diritti di segreteria dell Ufficio Tecnico, il pagamento di una oblazione da un minimo di 516,00 ad un massimo di 5.160,00, stabiliti in relazione all aumento di valore che le opere abusive hanno apportato all immobile. Vista l entità degli abusi, è plausibile considerare nullo l aumento di valore dell immobile e ipotizzare che possa essere applicata la sanzione minima di 516,00. La planimetria catastale risulta da aggiornare in quanto non tiene conto delle modeste variazioni di cui sopra. STATO DI OCCUPAZIONE L immobile è occupato dalla Società - - con sede in Funo di Argelato Blocco -, con contratto di locazione non registrato, stipulato in data 1 agosto 2013, data successiva alla trascrizione del verbale di pignoramento. Pertanto l immobile è occupato con titolo non opponibile alla procedura. DESCRIZIONE DELL IMMOBILE L immobile pignorato ad uso commerciale fa parte del fabbricato denominato Blocco 17 collocato all interno del Centro per il Commercio all Ingrosso Centergross, posto all estremità sud-est del territorio comunale di Argelato, in località Funo. Il Centro ha accesso dalla Rotonda Segnatello in corrispondenza della Trasversale di Pianura (Strada Provinciale n.3) e più a sud, dalla via Saliceto (S.P. n.45). Il fabbricato di cui l immobile fa parte si eleva di due piani fuori terra ed è costituito da corpi di fabbrica collegati tra loro. L edificio ha struttura in cemento armato con maglie di pilastri e copertura piana con elementi prefabbricati in c.a.
8 di 11 L immobile in oggetto ha due entrate, una dal fronte del fabbricato dove è presente ampia vetrina e spazio adibito a parcheggi auto e una posta sul retro. Le pareti esterne sono in c.a. e muratura, interrotte da file di finestre a nastro ai piani terra e primo. Il piano terra ha una conformazione rettangolare, è dotato di due accessi ed è costituito da due locali ad uso mostra-magazzino, un disimpegno e un servizio igienico dotato di bagno e antibagno. L altezza interna varia a seconda delle zone dai m 3,70 ai m 8,00. Finiture. I locali sono pavimentati in piastrelle di ceramica; le pareti sono intonacate e tinteggiate; quelle del bagno rivestite in piastrelle di ceramica. Il controsoffitto è costituito da cartongesso tinteggiato. Le finestre, sono in alluminio rivestite di materiale plastico bianco; le porte interne sono in legno tamburato bianche; la porta d ingresso sul fronte ha telaio in ferro e pannellature in vetro, il portone sul retro è in alluminio con pannellature satinate ed è dotato di cancello in ferro. Il grado delle finiture e lo stato di manutenzione è sufficiente. Impianti. Gli impianti di riscaldamento e idrico sono di proprietà della società Centrergross, che ne gestisce la manutenzione. I locali sono riscaldati da ventilconvettori; nel bagno è collocato un boiler elettrico per la produzione di acqua calda. L impianto elettrico si sviluppa in parte in canaline esterne ed in parte sottotraccia. CONFORMITÀ IMPIANTI Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità di tutti
9 di 11 gli impianti, pertanto l aggiudicatario ai sensi del D.M. 22.01.2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando ai sensi dell art. 1490 del codice civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. CONSISTENZA SUPERFICIALE La superficie commerciale, al lordo delle murature, del bene in oggetto, puramente a titolo indicativo, è la seguente: Porzione di fabbricato uso commerciale circa m 2 455,00 STIMA DEL BENE Trattasi di piena proprietà di porzione di fabbricato ad uso commerciale al piano terra e primo, collocato all interno del Centergross a Funo di Argelato (BO) in via dei Tessitori Blocco n.17, costituita da sette locali principali ad uso magazzino ed uffici, disimpegno e due servizi igienici, di superficie complessiva di ca. m 2 455 con annesse aree cortilive. Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, la sottoscritta ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, e tenuto conto che trattasi di bene oggetto di Procedura Esecutiva:
10 di 11 VALORE DELL INTERO BENE A PREZZO DI MERCATO (Euro duecentocinquantamila/00) 250.000,00 Nell ipotesi che l Ill.mo G.E. disponga un giudizio divisionale, detraendo un 40% circa per tenere conto della vendita forzosa, la piena proprietà del bene potrebbe essere venduta al seguente valore: VALORE DELL INTERO BENE A BASE D ASTA (Euro centocinquantamila/00) 150.000,00 * * * Ritenendo di aver dato un esatta e fedele rappresentazione degli aspetti tecnici ed economici relativi ai beni oggetto della presente procedura e nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatogli, la sottoscritta si dichiara a disposizione per ogni ulteriore chiarimento. Con Osservanza Bologna 10 gennaio 2013 La C.T.U. ELENCO ALLEGATI 1. Visure per soggetto 2. Visura per immobile 3. Visura catasto terreni 4. Estratto di mappa 5. Planimetria catastale
11 di 11 6. Licenza edilizia n.679, rilasciata in data 07.10.1975; 7. Licenza edilizia in variante n.701, rilasciata in data 13.12.1975; 8. Concessione edilizia n.54 del 28.06.1993; 9. Concessione edilizia n.49 del 23.06.1994; 10. Concessione edilizia n.80 del 05.08.1994; 11. Concessione edilizia n.32 del 24.04.1997; 12. Compravendita Notaio - rep.- 13. Compravendita Notaio -rep.- 14. Contratto locazione - 15. Visura camerale 16. Documentazione Centergross -regolamento, statuto e prospetto economico- 17. File piante 18. Inquadramento territoriale 19. Documentazione fotografica Consegnati a parte: Allegato A (tecnico): copia Ufficio e copia per esterno (senza nomi) Allegato G (commerciale) Relazione Notarile e nota trascrizione verbale di pignoramento n. 1 CD-ROM contenente perizia senza nomi e parte introduttiva (pdf), documentazione fotografica (pdf) e piante (pdf), Allegato A senza nomi (word), Allegato G con i nomi (word)