TRIBUNALE DI LECCE COMMERCIALE Esecuzione Forzata N. Gen. Rep. 228/2016 ELABORATO PERITALE Tecnico incaricato: Ing. WERNER ROMANO Iscritto all Albo della provincia di Lecce al N. 3455 Iscritto all Albo del Tribunale di Lecce al N. 3455 C.F. RMNWNR85P20Z6110 P.Iva 04818510754 Con studio in Lecce (Lecce) VIA AVELLINO, 12 telefono:0832314270 cellulare:3891367695 fax:- email: werner.romano@gmail.com Heimdall Studio www.hestudio.it
Beni in Nardò (Lecce) VIA COSIMO CAZZA 2 Lotto 001 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A. Piena proprietà superficiaria per la quota di 1000/1000 di villetta unifamiliare sita in Nardò (LE) alla Via Cosimo Cazza 2, composta da due piani fuori terra (piano terra e primo piano), un piano seminterrato dotato di garage, un vanetto ripostiglio sul lastricato di copertura ed uno scoperto al piano terra di pertinenza esclusiva. L'ingresso posteriore alla stessa è garantito da due cancelli (uno pedonale ed uno carrabile) mentre l ingresso anteriore da un cancello pedonale. Tutti gli ingressi sono adiacenti alla via pubblica denominata Via Cosimo Cazza. Al piano seminterrato (superficie lorda coperta di circa mq 48,00) si trovano: -ripostiglio -centrale termica -cantinola Al piano terra (superficie lorda coperta di circa mq 65,00 ) si trovano: - Ingresso-soggiorno -cucina - Vano scala interno a doppia rampa per accesso a piano superiore e piano inferiore; - Veranda anteriore con rampa per accesso - Veranda posteriore con rampa per accesso Al piano primo (superficie lorda coperta di mq 70,00) si trovano: - n. 3 camere da letto - n. 2 balconi - Vano scala interno a doppia rampa per accesso a piano superiore e piano inferiore Al piano di copertura (superficie lorda coperta di circa mq 25) si trovano: - ripostiglio Il piano terra è dotato di area scoperta anteriore, posteriore e laterale. L immobile sviluppa una superfice lorda complessiva di circa mq 235 (al netto di scoperti e pertinenze) 1110 1 A/3 3 7,5 162 552,91 B. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di locale box sito in Nardò alla Via Cosimo Cazza 2, piano seminterrato. Trattasi di un vano box da considerarsi completamente unito alla bene A in quanto non sono presenti muri divisori tra di esso ed la cantinola adiacente. Esso sviluppa una superficie lorda complessiva di circa 26 mq 116 2 C/6 2-24 68,17 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: 2 di 6
Caratteristica zona: Servizi della zona: Caratteristiche zone limitrofe: Periferica residenziale (normale) e a traffico locale scorrevole con parcheggi. La zona è provvista delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria. Residenziali, i principali centri limitrofi sono Lecce, Galatone, Nardò (centro abitato) 3. STATO DI POSSESSO: Alla data del sopralluogo gli immobili risultavano liberi e non soggetti ad alcun tipo contratto di locazione. 4. VINCOLI ED ONERI GIUDIZIARI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell acquirente: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 4.1.2. Convenzioni matrimoniali a provv. d assegnazione casa coniugale: Nessuna 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno 4.1.4. Altre limitazioni d uso: 4.2 Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 4.2.1. Iscrizioni: 4.2.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno. 4.2.4. Altre limitazioni d uso: Nessuna. 4.3 Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale 4.3.1. Conformità urbanistico edilizia: Gli immobili non sono dotati di alcun certificato di agibilità e abitabilità 4.3.2. Conformità catastale: Difformità sanabile: spostamento di alcuni tramezzi 4. ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE Spese ordinarie annue di gestione dell immobile: 0,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 0,00 5. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. Attuali proprietari degli immobili 5.2.Precedenti proprietari 6. PRATICHE EDILIZIE P.R. n. Immobile non dotato certificato di agibilità Descrizione Abitazione di cui al punto A Piena proprietà superficiaria per la quota di 1000/1000 di villetta unifamiliare sita in Nardò (LE) alla Via Cosimo Cazza 2, composta da due piani fuori terra (piano terra e primo piano), un piano seminterrato dotato di garage, un vano ripostiglio sul piano di copertura ed uno scoperto al piano terra di pertinenza esclusiva. L'ingresso anteriore alla proprietà è garantito da un cancello pedonale mentre l ingresso posteriore è possibile mediante due cancelli (uno pedonale ed uno carrabile). Tutti gli ingressi sono adiacenti alla via pubblica denominata Via Cosimo Cazza. Al piano seminterrato (superficie lorda coperta di circa mq 48,00) si trovano: -ripostiglio -centrale termica -cantinola Al piano terra (superficie lorda coperta di circa mq 65,00) si trovano: - Ingresso-soggiorno -cucina 3 di 6
- Vano scala interno a doppia rampa per accesso a piano superiore e piano inferiore; - Veranda anteriore con rampa per accesso - Veranda posteriore con rampa per accesso Al piano primo (superficie lorda coperta di mq 70,00) si trovano: - n. 3 camere da letto - n. 2 balconi - Vano scala interno a doppia rampa per accesso a piano superiore e piano inferiore Al piano di copertua (superficie lorda coperta di circa mq 25) si trovano: - ripostiglio Il piano terra è dotato di area scoperta anteriore, posteriore e laterale. L immobile sviluppa una superfice lorda complessiva di circa mq 235 (al netto di scoperti e pertinenze). Le misure in mq riportate dal catasto fabbricati non corrispondono perfettamente con quelle rilevate dopo il sopralluogo del tecnico incaricato. 1110 1 A/3 3 7,5 162 552,91 Descrizione Box di cui al punto B Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di locale box sito in Nardò alla Via Cosimo Cazza 2, piano seminterrato. Trattasi di un vano box da considerarsi completamente unito alla bene A in quanto non sono presenti muri divisori tra di esso ed la cantinola adiacente. Esso sviluppa una superficie lorda complessiva di circa 26 mq Le misure in mq riportate dal catasto fabbricati non corrispondono perfettamente con quelle rilevate dopo il sopralluogo del tecnico incaricato. 116 2 C/6 2-24 68,17 L unità immobiliare è identificata con il numero civico 2, ha un altezza interna di circa ml. 2,70 al primo piano e piano terra e ml. 2,50 al piano seminterrato e al ripostiglio sul piano di copertura. L edificio ha un altezza fuori terra di circa ml. 10. Destinazione urbanistica: Gli immobili oggetto dell esecuzione immobiliare n. 228/2016, siti in Nardò alla Via C. Cazza 2, sono una villetta unifamiliare che si sviluppa in 4 piani (piano seminterrato, piano terra, piano 1, piano di copertura) ed un box al piano seminterrato. Il lotto su cui insite l immobile è classificato come zona D3 Zone artigianali esistenti e di completamento. Destinazione Parametro Valore reale/potenziale [mq] Coefficiente Valore equivalente [mq] Piano Seminterrato Sup. reale lorda 48 0,77 37 4 di 6
Piano Terra Sup. reale lorda 65 1,00 65 Terrazzi Sup. reale lorda 10 0,25 2,5 Piano Primo Sup. reale lorda 70 1,00 70 Balconi Sup. reale lorda 6 0,10 0,6 Piano Copertura Sup. reale lorda 26 0.5 26 Box Sup. reale lorda 26 0,50 13 Pertinenza Scoperta Sup. reale lorda 179 0,10 17,9 Sup. reale lorda 456 232 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Fondazioni: tipologia: plinti isolati, materiale: c.a., condizioni sufficienti Strutture verticali: materiale: muratura, condizioni: insufficienti al piano seminterrato/sufficienti altrove Strutture verticali: materiale: c.a., condizioni: insufficienti al piano seminterrato/ sufficienti altrove Solaio: materiale: latero-cementizio, condizioni: a vista d occhio sufficienti. Travi: materiale: c.a., condizioni: insufficienti al piano seminterrato /buone altrove Componenti edilizie e costruttive Infissi esterni: Rivestimento: Rivestimento: Pavimentazione interna: tipologia: singola anta o doppia anta a battente, materiali: legno o alluminio, protezione: tapparelle, materiale protezione: plastica, condizioni: sufficienti. ubicazione: cucina, materiale: ceramica colorata lungo una parete, condizioni: sufficienti. ubicazione: bagno, materiale: ceramica, condizioni: sufficienti. materiale: marmo, condizioni: medie. Impianti Fognatura: tipologia: mista, rete di smaltimento: tubi in PCV, recapito: collettore o rete comunale, conformità: da collaudare. Idrico: tipologia: sottotraccia, alimentazione: con autoclave, rete di distribuzione: tubi di ferro zincato, condizioni: scarse e da ristallare, conformità: non a norma Termico: tipologia: autonomo, alimentazione: metano, rete di distribuzione: tubi in ferro zincato, diffusori: termosifoni, condizioni: da ristallare, conformità: da collaudare. Elettrico: tipologia: sottotraccia, tensione: 220V, condizioni: scarse e da ristallare tutti i terminali, conformità: non a norma. Gas: tipologia: sottotraccia, alimentazione: metano, rete di distribuzione: tubi di rame; condizioni: scarse, conformità: da collaudare. 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO 8.1. Criteri estimativi 5 di 6
Metodo Sintetico Comparativo. Trattandosi di una civile abitazione a più livelli dotato di box si è effettuata una stima sintetico-comparativa, basata sul prezzo di mercato e risultante come metodo più attendibile e per ottenere risultati certi. Per tale motivo sono state eseguite sul mercato locare una serie di ricerche al fine di acquisire i prezzi medi normalmente utilizzati per la compravendita di immobili simile, per caratteristiche intrinseche ed estrinseche, a quello in esame ed avvenite in tempi recenti. I valori ottenuti sono poi riferiti all unità di consistenza che per i fabbricati ad uso civile è riferita al metro quadro di superficie commerciale. Sono stati acquisisti anche i valori unitari indicati sul sito www.agenziaentrate.gov.it che sono stati presi come riferimento nella determinazione del probabile valore del mercato. Nel caso specifico bisogna tener conto di una serie di fattori che incidono sulla determinazione del valore unitario che possono essere così descritti: la razionale distribuzione dei vani interni e lo scarso stato di manutenzione in cui si trovano gli impianti e le varia opere di finitura; il grado di abbandono e degrado delle aree di pertinenza scoperte; la difformità tra planimetrie catastali ed le misure effettuate in loco dal tecnico incaricato; l assenza, dovuta a rimozione, di terminali e generatori degli impianti di condizionamento; presenza di lesioni strutturali al piano seminterrato che interessa pilastri e murature. 8.2. Fonti di informazione Catasto di Lecce, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Lecce, ufficio tecnico di Nardò, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: del sud Salento, mediatori e liberi professionisti operanti nel settore immobiliare del sud Salento. 8.3. Valutazione dei corpi ID Immobile Superf. [mq] Valore intero Valore diritto A Villetta immobiliare 232 116.794,00 122.712,50 B Box/Deposito 13 13.202,80 7.284,30 TOTALE 129.996,80 8.4. Fonti di informazione Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l immediatezza della vendita giudiziaria: 19.499,52 Spese tecniche di rebolazione urbanistica e/o catastale; 3.000,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell acquirente: Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell acquirente: Nessuno Nessuna 8.5. Prezzo base d asta del lotto Valore dell immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: 107.547,28 Lecce, il 14/07/2017 Relazione lotto 001 creata in data 29/06/2017 il perito Ing. Werner Romano 6 di 6