TRIBUNALE DI COMO FALLIMENTARE Fallimento N. Gen. Rep. 0028/03 Giudice Delegato Dr. GB. NARDECCHIA Curatore dott. N. SALONIA RAPPORTO DI STIMA Tecnico incaricato: Geom. Antonio Trincavelli iscritto all'albo della provincia di Como al N. 759 iscritto all'albo del Tribunale di COMO C.F. TRNNTN31L03C933N- P.Iva 02165960135 con studio in Como Via 5 Giornate n.35 telefono: 031262195 fax: 0313309203 email: tstudiot@tin.i Heimdall Studio - www.hestudio.it
.. Beni in Cernobbio -Como- Via Piazzola n.5 Lotto 003 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A. Piena Proprietà per la quota di 1000/1000 relativamente a casetta indipendente sita in comune di Cernobbio -Como-,Via Piazzola n.5. Composto da quattro locali, oltre servizi, cantina e accessori posto al piano terra, primo e sottotetto sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 209,36 1 Identificato in catasto: intestata a Cavaglieri Cesare n. Cernobbio 21.10.44-nudo proprietario, Cavaglieri Basilio n. Cernobbio 21.10.12-usufrutto foglio PIA/2 mappale 1789 categoria A/4, classe 1, composto da vani 4, posto al piano T, - rendita: 165,27. Coerenze: a nord: stradina, a est: strada comunale da Olzino a Gentrino, a sud: mappale 2066, a ovest: mappali 2066-212. A.1. Cortile: B. Piena Proprietà per la quota di 1000/1000 relativamente a terreno boschivo sito in comune di Cernobbio -Como-,Via Piazzola n.5. Superficie complessiva di circa mq 990. Identificato in catasto: intestata a Cavaglieri Cesare Carlo, nato a Cernobbio il 04.12.1944 foglio 9 mappale 245 categoria castagneto, classe U, della superficie catastale di mq 990, - rendita: RD 1,53 - RA 0,46. Coerenze: a nord/est: mappale 244, a sud: mappale 243, a ovest: mappali 243 e 2466, a nord/ovest: stradina. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona: periferia (normale) a traffico locale con parcheggi inesistenti. Caratteristiche zone limitrofe: aree residenziali. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Principali collegamenti pubblici (Km): aeroporto (50), autobus (1), autostrada (3), ferrovia (6). Servizi offerti dalla zona: centro commerciale (buono), asilo nido (buono), farmacie (buono), municipio (buono), negozio al dettaglio (scarso), scuola elementare (buono), scuola materna (buono), scuola media inferiore (buono), spazi verdi (ottimo). 3. STATO DI POSSESSO: L'abitazione è stata occupata sino al Febbraio 2004 dall'usufruttario Cavaglieri Basilio, ora deceduto. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna 4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 4.2.1. Iscrizioni: Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da mutuo a favore di BANCO AMBROSIANO VENETO S.P.A. - a firma di Attilio Schiavetti in data 11/09/1995 ai nn. 70800 trascritto a Como in data 20/09/1995 ai nn. 2918/16071 Riferito limitatamente a: fabbricato corpo A 1 per superficie lorda si intende comprensiva delle murature, balconi, logge, taverne... ovvero l'ingombro complessivo dell'immobile 2 di 6
Iscrizione giudiziale (Attiva) derivante da decreto ingiuntivo a favore di BANCA POPOLARE DI BERGAMO CREDITO VARESINO SCRL - a firma di Tribunale di Bergamo in data 25/02/2003 ai nn. 575/2003 trascritto a Como in data 02/04/2003 ai nn. 1829/11302 Riferito limitatamente a: Edificio A - Terreno B Iscrizione giudiziale (Attiva) derivante da decreto ingiuntivo a favore di BANCO DI DESIO E DELLA BRIANZA SPA - a firma di Tribunale di Monza-Sezione Distaccata di Desio in data 07/04/2003 ai nn. 511/2003 trascritto a Como in data 07/05/2003 ai nn. 2598/14646 Riferito limitatamente a: Edificio A - Terreno B Iscrizione giudiziale (Attiva) derivante da decreto ingiuntivo a favore di BANCA POPOLARE DI SONDRIO SCRL - a firma di Tribunale di Sondrio in data 09/04/2003 ai nn. 1383 trascritto a Como in data 09/05/2003 ai nn. 2684/15040 Riferito limitatamente a: dificio A - Terreno B Iscrizione giudiziale (Attiva) derivante da decreto ingiuntivo a favore di BANCA DI ROMA SPA - a firma di Tribunae di Como in data 10/03/2003 ai nn. 502 trascritto a Como in data 11/04/2003 ai nn. 2065/12371 Riferito limitatamente a: Edificio A - Terreno B 4.2.2. Pignoramenti: Nessuno 4.2.3. Altri oneri: Nessuno 4.3. Oneri di regolarizzazione urbanistico-edilizia e catastale 4.3.1. Conformità urbanistico edilizia: Nessuna difformità 4.3.2. Conformità catastale: Difformità riscontrate: non è corretta la sagoma dell'edificio all'interno della mappa catastale, la scheda planimietrica non corrisponde allo stato di fatto, deve essere cancellato l'usufrutto. Il tutto è regolarizzabile mediante inserimento in mapppa degli ampliamenti del fabbricato, aggiornamento scheda catastale, cancellazione usufrutto. Oneri = 5.000,00. Riferito limitatamente a: fabbricato A 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 0,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 0,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1 Attuali proprietari Cavaglieri Cesare, n. Cernobbio 04.12.44 Cavaglieri Basilio, n. Cernobbio 21.10.12 (ex titolare diritto di usufrutto), ora deceduto. Proprietario dal 28/07/1987 ad oggi con atto a firma di Fernando Bellini in data 28/07/1987 ai nn. 4290/12668 registrato a Como in data 12/08/1987 ai nn. 822 serie I trascritto a Como in data 14/08/1987 ai nn. 13355/9799. 6.2 Precedenti proprietari Cavaglieri Basilio, n. Cernobbio 21.10.12, proprietario da data antecedente il ventennio al 27/07/1987, con atto a firma di Fernando Bellini in data 09/02/1971 ai nn. 29396/5732, registrato a Como in data 23/02/1971 ai nn. 56 vol.144. Trattasi di testamento olografo di Cavaglieri Pietro, datato 27.11.65, pubblicato a cura del notaio Bellini. 7. PRATICHE EDILIZIE: 3 di 6
Cavaglieri Basilio ha rilasciato dichiarazione nella quale ha attestato che i lavori di ampliamento del fabbricato in questione, rispetto al nucleo originario, sono stati realizzati nel 1962; successivamente non risultano essere state eseguite altre opere. E' stata inviata lettera al Comune di Cernobbio, al fine di stabilire la regolarità, o meno, della costruzione, ma tale missiva, nonostante numerosi solleciti, non ha mai avuto risposta. Trattandosi di opere antecedente all'01.09.1967 non dovrebbero esistere problemi per la vendita. Descrizione casetta indipendente di cui al punto A Piena Proprietà per la quota di 1000/1000 relativamente a immobile sito in comune di Cernobbio - Como-,Via Piazzola n.5. Composto da quattro locali, oltre servizi, cantina e accessori posto al piano terra, primo e sottotetto sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 209,36 2 Identificato in catasto: intestata a Cavaglieri Cesare n. Cernobbio 21.10.44-nudo proprietario, Cavaglieri Basilio n. Cernobbio 21.10.12-usufruttuario foglio PIA/2 mappale 1789 categoria A/4, classe 1, composto da vani 4, posto al piano T, - rendita: 165,27. Coerenze: a nord: stradina, a est: strada comunale da Olzino a Gentrino, a sud: mappale 2066, a ovest: mappali 2066-212. L'edificio è stato costruito nel 1930. Costituito da 3 piani complessivi, 3 piani fuori terra. L'unità immobiliare ha un'altezza interna di circa cm.300/200. Risulta essere ancora registrato il diritto di usufrutto, a favore del padre del fallito Cavaglieri Basilio, deceduto nel Febbraio 2004. Destinazione Sup. Netta Coeff. Sup. Comm. esposizione condizioni Abitazione P.T./1 120,04 1,00 120,040 Sud discrete Accessori P.T. 23,72 0,50 11,860 Sufficienti Balcone P.1 7,88 0,25 1,970 Sud discrete Sottotetto agibile 31,11 0,30 9,333 Sud - Est Sufficienti sottotetto inagibile 26,61 0,10 2,661 Sud - Ovest Sufficienti 209,36 145,864 Caratteristiche descrittive: Fondazioni (struttura): tipologia: lineari rettilinee, condizioni: buone. Strutture verticali (struttura): materiale: muratura, condizioni: buone. Travi (struttura): materiale: legno, condizioni: buone. Solai (struttura): tipologia: legno, condizioni: buone. Copertura (struttura): tipologia: a falde, materiale: legno, condizioni: buone. Scale (struttura): tipologia: a rampe parallele, ubicazione: interna, condizioni: buone. Balconi (struttura): materiale: c.a., condizioni: buone. Cancello (componente tipologia: anta singola a battente, materiale: ferro, apertura: manuale, Infissi esterni (componente Manto di copertura (componente Pareti esterne (componente Pavim. interna (componente condizioni: buone. tipologia: doppia anta a battente, materiale: legno, protezione: persiane, materiale protezione: legno, condizioni: buone. materiale: tegole in cotto, coibentazione: inesistente, condizioni: buone. materiale: muratura, coibentazione: inesistente, rivestimento: intonaco di cemento, condizioni: buone. materiale: graniglia, ceramica e moquette, condizioni: buone. 2 per superficie lorda si intende comprensiva delle murature, balconi, logge, taverne... ovvero l'ingombro complessivo dell'immobile 4 di 6
Pavim. esterna (componente Plafoni (componente Rivestimento (componente Portone di ingresso (componente Scale (componente Infissi interni (componente Gas (impianto): Elettrico (impianto): Idrico (impianto): Termico (impianto): materiale: cemento e pietra, condizioni: buone. materiale: stabilitura, condizioni: buone. ubicazione: cucina, materiale: ceramica, condizioni: buone, altezza rivestimento: cm.160 - solo zona lavoro. tipologia: anta singola a battente, materiale: legno tamburato, condizioni: buone. posizione: interna, rivestimento: graniglia, condizioni: buone. tipologia: a battente, materiale: legno e vetro, condizioni: buone. tipologia: con tubazioni a vista, alimentazione: metano, rete di distribuzione: tubi in ferro, condizioni: buone, conformità: da collaudare, apparecchi alimentati: caldaia e fornelli cucina. tipologia: sottotraccia, tensione: 220V, condizioni: buone, conformità: rispettoso delle vigenti normative. tipologia: sottotraccia, alimentazione: diretta da rete comunale, rete di distribuzione: tubi in ferro zincato, condizioni: buone, conformità: rispettoso delle vigenti normative, apparecchi alimentati: sanitari bagno, caldaia, apparecchi cucina e lavanderia. tipologia: autonomo, alimentazione: metano, rete di distribuzione: tubi in ferro, diffusori: termosifoni in ghisa, condizioni: buone, conformità: da collaudare. Accessori: A.1. Cortile. Descrizione Terreno boschivo di cui al punto B Piena Proprietà per la quota di 1000/1000 relativamente a Immobile sito in comune di Cernobbio - Como-,Via Piazzola n.5. Superficie complessiva di circa mq 990. Identificato in catasto: intestata a Cavaglieri Cesare Carlo, nato a Cernobbio il 04.12.1944 foglio 9 mappale 245 categoria castagneto, classe U, della superficie catastale di mq 990, - rendita: RD 1,53 - RA 0,46. Coerenze: a nord/est: mappale 244, a sud: mappale 243, a ovest: mappali 243 e 2466, a nord/ovest: stradina. Caratteristiche urbanistiche: PdF vigente approvato con delibera D.G.R. n.3852 del 16.03.2001 Il terreno in questione è inserito in zona "E2 - boschiva" comprendente le aree destinate a bosco ed alla coltivazione del legno. Sono consentite le opere di cui all'articolo 2 - Legge Regionale n.93/07.06.1980, senza provocare problemi igienici o di traffico e senza alterare le zona di interesse panoramico. Le Concessioni Edilizie sono rilasciate in forza dell'articolo 3 della predetta L.R.. Destinazione Superficie Sup. Edif. Volumetria terreno boschivo 990 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1. Criterio di Stima 5 di 6
.. Fallimento N.0028/03 Il valore di mercato esprime il rapporto di equivalenza tra una quantità di moneta ed un bene economico, rapporto che si realizza in funzione della domanda e dell'offerta di quel bene sul mercato. Il criterio di stima consiste nel determinare il più probabile prezzo che potrà avere il bene in oggetto in un'ipotesi di collocazione sul mercato attraverso l'analisi della domanda e dell'offerta di beni simili 8.2. Fonti di informazione Catasto di Como, ufficio tecnico di Cernobbio e Como, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Cernobbio e Como, imprese edili e professionisti operanti in zona, testi e listini inerenti il mercato immobiliare. 8.3. Valutazioni delle superfici Immobile Superf. Valore intero Valore diritto A. casetta indipendente 209,36 118.691,00 118.691,00 B. Terreno 990,00 4.950,00 4.950,00 Totali: 123.641,00 123.641,00 8.4. Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita: 18.546,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 5.000,00 8.5. Prezzo base d'asta dell'immobile Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico della procedura: 105.095,00 Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico dell'acquirente: 100.095,00 giovedì, 15 apr. 2004 il perito Geom. Antonio Trincavelli 6 di 6