STUDIO TECNICO GEOMETRA ANTONIO CRISPO Iscritto all Albo del Collegio dei Geometri della Provincia di Udine posizione n. 1976 Via Latina n. 9/17 cod. fiscale CRS NTN 49H28 L483J 33100 UDINE partita IVA 02272970308 tel./fax 0432 540738 PEC: antonio.crispo@geopec.it cell. 3389864602 e-mail: geometracrispo@yahoo.it TRIBUNALE DI UDINE ****** Esecuzione Immobiliare N. 425 / 13 + 292 / 15 Udine, 29 febbraio 2016 ****** RELAZIONE DI STIMA BANCA POPOLARE DI VICENZA scpa contro il Perito Stimatore Geom. Antonio Crispo
TRIBUNALE DI UDINE ****** Esecuzione Immobiliare N. 425 / 13 + 292 / 15 ****** RELAZIONE DI STIMA estesa dal sottoscritto geometra Antonio Crispo, con studio in Udine, via Latina n. 9/17, nominato C.T.U. dall Ill.mo Sig. Giudice dell Esecuzione Dr.ssa Annamaria Antonini, con Sua ordinanza, inerente all Esecuzione Immobiliare promossa BANCA POPOLARE DI VICENZA scpa con sede in Vicenza - c.f. 00204010243 e CONDOMINIO Viale XXIII Marzo 62 con sede in Udine - c.f. 94042870306 contro ****** Premesso - che nell udienza del 31.10.2015 presso il Tribunale Civile di Udine, il sottoscritto accettava l incarico e prestava il giuramento di rito; - che gli veniva affidato il seguente incarico: Provveda l esperto, effettuato il sopralluogo e predisposta la documentazione fotografica, alla determinazione del valore commerciale del bene pignorato, indicando eventualmente i lotti in cui possono essere ripartiti, e precisando in particolare, seguendo la sotto indicata elencazione; - che l espletamento delle operazioni peritali, con trasmissione della perizia, ai creditori, procedenti o intervenuti ed al debitore, deve avvenire almeno 30 giorni prima della udienza fissata per il 24.06.2016, quindi entro il 24.05.2016 a seguito della proroga richiesta dal CTU e concessa in data 12.02.2016.- Tutto ciò premesso il sottoscritto C.T.U. dava inizio alle operazioni peritali effettuando le visure presso l'agenzia del Territorio, Servizio di Pubblicità Immobiliare. In detta operazione accertava che i beni immobili oggetto di pignoramento ed interessati quindi ad essere stimati nella presente perizia, così come risulta agli atti allegati, sono i seguenti:
1. identificazione dei beni, comprensiva dei confini e dei dati catastali; COMUNE DI UDINE - C.F. F. 51 mapp. 190 sub. 2 viale XXIII Marzo 1848 n. 62, z.c. 2, p.s1-t, cat. C/1, cl. 5 mq. 69 RC 84,96 F. 51 mapp. 190 sub. 9 viale XXIII Marzo 1848 n. 62, z.c. 2, p.t, cat. C/2, cl. 5 mq. 47 RC 84,96 intestati a - proprietà per 1/1 ********** Si evidenzia che le planimetrie catastali delle suddette unità imm.ri sono conformi allo stato di fatto, eccetto la cantina.- ********** CONFINI Come evidenziati precisamente.- 2. sommaria descrizione dei beni; nell'allegato estratto di mappa e planimetrie, più A seguito dell'avviso fatto all' esecutato con raccomandata dd. 27.01.2016, il sottoscritto il giorno 09.02.2016 alle ore 12,00 si recava in Comune di Udine viale XXIII Marzo 1848 n. 62, dove non trovava l'esecutato ed il negozio pignorato era chiuso, quindi tornava il pomeriggio alle ore 17,00 e trovando questa volta il negozio aperto, accompagnato dalla titolare, riusciva ad effettuare il sopralluogo all'interno del bene immobile pignorato destinato a negozio, mentre per il magazzino/deposito si rinviava in quanto la chiave è in possesso della coveg s.r.l. Ciò premesso l'accertamento di entrambi i beni immobili ha portato alla seguente descrizione: Trattasi di un negozio e di un magazzino/deposito facenti parte di un fabbricato condominiale denominato viale XXIII Marzo 62 che si sviluppa su quattro piani fuori terra ed un piano interrato ubicato in prossimità della stazione ferroviaria, quindi in presenza di altri fabbricati residenziali e commerciali, ben servito e collegato con tutti i servizi pubblici e privati, poco distante dalla stazione ferroviaria.- Detto negozio è situato al piano terra, vetrinato su fronte strada ed è composto da negozio, ufficio, disimpegno, ufficio, ripostiglio, wc.- La cantina posta al piano interrato, così come descritta nel titolo di provenienza, non è stato possibile individuarla.- E' privo di riscaldamento, le condizioni generali sono modeste.- Detto magazzino/deposito è posto al piano terra nella corte comune con l'ingresso che avviene dal sottoportico condominiale ed è composto da unico vano.- Per accedere all'interno è stata chiesta la chiave alla COVEG srl.- Appare in modeste condizioni.- Alle suddette unità immobiliari competono la comproprietà delle parti comuni dell edificio, quali indicati all'art. 1117 del c.c..-
Alla suddetta unità immobiliare compete la comproprietà delle parti comuni dell edificio, in quote millesimali pari a 132/1000 nonchè il diritto d'uso esclusivo a titolo permanente di porzione di scoperto identificata con il n. 2 come da planimetria allegata alla tabella millesimale.- 3. corrispondenza tra ciò che il pignoramento ha colpito e ciò che, per le risultanze peritali, appartiene al debitore; C'è corrispondenza tra ciò che il pignoramento ha colpito e ciò che, per le risultanze peritali, appartiene al debitore.- 4. stato di possesso dei beni, con l indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale sono occupati, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento.- Laddove si tratti di contratti di locazione, se hanno data certa, sono stati registrati in epoca antecedente al pignoramento e se il canone è inferiore di più di un terzo a quello di mercato (al fine di verificare se sono opponibili alla procedura esecutiva); L unità immobiliare, alla data del sopralluogo risultava occupata dalla sig.ra nata a il residente in c.f., quale titolare del negozio denominato p. IVA, senza contratto di locazione registrato.- La cantina non è utilizzata dalla suddetta sig.ra e non è stato possibile accedervi perchè privo delle chiavi della porta comune sita nel corridoio del vano scala.- Il magazzino/deposito non è utilizzato ed è tenuto in custodia dalla COVEG srl.- 5. esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso, o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, le domande giudiziali che non possono essere cancellate dal G.E.; Non esistono formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso, o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico; 6. esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; In merito all esame della documentazione ipotecaria prodotta in atti, estesa dalla Agenzia delle Entrate di Udine in data 03.03.2014 ed in merito all esame della
documentazione ipotecaria prodotta in atti, estesa dal dott. Riccardo Petrosso notaio in Udine in data 08.10.2015 e dalle successive visure effettuate dal sottoscritto in data 03.02.2016, gli immobili risultano così gravati: ISCRIZIONE RG 37073 / RP 7625 DEL 16.11.2006 A favore: BANCA POPOLARE DI VICENZA SOCIETA' COOPERATIVA PER AZIONI con sede a Vicenza - c.f. 00204010243 contro : titolo : ipoteca volontaria con atto in data 07.11.2006 n. 34134/6491 di Rep. notaio Grillo Fabio di Udine importo : ipoteca di euro 100.000,00 complessivi, durata 10 anni beni colpiti : Comune di Udine - CF F. 51 mapp. 190 sub. 2 viale XXIII Marzo 1848 n. 62, C/1, mq 69 F. 51 mapp. 190 sub. 9 viale XXIII Marzo 1848 n. 62, C/2, mq 47 ********* TRASCRIZIONE N. 36566 RG / 22840 RP DEL 13.11.2007 a favore: CONDOMINIO VIALE XXIII MARZO 62 con sede a Udine - c.f. 94042870306 contro : titolo : verbale di pignoramento immobili con atto giudiziario emesso dal Tribunale di Udine in data 24.10.2007 n. 3718 di Rep. bene colpito : Comune di Udine - CF F. 51 mapp. 190 sub. 2 viale XXIII Marzo 1848 n. 62, C/1, mq 69 F. 51 mapp. 190 sub. 9 viale XXIII Marzo 1848 n. 62, C/2, mq 47 *********** TRASCRIZIONE N. 21831 RG / 16199 RP DEL 15.10.2013 a favore: CONDOMINIO VIALE XXIII MARZO 62 con sede in Udine - c.f. 94042870306 contro : titolo : verbale di pignoramento immobili con atto giudiziario emesso dal Tribunale di Udine in data 11.09.2013 n. 4614 di Rep. bene colpito : Comune di Udine - CF viale XXIII Marzo 1848
F. 51 mapp. 190 sub. 9 cat. C/2 - S1,T *********** ISCRIZIONE N. 17263 RG / 2437 RP DEL 08.08.2014 a favore: EQUITALIA NORD S.P.A. con sede in Milano - c.f. 07244730961 contro : titolo : ipoteca legale derivante da RUOLO (art. 77 del D.P.R. n. 602 del 1973) derivante da atto di data 06.08.2014 rep. 461/11514 importo: ipoteca di euro 269.719,00.- bene colpito : Comune di Udine - CF F. 51 mapp. 190 sub. 2 viale XXIII Marzo 1848 n. 62, C/1, mq 69 F. 51 mapp. 190 sub. 9 viale XXIII Marzo 1848 n. 62, C/2, mq 47 *********** TRASCRIZIONE N. 19688 RG / 14075 RP DEL 28.08.2015 A favore: BANCA POPOLARE DI VICENZA SOCIETA' COOPERATIVA PER AZIONI con sede a Vicenza - c.f. 00204010243 contro : titolo : verbale di pignoramento immobili con atto giudiziario emesso dal Tribunale di Udine in data 11.08.2015 n. 3768 di Rep. bene colpito : Comune di Udine - CF F. 51 mapp. 190 sub. 2 viale XXIII Marzo 1848 n. 62, C/1, mq 69 F. 51 mapp. 190 sub. 9 viale XXIII Marzo 1848 n. 62, C/2, mq 47 7. previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica previsto dalla vigente normativa, la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell esistenza della dichiarazione di abitabilità/ /agibilità dello stesso.- In caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell'art. 36 del DPR n. 380 del 06.06.2001 e gli eventuali costi della stessa altrimenti, la verifica sull'eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l'istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini dell'istanza di condono che l'aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall'art. 40, sesto comma, della Legge
28 febbraio 1985 n. 47 ovvero dall'art. 46 comma cinque del DPR 06.06.2001 n. 380, nonchè delle norme di settore a carattere regionale, specificando, per quanto possibile, il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria (solo se indispensabile al fine di raggiungere migliori condizioni di vendita). Delle porzioni di fabbricato e/o manufatti abusivi vanno allegate le relative fotografie affinchè l'acquirente ne abbia chiara e piena comprensione; Il fabbricato principale che comprende le attuali unità oggetto del presente pignoramento, è stato costruito con inizio anteriore al 1 settembre 1967 più precisamente a seguito della licenza edilizia n. 46332 P.G. n. 694 Ed. del 22.09.1952 rilasciata dal Sindaco del Comune di Udine.- Allora l'unità in oggetto era destinata ad abitazione.- L'abitabilità è stata rilasciata in data 20.11.1953 n. 47993/25 SAN. Successivamente veniva rilasciata la concessione ed. n. 269/84 - P.G. 4872/85 rilasciata in data 30.05.1985 per la trasformazione di due unità immobiliari con cambio di destinazione (da abitazioni ad uffici e negozio), con preciso riferimento al negozio oggetto del presente pignoramento.- Infine veniva rilasciata l'autorizzazione in sanatoria n. 176 G.C. del 26.01.2010, per la costruzione di un fabbricato ad uso deposito commerciale monovano.-l'agibilità è stata rilasciata in in data 07.04.2010 cod. PC/1.4.2010.- Non risultano eseguite successive opere non autorizzate.- 8. la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto del bene del debitore pignorato sia di proprietà, ovvero derivante da alcuno dei seguenti titoli; Le unità immobiliari in oggetto sono pervenute all' attuale proprietario, esecutato,, per compravendita da con atto in data 07.11.2006 Rep. 34133/6490 notaio Grillo Fabio di Udine.- Trascritto presso la Cons. dei RR.II. di Udine in data 16.11.2006 ai nn. 37072/24186.- Detti beni pignorati non sono gravati da censo, livello o uso civico nè vi è stata affrancazione da tali pesi.- 9. l'informazione sull'importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia, sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato; In data 02.02.2016 il sottoscritto Perito inviava alla società FINBAS & C. SAS di Udine, quale Amm.re del Condominio di cui fanno parte le unità imm.ri in oggetto, la richiesta a norma dell art. 173 bis c.p.c. inerente l esistenza di formalità, vincoli o oneri gravanti sui beni che resteranno a carico dell acquirente o, se esistenti, che saranno cancellati.- Il suddetto Amm.re in data 07.02.2016 rispondeva, dichiarando che le spese condominiali non pagate ammontano a. 4.574,18 e che le spese annue di gestione ordinaria ammontano a circa 950,00 euro (v. allegata dichiarazione).-
Non sussistono trascrizioni inerenti eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato; 10. nel caso in cui le unità immobiliari siano costituite in fondo patrimoniale, indicare la data di stipulazione e di registrazione dell'atto, nonché se esso sia stato regolarmente annotato a margine dell'atto di matrimonio; Non sussistono trascritte convenzioni matrimoniali interessanti i beni di cui trattasi a far tempo dal 20 settembre 1975.- 11. allorché l'acquisto della proprietà del bene in capo al debitore deriva non già da atto inter vivos ma mortis causa, controllare l'esistenza di eventuale diritto di abitazione in favore del coniuge superstite; L'acquisto della proprietà dei beni in capo all' esecutato deriva da atto inter vivos, come descritto al n. 8.- Quindi non esiste alcun diritto di abitazione in favore del coniuge superstite.- 12. il rispetto del principio della continuità delle trascrizioni; Come risulta nella documentazione ipotecaria prodotta in atti, estesa dalla Agenzia delle Entrate di Udine in data 03.03.2014 ed in merito all esame della documentazione ipotecaria prodotta in atti, estesa dal dott. Riccardo Petrosso notaio in Udine in data 08.10.2015 e dalle successive visure effettuate dal sottoscritto in data 03.02.2016, gli immobili in base ai titoli regolarmente trascritti a partire dal primo trasferimento anteriore al ventennio, risultano di proprietà dell'esecutato per 1/1.- 13. l'esistenza o quantomeno la data di trascrizione di eventuali provvedimenti del Tribunale di assegnazione della casa coniugale al coniuge affidatario dei figli (indicando età e numero dei figli); Non esistono provvedimenti del Tribunale di assegnazione della casa coniugale al coniuge affidatario.- 14. nel caso di pignoramento di quota, esprima il proprio parere sulla comoda divisibilità del bene. I beni pignorati sono di proprietà dell'esecutato per 1/1.- 15. determini l'esperto nominato il valore dell'immobile sulla base del valore di mercato, specificando la superficie commerciale dell'immobile, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli
adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l'assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d'uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo nonchè per le eventuali spese condominiali insolute.- Tenuto conto di quanto sopra esposto, di tutti gli elementi utili ai fini della stima, fatto i debiti confronti con beni consimili, dei valori medi dei borsini FIAIP e FIMAA, dei valori OMI Agenzia del Territorio, valutato ogni fattore intrinseco ed estrinseco, tenuto conto dello scopo per il quale viene richiesta la stima in particolare del prezzo base d'asta cioè del più probabile valore di vendita del bene, effettuati i conteggi che per brevità si omettono, con riferimento tra l altro alla superficie commerciale, rilevata secondo la norma UNI 10750 dalle schede catastali reperite presso l'agenzia del Territorio di Udine ed in osservanza al novellato art. 568 cpc e 173 bis disp. Att. Cpc, il sottoscritto Perito Stimatore stima come di seguito: Lotto unico - negozio con magazzino/deposito e la comproprietà delle parti comuni del condominio.- calcolo superficie commerciale lorda superficie coefficiente coefficiente superficie lorda di ragguaglio conservazione commerciale negozio : circa mq. 105,00 100% 0,80 mq. 84,00 cantina : mq. 10,00 25% 0,80 mq. 2,00 magazzino: mq. 50,00 calcolo valore negozio e magazzino totale superficie commerciale mq. 86,00 superficie valore min. valore max valore attribuito valore totale lorda./mq../mq.. negozio : mq. 86,00 800,00 1.100,00 900,00 77.400,00 magazzino : a corpo 12.000,00 a dedurre la stima per: totale valore stimato, l'intero euro 89.400,00 - spese condominiali arretrate.... 4.574,18 - assenza per la garanzia di vizi - 2%.... 1.788,00 - adeguamento per procedura d'asta - 10%.... 8.940,00 VALORE DI STIMA arr.. 74.000,00 (euro settantaquattromila/00).
CONCLUSIONI Si propone quindi la vendita all asta dei beni immobili descritti, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, secondo il seguente lotto: Lotto unico contro: propr. per 1/1 a favore: BANCA POPOLARE DI VICENZA scpa Comune di UDINE C.F. - F. 51 mapp. 190 sub. 2 cat. C/1 e sub. 9 cat. C/2 piena proprietà negozio e magazzino/deposito in fabbricato condominiale sito in viale XXIII Marzo 1848 n. 60-62, occupato.- Prezzo base d asta, l'intero..... euro 74.000,00 (euro settantaquattromila/00) ********** Quanto sopra in adempimento del pregiato incarico conferitomi. Udine, 29 novembre 2015 Il Perito Stimatore geom. Antonio Crispo