TRIBUNALE di BOLOGNA FALLIMENTO n. 185/2016 PERIZIA di STIMA degli IMMOBILI LOTTO 6 (Imola Sesto Imolese) DATI DEL FALLIMENTO Sentenza dichiarativa di fallimento n.185/2016 emessa dal Tribunale di Bologna il 07 novembre 2016, trascritta il 01 dicembre 2016 all art. 36556, a favore della massa dei creditori. CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE All esame è un appartamento sviluppato su due livelli ai piani secondo e sottotetto con autorimessa e cantina al piano terra, in comune di Imola (Bo), frazione Sesto Imolese, via Nilde Iotti n. 13. Le superfici lorde sono circa le seguenti : - piano secondo abitazione -------------------------------------------------------- mq. 66 - piano secondo balconi ---------------------------------------------------------- mq. 9 - sottotetto H media mt. 1,70 circa ---------------------------------------------- mq. 76 - autorimessa piano terra --------------------------------------------------------- mq. 26 IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni oggetto della presente relazione risultano censiti al catasto fabbricati in comune di Imola al foglio 33 mappale 1307 : - sub 13 piani 2-3 - categoria A/3 - classe 3 - vani 4 - rendita uro 382,18 via Nilde Iotti snc. - sub 4 piano T - categoria C/6 - classe 1 - mq. 23 - rendita uro 72,46 via Nilde Iotti snc. Ai sensi della legge n. 122/2010 si attesta la conformità delle planimetrie catastali. 1
Vi è corrispondenza tra i dati catastali, i dati riportati nella relazione notarile, e quanto in possesso della società fallita. Porzioni comuni L elaborato planimetrico del 25.08.2015 prot. BO0169433, indica quali parti comuni BCNC i seguenti subalterni : - sub 1 corte, portico, vano scala, disimpegno e ascensore comune a tutti i subalterni; - sub 15 corsello comune ai sub 3-4-5-6-17. Si precisa che, se pur non specificatamente indicato nell elaborato, è comune anche il sottotetto sopra al vano scale. Parti comuni salvo altri. CONFINI PROVENIENZA DEI BENI I beni in oggetto sono pervenuti alla società fallita in forza dell atto di acquisto del terreno sul quale sono stati edificati gli immobili in esame, di cui al rogito del dr. Mauro Barisone notaio in Imola in data 08.11.2006, repertorio 34.777, trascritto a Bologna il 13.11.2006 all art.40743. ATTI PREGIUDIZIEVOLI ISCRIZIONI : - ipoteca volontaria del 13.11.2006 art.17143; - ipoteca giudiziale del 01.09.2016 art.7088. TRASCRIZIONI : - patti, vincoli e obblighi di cui alla Convenzione Edilizia trascritta a Bologna il 29.04.2005 all art. 14646 tra il comune di Imola e la Cooperativa, con atto a ministero dr. Mauro Barisone notaio in Imola in data 19.04.2005 repertorio 27869. - trascrizione della sentenza di fallimento di cui sopra. REGIME FISCALE La società fallita è qualificabile come impresa costruttrice che ha costruito l immobile. I lavori sono terminati da oltre cinque anni in data 20 luglio 2010. L immobile fa parte di un fabbricato che ha i requisiti della Legge Tupini. 2
La vendita del bene sarà soggetta a imposta di registro o ad Iva, a seconda del regime fiscale vigente all atto di trasferimento dei beni. INDAGINE AMMINISTRATIVA URBANISTICA Il fabbricato all esame è stato edificato successivamente al 01.09.1967. L archivio dell ufficio tecnico del comune di Imola ha prodotto in visione, salvo errori ed omissioni, le seguenti pratiche edilizie : - Permesso di Costruire n.14 del 05 febbraio 2007; - DIA (denuncia di inizio attività) prot. 56934 depositata in data 06 novembre 2008, quale variante in corso d opera; - Fine lavori in data 20 luglio 2010; Lo stato di fatto è conforme ai suddetti titoli edilizi, ad eccezione di quanto segue : - lievi discrepanze generali tra le misure indicate nel progetto e le reali quote rilevate con apparecchiatura al laser; - la scala di collegamento con il sottotetto non è stata realizzata; - l immobile è inoltre privo del certificato di usabilità. Il tutto sarà da regolarizzare a cura e spese dell aggiudicatario. L immobile è libero. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEI BENI Sesto Imolese è una piccola frazione ubicata a nord di Imola, nelle vicinanze e praticamene compresa tra i comuni di Medicina, Castel Guelfo e Massa Lombarda. La distanza dal centro di Imola è di circa 15 chilometri. Il fabbricato di cui le unità immobiliari all esame sono facenti parte, è stato edificato negli anni 2007/2010, con struttura in cemento armato e laterizio, e copertura in legno a falde. I muri esterni delle facciate sono coibentati con spessore totale cm.38 (poroton classico + coibentazione 5 cm. circa), mentre il tetto in legno non è ventilato, ed è dotato di due materassini isolanti cm. 6 + 6, con soprastante manto in tegole laterizie, sporto con travetti a vista e lattoneria in rame. Il corsello delle autorimesse posto nel retro, a cui si accede dalla strada mediante un cancello carraio a due ante automatizzato, è pavimentato in tozzetti 10 x 10 autobloccanti. 3
Il vano scale condominiale è pavimentato in marmo. All ultimo piano è presente una botola con scala retrattile, da cui è possibile raggiungere la porzione di sottotetto condominiale dove sono ubicate le predisposizioni per l impianto fotovoltaico di ciascun appartamento. L immobile è dotato di impianto citofonico, e di elevatore (ascensore) attualmente non in funzione, con sbarchi dal piano terra al piano secondo compresi. Lo stato di manutenzione e conservazione generale del bene è da considerarsi buono. Le finiture principali dell abitazione sono le seguenti : - porta di accesso tipologia blindata di sicurezza; - pavimenti in gres, compreso il rivestimento del bagno e piano sottotetto; - pavimenti balconi in piastrelle di gres; - rivestimento cucina in piastrelle ceramiche; - infissi esterni in legno con doppi vetri-camera; - scuretti esterni in legno; - n. 3 lucernai nel sottotetto; - porte in legno tamburato; - battiscopa in legno; - servizio igienico con sanitari in ceramica bianca (solo piatto doccia) e attacco lavatrice; - predisposizione aria condizionata nel soggiorno; L appartamento è privo della scala di collegamento con il sottotetto, nonché dei contatori delle varie utenze (gas - luce - acqua). Il riscaldamento e la produzione di acqua calda sono garantiti da una caldiaetta murale marca Biasi modello Super Parva a tenuta stagna, alimentata a gas di città, posizionata in bagno e regolata da un crono termostato- ambiente interno all appartamento. I termosifoni sono in alluminio. Il sottotetto è dotato di predisposizione per gli scarichi bagno, ed è riscaldato. L altezza utile interna dell abitazione al piano secondo è di circa mt. 2,70; il sottotetto ha un altezza media di circa mt. 1,70, mentre l autorimessa di mt. 2,48 circa. Quest ultima ha accesso diretto dall interno al disimpegno condominiale e pertanto al vano scala, ed è dotata di portone basculante in alluminio e legno, predisposizione attacco acqua, luce e pavimento in gres. 4
CONFORMITA IMPIANTI Non è stato possibile reperire le certificazioni degli impianti. L aggiudicatario ai sensi del D.M. 22.01.2008 n. 37 dichiara comunque di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti, e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese dell eventuale adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza, sollevando ai sensi dell art. 1490 del codice gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità a riguardo. STIMA DEL BENE Valore di mercato potenziale dell intera proprietà stimato a corpo e non a misura uro 115.000,oo PREZZO BASE D ASTA PROPOSTO AI FINI DI UNA VENDITA GIUDIZIARIA CON ABBATTIMENTO DEL 30 % circa uro 80.000,oo Bologna, li 16 gennaio 2017 5