TRIBUNALE DI SONDRIO Concordato Preventivo n.7/13 R.G.C.P. G.V.M. PROGETTAZIONI E FINITURE EDILIZIE S.r.l. Giudizio di stima Beni Immobili inerente le perizie allegate alla richiesta di ammissione alla procedura del Concordato Preventivo.
Pag. 2 TRIBUNALE DI SONDRIO Concordato Preventivo n.7/2013 R.G.C.P. G.V.M. PROGETTAZIONI E FINITURE EDILIZIE S.r.l. con sede legale in Montagna in Valtellina (SO), Via Del Buon Consiglio n.61. Giudice Delegato: Dott. Gianfranco D Aietti Commissario Giudiziale: Dott. Bruno Garbellini Perito stimatore : Geom. Stefano Innocenti 1 Premesse Il sottoscritto Stefano Innocenti, geometra libero professionista, con studio in Sondrio Via Aldo Moro n.24, iscritto all Albo Geometri della Provincia di Sondrio al n. 1154, e all'albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Sondrio al n.278, è stato nominato perito stimatore dal Giudice Delegato Dott. Gianfranco D Aietti con provvedimento in data 15 ottobre 2014, l incarico conferitomi comporta quanto segue: - assistere il Commissario Giudiziale alle operazioni di inventario dei beni della società; - esprimere il proprio giudizio sui valori attribuiti ai beni immobili e mobili di proprietà della società cosi come indicati nelle perizie di stima depositate unitamente al ricorso per ammissione alla procedura del Concordato Preventivo; - eseguire gli adempimenti previsti dall art.88, secondo comma l.f., richiamato dall art.166, secondo comma l.f. * * * * * 2 Identificazione catastale e descrizione beni immobili Dalle visure effettuate presso le Agenzie delle Entrate, si riscontrano i seguenti beni immobili di proprietà della società.
Pag. 6 * * * * * Comune di Albavilla (CO) Via Carcano n.90/h Appartamento ai piani 1-2-3 censito al C.E.U. Sez. CAR foglio 4 mappale 1318 subalterno 84, e box singolo al piano interrato censito al C.E.U. Sez. CAR foglio 4 mappale 1318 subalterno 43, facenti parte di complesso immobiliare denominato RESIDENZA LA PINETA, ubicati in via Carcano n.90 H, zona periferica del comune di Albavilla (CO). Descrizione unità immobiliare a destinazione appartamento censita al sub.84 Appartamento disposto su tre livelli, collegati tra loro da scala interna, facente parte di un fabbricato realizzato alla fine del 1999. L appartamento è cosi di seguito composto: - al piano primo: ingresso sul soggiorno con balcone, cucina e bagno cieco,(superfice commerciale 40,00 mq.), oltre balcone esposto a nord; - al piano secondo: due camere con bagno (superfice commerciale 41,00 mq.), oltre un balcone e una terrazza; - al piano terzo: solaio non abitabile ove è stato realizzato un piccolo vano allo stato grezzo con predisposizione per il wc, il tetto è in legno a vista ad una falda, l altezza minima è di 0,40 mt. l altezza massima è di 2,80 mt, (superfice commerciale 41,00 mq.). Finiture unità immobiliare Le finiture sono normali, con pavimenti e rivestimenti in ceramica nei bagni, nel soggiorno e nella cucina, pavimento in legno di rovere nelle camere e nel solaio, i serramenti sono in legno con doppi vetri e tapparelle in pvc, la porta d ingresso e del tipo blindata, le porte interne non sono presenti, i sanitari sono in ceramica bianca con miscelatori, il riscaldamento è con caldaia a gas e termosifoni in alluminio.
Pag. 7 Dalla visione dell unità immobiliare si constata la presenza di numerose infiltrazioni lungo le pareti perimetrali, con conseguenti ammaloramenti dell intonaco e delle pavimentazioni. Infiltrazioni al piano primo. Nello spigolo in basso a nord/est del soggiorno vi è una infiltrazione proveniente dal balcone, si rileva il distaccamento interno dell intonaco. Nello spigolo in alto a nord/ovest della cucina vi è una infiltrazione proveniente dal sovrastante balcone, si rileva il distaccamento interno dell intonaco. Nello spigolo nord/est del balcone vi è stato il sollevamento delle piastrelle, con conseguente distaccamento del sottostante intonaco e infiltrazione all interno dell appartamento. Infiltrazioni al piano secondo dalle porte finestre. In corrispondenza delle porte finestre delle due camere, si rileva che una porzione di pavimento in legno di rovere è stata sostituita, attualmente è ancora allo stato grezzo in quanto non è stata levigata e verniciata. Infiltrazioni al piano terzo dal tetto In corrispondenza delle porzione bassa del tetto, si rileva che una porzione di pavimento in legno di rovere è stata sostituita, attualmente è ancora allo stato grezzo in quanto non è stata levigata e verniciata. In relazione a quanto sopra riscontrato si determina che le condizioni di manutenzione sono mediocre, e le finiture sono normali. Confini da nord in senso orario riferiti al piano primo. Muro perimetrale, unità al subalterno 82, vano scale comune subalterno 1, unità al subalterno 85.
Pag. 8 Descrizione e finiture unità immobiliare a destinazione box censita al sub.43 Box singolo posto al piano primo interrato. L accesso al complesso immobiliare è dalla rampa comune, il box è dotato di basculante manuale in lamiera, con pavimento del tipo industriale (cemento lisciato al quarzo). Le condizioni di manutenzione sono normali cosi come le finiture. Confini da nord in senso orario dell intero compendio Vano scale comune al subalterno 1,unità al subalterno 42, corsello comune al subalterno 1, vano scale comune al subalterno 1. * * * * *
Pag. 10 * * * * Comune di Albavilla (CO) Via Carcano n.90/h Appartamento ai piani 1-2-3 censito al C.E.U. Sez. CAR foglio 4 mappale 1318 subalterno 84, e box singolo al piano interrato censito al C.E.U. Sez. CAR foglio 4 mappale 1318 subalterno 43. Elenco pratiche autorizzative: - Concessione Edilizia rilasciata in data 20/11/1996 Pratica n.45/96; - Variante in data 17/01/2000 Pratica n.50/97; - D.I.A. in data 12/10/2001. * * * *
Pag. 15 * * * * * * * 5 Giudizio di stima beni immobili (allegato 1) La stima, riferita all attualità, è stata redatta compiendo uno studio del mercato immobiliare per immobili simili per caratteristiche intrinseche ed estrinseche a quelli oggetto della presente stima, valutando e comparando proposte di vendita presso i siti delle più importanti agenzie immobiliari, e consultando le quotazioni degli Osservatori Immobiliari (Agenzia del Territorio Nomisma Scenari Immobiliari). I valori
Pag. 16 utilizzati ai fini estimativi sono inoltre stati determinati compiendo le seguenti operazioni peritali: - analisi perizia di parte allegata alla domanda di concordato; - visione dei beni immobili; - visure e ispezioni presso le Agenzie delle Entrate: Catasto Fabbricati e Terreni, e Agenzia Servizio Pubblicità Immobiliare; - analisi situazione urbanistica e catastale; - verifica consistenze e determinazione valore di stima. La superficie commerciale è comprensiva delle murature perimetrali sino a 50 cm. di spessore, calcolata con un incidenza di ½ se a con fine con altre unità, inoltre si determinato i seguiti coefficienti di parametrazione: - Balconi coefficiente 30% - Terrazzo coperto coefficiente 50%; - Box coefficiente 50%; - Posto auto esterno coefficiente 30%; - Sottotetto non abitabile coefficiente 50%. Al fine di una miglior identificazione dei beni immobili, ritengo di suddividerli in lotti anche in relazione alla loro ubicazione. * * * * * * *.
coef. parametr. Piano Pag. 20 LOTTO 4 Comune di Albavilla (CO) Via Carcano n.90/h Appartamento ai piani 1-2-3 censito al C.E.U. Sez. CAR foglio 4 mappale 1318 subalterno 84, e box singolo al piano interrato censito al C.E.U. Sez. CAR foglio 4 mappale 1318 subalterno 43, Il valore di stima considera le opere occorrenti a ripristinare le parti ammalorate dell appartamento al sub.64, riscontrate in sede di sopralluogo e descritte alle pagine 6-7 della presente perizia. Comune di Albavilla (CO) - Via Carcano n.90/h Appartamento ai piani primo, secondo e terzo Sez. Fg. mapp sub Cat descrizione Superficie mq. Superficie commerciale parametrata mq. Valore di stima /mq. Valori parziali Valore di stima piena proprietà uro CAR 4 1318 84 A/2 Appartamento ai piani primo, secondo e terzo Soggiorno con cucina e bagno 1 40,00 1,00 40,00 Balcone 1 7,00 0,30 2,10 n.2 Camere e bagno 2 41,00 1,00 41,00 Terrazza e balcone Solaio H max=2,80 mt. H min=0,40 mt. 2 25,00 0,30 7,50 3 41,00 0,50 20,50 111,10 1.300,00 144.430,00 (si arrotonda in difetto) 144.000,00 Totale valore di stima appartamento 144.000,00
coef. parametr. Piano Pag. 21 Box singolo al piano interrato Sez. Fg. mapp sub Cat descrizione Superficie mq. Superficie commerciale parametrata mq. Valore di stima /mq. Valori parziali Valore di stima piena proprietà uro CAR 4 1318 43 C/6 Box singolo al piano interrato S1 21,00 0,50 10,50 1.300,00 13.650,00 (si arrotonda in eccesso) 13.650,00 14.000,00 Valore di stima box 14.000,00 Lotto 4 Totale valore di stima appartamento e box singolo 158.000,000. * * * * * * * proprietà
Pag. 23 6 Conclusioni Con quanto sopra esposto il sottoscritto ritiene di avere assolto l'incarico affidatogli, resta disponibile per qualsiasi chiarimento in merito al presente elaborato che consta di n. 24 pagine e n. 3 allegati. Sondrio, 31 ottobre 2014 Geom. Stefano Innocenti
Pag. 24 INDICE 1 - Premesse pag. 2 2 - Identificazione catastale e descrizione beni immobili pag. 2 3 - Pratiche edilizie fabbricati pag. 9 4 - Provenienze beni immobili iscrizioni e trascrizioni contro pag. 11 5 - Giudizio di stima beni immobili pag. 15 6 - Conclusioni pag. 23 Fascicolo Allegati: 1 Valori di stima beni immobili G.V.M. PROGETTAZIONI E FINITURE EDILIZIE S.r.l. Comune di Montagna in Valtellina (SO) - Via del Buon Consiglio n.61 2 Beni immobili. Documentazione catastale 3 Beni immobili. Documentazione fotografica