INDICE PREMESSA PARTE I IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE 1 SOPRALLUOGO 2 DESCRIZIONE DELL IMMOBILE 2.1 Atti e dati di Provenienza dell immobile 2.2 Ubicazione 2.3 Caratteristiche costruttive e finiture 2.4 Dotazione impianti tecnologici 3 DATI IDENTIFICATIVI 3.1 Dati Catastali 3.2 Dati Urbanistici PARTE II PROCESSO DI VALUTAZIONE 4 SCOPO DELLA STIMA 5 CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE 6 VALORE DI MERCATO VERBALE DI GIURAMENTO ALLEGATI Rilievo Fotografico Copia Certificato di Destinazione Urbanistica Visure Catastali Stralci Planimetrici 1
PREMESSA A seguito dell incarico ricevuto il 29 Aprile 2010 in Foggia presso la sede del Consorzio Agrario Provinciale ( CAP ) di Foggia, i sottoscritti tecnici Ing. Infante Giuseppe, Maurizio iscritto all ordine degli Ingegneri della Provincia di Foggia con il numero 2683 con studio tecnico in Foggia alla via Giuseppe di Vittorio, 64 e l iscritto all ordine degli Architetti della Provincia di Foggia al numero 831 con studio tecnico in Manfredonia alla via Dante Alighieri, 14 hanno dato inizio alle operazioni riguardanti la verifica delle consistenze immobiliari del Consorzio Agrario Provinciale di Foggia nonché l eventuale valutazione ed aggiornamento di quella esistente. Nella Prima Parte del Lavoro, al fine di pervenire alla valutazione richiesta si è proceduto con la raccolta della documentazione catastale, successivamente, analizzati gli atti notarili di provenienza, sono stati eseguiti i necessari sopralluoghi generali e di dettaglio raccogliendo i Certificati di Destinazione Urbanistica e i rilievi metrici e fotografici degli immobili. Nella Seconda Parte si è provveduto alla valutazione richiesta. La presente relazione tiene conto dei criteri di stima adottati e dei seguenti procedimenti logici e metodologici seguiti, nonché dei conteggi effettuati per determinare il più probabile valore di mercato del complesso immobiliare in oggetto. Detti valori in libero mercato all attualità vengono determinati nello stato di fatto e di diritto in cui l immobile versa. 2
PARTE I IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE 1 SOPRALLUOGO In data 29 Luglio 2010 i sottoscritti e l Arch. Vaira Francesco Saverio si sono recati nel Comune di Poggio Imperiale presso l immobile oggetto di stima per visionare lo stesso, nonché per effettuare i rilievi metrici e fotografici. 2 DESCRIZIONE DELL IMMOBILE 2.1 Atti e dati di Provenienza dell Immobile Mediante Atto di Vendita del 26/10/1955 rogito dal Notaio Dott. Nicola Pepe e registrato a Foggia il 15/11/1955 al N. 1131, Mod. I, Vol. 171, Chiaromonte Giuseppina vendeva al CAP di Foggia terreno edificabile sito in Poggio Imperiale alla contrada Tre Valli della superficie di mq. 2.323, confinante su di un lato con la strada provinciale San Severo - Poggio Imperiale e al catasto identificato al Foglio 14 p.lla 100, che in seguito a frazionamento diventava Foglio 14 p.lla 100/A. Successivamente venne costruito il fabbricato con annesso primo piano sito in Via Marconi al n. 1, 3, 5, di cui al N.O. n. 3/59, e il magazzino granaio, entrambi si dichiarano dal CAP di Foggia costruiti antecedentemente il 1967. 2.2 Ubicazione L immobile oggetto di stima è ubicato in Via Guglielmo Marconi n. 1,3, 5, tale via ricade nella zona periferica di Poggio Imperiale all interno del tessuto urbano. L immobile ricade in un area completamente urbanizzata, con intorno abitazioni di recente costruzione. Il complesso di rappresentanza è costituito da una palazzina di due piani fuori terra, da un magazzino granaio e da un deposito carburanti. 3
2.3 Caratteristiche costruttive e finiture La palazzina è realizzata con una muratura in tufo con solaio divisionale e di copertura in latero cemento; il piano terra è costituito da quattro vani, adibito a ufficio e magazzino con una superficie di mq. 182,60, il primo piano destinato ad alloggio, è formato da due vani utili più cucina, bagno, corridoio, per una superficie lorda di circa mq. 84,48. Il magazzino granaio realizzato con strutture portanti in cemento armato, con le pareti in prefabbricati e la copertura a doppia falda a sesto acuto, possiede una superficie complessiva lorda di circa mq. 514,36. Il deposito carburanti è realizzato in tufo ed occupa una superficie di circa mq.14, è stato installato prima del 1963 ed è costituito da due serbatoi con capacità da mc. 10 e da mc. 40 di gasolio agricolo. E presente anche una pesa con annesso locale di pesatura di mq. 7,00. 3 DATI IDENTIFICATIVI 3.1 Dati Catastali Nel N.C.E.U gli immobili descritti risultano censiti in ditta CAP di Foggia nel seguente modo: Terreno: - Foglio 14, Particella 100,, classe ente urb, sup. Ha. Are. Ca. 00.16.32 Fabbricati: - Foglio 14, Particella 1331, Cat. C/6,Classe 1, Consistenza mq. 444,00. - Foglio 14, Particella 1332, Sub 1, cat. C/1, Classe 1, Consistenza mq. 135,00. - Foglio 14, Particella 1332, Sub 2, cat. A/3, Classe 1, Consistenza 3,5 vani. - Foglio 14, Particella 1333, cat. C/6, Classe 5, Consistenza mq. 9,00. - Foglio 14, Particella 100, Qualità Ente Urbano, Sup. ha 00.are 16.ca 32; Si evidenzia che il locale pesa non risulta accatastato. 4
3.2 Dati Urbanistici Il complesso di rappresentanza ricade interamente in zona B del vigente PRG Le prescrizioni per tale area sono : - Indice di fabbricabilità fondiaria 7,50 mc./mq. - Altezza massima mt. 10,50 per un massimo di tre piani fuoti terra; - Distacco minimo dagli edifici mt. 6,00, - Distacco minimo dai confini mt. 3,00: PARTE II PROCESSO DI VALUTAZIONE 4 SCOPO DELLA STIMA Scopo della stima è quello di determinare il più probabile valore di mercato all attualità del complesso immobiliare di Poggio Imperiale, ai fini della vendita, da effettuarsi in blocco nello stato di fatto e di diritto in cui l immobile si trova. 5 CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE Utilizzando il metodo sintetico comparativo, dal risultato dell interrogazione del secondo semestre 2009 della banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio della Provincia di Foggia, si è ottenuto che per locali commerciali nel Comune di Poggio Imperiale in zona centrale, il valore di mercato espresso in euro/mq è compreso tra valori di : 660 euro/mq - 880 euro/mq In considerazione delle indagini di mercato dai sottoscritti effettuate, della localizzazione periferica del complesso di rappresentanza e del mediocre stato di conservazione dei locali visionati, il più probabile valore di mercato è pari 5
al minimo della forbice espressa dall Ufficio dell Agenzia del Territorio di Foggia decurtata del 35 % : 430,00 euro/mq Si otterrebbe con il metodo sintetico comparativo un valore del complesso di rappresentanza, nello stato in cui si trova, di : superficie totale lorda circa mq 781 x euro/mq. 430,00 = euro 335.830,00 Ai fini di una stima vantaggiosa per il CAP di Foggia, è necessario prendere in considerazione la possibilità di trasformare l area dove insiste il complesso piuttosto che valutare lo stesso come locali ad uso commerciale. Il terreno su cui insistono i fabbricati è pregevole per una nuova razionale costruzione che soddisfi le moderne esigenze della vita sociale, e si presta ad essere trasformato in terreno edificatorio a mezzo della demolizione degli stessi. Gli immobili, un tempo edificati in zona periferica, a seguito dello sviluppo urbanistico verificatosi successivamente, oggi sono parte integrante del tessuto urbano. Quindi per determinare il più probabile valore di mercato del bene, non si procederà con il metodo sintetico comparativo, ma si prenderà in considerazione il più probabile valore di trasformazione del bene ( V t ). A seguito della trasformazione, il bene acquista un maggior valore economico sul mercato, ottenuto ricavando il valore netto della differenza tra il valore di mercato dell immobile trasformato ( V p ) e il costo sostenuto per la trasformazione ( C n ) : V t = V p - C n Trattandosi di un area edificabile come si evince dal certificato di destinazione urbanistica, nella determinazione del valore di trasformazione verrà preso in considerazione il procedimento analitico. Esso si fonda sul presupposto che l area edificabile sia un fattore di produzione a mezzo del quale con l investimento di un capitale,equivalente al costo di trasformazione, si ottiene il prodotto edilizio finito, cioè il fabbricato. 6
Pertanto indicando con V a il valore dell area edificabile oggetto della trasformazione, con K il costo di trasformazione e con V m il valore del fabbricato, si avrà : V a = V m - K Il costo di trasformazione è così composto: K = ( C + P ) / ( 1 + r ) n C = costo tecnico di costruzione dell edificio e delle opere di urbanizzazione. P = profitto dell imprenditore espresso in percentuale. r = saggio di rendimento dei capitali industriali n = è il tempo, espresso in anni, che intercorre tra la stima e l inizio di redditività del fabbricato 7 VALORE DI MERCATO Nella determinazione del valore del terreno di proprietà del CAP di Foggia sito in Poggio Imperiale, trattandosi di terreno edificabile, si è proceduto partendo dalla destinazione urbanistica. Dal certificato di destinazione urbanistica allegato, il terreno oggetto di stima rientra in parte in zona omogenea B del PRG. Si considera la superficie complessiva di mq. 2.323 L area in questione ha indice edificatorio di 7,5 mc./mq., con dei vincoli che determinano, come da certificato di destinazione urbanistica allegato, un volume realizzabile pari a: Volume realizzabile = mc. 16.280,25 Dalle indagini di mercato svolte, il valore medio di vendita al mc. di opere realizzate per scopi residenziali e commerciali, è di 270,00. Pertanto l edificio da realizzare avrà un valore commerciale di: mc. 16.280,25 x euro/mc. 270,00 = euro 4.395.667,50 7
Costo tecnico di realizzazione dell edificio Per la determinazione del costo di costruzione si fa riferimento ad una tipologia edilizia economica, anche in relazione del prezzo di vendita stabilito, che viene determinato in euro 200,00 al mc., quindi avremo un costo di realizzazione pari a : mc. 16280,25 x euro/mc 200,00 = euro 3.256.050,00 costo di demolizione e smaltimento La demolizione totale, comprende l utilizzo dei mezzi meccanici, martelli demolitori, ecc., in qualsiasi condizione, altezza o profondità, compreso l onere per il calo e l innalzamento dei materiali di risulta con successivo carico su di automezzo, tagli anche a fiamma ossidrica dei ferri cernita dei materiali, accatastamenti, stuoia e lamiera per ripari, segnalazione diurna e notturna, recinzioni ecc. e quant altro occorre per dare il lavoro finito in opera e perfetta regola d arte. Valutato per la cubatura effettiva delle parti demolite euro 150,00 mc. conglomerati cementizi. euro 65,00 mc. murature di tufo. (Listino prezzi Regione Puglia anno 2008, art. 13 L. Regionale 13 del 11/05/2001) - Palazzina rappresentanza realizzata in tufo, produrrà materiale di risulta pari a circa mc. 180,00 di tufo, e circa mc. 73,00 di conglomerati cementizi; - Magazzino granaio in cemento armato, produrrà materiale di risulta pari a circa mc. 306,00 di conglomerati cementizi; Per un totale di otteniamo: mc 180 di tufo e mc 379 di conglomerati cementizi, mc 180 x euro/mc. 65,00 = euro 11.700,00 mc 379 x euro/mc. 150,00 = euro 56.850,00 8
I costi per il corretto smaltimento dei materiali di risulta in discarica autorizzata sono di circa 30 euro/tonn. Considerando la disomogeneità dei materiali di risulta edilizi, possiamo approssimare un mc di materiale a una tonnellata. Si ottiene: tonn. 559 x euro/tonn. 30 = euro 16.770,00 Il costo necessario a demolire i fabbricati che insistono sul suolo è : costo totale: euro ( 11.700,00 + 56.850,00 + 16.770,00 ) = euro 85.320 costo di bonifica deposito carburanti E necessario considerare in conclusione, i costi di bonifica del deposito carburanti che consistono : nelle operazioni di aspirazione dei residui pompabili, del lavaggio con acqua o prodotti specifici ad alta pressione del serbatoio. Pulizia mediante raschiatura manuale al fine di rimuovere morchie e fondami. Successiva prova di tenuta del serbatoio al fine di rilevare eventuali microfori o perdite. In caso di sversamenti o contaminazioni, si interviene con bonifica e rimozione del terreno circostante inquinato. Solo alla fine delle fasi sopracitate si potrà procedere alla rottamazione o alla inertizzazione del serbatoio cisterna. Per tali operazioni il costo medio è di euro 5.000,00 per bonificare un serbatoio da lt. 10.000. Nel nostro caso otteniamo: serbatoio mc 10 + serbatoio mc 40 = lt. 50.000 costo di bonifica : euro 25.000 Costi totali di realizzazione Dai precedenti costi ricavati relativi alle fasi necessarie alla demolizione, recupero dell area, e realizzazione del nuovo fabbricato, si ottiene: Costo tecnico di realizzazione dell edificio + costo di demolizione + costo di bonifica deposito carburanti euro ( 3.256.050,00 + 85.320 + 25.000 ) = euro 3.366.370,00 9
Profitto dell imprenditore e tasso d interesse Considerando una percentuale per l imprenditore del 20%, E un tasso d interesse pari all 8 % Ipotizzando che l opera venga realizzata nel medesimo anno d acquisto del suolo, quindi n = 1, dalla relazione K = ( C + P ) / ( 1 + r ) n, otteniamo: K = euro (3.366.370,00 + (4.395.667,50 x 20%)) / ( 1 + 0,08 ) = euro 3.931.021,76 Per determinare il valore dell area, dalla relazione V a = V m - K, otteniamo: V a = euro 4.395.667,50 3.931.021,76 = euro 464.645,74 Il valore di mercato complessivo dell Immobile stimato risulta essere pari a: euro 464.645,74 euro quattrocentosessantaquattromilaseicentoquarantacinque,74 Manfredonia, lì 15/09/2010 I TECNICI 10
Nota Bene: I dati catastali esposti nella perizia n.16 Poggio Imperiale sono stati successivamente rettificati così come riportati nell elenco dei cespiti contenuti nel bando Invito ad offrire. Inoltre le particelle di terreno riportate sia nel Catasto Terreni del Comune di Poggio Imperiale al Foglio 14, Particella 2661, classe Relitto Stradale, sup. Ha. Are. Ca. 00.00.16, Particella 2662, Classe Ente Urbano, sup. Ha. Are. Ca. 00.00.16 e Particella 2663, Classe Relitto Stradale, sup. Ha. Are. Ca. 00.00.20, che nel Catasto Fabbricati del Comune di Poggio Imperiale al Foglio 14, Particella 2662, Categoria Area Urbana, Consistenza mq 16, sono escluse dal bando Invito ad offrire e quindi non sono in vendita. 11
n.17 n.16 Studio Tecnico: Viale G. di Vittorio, 64 Foggia 71121 Cell: 3204826227 e-mail g.infante@grupposemplifica.it Studio Tecnico: Via D. Alighieri, 14 Manfredonia (FG) 71043 Tel/Fax 0884 512887 Cell 3334541645 e-mail f.vaira@alice.it 12
n.16 n.16 Studio Tecnico: Viale G. di Vittorio, 64 Foggia 71121 Cell: 3204826227 e-mail g.infante@grupposemplifica.it Studio Tecnico: Via D. Alighieri, 14 Manfredonia (FG) 71043 Tel/Fax 0884 512887 Cell 3334541645 e-mail f.vaira@alice.it 13
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