ARCHITETTO CAPPONI STEFANO Via Ristori n. 15 40127 BOLOGNA Tel. 051 6330266 - Fax 051 6330084 E-mail: architetto.capponi@libero.it TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * Revisone Luglio 2016 LOTTO UNICO N. 354/13 R.G. ESEC. REVISIONE PERIZIA LUGLIO 2016 * * * PREMESSA I beni oggetto di esecuzione immobiliare verranno presi in considerazione, specificando: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE VINCOLI E ONERI-ESISTENZA DI PARTI COMUNI/SERVITU CONFINI PROPRIETÀ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza) PROVENIENZA DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINASTRATIVA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA COMMERCIALE STIMA DEI BENI
2 di 15 * * * DATI DI PIGNORAMENTO 1) Verbale di pignoramento immobiliare trascritto in data 17/06/2013, Reg. Gen. N. 23343, Reg. part. N. 15628, sono stati pignorati i seguenti beni immobili: per la piena proprietà, a favore di CASSA DI RISPARMIO IN BOLOGNA, C.F.: 02089911206: N.C.E.U. del Comune di Sasso Marconi (BO) Foglio 61 Mapp. 775 sub 20 (corte graffata col sub 39 abitazione), Natura A/2, Consistenza 6 vani, Via della Palazzina n. 21; Mapp. 775 sub 61 (autorimessa), Natura C/6, Consistenza 20 mq, Via della Palazzina n. 21. 2) Verbale di pignoramento immobiliare trascritto in data 04/11/2015, Reg. Gen. N. 44224, Reg. part. N. 31102, sono stati pignorati i seguenti beni immobili: per la piena proprietà: a favore di CASSA DI RISPARMIO IN BOLOGNA, C.F.: 02089911206: N.C.E.U. del Comune di Sasso Marconi (BO) Foglio 61 Mapp. 775 sub 20 (corte) graffata col Mapp. sub 39 (abitazione) e Mapp. 775 sub 61 (autorimessa). * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO UNICO Comune di Sasso Marconi (BO), Località La Palazzina, Via Della Palazzina
3 di 15 n. 21 Piena proprietà di porzione di fabbricato costituita da appartamento ad uso civile abitazione su tre livelli (piano interrato, piano terra e primo) composto da portico, soggiorno, cucina, vano scala, n. 2 bagni, lavanderia, n. 3 disimpegni, n. 2 camere da letto, balcone e cantina al piano interrato, per una superficie commerciale ragguagliata di circa mq 175 e annessa corte esclusiva per una superficie commerciale di circa mq 140. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto di stima, risultano così identificati: N.C.E.U. del Comune di Sasso Marconi (BO) beni intestati a: 1- ---, nata a San Cipriano D Aversa il 12/10/1968, C.F.: --- Proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni: Foglio Part. Sub Indirizzo ZC Cat. Cl. Cons. R.C. 61 775 20 39 Via della Palazzina n. 21, piano S1-T-1 A/2 1 6 vani 790,18 61 775 61 Via della Palazzina, piano C/6 3 20mq. 133,25 S1 CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO: SI I dati catastali e di pignoramento corrispondono a meno del numero civico dell autorimessa. Tale difformità è dovuta al mancato aggiornamento dello stradario della banca dati del U.T.E. del Comune di Bologna. L aggiudicatario dovrà farsi carico degli oneri e delle spese per il ripristino della conformità catastale, (nuovo accatastamento per fusione dell autorimessa all abitazione con consegue soppressione dell attuale sub 61) sollevando ai sensi dell art. 1490 del Codice Civile gli organi della
4 di 15 procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. In sede di stima si è tenuto conto dell onere per la sopracitata richiesta. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU : SI Sono parti comuni, tali per legge o destinazione ed in particolare, come da atto di provenienza e dall elaborato planimetrico della denuncia prot. BO0334814 del 18/10/2011, la comproprietà pro-quota dei seguenti enti comuni, tutti censiti al CATASTO FABBRICATI di Sasso Marconi al Foglio 61, con le seguenti particelle e subalterni: - 775 sub 1, B.C.N.C., T, strada, ai mapp. 760-775-776-777-778-779; - 775 sub 2, B.C.N.C., p. T, strada, (subalterno elencato nell atto di provenienza ma attinente secondo l elaborato planimetrico solo ai mappali 778, 779, 760) - 775 sub 3, B.C.N.C., T, parcheggio ai mapp. 775-779-760; - 775 sub 4, B.C.N.C., T, giardino a tutti i sub del mapp. 775; - 775 sub 5, B.C.N.C., T, parcheggio ai mapp. 775-760; - 775 sub 6, B.C.N.C., T-S1, accesso al corsello sotterraneo, corsello e bocche di lupo, comune a tutti i sub del mapp. 775; - 775 sub 7, B.C.N.C, T, scala di accesso al sotterraneo, tutti sub. 775-780 sub 1, T., D/1, rendita. 61,97, cabina elettrica e relativamente alla quale esiste diritto di allacciamento anche a favore dei fabbricati edificati sugli attigui particelle 776-777-778 e 779; - 780 sub 2, T., corte di pertinenza della; enti comuni a tutte le porzioni comprese nell intero complesso, nonché al fabbricato edificato sul particella 760 per quanto riguarda i soli subalterni 1-3 e 5 del particella 775.
5 di 15-775 sub 8, B.C.N.C., atrio e scala, (subalterno elencato nell atto di provenienza ma attinente secondo l elaborato planimetrico solo ai sub 45, 47, 48, 49, 51, 52, 95, 97 della part. 775) - 775 sub 9, B.C.N.C., corridoio al sotterraneo, (subalterno elencato nell atto di provenienza ma attinente secondo l elaborato planimetrico solo ai sub 45, 47, 48, 49, 51, 52, 95, e 97 della part. 775) Inoltre il bene viene venduto nello stato di fatto e nella condizione giuridica in cui attualmente si trova, con ogni annesso e connesso, accessione e pertinenza, usi, diritti, azioni, ragioni, servitù attive e passive se legalmente esistenti e competenti, con i diritti e gli obblighi dai rogiti di provenienza, nonché con la servitù di elettrodotto a carico della cabina censita con la particella 780 sub 1, di seguito meglio indicata. PATTI SPECIALI: 1- Il complesso residenziale comprendente le porzioni in oggetto ha accesso dalla via porrettana attraverso via Palazzina, nonché mediante il primo tratto della strada di lottizzazione censita al N.C.E.U. di Sasso Marconi al foglio 61 coi subalterni 1 e 2 della particella 775, strada che, partendo dalla via Porrettana, con un percorso ad L corre lungo il confine tra il predetto particella ed i particelle 26, 261 e 463 (da un lato) e 776, 777,778 e 779 (dall altro); l accesso alla via Porrettana avverrà invece mediante la restante parte della strada di lottizzazione (sub 1 della particella 775) posta all interno del complesso residenziale medesimo, collegando direttamente la via Palazzina alla via Porrettana. Si danno atto le parti
6 di 15 che gli acquirenti dovranno partecipare (unitamente alle porzioni del complesso residenziale in premessa) alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria della strada medesima coi relativi impianti di illuminazione, e relativa rete fognaria per la raccolta e il deflusso dell acqua piovana. 2- Alle porzioni immobiliari comprese nei fabbricati edificati sulle attigue particelle 776, 760, 777, 778 e 779 spetta il diritto di allacciamento alla cabina elettrica di pertinenza del complesso residenziale stesso, attualmente censita al N.C.E.U. di Sasso Marconi con la particella 780 sub 1 del foglio 61; con obbligo di partecipazione al relativo costituendo consorzio per la manutenzione della stessa. Detta cabina, pur restando di comproprietà unicamente delle porzioni comprese nel complesso edificato sulla particella 775, è asservita, unitamente alla corte attigua censita col sub 2 della particella 780, alle corti comuni censite coi subb. 1-5 e 6 ed alle corti esclusive censite coi subb. 18 e 19, all ENEL spa come da contratto di costituzione di servitù di elettrodotto. Detta cabina elettrica potrà essere utilizzata dell ENEL spa anche per l alimentazione elettrica di altre proprietà (oltre a quelle suindicate), nonché per uso pubblico. All ENEL spa compete la manutenzione ordinaria della stessa, mentre la manutenzione straordinaria spetterà alle porzioni immobiliari facenti parte del complesso residenziale in cui sono comprese le porzioni in oggetto (unità della particella 775) ed alle altre porzioni aventi diritto di allacciamento alla cabina medesima. VINCOLI E ONERI
7 di 15 Nel corso del primo accesso (in seguito al mancato riscontro da parte dell esecutata) lo scrivente ha provveduto all accesso forzoso ai sensi ex art. 68 c.p.c.. In sede di sopralluogo si è constatato che l immobile era libero da persone e completamente arredato. Lo scrivente, come da incarico ha provveduto alla sostituzione delle serrature e le nuove chiavi consegnate al Custode Giudiziario nominato. CONFINI Le porzioni immobiliari confinano in unico corpo con ragioni ---, ragioni ---, parti comuni da più lati, quanto all appartamento, cantina, corte ed autorimessa sub. 61. PROPRIETÀ Sig.ra ---, nata San Cipriano d Aversa (CE) il 12/10/1968, C.F.: --- Piena Proprietà dell intero bene. PROVENIENZA DEL BENE Dalla Società ---, con atto di compravendita del notaio Dr. ---, Notaio in --- (BO), del 26/11/2003 rep. n. 58186/6961, registrato a Bologna il 28/11/2003 al N. 6335 Serie 1T, trascritto a Bologna il 01/12/2003 al N. 39704 Part.. Nell atto di compravendita l esecutata Sig.ra --- dichiarava di essere di coniugata in separazione dei beni. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Sull immobile pignorato oggetto della presente procedura esecutiva risultano le seguenti iscrizioni e trascrizioni per altro meglio dettagliate nella Relazione Notarile allegata: Ipoteca volontaria iscritta in data 03/07/1998 all art. 4377, a favore di Cassa di Risparmio in Bologna S.P.A. (anteriore al pignoramento);
8 di 15 Ipoteca Giudiziale iscritta in data 05/12/2012 all art. 6664, a favore di Centro Leasing S.P.A. (anteriore al pignoramento); Atto di pignoramento immobiliare trascritto a Bologna in data 17/06/2013 al N. 15628 part., a favore di CASSA DI RISPARMIO IN BOLOGNA S.P.A.; Atto di pignoramento immobiliare trascritto a Bologna in data 04/11/2015 al N. 31102 part. e al N. 44224 Gen.. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a tassa di registro o Iva a seconda della tassazione vigente al momento della vendita. INDAGINE AMMINISTRATIVA Per gli immobili oggetto di perizia, facenti parte di un fabbricato costruiti in data successiva al 1 settembre 1967, agli atti del Comune di Sasso Marconi (BO) risultano rilasciate le seguenti pratiche edilizie: Concessione edilizia N. 144/94, Prot. N. 11667 del 14/06/95 e rilasciata in data 25/09/1995; Concessione edilizia N. 80/96, Prot. N. 8785 del 23/04/96 e rilasciata in data 26/10/1996; Concessione edilizia N. 32/99, Prot. N. 7440 del 30/03/98 e rilasciata in data 12/06/1998; Condono Edilizio N. 30675/2004, prot. 30675 del 10/12/2004, rilasciato per silenzio/assenso, ed avente per oggetto della Sanatoria: Al piano terra parte del portico esistente viene occupata del soggiorno. Modifiche entro sagoma. Al piano interrato si distribuiscono diversamente i locali, trasformando in cantina un autorimessa (sub. 61).
9 di 15 Quest ultima pratica non è reperibile nell archivio del Comune di Sasso Marconi, pertanto lo scrivente è impossibilitato a raffrontare le planimetrie della sanatoria allo stato rilevato nel corso del sopralluogo. Dalle ricerche effettuate presso l ufficio tecnico del Comune di Sasso Marconi, risulta che il bene è privo del Certificato di Abitabilità. Presupponendo, pur in mancanza di copia del titolo edilizio, che le richieste contenute nella domanda a sanatoria sopra citata siano veritiere e confrontando la planimetria catastale (relativamente all abitazione sub 39) allo stato rilevato, si evidenziano alcune difformità fra cui: Realizzazione di un pergolato in legno di circa mt. 2,00x2,00 adiacente il portico nella corte esclusiva Realizzazione di spalletta e camino in muratura al piano interrato all interno del locale cantina E possibile procedere alla regolarizzazione (ad esclusione del pergolato in legno che dovrà essere rimosso) mediante la predisposizione di pratica edilizia in sanatoria, con deposito contestuale di nuova abitabilità e nuovo accatastamento. Il costo della regolarizzazione in questo caso è quantificato all attualità in circa 1.000,00 per oblazione e diritti di segreteria, oltre spese tecniche. In sede della stima si è tenuto conto dell onere per il ripristino della conformità edilizia. L aggiudicatario dovrà farsi carico degli oneri e delle spese per il ripristino della legittimità, (pratica edilizia a sanatoria con relativo nuovo accatastamento e richiesta di nuovo Certificato di conformità edilizia e agibilità) sollevando ai sensi dell art. 1490 del Codice Civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. In sede di
10 di 15 stima si è tenuto conto dell onere per la sopracitata richiesta. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Attualmente l immobile è libero e nella disponibilità della procedura esecutiva. Ai fini della presente stima il bene verrà considerato libero al decreto di trasferimento. DESCRIZIONE DEL BENE Il bene oggetto di stima è inserito in un fabbricato edificato in data successiva al 1 settembre 1967, di due piani fuori terra oltre uno interrato, struttura portante in muratura e solai in latero-cemento, esternamente in mattone a vista e copertura falde. Il fabbricato si trova inserito in complesso residenziale, a circa 1,5 km. dal centro di Sasso Marconi. Il complesso in cui è inserito il bene oggetto di stima, si presenta in ottime condizioni di manutenzione. L area cortiliva è in parte destinata ad area a verde ed in parte pavimentata e recintata con muretto e recinzione in ferro. L unità da stimare, con ingresso indipendente al piano terra e provvista di portone d ingresso blindato con video-citofono e tiro, comprende i seguenti vani: PIANO TERRA Soggiorno con accesso al portico e corte esclusiva di circa mq. 140 Cucina Disimpegno Bagno dotato di wc, bidet, lavandino e doccia Vano scala di accesso al piano primo e interrato PIANO PRIMO Disimpegno
11 di 15 Bagno dotato di wc, bidet, lavandino e vasca N. 2 camere da letto Balcone PIANO INTERRATO Cantina con camino in muratura Disimpegno (con porta di accesso al corsello autorimesse) Lavanderia dotato di wc, bidet, lavandino, lavatoio, doccia e attacco lavatrice Tutti i locali sono pavimentati con ceramica ad esclusione delle camere che si presentano con parquet di legno. Il bagno e la cucina hanno rivestimenti in ceramica. I locali hanno un altezza interna di mt. 2,80 al piano terra e primo, di mt. 2,45 al piano interrato. Le porte interne sono in legno tamburato. Le finestre sono in legno con vetro camera e sono provviste di inferriate, zanzariere e scuri in legno. Le pareti divisorie interne sono in laterizio, intonacate e tinteggiate. L unità immobiliare è provvista di impianto di condizionamento. Il riscaldamento e la produzione di acqua calda sono autonomi con termo in acciaio. Le finiture e lo stato di manutenzione sono buone. CONFORMITA IMPIANTI Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità degli impianti, pertanto l aggiudicatario ai sensi del D.M. 22 gennaio 2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità sui restanti impianti e di farsi carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando ai sensi dell art. 1490 del Codice Civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al
12 di 15 riguardo. CONSISTENZA COMMERCIALE La consistenza commerciale è stata determinata con metodo abitudinario, computando l intero spessore dei muri interni ed esterni di pertinenza e per metà lo spessore di confine con altre unità o d ambito scala. Con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138 Regolamento recante norme per la revisione generale delle norme censuarie, delle tariffe d estimo delle unità immobiliari urbane e dei relativi criteri nonché delle commissioni censuarie in esecuzione all art. 3 commi 154-155 della legge 23 dicembre 1996 n. 662 ed in particolare l Allegato C : Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria (gruppi R,P.T), la superficie commerciale è stata determinata computando: Per intero la superficie dell immobile, pari alla somma delle superficie dei locali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali con spessore massimo fino a cm. 50 Per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre proprietà e/o unità immobiliari se esistenti Per il 50% della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali cantine, soffitte e simili qualora comunicanti con i vani di cui al punto precedente: Per il 25% per la superficie degli accessori indiretti non comunicanti con i locali principali Per il 30% fino a mq. 25 e 10% per la quota eccedente per le superfici dei balconi, terrazzi e simili, ualora dette pertinenze siano
13 di 15 comunicanti con i vani principali Per il 15% fino a 25 mq. e 5 % per la quota eccedente qualora le superfici dei balconi, terrazze e simili, non siano comunicanti coi vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili La superficie dei locali principali ed accessori, ovvero le porzioni di superficie aventi altezza utile inferiore a ml. 1,50, non è computata La superficie commerciale del bene oggetto, al lordo delle murature, del bene in argomento, puramente a titolo indicativo, è la seguente: Piena proprietà Abitazione + cantina + corte circa mq. 175 Corte esclusiva circa mq. 140 La determinazione delle superfici è da ritenersi comunque indicazione esplicativa dei criteri di stima adottati in quanto l unità immobiliare e le relative pertinenze sono stimate a corpo e non a misura. STIMA DEL BENE Criterio di stima adottato: per la determinazione del valore commerciale dei beni, cioè del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto, ovvero sintetico-comparativo. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiale dei beni. Alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene,
14 di 15 della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, e tenuto conto che trattasi di bene oggetto di Procedura Esecutiva. In caso di vendita forzosa del bene, lo scrivente dopo avere determinato il valore di mercato della proprietà pignorata, ha adeguato e corretto la stima applicando una riduzione pari al 30% del valore presunto di mercato causa la mancanza di garanzia per i vizi, la necessaria regolarizzazione urbanisticoedilizia (i cui costi sono però già detratti), la necessità di migliorare l appetibilità del bene e rendere più competitiva la gara Visti i valori rilevabili dalla pubblicazione dei dati dell Osservatorio dei Valori immobiliari FIAIP ed. 2013 e i valori desunti dall Osservatorio dei valori immobiliari dell Agenzia del Territorio 2 semestre 2013, visti i risultati delle aste immobiliari del Tribunale Civile di Bologna per immobili in zona, sentiti gli operatori in zona, si esprimono i seguenti valori: VALORE COMMERCIALE DELL INTERO BENE. 360.000,00 VALORE COMM. A BASE D ASTA (-30%). 252.000,00* (euro duecentocinquantadue/00) (*valore netto, già detratto dei costi di regolarizzazione urbanistica) La porzione di fabbricato oggetto di procedura esecutiva è stata stimata nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava alla data del sopralluogo dell Ausiliario del Giudice con metodo del raffronto. Si precisa che la stima è sempre a corpo e non a misura; le operazioni di
15 di 15 calcolo della consistenza e del relativo prodotto hanno un significato puramente indicativo, poiché il più probabile valore di mercato scaturisce da considerazioni complessive e compensative di tutto quanto lo scrivente ha osservato e rilevato, anche eventualmente non riportato in perizia. Anche l eventuale presenza di errori aritmetici di calcolo o arrotondamenti sensibili della consistenza con lo stato di fatto del bene no alterano il valore complessivo di stima indicato. * * * Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatogli, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Con Osservanza Bologna, 28 luglio 2016. L AUSILIARIO DEL GIUDICE (Arch. Stefano Capponi)