TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 896/2016 PROCEDURA PROMOSSA DA: UNICREDIT S.P.A DEBITORE: *** DATO OSCURATO *** GIUDICE: Dott. Luca FUZIO CUSTODE: Paolo Bonuomo CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA del 15/03/2018 creata con Tribù Office 6 TECNICO INCARICATO: DONATA PALADINI CF:PLDDNT67E71G478M con studio in MONZA (MB) via ugolini 6 telefono: 039386951 email: donatapaladini@libero.it PEC: donata.paladini@archiworldpec.it Pagina 1 di 9
TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 896/2016 LOTTO 1 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA: A APPARTAMENTO a SEREGNO Via Comina 42/44, della superficie commerciale di 39,63 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Appartamento di due locali e servizi con cantina al piano interrato. Identificazione catastale: foglio 40 particella 159 sub. 703 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 4, consistenza 2,5 vani, rendita 213,04 Euro, piano: 2 - S1 Coerenze: Appartamento: corridoio,altra proprietà, Via Colzani, altra proprietà. Cantina: corridoio, Camisasca o aventi causa, intercapedine, Martoni o aventi causa. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE: Consistenza commerciale complessiva unità principali: 39,63 m² Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m² Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 69.500,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 52.125,00 Data della valutazione: 15/03/2018 3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato senza alcun titolo 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE: 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno. 4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno. Pagina 2 di 9
4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA PROCEDURA: 4.2.1. Iscrizioni: IPOTECA volontaria, stipulata il 10/05/2006 a firma di Notaio Ivaldi ai nn. 225564/9800 di repertorio, iscritta il 15/05/2006 a Milano 2 ai nn. 73793/17037, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO ***, derivante da Concessione mutuo. Importo ipoteca: 170000. Importo capitale: 85000. Durata ipoteca: 30 anni 4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: PIGNORAMENTO stipulato il 08/06/2016 a firma di Ufficiale Giudiziario Monza ai nn. 9728 di repertorio, trascritto il 29/07/2016 a Milano 2 ai nn. 90496/57727, a favore di *** DATO OSCURATO ***, contro *** DATO OSCURATO *** 4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna. 4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 1.200,00 Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 1.000,00 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. ATTUALE PROPRIETARIO: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita (dal 10/05/2006), con atto stipulato il 10/05/2006 a firma di Notaio Ivaldi ai nn. 226563/9799 di repertorio, trascritto il 15/05/2006 a Milano2 ai nn. 73792/37863, in forza di atto di compravendita 6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI: *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita (dal 04/05/1995 fino al 14/07/2000), con atto stipulato il 04/05/1995 a firma di Notaio Sessa ai nn. 230691/13584 di repertorio, trascritto il 24/05/1995 a Milano2 ai nn. 45234/27790, in forza di atto di compravendita *** DATO OSCURATO *** per la quota di 1000/1000, in forza di atto di compravendita (dal 14/07/2000 fino al 10/05/2006), con atto stipulato il 14/07/2000 a firma di Notaio Carbone ai nn. 68578/12782 di repertorio, trascritto il 02/08/2000 a Milano2 ai nn. 79891/54182, in forza di atto di compravendita 7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA: 7.1. PRATICHE EDILIZIE: Licenza Edilizia N. 64/1951, intestata a *** DATO OSCURATO ***, agibilità del 18/01/1952 Pagina 3 di 9
7.2. SITUAZIONE URBANISTICA: Nessuna informazione aggiuntiva. 8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ: 8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: Sono state rilevate le seguenti difformità: L'ingresso all'appartamento è dal soggiorno/pranzo e non, come riportato nella scheda catastale, dalla camera da letto. Le difformità sono regolarizzabili mediante: Rifacimento scheda catastale con pratica Docfa per miglior definizione. L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile. Costi di regolarizzazione: pratica Docfa rifacimento scheda catastale:.500,00 8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ 8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ BENI IN SEREGNO VIA COMINA 42/44 APPARTAMENTO DI CUI AL PUNTO A APPARTAMENTO a SEREGNO Via Comina 42/44, della superficie commerciale di 39,63 mq per la quota di 1000/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** ) Appartamento di due locali e servizi con cantina al piano interrato. Identificazione catastale: foglio 40 particella 159 sub. 703 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 4, consistenza 2,5 vani, rendita 213,04 Euro, piano: 2 - S1 Coerenze: Appartamento: corridoio,altra proprietà, Via Colzani, altra proprietà. Cantina: corridoio, Camisasca o aventi causa, intercapedine, Martoni o aventi causa. DESCRIZIONE DELLA ZONA I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area artigianale (i più importanti centri limitrofi sono Monza). Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Pagina 4 di 9
QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE: livello di piano: esposizione: luminosità: panoramicità: impianti tecnici: stato di manutenzione generale: servizi: mediocre mediocre mediocre mediocre scarso scarso scarso DESCRIZIONE DETTAGLIATA: Appartamento inserito in un grande immobile di edilizia popolare edificato negli anni '50, di disegno razionale, di cinque piani fuori terra, posto all'angolo tra Via Comina e Via Colzani. Esternamente l'immobile ha facciate tinteggiate, serramenti con tapparelle, balconi con parapetti in muratura. Internamente si articola in diverse scale, servite da ascensore. Complessivamente lo stabile è in condizioni di manutenzione e conservazione a tratti insufficiente. L'unità immobiliare è posta al secondo piano ed è composta da soggiorno, angolo cucina, camera e bagno. I pavimenti sono in ceramica, serramenti interni in legno e vetro, finestre in legno con vetro semplice e tapparelle, bagno con pavimenti e rivestimenti in ceramica. Complessivamente l'appartamento è in condizioni di manutenzione e conservazione insufficienti: gli impianti sono completamente da revisionare, l'impianto elettrico è in parte rimosso, la caldaia non funziona, gli ambienti sono riscaldati con caloriferi elettrici; la porta a soffietto del bagno è rotta, le finestre sono rotte o bloccate e non è possibile accedere al balcone, nè visionare la caldaia che dovrebbe essere posizionata all'esterno. Evidenti tracce di muffa e umidità all'interno degli ambienti. La porta di ingresso è stata manomessa ed è in pessime stato di manutenzione, con evidenti crepe nel muro e segni di distacco. Non è stato possibile effettuare rilievo del balcone, nè della cantina; per detti locali la consistenza si ricava dalle planimetrie allegate. Pagina 5 di 9
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CONSISTENZA: Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni Immobiliari Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 descrizione consistenza indice commerciale appartamento 37,00 x 100 % = 37,00 balcone 1,50 x 50 % = 0,75 cantina 3,75 x 50 % = 1,88 Totale: 42,25 39,63 Pagina 7 di 9
planimetria catastale VALUTAZIONE: DEFINIZIONI: Procedimento di stima: a corpo. SVILUPPO VALUTAZIONE: Eseguito sopralluogo per la verifica dello stato dei luoghi, si effettuato misurazioni e rilievi. Analizzata la zona, la tipologia dell'immobile e lo stato di manutenzione e conservazione, si confronta con altri immobili nella stessa zona dello stesso tipo, per determinare il più probabile valore di mercato. CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO: Valore a corpo: 70.000,00 RIEPILOGO VALORI CORPO: Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà):. 70.000,00 Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti):. 70.000,00 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: Eseguito sopralluogo per la verifica dello stato dei luoghi, si effettuano rilievi e misurazioni, si analizzano tipologia, consistenza e stato di manutenzione e conservazione. S confronta poi l'immobile con altri della stessa tipologia, nella stessa zona, per determinare il più probabile valore di mercato. Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Seregno, ufficio tecnico di Seregno Pagina 8 di 9
VALORE DI MERCATO (OMV): RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI: ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto A appartamento 39,63 0,00 70.000,00 70.000,00 70.000,00 70.000,00 Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8):. 500,00 Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 69.500,00 VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV): Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria:. 17.375,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente:. 0,00 Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente:. 0,00 Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova:. 52.125,00 data 15/03/2018 il tecnico incaricato DONATA PALADINI Pagina 9 di 9