TRIBUNALE DI TREVISO *** *** ESECUZIONE IMMOBILIARE 497/2008 *** *** RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO E STIMA DI BENI IMMOBILI IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI E DEI CONFINI I citati beni costituiscono un lotto unico così identificati catastalmente: Comune di Riese Pio X CATASTO FABBRICATI SEZIONE B FOGLIO 3 MAPPALE 157 SUB 8 via Muson n. 17 piano T-1 Cat. A/3 cl. 2 Vani 10 R. C. Euro 542,28 Trattasi di appartamento posto al piano terra e primo, con annessa area scoperta di mq. 106, composto al piano terra da ingresso, soggiorno, bagno cucina e due ripostigli ed al piano primo da disimpegno, bagno, tre camere, quattro locali ad uso ripostiglio e tre locali ad uso soffitta il tutto confinante con i mappali 152, 685,157,sub 6, sub 5. DESTINAZIONE URBANISTICA In base al P.R.G. in vigore del Comune di Riese Pio X, approvato con DCC n.10 del 15.02.2011, il fabbricato residenziale oggetto di valutazione ricade, come delimitato nelle planimetrie della zonizzazione allegate, in Z.T.O. C 1 n. 3, come normato all art. 5, delle Norme Tecniche di Attuazione. Destinazione ammesse: oltre la residenza sono consentite le attivita con questa compatibili, quali servizi pertinenti all insediamento residenziale, i negozi gli esercizi di quartiere, uffici pubblici, gli ambulatori e gli studi professionali. Modalità d intervento: In queste aree il P.R.G. si attua mediante Intervento Edilizio Diretto. Per gli edifici esistenti sono ammessi interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e ristrutturazione edilizia oltre la sostituzione edilizia. Parametri Urbanistici: L indice massimo di densità nelle zone C 1, contrassegnate con il n. 3, è di 1,5 mc/mq. Vincoli: l area su cui insiste il fabbricato, ricade in zona vincolata ai sensi del D.Lgs 490/99 per essere ubicata sull argine torrente Muson. 1/8
CORRISPONDENZA URBANISTICA Come dichiarato nell atto di compravendita, repertorio n. 11216 raccolta n. 2398 del 3 agosto 2006, protocollo 92142/1, la costruzione di cui fa parte l unità immobiliare oggetto di valutazione è stata iniziata in data anteriore al primo settembre 1967. Allo sportello unico per l edilizia del Comune di Riese Pio X, è depositata la seguente documentazione inerente il fabbricato Permesso di Costruire n. 47 in data 25 maggio 2005 al n. 11967 di protocollo e al n. 95/04 di pratica edilizia, per l esecuzione di opere di ristrutturazione edilizia di fabbricato bifamiliare ad uso abitazione in parziale sanatoria ; - Elaborati Grafici di progetto; - Comunicazione di Inizio Lavori trasmessa al protocollo del Comune di Riese Pio X, in data 21 giugno 2005 prot. n. 9552, dalla quale si evince che i lavori sono iniziati in data 21 giugno 2005; - Certificato di Agibilità n. 95/04 del 27.03.2006, mediante il quale si autorizza l agibilità dell immobile sito in via Muson n. 15 e 17, identificato al mn. 157 sub. 7 e 8 Sez. B Fg. 3 del NCEU. Tuttavia dalla verifica della varia documentazione agli atti depositata c/o Comune di Riese Pio X, al fine del rilascio del certificato di agibilità dell appartamento, si è riscontrato che alla documentazione relativa la legge 10 del 9 gennaio 1991, non sono allegate le schede dei materiali al fine della verifica delle prestazioni igrometriche dei componenti e delle strutture. CONTRATTI DI LOCAZIONE Dal risultato delle indagini eseguite, non sussiste alcun contratto di locazione in essere sui beni oggetto di pignoramento. GODIMENTO DEL BENE Il bene risulta non abitato ed abbandonato dal proprietario, che attualmente risiede in un altro immobile nel comune di Riese Pio X. DIVISIBILITA DEL BENE L appartamento oggetto di pignoramento costituisce di fatto un unica unità immobiliare. Esiste comunque, la possibilità di dividere gli ambienti al piano terra dagli ambienti al piano primo al fine di creare due alloggi autonomi e con ingressi 2/8
distinti. Appartamento al piano terra di mq. 73,28 di superficie di calpestio e appartamento al piano primo di mq. 144,46 di superficie di calpestio. Le opere edili e sugli impianti necessarie sono chiusura di breccia di muro e lavori sull autonomia degli impianti. Si quantifica, con buona approssimazione in euro 5.000,00 l importo per le opere edili e sugli impianti, mentre euro 1.500,00 per le spese tecniche e catastali, totale euro 6.500,00. REGOLARITA EDILIZIA L alloggio è conforme ai disegni approvati per dimensione e distribuzione ed è fornito di Certificato di agibilità inoltre non esistono procedure amministrative e sanzionatorie. Unica variazione rilevata è di destinazione d uso dell ambiente indicato come camera, al piano primo di mq. 9,07, di fatto utilizzato come cucina con la presenza degli indispensabili elementi tecnologi. Oltre a ciò non sono state rilevate ulteriori opere e nemmeno trasformazioni che avrebbero necessitato di provvedimenti amministrativi. DESCRIZIONE DEL FABBRICATO L unità immobiliare, oggetto della presente stima, fa parte di un fabbricato bifamiliare che presenta un corpo di fabbrica verso ovest eretto presumibilmente negli anni 60 del secolo scorso. Trattasi di fabbricato economico in cattivo stato di manutenzione realizzato con materiali di scarsa qualità. Si presenta a pianta allungata, rettangolare ed irregolare, con asse principale orientato est-ovest e si sviluppa su due livelli fuori terra ed una porzione interrata oltre ad area esterna, è presente un volume esterno a confine lato sud, staccato dal corpo di fabbrica principale, con destinazione a garage e ripostiglio. Il fabbricato presenta due tipologie costruttive e di materiali: - per il corpo di fabbrica ad ovest, al piano interrato è presente una cantina realizzata con murature in cls, mentre al piano terra e primo le murature d ambito e di spina portanti sono realizzate in bimattone forato di laterizio, partizioni interne in tramezzi di laterizio, solai in latero-cemento, tutte le strutture sono intonacate sia all interno che all esterno. copertura a due falde sfalsate con andamento est-ovest, realizzate in travetti tipo Varese e tavelloni di laterizio con manto di copertura in tegole di laterizio; - il corpo di fabbrica contiguo ad est più basso, risulta composto di murature portanti in laterizio e sasso di fiume intonacate all intero ed esterno, solai in 3/8
travatura di legno e rivestito di carton-gesso finite con pittura, partizioni interne in tramezzi di laterizio, copertura a due falde orientate nord-sud con colmo centrale, realizzata in travi di legno e parzialmente all interno tamponata con carton-gesso, manto di copertura in coppi di laterizio. DESCRIZIONE DELL APPARTAMENTO E DEI LUOGHI OGGETTO DI ESECUZIONE L appartamento posto al piano terra e primo, con annessa area scoperta di mq. 106, occupa al piano terra, la parte verso est del fabbricato, mentre al piano primo occupa tutta la pianta. Ubicato in via Muson n. 17 località Poggiana, Comune di Riese Pio X, dista circa 300 mt dal centro del paese a ridosso del torrente Muson. Dal centro di Riese Pio X dista circa 3 km e circa 12 km da Castelfranco Veneto mentre circa 18 km da Bassano del Grappa. Poggiana frazione del Comune di riese Pio X, conta circa 1000 abitanti ed è servita dall asilo parrocchiale e dalle scuole elementari, palestra centro parrocchiale ed hanno sede varie associazioni sportive. In base ai rilievi svolti l unità immobiliare risulta così composta: Piano terra: ingresso/soggiorno mq. 25,83 h=mt. 2,70; cucina mq. 12,25 h=mt. 2,55; bagno mq. 8,23 h=mt. 2,35; ripostiglio mq. 13,36 h.=mt. 2,35; vano scala mq. 5,29; ripostiglio esterno mq. 8,32 h.=mt. 2,20 Piano primo: camera mq. 12,80 h.=mt. 2,15; ripostiglio mq. 21,70 h.=mt. 2,10; soffitta mq. 12,00 h.=1,75; ripostiglio mq. 13,53 h.=mt. 2,00; disimpegno mq. 12,85 h.=mt. 2,75; camera mq. 18,85 h=mt. 2,75; bagno mq. 6,48 h.=mt. 2,75; camera mq. 9,07 h.mt. 2,75; ripostigli mq. 22,28 h.=mt. 2,55; soffitte mq. 14,90 h.=mt. 1,45 Area scoperta esclusiva: di mq. 106,00 Totale superficie di calpestio piano terra mq. 73,28 Totale superficie di calpestio piano primo mq. 144,46 Superficie totale di calpestio mq. 217,74 Totale superficie di calpestio vani utili abitabili (camere soggiorno pranzo cucina) mq. 78,80 Totale superficie di calpestio vani accessori mq. 138,94 Le dotazioni tecnologiche e di finitura rilevate: 4/8
- Riscaldamento centralizzato alimentato a gasolio; - Allacciamento all acquedotto comunale; - Fognatura realizzata con pozzetti e fossa stagna; - Impianto elettrico interno ed esterno sottotraccia; - Antenna televisiva; - Posto auto esterno scoperto; - Tinteggiatura esterna a base di silicati; - Tinteggiatura interna in pittura semilavabile; - Pavimenti in gres porcellanato; - Portoncino di ingresso ordinario in alluminio; - Serramenti interni in legno laccato bianco e vetro-camera - Serramenti esterni, tapparelle in P.V.C. oscuri in legno, - Porte interne in legno laccato bianco. Nota del C.T.U. Dal sopralluogo eseguito, nonostante il recente intervento di ristrutturazione, sono emersi evidenti e diffusi fenomeni di umidità di risalita che interessano le murature d ambito al piano terra e primo rendendoli poco salubri. Tale fenomeno, che richiede una più approfondita analisi, può essere determinato dalle insufficienti prestazioni igrotermiche delle strutture edilizie e dalla mancanza di adeguato isolamento. CRITERI DI VALUTAZIONE DEL BENE La valutazione del bene oggetto di perizia si è svolto mediante: - Sopralluogo con presa visione dei luoghi e verifica degli elementi costruttivi dell alloggio compreso il grado e qualità delle finiture, degli impianti ed attrezzature; - Verifica dei prezzi medi di mercato valutati e confrontati con consulenti tecnici di settore, in base ai contratti effettivamente stipulati nell anno in corso; - Considerazioni su epoca dell immobile, localizzazione, accessibilità, servizi esistenti in zona. VALUTAZIONE DEL BENE Per le considerazioni espresse, verifiche tecniche ed accertamenti fin qui eseguiti, considerato lo stato dei luoghi, si determina un valore dell appartamento di perizia in euro 1.400,00/mq per un equivalente appartamento di nuova costruzione con l applicazione dei coefficienti correttivi percentuali relativi alla qualità, quantità, stato. 5/8
Considerato che, l appartamento risulta costruito da oltre 50 anni, che trattasi di abitazione economica, che lo stato di manutenzione risulta mediocre e risultano necessarie ulteriori opere di manutenzione e riparazione sia ordinarie che straordinarie. Per quanto premesso si applica un coefficiente correttivo in diminuzione pari a 0.50 del prezzo al nuovo (quindi 1.400,00 X 0.50 = 700,00/mq valore determinato da applicare alle superfici alle superfici di calpestio degli ambienti utili abitabili dell appartamento). Inoltre si valutano i locali accessori al 50% del valore determinato e per lo spazio esterno esclusivo si considera il 10% della superficie da moltiplicare per il valore determinato. Si calcola quindi: superfici utili abitabili, mq. 78,80 x 700,00 =..... 55.160,00 superfici vani accessori mq. 138.94 X 700,00 X 50% =... 48.629,00 area esterna esclusiva mq. 106,00 X 700 X 10% =.. 7.420,00 Totale.. 111.209,00 Importo che si arrotonda a 112.000,00 (euro centododicimila/00) CONCLUSIONI PREZZO BASE D ASTA Considerato quanto espresso, tenuto conto delle risultanze della stima e dei relativi conteggi, avuto riguardo della situazione giuridica dei beni ricadenti nella presente procedura io sottoscritto stimo il più probabile valore di mercato dell appartamento ai piani terra e primo ed area esclusiva di pertinenza, sita nel Comune di Riese Pio X, località Poggiana Via Muson n. 17, nella complessiva somma di 112.000,00 (euro centododicimila). 6/8