STUDIO TECNICO ASSOCIATO ARCH. DANIELA GIANNINI Via San Felice 137-40125 BOLOGNA Tel. 051 6494808 - Fax 051 6494808 E-mail: gianninipaone@libero.it arch.danielagiannini@pec.it LOTTO UNO TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE ESEC. R.G. N. 589/17 Promosso da: ****************************************************************** contro ****************************************************************** *** CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO UNO Piena ed esclusiva proprietà di porzione di fabbricato urbano costituita da appartamento ad uso civile abitazione ubicato al piano primo con annesso vano ad uso cantina e due autorimesse ubicate al piano seminterrato. La superficie commerciale dell abitazione è di mq 88 circa oltre 10 mq. circa per la cantina e 30 mq. circa totali per le due autorimesse. Sito in Comune di Castenaso, (BO) Via Turati n. 15. IDENTIFICAZIONE CATASTALE Il bene immobile oggetto di stima risulta ad oggi così identificati: Catasto Fabbricati del Comune di Castenaso: Foglio 26, mappale 185, sub 4, Cat. A/3, cl. 3, consistenza 5,5, vani, superficie catastale totale mq. 88, totale escluse PER 589/17 LOTTO UNO
2 di 14 le aree scoperte mq. 85, Rendita Euro 468,68, indirizzo Via Filippo Turati n. 15, piano 1-S1; (variazione del 09/11/2015 inserimento in visura dei dati di superficie); Foglio 26, mappale 185, sub 7, Cat. C/6, cl. 2, consistenza 16 mq., superficie catastale totale mq. 20, Rendita Euro 133,87, indirizzo Via Filippo Turati n. 15, piano S1; (variazione del 09/11/2015 inserimento in visura dei dati di superficie); Foglio 26, mappale 185, sub 10, Cat. C/6, cl. 2, consistenza 14 mq., superficie catastale totale mq. 17, Rendita Euro 117,13, indirizzo Via Filippo Turati n. 15, piano S1; (variazione del 09/11/2015 inserimento in visura dei dati di superficie). CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO C è corrispondenza tra l identificazione catastale attuale e quanto pignorato. CORRISPONDENZA TRA QUANTO IN TITOLARITA DELL ESECUTATO E QUANTO PIGNORATO C è corrispondenza tra quanto Pignorato e quanto in Titolarità dell Esecutato. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Parti comuni: Nella vendita è compresa la comproprietà pro quota dell'area di sedime del fabbricato e delle altre parti dello stabile comuni a norma di legge, in particolare il sub. 18
3 di 14 e 19 B.C.N.C. (CORTE COMUNE A TUTTI I SUB). Servitù attive e passive: se e come esistenti ed aventi ragione legale di esistere o siano conseguenti lo stato di condominio del fabbricato. VINCOLI E ONERI Si segnale una convenzione urbanistica a rogito del segretario comunale del Comune di Castenaso sig. Turini Aldo in data 18 luglio 1968 rep. 589, registrato a Bologna il giorno 6 agosto 1968 al n. 12160 relativa al terreno su cui insiste il fabbricato sito in Castenaso Via Turati n. 15. Detta convenzione risale all anno del rilascio della concessione relativa all edificazione dell attuale fabbricato del 1968 e riguarda opere da eseguire in legato alla citata concessione come la strada d accesso al fabbricato, l allaccio alla pubblica fognatura ecc.. Non risultano ulteriori vincoli ed oneri influenti sul valore del bene oltre a quelli contenuti nella presente relazione di stima. CONFINI Muri perimetrali da più lati salvo altri e più precisi confini. PROPRIETÀ Esecutato - proprietà per l intero in regime di separazione dei beni. PROVENIENZA DEL BENE
4 di 14 Al 1 gennaio 1995 l immobile oggetto di procedura era di proprietà, per 1/2 (un mezzo) ciascuno, dei signori **** e ****, in forza di successione intestata al padre. La dichiarazione di successione è stata registrata all'ufficio del Registro di Bologna il 23 maggio 1993 al n. 8 vol. 5002, e trascritta l'1 giugno 2001 art. 16370. La moglie del defunto, ha rinunciato all'eredità con atto ricevuto dal Notaio dott. Luigi Moruzzi in data 3 marzo 1993 rep. n. 77978/10975. In forza di rogito dott. Daniela Cenni in data 11 marzo 2004 rep. n. 5560, trascritta il 17 marzo 2004 art. 9375, il signor **** ha venduto 1a quota di 1/2 a lui spettante sulle porzioni immobiliari sopra descritte al fratello. Esse sono quindi di venute di proprietà esclusiva dell Esecutato, coniugato in regime di separazione dei beni, attuale proprietario. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla relazione notarile allegata agli atti, risultano trascritti i seguenti gravami: art. 8283 in data 4 agosto 2009 volontaria a garanzia di mutuo fondiario di Euro 200.000,00 da rimborsare in 15 anni, concesso con rogito Dott. Daniela Cenni in data 22 luglio 2009 rep. n. 17260/11683; grava la porzione immobiliare distinta con il sub. 6. art. 6443 in data 29 giugno 2010 volontaria a favore a garanzia di mutuo fondiario di Euro 300.000, da rimborsare in
5 di 14 10 anni, concesso con rogito Dott. Daniela Cenni in data 17 giugno 2010 rep. n. 19003/12794; art.4039 in data 25 maggio 2017 giudiziale a garanzia di debito capitale di 110.000,00 in forza di decreto ingiuntivo del Presidente del Tribunale di Bologna in data 15 maggio 2017 n. 4560. Grava tutte le porzioni immobiliari sopra descritte e quelle in Comune di Crevalcore di cui in seguito. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a I.V.A. e/o Tassa di Registro secondo il regime fiscale vigente all atto del trasferimento del bene e secondo la scelta fiscale dell acquirente. INDAGINE AMMINISTRATIVA Immobile post 1967 immobile irregolare Indagine EDILIZIA Dall indagine eseguita presso l ufficio Tecnico del Comune, risultano depositate le seguenti pratiche edilizie: 1. Licenza edilizia PG 2121 rilasciata il 18/07/1968 n. 974 costruzione dell intero edificio; 2. Licenza edilizia PG 4869 rilasciata il 06/12/1968 n. 1020 costruzione della recinzione; 3. Concessione in sanatoria n. 5656 del 17/09/98 prot. 13195/98 relativa al passo carraio; 4. Agibilità del 23/07/1983 cert. 124/83. 5. Comunicazione di inizio lavori prot. 16860 del 15/10/2014
6 di 14 ultimo stato legittimo del piano terra. Dal confronto tra quanto rilevato e quanto licenziato nell ultima pratica edilizia risultano difformità interne che riguardano il muro che in origine separava il cucinotto dalla sala pranzo. Questi è stato parzialmente demolito con il conseguente aumento del vano di collegamento tra i due ambienti. Inoltre è stata chiusa, dalla parte interna, la finestra che garantiva la corretta illuminazione e il ricambio d aria nel cucinotto. Tali difformità risultano sanabili previa verifica del rispetto dei requisiti di illuminazione e ventilazione modificati a causa della chiusura della finestra. Si chiarisce che qualora i suddetti requisiti non dovessero essere rispettati, basterà ripristinare la situazione antecedente mediante la riapertura della finestra. Si segnala inoltre che nei titoli depositati in Comune, gli elaborati risultano carenti di misure e non sempre chiari nella rappresentazione grafica pertanto potrebbero emergere ulteriori difformità interne sanabili. Infatti l aggiudicatario potrà comunque, ricorrendone le condizioni di legge, accedere ad eventuali sanatorie per violazioni anche non rilevate, ai sensi del T.U. di cui al D.P.R.6601 n.380 e della L.47/85 e successive modificazioni. In ultimo si rileva che per le riscontrate difformità di cui
7 di 14 sopra, la planimetria catastale depositata in banca dati presso l Agenzia del Territorio di Bologna non risulta correttamente rappresentata, pertanto andrà aggiornata a cura e spese dell aggiudicatario. Tutte le sopracitate operazioni relative alla sanatoria del bene hanno un costo contenuto tra 5.600,00 10.000,00. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immobile è dotato di Attestazione di Prestazione Energetica registrato in data 04/03/2019 codice identificativo 07259-015775-2019 redatto dall arch. Daniela Giannini, numero di accreditamento 07259, valevole fino al 04/03/2029. Nel predetto certificato si attesta che l immobile oggetto di perizia è posto in Classe Energetica E CONFORMITA DEGLI IMPIANTI Non è stato possibile reperire le certificazioni degli impianti pertanto l aggiudicatario ai sensi del D.M. 22 gennaio 2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza, sollevando ai sensi dell art. 1490 del codice civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE L immobile censito al foglio 26, part. 185 con i subb. 4 (cat. A/3) e 7 (cat. C/6) risulta occupato in forza di contratto
8 di 14 di locazione abitativa (di durata 15.07.2008/14.07.2011 rinnovabile di ulteriori 2 anni) stipulato in data 15.07.2008 e registrato in data 17.07.2008 al numero 590 - serie 3T presso l Agenzia delle Entrate Ufficio di Bologna 3. Il canone di locazione è stato a suo tempo pattuito in 575,00 mensili, pari ad 6.900,00 annui, ciascuna rata con scadenza il giorno 20 di ogni mese. Il suddetto contratto è antecedente al pignoramento, pertanto opponibile alla procedura esecutiva ex art. 2923 c.c.. Alla luce di quanto sopra l immobile è periziato occupato con titolo e si rileva un canone di locazione congruo alla luce dell art. 2923 c.c. 3 comma. DESCRIZIONE DEL BENE Il bene pignorato è un appartamento ubicato all interno di una palazzina posta nel Comune di Castenaso in Via Turati n 15. Il fabbricato residenziale, di cui fa parte l immobile oggetto di pignoramento, si sviluppa su un terreno in piano con tre piani fuori terra e uno seminterrato, la struttura sembra essere in c.a. e tamponamenti in laterizio, solai in latero-cemento, copertura a falde inclinate con manto in coppi, facciate in mattoni faccia vista con marcapiani in cemento e basamento in pietra di cemento. L abitazione si sviluppa al piano primo ed è costituita da: ingresso che disimpegna il soggiorno, la cucina abitabile
9 di 14 servita da balcone che si sviluppa lungo due lati, un bagno e due camere da letto. Completano la proprietà una cantina ubicata al piano seminterrato con accesso dal vano scala e due autorimesse con accesso diretto dalla strada attraverso la corte condominiale. La superficie utile dell abitazione è di circa 70 mq., la cantina è di circa 10 mq. e le autorimesse risultano rispettivamente di mq. 16 e 14. La distribuzione interna risulta molto funzionale con una efficace suddivisione tra zona giorno e zona notte. Lo stato conservativo dell alloggio è buono. Finiture. La pavimentazione è in marmo ad esclusione del bagno che si presenta pavimentato con piastrelle di ceramica. Le pareti sono intonacate e tinteggiate, le porte interne sono in legno tamburato i serramenti sono in PVC bianco con vetro camera e avvolgibili in plastica. Il servizio igienico presenta un rivestimento in ceramica, è dotato di sanitari in ceramica bianca e miscelatori cromati ed è accessoriato con doccia. Impianti. L'alloggio è dotato di impianto di riscaldamento autonomo con radiatori a piastra. L acqua calda è fornita dalla stessa caldaia che produce il riscaldamento. La caldaia è posizionata in cucina. L'impianto elettrico si sviluppa sottotraccia e non è stato
10 di 14 possibile reperirne le certificazioni. Pertinenze. Pertinenza dell alloggio risulta essere una cantina di circa 10 mq. e due garage di circa 30 mq. totali. Le due autorimesse non sono adiacenti. CONSISTENZA COMMERCIALE CRITERI DI MISURAZIONE DELLA CONSISTENZA Con riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998 n.138 Regolamento recante norme per la revisione generale delle zone censuarie, delle tariffe d estimo ed in particolare all Allegato C Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, la superficie commerciale è stata determinata comprendendo: - per intero la superficie lorda dell immobile, pari alla somma della superficie dei locali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali fino ad uno spessore massimo di 50 cm.; - per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre unità immobiliari e con vani di uso comune; - la cantina e l autorimessa sono computate in misura del 25% in quanto vano accessorio collegato ai vani principali come pertinenze. - la superficie delle aree scoperte è computata in misura del 20% fino alla superficie dei locali principali ed accessori diretti, e in misura del 2% per la parte eccedente.
11 di 14 - Patii o porticati o balconi nella misura del 35%. La superficie, come sopra determinata, è arrotondata al metro quadrato. CONSISTENZA DEL BENE CONSISTENZA DELL ABITAZIONE, AUTORIMESSE E CANTINA. Con riferimento ai criteri generali di misurazione della consistenza sopra specificati e precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura si ha: Piano Destinazione Sup. m2 Coeff, Sup. Comm. 1 abitazione 85 1,00 85 1 balcone 9 0.35 3-1 cantina 10 0,25 2-1 autorimessa 16 0,25 4-1 autorimessa 14 0,25 3 Totale commerciale circa mq 97 STIMA DEL BENE ASPETTO ECONOMICO Il quesito del G.E. chiede di determinare il valore commerciale del bene alla data odierna, per la vendita nell'ambito di una procedura di espropriazione immobiliare. Il valore di mercato, peraltro, rappresenta il più probabile prezzo in contanti che un compratore potrebbe ragionevolmente pagare e un venditore ragionevolmente accettare, se il bene fosse messo in vendita per un adeguato periodo di tempo in un mercato competitivo nel quale il
12 di 14 compratore e il venditore sono bene informati e agiscono con prudenza, nel proprio interesse e senza costrizioni. Nella fattispecie, trattandosi di una procedura esecutiva, le ipotesi predette contrastano con le modalità di vendita previste dalla legge: i tempi di vendita, dall inizio della pubblicità e la scadenza per la formulazione delle offerte, sono inferiori agli attuali tempi medi di vendita (oltre 7 mesi); il venditore, pur trovandosi nella necessità di vendere, è vincolato al prezzo fissato e non vi è alcun margine di trattativa. Per quanto sopra esposto, in ossequio al primo principio dell estimo in base al quale il giudizio di stima dipende dallo scopo per cui è eseguita la stima stessa, al fine di migliorare l'appetibilità del bene nell ottica di una positiva conclusione della procedura esecutiva, si reputa opportuno applicare al valore di mercato come infra determinato una riduzione percentuale di circa il 30%. PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO La valutazione viene effettuata con il metodo detto per comparazione, consistente nella ricerca del valore commerciale di immobili simili a quello oggetto di stima per ubicazione, destinazione, disposizione, superficie, stato d uso e stato locativo, e di cui è già stata definita la libera contrattazione. Il valore più probabile è il valore più frequente nel campione di prezzi assunto a riferimento per la stima. Nonostante la ricerca del massimo grado di omogeneità nella
13 di 14 costruzione del campione di comparazione, si è effettuato un ulteriore processo di aggiustamento, di tipo qualitativo, per ridurre le differenze tra le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene oggetto di stima e quelle del campione di raffronto. Per la definizione dei valori unitari assunti sono stati presi in considerazione i seguenti fattori. Caratteristiche estrinseche: la posizione nel territorio comunale, la vicinanza di importanti arterie e l affaccio su strade di primaria importanza, la destinazione urbanistica dell area, le caratteristiche del contesto abitativo limitrofo. Caratteristiche intrinseche: la dimensione complessiva dell unità immobiliare rapportata al numero dei vani e alla distribuzione degli stessi, il numero dei servizi igienici, il tipo di finiture adottate e lo stato di manutenzione delle stesse, la quantità e la qualità degli impianti tecnologici e la loro conformità alle normative vigenti, l esposizione anche rispetto a fonti di inquinamento acustico, le caratteristiche costruttive del fabbricato, lo stato generale di manutenzione delle parti comuni, la dotazione di parcheggi privati ed aree esclusive. I valori unitari che seguono costituiscono l espressione sintetica dell indagine di mercato effettuata anche accedendo ad altre fonti informative indirette quali l Osservatorio dei valori degli immobili FIAIP, edizione 2018: Comune di Castenaso, abitazioni in buono stato, valori medi /mq. 1.600,00 1.800,00.
14 di 14 La valutazione dell immobile è da considerarsi effettuata a corpo anche se ci si riferisce alla superficie commerciale e, quindi, variazioni nel calcolo della superficie non modificano la valutazione del bene. VALUTAZIONE DEL BENE In base a quanto visto in luogo, prima brevemente descritto, tenendo conto dell ubicazione, dell appetibilità complessiva dell immobile, delle sue caratteristiche estrinseche e intrinseche, dello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, dei criteri di valutazione precedentemente esposti compreso eventuali costi per sanatorie e adeguamenti e, infine, dell'attuale situazione del mercato immobiliare, si ritiene di poter considerare il valore unitario che segue. Alloggio p.1: m² 97 x /m² 1.600,00 = 155.200,00 e, in cifra tonda, si assume come valore dell intero immobile.155.000,00 (centocinquantacinquemila/00). Detraendo il 30% circa ( 46.500,00) per tenere conto della vendita forzosa e lo stato occupazionale, si ottiene: BASE D ASTA 108.000,00 (centottomila/00) * * * Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatogli, la sottoscritta si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Con Osservanza Bologna 4 marzo 2019 IL CONSULENTE TECNICO (Arch. Daniela GIANNINI)