TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE DR. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 291/2018 R.G. ESEC. * * * CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO 2 Quota di 1/1 di piena proprietà su villa isolata con terreno circostante disposta su due piani fuori terra oltre ad un terzo livello ad uso sottotetto, portico antistante, terrazzo e lastrico solare. Il piano terra, con portico e doppio accesso, è costituito da un ampio ingresso, un ampio salone, un antibagno ed un bagno. Dal portico antistante il piano terra si sviluppa una scala lineare che conduce al piano primo dotato di un grande terrazzo, dal quale si accede ad un tinello con cucinotto, un disimpegno, due camere da letto, di cui una singola ed un bagno. Dal terrazzo del primo piano si sviluppa una scala che conduce al piano sottotetto con lastrico solare. Sito nel Comune di Marzabotto, in via Medelana n. 25 Loc. Luminasio per una superficie commerciale complessiva di circa: Villa sup. abitabile mq 123,49 ( sup. comm. mq 150,00) Sottotetto sup. utile mq 32,93 (sup. comm. mq 40,85) Portico mq 21,50 Terrazzo mq 24,50 Lastrico solare mq 28,00 Terreno 1.680 mq
2 di 9 Si precisa che lo stato di luoghi è in totale abbandono da circa 20 anni e lo stato di conservazione esternamente ed internamente è critico a tal punto da non permettere un accesso interno ai locali a causa della pericolosità dovuta ad uno stato avanzato di degrado delle strutture verticali ed orizzontali. Le superfici indicate pertanto fanno riferimento all ultima pratica presentata di condono nel 1986. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto di stima risultano così identificati: A.E. Ufficio Prov.le di Bologna Territorio, comune di Marzabotto - Catasto Fabbricati Foglio 19 o Map. 176, A/7, cl. U,cons. 7 vani, Sup.Cat. totale 182 mq totale escluse aree scoperte 161 mq, R.C. 723,04 - Via Medelana n.25 pianot-1-2 ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU Parti comuni: comproprietà, pro quota, delle parti comuni a norma degli artt. 1117 e seguenti del CC; Servitù: aderenze, pertinenze, sovrastanze, infissi e seminfissi, impianti di ragione padronale, usi e diritti di terzi, azioni e ragioni, comunioni, servitù attive e passive se e come esistano e abbiano ragione legale di esistere. SPESE CONDOMINIALI Trattandosi di una villa isolata non ci sono spese condominiali. VINCOLI ED ONERI Sul bene gravano le formalità come da relazione notarile ventennale allegata agli atti.
3 di 9 STATO CIVILE ESECUTATO AL MOMENTO DI ACQUISTO DEL BENE Vedova. PERTINENZA Piena proprietà. PROVENIENZA DEL BENE Gli immobili sono pervenuti per la piena proprietà giusto atto di vendita ATTI PREGIUDIZIEVOLI Vedere relazione notarile. REGIME FISCALE La vendita della quota bene sarà soggetta a imposta di registro. L immobile ha destinazione ed uso residenziale. INDAGINE AMMINISTRATIVA Immobile costruito in periodo precedente al 01/09/1967 (ante 67). Gli immobili oggetto di esecuzione immobiliare sono stati costruiti secondo: o Permesso di costruire prot. 1607 del 09/06/1964 o Abitabilità 26/64 del 04/01/1965 o Licenza di costruzione prot. 1080 n.72/77 del 15/04/1977 (progetto non realizzato in cui viene indiato lo stato del primo permesso di costruire del 1964) o Condono edilizio prot. 4862 del 09/08/1986 o Svincolo idrogeologico sanatoria pg. 7763/1998 parere favorevole o Concessione sanatoria n. 382 Come detto in precedenza, lo stato dei luoghi è in totale abbandono ed il fabbricato risulta in uno stato di fatiscenza non consentendo un accesso ai
4 di 9 locali sicuro e privo di pericoli. Pertanto sono state controllate le misure esterne del fabbricato e sono state effettuate alcune fotografie degli ambienti interni effettuate dall esterno. Dallo studio della normativa urbanisticaedilizia del RUE del Comune di Marzabotto, emerge la possibilità di poter intervenire demolendo e ricostruendo secondo le sup. utili ed accessorie esistenti. Si ritiene che alla luce dello stato dei luoghi non risulterebbe economicamente conveniente prevedere una ristrutturazione del fabbricato, visto anche lo stato di degrado delle strutture principali e portanti. Si allegheranno pertanto le planimetrie del condono, con le relative sup. utili ed accessorie, ed i prospetti derivanti dalla prima licenza di costruzione che non risultano differenti da quanto dichiarato in sanatoria. Attualmente gli immobili oggetto di pignoramento ricadono in SISTEMA NATURALE E AMBIENTALE - TERRITORIO RURALE, Ambito AVN Aree di valore naturale e ambientale (L.R. 20/2000 art. A-17) /art. 4.6.2 RUE) con la possibilità di demolizione e ricostruzione. Si precisa che in data 28/01/1998 l area interessata è stata oggetto di parere favorevole per svincolo idrogeologico. Conformità impianti. Non sono state reperite le dichiarazioni di conformità degli impianti ed eccezione dell impianto condominiale. Valore dell immobile ai fini del calcolo I.M.U.: Villa 121.470,21 Viste le condizioni in cui si trova, l immobile usufruisce della detrazione del 50% e pertanto il valore risulta pari a: Villa 60.735,36
5 di 9 Si rileva che dal punto di vista catastale terreno e unità immobiliare rappresentano un unica entità essendo accatastati con i medesimi estremi e senza sub. CERTIFICAZIONE ENERGETICA In considerazione dello stato in cui si trova l immobile non è previsto il deposito dell APE. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Immobile libero/disabitato ma con presenza di mobilio abbandonato. DESCRIZIONE DEL BENE L immobile esaminato è ubicato nel comune di Marzabotto, loc. Luminasio, Via Medelana n.25 ed è situato in una zona caratterizzata da boschi lontano da centri abitati. Si tratta di villa isolata con terreno circostante disposta su due piani fuori terra oltre ad un terzo livello ad uso sottotetto, portico antistante e due terrazzi. Il piano terra, con portico e doppio accesso, è costituito da un ampio ingresso, un ampio salone, un antibagno ed un bagno. Dal portico antistante il piano terra si sviluppa una scala lineare che conduce al piano primo dotato di un grande terrazzo, dal quale si accede ad un tinello con cucinotto, un disimpegno, due camere da letto, di cui una singola ed un bagno. Dal terrazzo del primo piano si sviluppa una scala che conduce al piano sottotetto con lastrico solare. STRUTTURA La struttura portante è di tipo in c.a. e muratura di tamponamento in laterizi; La finitura esterna è ad intonaco tinteggiato con piano terra rivestito con
6 di 9 lastre in pietra. L immobile risulta in stato di abbandono da circa 20 anni e le finiture interne ed esterne sono in totale stato di degradato. Inoltre gli interni sono stati vandalizzati. Lo stato dell immobile è assimilabile ad un rudere e pertanto non è possibile definire la qualità delle finiture. CONSISTENZA COMMERCIALE La superficie commerciale viene determinata mediante l'utilizzo dei coefficienti di omogeneizzazione partendo dalla superficie lorda, facendo riferimento al DPR 23.03.1998 computando: - Per intero la superficie dell immobile, pari alla somma della superficie dei locali principali e della superficie dei muri interni e perimetrali con spessore massimo fino a cm. 50; - Per il 50% la superficie dei muri e dei pilastri in confine con altre proprietà e/o unità immobiliari se esistenti; - Per il 50% della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine, e simili qualora comunicanti con i vani di cui al punto precedente; - Per il 25% la superficie degli accessori indiretti non comunicanti con i locali principali. - Per il 30% fino a mq. 25 e 10% per la quota eccedente, per le superfici dei balconi terrazzi e simili, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani principali. - Per il 15%, fino a 25 mq. e del 5% per la quota eccedente qualora le superfici dei balconi terrazzi e simili, non siano comunicanti con i vani principali e vani accessori a servizio diretto di quelli principali
7 di 9 quali bagni, ripostigli, ingressi corridoi e simili; - Per il 10% della superficie fino alla superficie dell unità immobiliare e per il 2% per superfici eccedenti detto limite, per la superficie utilizzata ad area scoperta o assimilabile. La superficie dei locali principali ed accessori, ovvero loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a ml.1,50 non è computata. Alla luce di quanto esposto in precedenza in riferimento allo stato di degrado dell immobile si ritiene di procedere alla stima del terreno su cui insiste l unità residenziale considerando la possibilità di poter demolire e ricostruire secondo le superfici indicate nella pratica di concessione in sanatoria. All attualità non si ritiene vantaggioso considerare una ristrutturazione dell immobile. Pertanto si considererà l incidenza del valore del terreno in una situazione di nuova costruzione e relativa vendita di un bene finito. Inoltre si considererà il costo della demolizione e smaltimento delle strutture esistenti. Destinazione Sup.mq Coeff.Sup. Sup.Commerciale mq Terreno 1.680 1 1.680 Sup. Commerciale 1.680 mq PROCEDIMENTO DI STIMA E INDAGINI DI MERCATO La valutazione viene effettuata con il metodo detto per comparazione, consistente nella ricerca del valore commerciale di immobili aventi le stesse caratteristiche a quello oggetto di stima per ubicazione, destinazione, disposizione, superficie, stato d uso e stato locativo, e di cui è già stata definita la libera contrattazione in condizione ordinarie di mercato. Il valore
8 di 9 più probabile è il valore più frequente nel campione di prezzi assunto a riferimento per la stima. I valori unitari che seguono costituiscono l espressione sintetica dell indagine di mercato effettuata anche accedendo ad altre fonti informative indirette (Osservatorio Mercato Immobiliare dell Agenzia del territorio, Osservatorio dei valori degli immobili FIAIP). STIMA DEL BENE Come già detto nella descrizione del bene, trattasi di piena proprietà su villa isolata con terreno circostante disposta su due piani fuori terra oltre ad un terzo livello ad uso sottotetto, portico antistante, un terrazzo e lastrico solare. Il piano terra, con portico e doppio accesso, è costituito da un ampio ingresso, un ampio salone, un antibagno ed un bagno. Dal portico antistante il piano terra si sviluppa una scala lineare che conduce al piano primo dotato di un grande terrazzo, dal quale si accede ad un tinello con cucinotto, un disimpegno, due camere da letto, di cui una singola ed un bagno. Dal terrazzo del primo piano si sviluppa una scala che conduce al piano sottotetto con lastrico solare. Sito nel Comune di Marzabotto, in via Medelana n. 25 Loc. Luminasio. Si precisa che la valutazione dei beni oggetto di esecuzione immobiliare verrà effettuata sul solo terreno viste le condizioni di degrado generale avanzato, in riferimento alla demolizione e ricostruzione di fabbricato secondo le superfici e le indicazioni definite nell ultima Concessione in sanatoria e decurtando il costo della demolizione e smaltimento dei materiali di risulta.
9 di 9 Nella fattispecie, trattandosi di una procedura esecutiva, le ipotesi predette contrastano con le modalità di vendita in un mercato di libera contrattazione; il venditore, pur trovandosi nella necessità di vendere, è vincolato al prezzo fissato e non vi è alcun margine di trattativa. Per quanto sopra esposto, al fine di migliorare l'appetibilità del bene, nell ottica di una positiva conclusione della procedura esecutiva, si reputa opportuno applicare al valore di mercato una riduzione percentuale di circa il 35 % in virtù delle caratteristiche dell immobile e della zona. Pertanto, alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali di zona, tenendo conto del particolare momento di flessione del mercato immobiliare che induce il sottoscritto ad indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, altresì tenendo conto che trattasi di bene oggetto di procedura Esecutiva, come di seguito: VALORE DI MERCATO DEL BENE Terreno 110.000,00 Percentuale di abbattimento circa 35% VALORE DA PROPORSI A BASE D ASTA 71.500,00