TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA GIUDICE DELL'ESECUZIONE DOTT. MAURIZIO ATZORI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * La scrivente, nminata dal Giudice dell Esecuzine Cnsulente Tecnic d Uffici, dp aver pres visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli N. 249/17 Udienza 15.10.2018 Ore 11:00 atti, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp aver avut i necessari cntatti cn il SUE del Cmune di Valsamggia (BO) e cn l Agenzia delle Entrate Uffici Prvinciale di Blgna Territri, espne quant segue. PREMESSA Per la prprietà, la prvenienza e i gravami quant riprtat è desunt dal certificat ventennale ntarile allegat agli atti; per le cmprprietà, servitù, diritti, ecc., dall att di prvenienza. Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, si ritiene di utilizzare il metd di cmparazine. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quell in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiale dei beni. Trattandsi di beni ggett di prcedura esecutiva, la sttscritta dp averne determinat il valre cmmerciale, al fine di miglirare l appetibilità degli stessi e rendere più cmpetitiva la gara, prvvederà ad una riduzine percentuale in base alle caratteristiche di cmmerciabilità dei beni ggett di esecuzine. * * * Pag. 1 di 10
DATI PIGNORAMENTO Cn att di pignrament immbiliare trascritt in data 05.04.2017 all art. 10017 è stata pignrata la piena prprietà dei seguenti beni: Catast Fabbricati del Cmune di Valsamggia (BO) Savign Fgli 43 Particella 8 Sub 4, Nat. A3 ABITAZIONE DI TIPO ECONOMICO, Cnsistenza 6,5 vani, Ind. Via Vedeghet n. civ. 128; Fgli 43 Particella 8 Sub 2, Nat. C6 STALLE, SCUDERIE, RIMESSE, AUTORIMESSE, Cnsistenza 17 mq, Ind. Via Vedeghet n. civ. 128 LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Piena prprietà di przine di villetta bifamiliare cstituita da un abitazine di ca. 122 mq su tre piani (seminterrat, terren e prim) cllegati cn scala interna, cn anness un van autrimessa al pian seminterrat di ca. 17 ed area crtiliva pertinenziale esclusiva. Beni siti in Cmune di Valsamggia (BO), sezine Savign, lcalità Brtlani, in Via Vedeghet n. 128. Diffrmità edilizie da reglarizzare a cura e spese dell aggiudicatari. Classe Energetica di tip G. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immbili ggett di stima attualmente sn csì identificati: Catast Fabbricati del Cmune di Valsamggia (BO), sezine di Savign Fgli 43 Mappale 8 Sub 2 - Cat. C/6 - Cl. 3 - Cns. 17 m 2 - Sup. Cat. Ttale: 17 m 2 - Rendita: Eur 84,29 Via della Venla pian: T Fgli 43 Mappale 8 Sub 4 - Cat. A/3 - Cl. 2 - Cns. 6,5 vani - Sup. Cat. Ttale: 123 m 2 Ttale escluse aree scperte 115 m 2 - Rendita: Eur 402,84 - Via della Venla pian:1 Pag. 2 di 10
La crte risulta censita cme segue: Fgli 43 Mappale 8 Sub 5 BCNC (crte cmune ai Subb 2 e 4) Cn riferiment all art. 19 della Legge n. 122/2010 (di cnversine del D.L. n. 78/2010), si evidenzia che i dati catastali (visura prt. n. BO0076148 del 14.06.2018) risultan crretti, eccett, quant all indicazine del pian degli immbili. Le planimetrie attualmente in atti (prt. n. BO0072284 e BO0072285 del 07.06.2018) sn cnfrmi all stat attuale, ma si rileva che la cantina, dtata di riscaldament, è utilizzata cme camera. PARTI COMUNI E SERVITU, DIRITTI E CONVENZIONI La vendita è cmprensiva di gni ragine, diritt ed azine alla parte venditrice spettante sull'immbile in ggett, sue aderenze, pertinenze, svrastanze, infissi e seminfissi, usi e cmunini, servitù attive e passive, nell stat di fatt e di diritt in cui l immbile ra si trva, cn particlare riferiment a tutti i patti, bblighi, e cndizini cme indicati e richiamati nei titli di prvenienza da cnsiderarsi, per quant utili ai fini della presente vendita, parte integrante del presente att. In particlare l att di prvenienza recita La presente vendita è effettuata cn tutti i patti, bblighi e diritti prtati richiamati nel citat titl di prvenienza, cn particlare riferiment alle servitù di passaggi ivi previste in relazine alla realizzanda lttizzazine, in quant tutt'ra aventi ragine di sussistere. Si dà inltre att che la rete fgnaria, la rete idrica e la rete di illuminazine pubblica le cui cndtte attraversan, tra l'altr, anche il mappale su cui insiste il fabbricat in ggett sn state dnate al Cmune di Savign cn att del ntai missis in data 17 ttbre 1986 rep. 100281 trascritt a Blgna il 10 nvembre 1986 all'art. 20926 cn cntestuale cstituzine a favre del medesim Cmune delle servitù perpetue di passaggi per pedni e veicli, nnché di psa in pera di cndutture cmunque necessarie per la sistemazine e la manutenzine delle Pag. 3 di 10
cndutture. VINCOLI ED ONERI Nn si sn evidenziati vincli ed neri ltre a quelli segnalati. CONFINI In cnfine: cn via Vedeghet, ragini di terzi, salv altri. PROPRIETÀ Gli esecutati sn prprietari della quta di ½ ciascun in cmunine legale dei beni. PROVENIENZA DEI BENI Att di cmpravendita in data 01.02.2002 rep. n. 65381/16619 trascritt a Blgna il 14.02.2002 all art. 5129. STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEI BENI Nell att di prvenienza gli esecutati hann dichiarat di essere cniugi in regime di cmunine legale dei beni. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Dalla certificazine ntarile allegata agli atti, datata 05.05.2017, gli immbili risultan ggett delle seguenti frmalità: Iscrizini: 1. ipteca vlntaria iscritta a Blgna il 14.02.2002 al n. 1704 part. e n. 7489 gen. a caric degli esecutati. Trascrizini: 1. pignrament immbiliare trascritt a Blgna il 05.04.2017 all art. 10017, a caric degli esecutati. REGIME FISCALE La vendita dei beni sarà sggetta all'impsta di Registr, ltre ad Impsta Iptecaria e Catastale, cme previst dalla nrmativa vigente. Gli immbili fann parte di un fabbricat che ha i requisiti di cui alla legge Tupini. Pag. 4 di 10
INDAGINE AMMINISTRATIVA Per l edifici del quale le unità immbiliari ggett di trasferiment sn parte, la cui cstruzine è successiva al 01.09.1967, agli atti del Cmune di Valsamggia (BO) risultan rilasciati i seguenti dcumenti autrizzativi: Cncessine Edilizia n. 992 rilasciata in data 26.05.1981 prt. 1991 (cstruzine di due fabbricati ad us civile abitazine) Cncessine Edilizia n. 992 rilasciata in data 11.05.1983 prt. 512 (varianti interne) Cerificat di abitabilità in data 27.10.2001, per cnvalida della dichiarazine di cnfrmità resa dal prfessinista in sede di presentazine della scheda tecnica descrittiva Prt. 6370 del 09.10.2001 Il cnfrnt fra l ultim elabrat grafic presentat e l stat di fatt ha evidenziat diffrmità cnsistenti, tra l altr, nella diversa psizine di alcuni della scala gradini della scala di cllegament, nell utilizz della cantina cme van abitabile e nella realizzazine all intern dell autrimessa di un angl lavanderia. Si rileva infine che la struttura del cpert risulta realizzata in latercement e nn in legn, cme da prgett autrizzat. La reglarizzazine dei beni rimarrà a caric dell aggiudicatari. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L abitazine è dtata di Attestat di Prestazine Energetica del 20.09.2018 valid sin al girn 20.09.2028 che attesta che l immbile è pst in classe energetica Classe Energetica G = EP gl,nren 286,95 kwh/m 2 /ann. STATO DI OCCUPAZIONE All attualità i beni sn ccupati dagli esecutati. DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI I beni in ggett sn parte di un fabbricat sit in Cmune di Valsamggia, lcalità Savign, in Via Vedeghet, cmpst da due unità residenziali e da Pag. 5 di 10
due autrimesse, ltre a crti esclusive. La struttura è in muratura cn parament intnacat e tinteggiat. I balcni hann parapetti in metall e legn. Il cpert è a falde, cn mant in laterizi. Alla przine in ggett, psta al civ. 128, si accede sia da cancell carrabile a due ante, sia da cancellin pednale, entrambi in ferr. La crte esclusiva, è recintata; una scala esterna, addssata all edifici, cnsente di superare il dislivell tra la przine antistante, lastricata, e quella retrstante, destinata a giardin. L abitazine, su tre piani cllegati cn scala interna, è cmpst al pian seminterrat da ingress, cantina ripstigli, CT ed autrimessa; al pian terra da sggirn-pranz, cucina, anti e wc, balcne e prtic; al prim pian stttett da disimpegn, due camere, bagn e balcne. L autrimessa al p. seminterrat, accessibile dalla crte, è cllegata internamente alla cantina. Le finiture, datate, sn le seguenti: pareti intnacate e tinteggiate pavimenti e rivestimenti dei bagni in ceramica prte interne impiallacciate serramenti delle finestre in allumini preverniciat, dtati di vetrcamera scuri in legn scala interna in muratura, cn pedate in marm bagni cn sanitari in ceramica e rubinetterie crmate impiant elettric stttraccia impiant di riscaldament autnm cn caldaia psta nella CT al pian seminterrat; i crpi scaldanti sn termsifni in ghisa. L alimentazine del cmbustibile per la caldaia nn è a nrma. la cantina ha finiture analghe ai vani abitabili l autrimessa ha finiture rdinarie Pag. 6 di 10
L stat di cnservazine e manutenzine intern è discret, quell estern è medicre. CONFORMITÀ IMPIANTI Nn è stat pssibile reperire la certificazine di cnfrmità di tutti gli impianti, pertant l aggiudicatari ai sensi del D.M. 22.01.2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand ai sensi dell art. 1490 del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA COMMERCIALE Viene determinata la superficie cmmerciale, facend riferiment al DPR 23.03.1998 n. 138 Reglament per la revisine delle zne censuarie e delle tariffe d estim ai sensi della L. 662/96 ed all allegat C Nrme tecniche per la determinazine della superficie catastale delle unità immbiliari a destinazine rdinaria, csì cme di seguit: per inter la superficie lrda del bene, cmprensiva dei vani principali, dei muri interni e perimetrali fin a 50 cm di spessre, dei muri in cmunine nella misura del 50% fin a 25 cm di spessre; per il 50% la superficie di vani accessri a servizi indirett dei vani principali, quali sffitte, cantine e simili, qualra cmunicanti (in md stabile) cn questi, per il 25% qualra nn cmunicanti; per il 30% la superficie di balcni, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva dell unità residenziale fin a 25 mq, e del 10% per la quta eccedente. La superficie csì cme spra determinata viene arrtndata al metr quadr, precisand che la vendita dei beni è effettuata a crp e nn a misura, per la cnsistenza si ha: Pag. 7 di 10
Destinazine Sup. mq Ceff. Sup. mq cmm. Abitazine 99 1,00 99 Prtic e balcni 27 0,30 8 Cantina, rip. e CT 30 0,50 15 Ttale cmmerciale \ 122 Autrimessa 17 STIMA DEI BENI Cme già illustrat nel capitl descrizine dei beni, trattasi di przine di villetta bifamiliare cstituita da una abitazine su tre piani cllegati cn scala interna, cn anness un van autrimessa al pian seminterrat ed area crtiliva pertinenziale esclusiva, beni siti in Cmune di Valsamggia (BO), sezine Savign, lcalità Brtlani, in Via Vedeghet n. 128. Pertant, alla luce di quant spra espst, tenut cnt della destinazine dei beni, si sn esaminati e cnfrntati i seguenti valri espressi dalle seguenti banche dati immbiliari: Osservatri Mercat Immbiliare dell Agenzia delle Entrate - Valri riferiti al secnd semestre del 2017 Cmune di Valsamggia (BO) Fascia/zna: Extraurbana/SAVIGNO ZONA AGRICOLA: - Ville e villini stat cnservativ nrmale: minim /m 2 900,00 massim /m 2 1.250,00; Osservatri Immbiliare FIAIP 2018 - Cmune di Valsamggia (BO) Lcalità: SAVIGNO Caplug - Abitazini in bun stat: minim /m 2 1.150,00 massim /m 2 1.350,00; - Abitazini da ristrutturare: minim /m 2 700,00 massim /m 2 900,00; - Autrimessa 1 aut: minim /cad 15.000,00 massim /cad 18.000,00. Al fine di determinare il valre unitari da applicare per individuare il valre dei beni in ggett ccrre tener cnt anche delle indagini effettuate press Pag. 8 di 10
primari peratri immbiliari lcali. Questi ultimi individuan valri unitari di cmpravendita simili a quelli espressi dalla banca dati FIAIP, che però nel cas in ggett, essend riferiti al caplug, devn essere debitamente ridtti. Quindi, cnsiderate le specifiche caratteristiche intrinseche ed estrinseche, l effettiv stat d'us e di manutenzine degli immbili (ved. paragrafi Indagine amministrativa e Descrizine degli immbili ) e tenut cnt della crte esclusiva, si ritiene di pter indicare il più prbabile valre unitari cmmerciale dei beni pari a 800,00 /mq per l abitazine ed 10.000,00 a crp per l autrimessa. Il valre cmmerciale dei beni in argment, venduti a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trvan, è quindi il seguente. VALORE DEI BENI PER INTERO Abitazine 122 mq x 800,00 /mq = arr 98.000,00 Autrimessa 17 mq a crp = 10.000,00 Ttale 108.000,00 Trattandsi di determinare il valre di immbili che sarann ggett di vendita nell ambit di una prcedura di esprpriazine immbiliare e quindi cnsiderata l'assenza della garanzia per vizi, i tempi di vendita inferiri agli attuali tempi medi, la mancanza di margine di trattativa si prvvede ad una riduzine percentuale di circa il 20%. VALORE A BASE D'ASTA dei beni per inter 86.000,00 (Eur ttantaseimila/00). *** Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatle, la sttscritta si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment Pag. 9 di 10
fsse ritenut necessari. Cn sservanza Blgna 21 settembre 2018 IL CONSULENTE TECNICO ELENCO ALLEGATI 1. Piante (planimetrie catastali ed elabrat grafic) 2. Dcumentazine ftgrafica Pag. 10 di 10