S T I M A P E R I T A L E OGGETTO: Fallimento Invest Bau s.r.l. - G.m.b.H. VALUTAZIONE P.M. 51 P.ED. 1320 P.T. 1841/II C.C. MERANO SCOPO DELLA STIMA La presente stima ha lo scopo di determinare il valore commerciale a libero mercato dell'immobile (garage) identificato con la p.m. 51 p.ed. 1320 in P.T. 1841/II C.C. Merano. METODOLOGIA DI STIMA CRITERIO DI STIMA ED EPOCA CUI SI RIFERISCE È certo che il più probabile valore di mercato alla data attuale si può ricercare mediante le seguenti analisi: 1. Stima ad impressione o a vista 2. Valutazione storica 3. Stima di confronto diretto, considerate le condizioni intrinseche ed estrinseche nonché i coefficienti di merito del bene da valutare. FONTI D'INFORMAZIONE Oltre alle condizioni intrinseche ed estrinseche dell'immobile, lo scrivente si è premunito di verificare e recepire quanto segue: 1. dati e notizie su altri immobili oggetto di recenti e normali valori di compravendita presso l osservatorio provinciale dei valori immobiliari e presso agenzia immobiliare operante sul posto; 2. elementi normali di confronto in comune tra l'immobile in esame e gli altri simili presi in confronto. La valutazione dell'immobile è eseguita dallo scrivente con il criterio del valore a
compravendita. Tutti i valori riportati, sono stati rilevati presso imprese di costruzioni locali ed affidabili che operano nel settore e che recentemente hanno costruito edifici analoghi per consistenza e destinazione. DESCRIZIONE SOMMARIA Box garage al piano 2 interrato inserito in un complesso residenziale condominiale suddiviso in n. 4 blocchi, sviluppati su tre piani fuori terra, uno sottotetto e due piani interrati (2 e 3 interrato). UBICAZIONE DELL'IMMOBILE L'immobile oggetto della presente valutazione è ubicato nel territorio amministrativo del Comune di Merano e, più precisamente, in zona semicentrale rispetto alla città di Merano, al civico n. 15/A di via Alfieri. IDENTIFICAZIONE TAVOLARE IDENTIFICAZIONE FOGLIO A1 P.M. 51: al 2 piano interrato: garage, bocca di lupo; al piano 1 interrato: bocca di lupo; al piano terra: griglia. IDENTIFICAZIONE COME DA FOGLIO B Diritto di proprietà per: Invest Bau s.r.l. - G.m.b.H. con sede in Bolzano. IDENTIFICAZIONE COME DA FOGLIO C Varie servitù a favore ed a carico (vedasi estratto tavolare). CLASSIFICAZIONE CATASTO URBANO Dal rilievo effettuato all Ufficio Catasto di Merano, Sezione Urbana, la p.m. 51 p.ed. 1320 C.C. Merano è censita come segue: C.C. 704 P.ED. 1320 SUB 51 F.M. 3 P.M. 51 CAT. C/6 CL. 2
Consistenza mq. 15 Superficie mq. 18 Rendita 103,03 Valore catastale 12.981,78. DATI DI COSTRUZIONE Concessioni edilizie: n. 156 del 22.05.2003 n. 67 del 05.03.2004 n. 246 del 02.07.2004 Inizio lavori: 21/05/2002 Fine lavori: 28/07/2004 Permesso d'uso parziale: n. 109 del 15/09/2004 (solo per i garage). CARATTERISTICHE GENERALI FABBRICATO Il fabbricato identificato con la p.ed. 1320 C.C. Merano è stato realizzato con le seguenti caratteristiche tecniche: fondazioni di cemento armato; muratura perimetrale interrata di calcestruzzo; muratura esterna fuori terra in blocchi di laterizio con isolamento termico; pareti interne divisorie in blocchi forati di laterizio; solai di cemento armato; vano scala di tipo aperto con scale di cemento armato, gradini rivestiti con piastrelle antigelive di ceramica e parapetto in acciaio Inox; balconi di cemento armato con pavimentazione in piastrelle antigelive di ceramica e parapetto in muratura piena nonché in pannelli di vetro; tetto di legno, isolato termicamente ed impermeabilizzato con manto di copertura in lamiera zincata; intonaco esterno in malta di cemento con pittura lavabile ai silicati; intonaco interno al civile; serramenti esterni in legno verniciato bianco con incorporato vetrocamera ed avvolgibili in P.V.C.; porte interne di legno; isolamento pareti contro terra eseguito con un telo in PVC saldato; impianto elettrico sottotraccia; impianto
citofono centralizzato; impianto TV centralizzato; impianto di riscaldamento autonomo per unità abitativa; impianto antincendio nei piani garage con impianto automatico di spegnimento (Sprinkler). DESCRIZIONE ANALITICA P.M. 51 P.ED. 1320 C.C. MERANO Pavimentazione: pavimento industriale. Portone: grigliato, in lamiera d'acciaio con apertura basculante. Muri perimetrali e divisori: cemento armato. Impianto elettrico: sottotraccia con punto luce e presa elettrica. In fase di sopralluogo non ho riscontrato vizi e anomalie che pregiudicassero l'uso dell'immobile. SUPERFICIE NETTA La superficie netta è stata ricavata dagli elaborati tecnici depositati presso l'ufficio del Libro Fondiario di Merano. La stessa è elencata di seguito. Box garage al piano 2 interrato: mq. 14,84 COEFFICIENTI DI RAGGUAGLIO PER LA DETERMINAZIONE DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE La superficie commerciale è determinata attraverso il prodotto della superficie netta con il seguente coefficiente di ragguaglio, rispetto ad un'abitazione: - il 60% del box garage. Calcolo superficie commerciale p.m. 51 p.ed. 1320 Box garage al piano 2 interrato mq. 14,84 x 60% mq. 8,90 Superficie commerciale totale mq. 8,90
DEFINIZIONE PREZZO BASE UNITARIO Il valore base unitario a nuovo relativo alla vendita commerciale di abitazioni, nell'attuale congiuntura negativa ed esclusa la quota di pertinenza, è pari ad Euro/mq. 2.800,00. Determinazione prezzo unitario effettivo all'attualità Valore commerciale a nuovo Euro/mq. 2.800,00 A detrarre per vetustà dell'immobile /mq. 2.800,00 x 5% Euro/mq. 140,00 A detrarre per ubicazione dei garage al piano 2 interrato /mq. 2.800,00 x 10% Euro/mq. 280,00 Prezzo unitario finale Euro/mq. 2.380,00 DETERMINAZIONE VALORE DI MERCATO Avendo approfondito in modo obiettivo e ragionato tutte le considerazioni dinanzi citate e lo scopo di cui si prefigge la stima, lo scrivente esprime con coscienza e seriamente la seguente valutazione, avendo considerato quanto segue: - l'attuale prezzo di compravendita di mercato; - lo stato di conservazione e manutenzione dell'immobile; - la scarsa richiesta di posti auto in loco, confermata dal fatto che la maggior parte di quelli inseriti nell'edificio in oggetto non sono ancora stati venduti e dal fatto che tutti gli edifici residenziali, di media entità, ubicati nelle immediate vicinanze sono abbondantemente provvisti di box garage. Calcolo del valore di mercato
Garage p.m. 51 p.ed. 1320 C.C. Merano mq. 8,90 x Euro/mq. 2.380,00 Euro 21.182,00 arrotondato ad Euro 21.000,00 (Euro ventunomila virgola zero). Il valore di cui sopra corrisponde al valore attuale di mercato, che attualmente, in mancanza di appetibilità e per quanto sopra riportato nei punti precedenti, subisce una riduzione di una quota pari al 20%: Euro 21.000,00 x 80% Euro 16.800,00 arrotondato ad Euro 17.000,00 (Euro diciassettemila virgola zero).
Tanto doveva lo scrivente in adempio all'incarico ricevuto. In fede e con osservanza IL PERITO Geom. Claudio Canini ELENCO ALLEGATI: Piano di divisione in porzioni materiali Modello 55 Estratto dalla cartografia provinciale Valori unitari di riferimento dell'agenzia del Territorio Merano, 28/10/2011