TRIBUNALE DI VIBO VALENTIA Perizia giudiziaria di stima dei beni immobili nel Fallimento n. 753. 1. Premessa. L'Ill.mo Sig. G.D. presso il Tribunale di Vibo Valentia, Dott. Enrico Ardituro, dovendo disporre una Consulenza Tecnica Giudiziaria per valutare i beni immobili del FALLIMENTO n. 753 ed allo scopo si compiaceva di nominare me, Ing. Antonello Scalamandrè, quale C.T.U.. 2. Svolgimento delle operazioni di Consulenza. Avendo accettato l incarico, il giorno 08/11/04, alle ore 15,00 mi recavo, come da verbale di sopralluogo (all. A), presso l abitazione di Bivona per l'avvio delle operazioni peritali. Vista l impossibilità di accedere agli altri luoghi di causa, dopo l intervento del Curatore Fallimentare, Avv. Fortunato D Amico, il 19/10/05 venivano riprese le operazioni di sopralluogo in Vibo Valentia, presso gli immobili dei falliti. Si procedeva alla verifica dello stato dei luoghi e alla determinazione della consistenza dei beni mediante misurazioni e rilievo fotografico. Sono state effettuate delle visure presso l Agenzia Territoriale di Vibo Valentia e delle ricerche urbanistiche presso i rispettivi uffici comunali. Espletati tali lavori, acquisite tutte le informazioni necessarie, sono ora in grado di redigere la presente relazione di Consulenza Tecnica. 3. Quesiti. Il G.D. pone i seguenti quesiti: "Esaminati gli atti ed i documenti della procedura, acquisita la necessaria documentazione presso gli Uffici competenti, l'esperto provveda: 1) in via preliminare, nel caso di fabbricato non ancora censito presso l'agenzia del Territorio, a comunicare i tempi e costi della pratica di accatastamento, sia al Catasto Terreni che al Catasto Fabbricati; in tale caso, il perito non procederà negli adempimenti di seguito indicati, in attesa di disposizioni dell'ufficio; 2) a richiedere quanto previsto dall'art. 567 c.p.c. acquisendo la documentazione storica catastale e l'estratto delle mappe catastali, nonché certificazione storica ipotecaria completa del ventennio antecedente alla data di dichiarazione del fallimento a partire dal passaggio anteriore al ventennio, provvedendo in quest'ultimo caso a comunicare alla curatela fallimentare l'importo delle relative spese; 3) a descrivere i beni acquisiti (art. 88, Il e. L.F.), anche con rilievi grafici e fotografici (allegando a ciascuna relazione di stima e per ciascun lotto almeno due fotografie esterne del bene e due interne, nonché la planimetria dello stesso bene, i certificati catastali e la restante documentazione necessaria, integrando, se del caso, quella predisposta dal creditore), ad individuare catastalmente ciascuno dei predetti beni, indicando per ognuno tutti gli estremi necessari, verificandone la corrispondenza o meno con i dati indicati nell'atto di pignoramento e specificando, con riferimento alla data della sua trascrizione, chi ne siano i proprietari e/o i titolari dei diritti reali anche in relazione al loro eventuale regime patrimoniale; 4) ad accertare con la massima precisione, sulla base della certificazione di cui al punto 2, se risultino creditori iscritti indicandone i nominativi e i dati delle note di iscrizione, nonché se sui beni gravino trascrizioni pregiudizievoli (sequestri, domande giudiziali, locazioni ultranovennali, precedenti pignoramenti, livelli, etc.); 5) a valutare i beni caduti nella procedura fallimentare ai fini della vendita forzata procedendo, ove del caso, alla formazione di più lotti, ciascuno con la propria individuazione catastale; 6) nel determinare il valore finale di mercato l'esperto tenga presente il rapporto attuale tra l'offerta a domanda tra compravendite immobiliari, e se l'una sia sensibilmente superiore all'altra, o viceversa, tanto che l'acquirente o l'alienante abbiano maggiore potere di negoziazione, il valore astratto di mercato dovrà essere corrispondentemente ridotto o aumentato per adeguarlo a quello che presumibilmente dovrebbe essere il prezzo effettivo in una compravendita tra privati; proponga inoltre il prezzo base d'asta più conveniente, tenendo presente:
a) che, per prassi commerciale, in una trattativa privata l'acquirente può ottenere tempi di pagamento maggiori rispetto a quelli che sono stabiliti per il versamento del residuo prezzo in caso di vendita all'asta; b) che, solitamente, in caso di alienazione volontaria l'imposta viene pagata sul valore del bene immobile determinato in base ai coefficienti catastali che, in taluni casi, sono anche molto inferiori ai valori di mercato e ogni altra modalità del trasferimento è meno rigida; 7) a riferire sulla possibilità di una divisione dei beni, nel caso di comproprietà ove non tutti i titolari del diritto siano falliti; 8) a precisare se i beni stessi siano liberi o in uso allo stesso debitore o occupati (in quest'ultimo caso a quale titolo) e se i beni siano gravati da usufrutto o da altri diritti reali; in caso di contratto d'affitto o di locazione verifichi la data di registrazione e dell'eventuale trascrizione del titolo stesso (da allegare in copia alla relazione), la data di scadenza per l'eventuale disdetta, l'eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, nonché la conformità del canone corrisposto rispetto a quello di mercato, per gli effetti dell'art. 2923 cc, 111 comma; autorizza a tal fine lo stimatore ad avere accesso alla documentazione relativa presso l'agenzia delle Entrate. Acquisisca lo stimatore le dichiarazioni rilasciate dall'occupante l'immobile, utilizzando l'apposito modulo predisposto dall'ufficio. 9) in caso di fabbricati urbani costruiti secondo la normativa urbanistica in vigore all'epoca di costruzione, a verificare la corrispondenza o meno con l'eventuale licenza, concessione edilizia, art. 26 Legge n 47/85 o Denuncia di Inizio Attività indicando i dati della abitabilità/agibilità segnalando, se del caso, l'esistenza di domande di condono edilizio in corso, lo stato dell'iter della relativa pratica, precisando l'esistenza o meno dei vincoli di cui all'ari. 32 della Legge n 47/85; in caso di esistenza di opere abusive non condonate, indichi l'eventuale sanabilità ai sensi degli Artt. 13 e 40 della Legge n 47/85, integrati dall'art. 37 della Legge Regionale n 52/99 e dagli Arti. 36, 37 e 46- Comma V, del D.P.R. n 380 del 0606/01 (Testo Unico dell'edilizia), e dei relativi costi di massima, assumendo le informazioni presso gli uffici comunali competenti, potendo aggiudicatario, qualora si trovi nella condizione prevista per l'ottenimento della concessione a sanatoria, presentare istanza all'amministrazione entro 120 giorni calla data del decreto di trasferimento; 10) ad accertare se i beni siano sottoposti alla tutela delle cose di interesse storico ed artistico di cui al D.Lgs. n 490/99 (ex Legge n 1089/39); 11) a predisporre, ove occorra, le prescritte denunce di variazione, e/o di razionamento, provvedendo alla loro presentazione presso l'agenzia del Territorio, e ciò anche in relazione ad eventuali altri mutamenti riscontrati e ad eseguire in ogni caso tutte le variazioni che fossero necessario per l'aggiornamento del Catasto, ivi compresa la denuncia al Catasto Fabbricati in relazione alla Legge n 1.249/39 oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante, provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione; nel caso in cui l'immobile fosse stato oggetto di denuncia e/o variazione catastale non evasa dall'ufficio preposto, provveda alla definizione presso l'agenzia del Territorio, nei modi e nelle forme dovute, fermo restando quanto previsto al punto 1) del presente; 12) a produrre, oltre all'eventuale suddetta documentazione catastale, ove del caso, il certificato di destinazione urbanistica di cui all'art. 18 della Legge n 47/85; 13) in caso di più lotti, al riepilogo generale con una sintetica descrizione di ciascuno di essi e l'indicazione del valore attribuito, al fine di facilitare la redazione dell'ordinanza di vendita; 14) a predisporre tutti i necessari elementi per la compilazione del decreto di trasferimento, quale la descrizione esatta degli immobili, l'indicazione delle iscrizioni ipotecarie e delle trascrizioni di pignoramenti, con precisazione della data di ciascuna di esse, con gli estremi risultanti dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari; 15) a precisare se trattasi o meno di vendita soggetta ad IVA: 16) a redigere in doppia copia un prospetto riassuntivo (da inserire in due fascicoletti separati dalla relazione generale dei dati salienti relativi a ciascun immobile pignorato e precisarne :e a) ces: r zc-^e cel bene: b) negazione dei dati catastali; c) situazione in relazione alla Legge n 47/85 e successive modificazioni; d) situazione in relazione al D.Lgs. n 490/99 (ex Legge n 1089/39); e) valutazione del bene e prezzo determinato quale base d'asta; f) stato dell'immobile (se libero o occupato e a quale titolo); lo stesso prospetto dovrà essere corredato per ciascun immobile da due fotografie esterne e due interne del bene, nonché della sua planimetria. I predetti dati, inoltre, dovranno essere trasferiti su dischetto e corredati dalle medesime fotografie e dalla planimetria in versione digitale.
4. Risposta ai quesiti. I beni pignorati in danno al FALLIMENTO n. 753, di cui all elencazione ricevuta dall Avv. Fortunato D Amico, sono ubicati nel Comune di Vibo Valentia e Ricadi per come di seguito specificati: 1. Appartamento in Bivona, località Marinate del Comune di Vibo Valentia, posto al 2 piano (terzo fuori terra), scala E, distinto con l interno n 7, composto da quattro vani e accessori. Attraverso una scala condominiale, senza ascensore, si raggiunge la porta d ingresso dell abitazione da dove si accede direttamente ad un soggiorno che mette in comunicazione una cucina tinello, uno studio e la zona notte costituita da due camere da letto ed un bagno. Nella frazione di Bivona, per la sua vicinanza al mare, si è sviluppato intorno agli anni 70 e 80 un notevole mercato immobiliare per abitazioni ad uso estivo. Foto n 1 - Bivona - località Marinate - 3 piano fuori terra Foto n 2 - Bivona - località Marinate - 3 piano fuori terra Foto n 3 - Bivona - Entrata / Soggiorno Foto n 4 - Bivona - Bagno Dalle ricerche effettuate presso l ufficio urbanistico di Vibo Valentia risulta che il fabbricato in esame è stato realizzato su area catastalmente identificata con il foglio di mappa n 9, particelle nn. 291 e 520 con concessione edilizia n 1.272 rilasciata dal Sindaco del Comune di Vibo Valentia il 22/03/1985 all Impresa.i. I lavori sono stati ultimati il 30/05/1986. Il suddetto bene è una porzione di fabbricato indicato nella planimetria di progetto con la lettera E (all. n 1) facente parte del complesso immobiliare Arianna, costituito da quattro fabbricati (E, F, G, ed H). Il fabbricato è stato realizzato con struttura in c.a., tamponatura in muratura, porte laccate bianche, infissi esterni in legno douglas con tapparelle in p.v.c., intonaco di cemento a tre strati per esterno ed interno, pavimenti in monocottura per quasi tutti i vani, l impianto elettrico, idrico e fognario sono funzionanti, non è stato realizzato l impianto termico. L appartamento è catastalmente identificato al foglio di mappa n 20, mappale 582 sub. 10, P. 2, scala E, sei vani, classe 2, Categoria A/3, rendita. 303,68, intestato a. (all. n 2). Pianta Catastale 1 Bivona Foglio n 20 part. 582 sub10 Piano secondo L immobile è stato acquistato con atto pubblico del 22/06/1989, voltura n 10380/1992 in atti dal 08/06/2000, rep. N 36189 del notaio Faccioli di Vibo Valentia per il prezzo di. 40.000.000 (all. n 3). Dal sopralluogo effettuato l 08/11/2004 si sono effettuate le necessarie misurazioni dell appartamento per accertarne la sua consistenza. Si sono, pertanto, ricavati i seguenti dati: Superficie lorda appartamento: (9,1 x11,5) = mq.104,00; Terrazzi: [2x (1,2x (5,4 +4) + 2x (1,50 x 5)] = mq.37,00. Il progetto relativo alla concessione edilizia, depositato al Comune di Vibo Valentia, risulta conforme a quanto realizzato ad eccezione di alcune opere poco rilevanti (spostamento di 20 cm. della tramezzatura di una camera). Si sono, inoltre, constatate delle macchie di umidità nel sottostante appartamento del Sig..., int. n 4, foto n 6, in corrispondenza del terrazzo esterno, dovute, in parte, ad infiltrazioni di acqua piovana. Infatti sono presenti nella pavimentazione esterna del terrazzo oggetto di valutazione alcune lesioni, come rappresentato nella fotografia n 5. Per poter risolvere definitivamente il problema occorrerà intervenire con il rifacimento della pavimentazione previo inserimento di una guaina sottostante. Da quanto si è potuto constatare (foto nn. 1 e 2) sono necessari lavori di manutenzione straordinaria per l intero fabbricato con risistemazione dei canali di gronda e tinteggiatura delle facciate esterne. L appartamento, al momento del sopralluogo, risultava libero. Foto n 5 Bivona - Pavimentazione del terrazzo esterno oggetto di stima Foto n 6 Bivona - Terrazzo sottostante int. n 4
2. Quota pari al 50% di un appartamento in Vibo Valentia, via Lacquari, posto al 3 piano, int. 5, vani 4 + accessori, sottotetto, due garage e terreno di ca. 96 mq. vicino ad uno dei due garage: Foto n 7 Vibo Valentia - esterno fabbricato via Lacquari 3 piano int.5 Foto n 8 Vibo Valentia - via Lacquari Foto n 9 Vibo Valentia -interno appartamento via Lacquari - salone Foto n 10 - Vibo Valentia -interno appartamento via Lacquari - cucina L appartamento sito in Vibo Valentia, via Lacquari, fa parte di un fabbricato, indicato in progetto con la lettera B, realizzato dall Impresa nel 1980 con concessione edilizia n 179/78 rilasciata dal Sindaco del Comune di Vibo Valentia, posto al piano terzo, int. n 5, composto da vani quattro oltre cucina, doppi servizi, corridoio-ingresso, ripostiglio, sovrastante locale sottotetto non abitabile e due garage posti al piano terra, lateralmente al fabbricato e da esso distaccati, distinti con le lettere H ed S1(all. n 4). Il fabbricato è stato realizzato con struttura in c.a., tamponatura in muratura, porte in legno di tipo tamburato, gli infissi esterni in alluminio anodizzato con tapparelle in p.v.c., intonaco di cemento a tre strati per esterno ed interno, pavimenti in ceramica per quasi tutti i vani, l impianto termico autonomo, elettrico, idrico e fognario sono funzionanti. Le condizioni generali dell immobile sono appena soddisfacenti, non sono mai stati effettuati lavori di manutenzione degli impianti, dei sanitari, degli infissi ecc., da quando è stato costruito. Dal sopralluogo effettuato il 17/11/2005 l appartamento risultava affittato alla famiglia.. con regolare contratto d affitto. Da informazioni assunte dalla curatela fallimentare risulta che dal 31/12/2005 il suddetto bene è libero. Sono stati denunciati all UTE di Catanzaro per l allibramento il 12/09/1981 ai nn.769 l appartamento, 771 il sottotetto e 758 il garage S/1 ed in data 26/05/1980 al n 477 il garage H. E, inoltre, compreso un piccolo accessorio scoperto, limitrofo al garage S/1, di ca. mq. 96, foglio 37, particella n 226 ( ex 7/g). Dalle ricerche effettuate all Agenzia del territorio di Vibo Valentia, (all. n 5), risultano accatastati al foglio n 29: Part. 217 sub.6, Cat. A/3, 6,5 vani, piano 3, int.5, rendita. 470,65 per l appartamento; Pianta Catastale 2 Vibo Valentia via Lacquari - Appartamento Part. 217 sub.8, Cat. C/2, 29 mq., piano 4, interno B1, rendita.77,88 per il sottotetto; Pianta Catastale 3 Vibo Valentia via Lacquari - Sottotetto Part. 217 sub.1, Cat. C/6, 17 mq., piano T, interno S1, rendita.35,12 per il garage con locale accessorio scoperto di 96 mq. limitrofo. Part. 216 sub.8, Cat. C/6, 15 mq., piano T, interno H, rendita.30,99 per il garage; Pianta Catastale 4 -garage Pianta Catastale 5 - Vibo Valentia via Lacquari - garage L immobile è stato acquistato con atto pubblico del 17/12/1986, voltura n 7851/1988 in atti dal 06/03/2001, rep. N 31452 del notaio Faccioli di Vibo Valentia (all. n 6) per il prezzo di.60.000.000. Dalle misurazioni effettuate durante il sopralluogo è stato possibile stabilire la seguente consistenza dell immobile: Superficie lorda appartamento: = mq.130,00; Terrazzi: = mq.20,00. L appartamento risulta conforme al progetto relativo alla concessione edilizia n 179/78 ad eccezione di lievi modifiche delle divisioni interne (il soggiorno/pranzo; l entrata), (all. n 7).
3. Quota pari al 50% di un fabbricato a due piani (sem.to e piano terra) di c.a.196 mq., con pertinente veranda, corte e giardinetto, di un gruppo box e locale autoclave, sito in località S. Maria o Ciarramidi di Ricadi. Foto n 11 Ricadi - Vista entrata secondaria fabbricato con box e locale autoclave. Foto n 12 Entrata principale Si notano le demolizioni della rampa e della scala d ingresso. Foto n 13 Ricadi - Vista interna dei Box Foto n 14 Ricadi Particolare del degrado strutturale del solaio con rottura delle pignatte. Foto n 15 Ricadi -Particolare lesione del muro di recinzione Foto n 17 Ricadi - Particolare interno Camera da letto e bagno Foto n 18 Ricadi - Particolare della presenza di macchie di umidità al piano seminterrato Il fabbricato, costituito da un piano seminterrato ed un piano terra, è stato realizzato nel 1981, (all. n 8), per come risulta dal deposito al genio civile di Catanzaro, prot. n 22.735 del 09/01/1981, con struttura in c.a., tamponatura esterna in laterizi, solai in latero cemento, copertura in tegole, impianti idrico, sanitario ed elettrico funzionanti, intonaco in cemento di tipo tradizionale a tre strati, pavimenti in ceramica ed in gres porcellanato per i bagni, infissi esterni in legno con persiana, porte in legno di tipo tamburato. L appartamento si articola su due livelli e l accesso è possibile sia da una strada privata che da via S. Maria (all. n 9). Le condizioni generali dell immobile sono poco soddisfacenti, infatti sono presenti nel piano seminterrato delle macchie di umidità dovute ad umidità ascendente, non sono stati mai effettuati lavori di manutenzione straordinaria per la copertura, gli impianti, gli infissi ecc.. La recinzione esterna, per come evidenziato dalle fotografie presenta delle lesioni dovute all assestamento del terreno. Inoltre, sono stati effettuate delle modifiche consistenti nella demolizione della rampa d ingresso posta sulla strada del piano terra per la realizzazione di un box. Dalle ricerche effettuate presso l ufficio tecnico del Comune di Ricadi è risultato che: per il piano seminterrato è stata rilasciata concessione edilizia n 710 del 22/07/1977 dal Sindaco del Comune di Ricadi; in data 07/01/1986 prot. n 35, è stata richiesta concessione edilizia in sanatoria ai sensi dell art. 31 della L. 28/02/1985, n 47, per il piano terra (all. n 10), ma a tutt oggi non è stata rilasciata dal Comune; con successiva domanda di condono veniva richiesta il 31/03/1995 concessione in sanatoria per l abuso di un locale di mq. 35 da adibire a parcheggio (all. n 11), pratica ancora non definita. In data 09/11/2005, veniva richiesta all U.T.C. di Ricadi, (all. n 12), copia dei documenti relativi alla costruzione oggetto di valutazione. L Ing. Muzzopappa Domenico, responsabile dell U.T.C. di Ricadi, su mio sollecito telefonico, mi comunicava che i documenti richiesti non erano al momento disponibili. I beni risultano accatastati al N.C.E.U. di CZ al foglio 14, particella 437 sub 1, 3, 7, 2, 4, 5, 6. Dalle ricerche effettuate all Agenzia del territorio di Vibo Valentia, (all. n 13), risultano accatastati al foglio n 14, part. 437: Sub 1, 3 e 7 Cat. A/3, 5,5 vani, piano T, rendita. 298,25 rispettivamente abitazione, corte e scala; Pianta catastale 6 Ricadi sub1(abitazione); sub3 (corte); sub7 (scala). Sub 4, 5 e 6 Cat. A/3, 5,5 vani, piano 1, rendita. 298,25 rispettivamente abitazione, corte e lastrico solare. Pianta catastale 7 Ricadi sub4(abitazione); sub5 (corte); sub6 (lastrico solare). Sub 2, Cat. C/6, 55 mq., piano T, rendita. 51,13 per garage; Pianta catastale 8 Ricadi sub2 (garage). Dal sopralluogo effettuato in data 29/10/2005 non è stato possibile verificare la corrispondenza con il progetto relativo alla concessione edilizia n 710 del 22/07/1977 perché non disponibile presso il Comune di Ricadi. La consistenza dell immobile risulta come segue: Piano seminterrato: ca. 98 mq.; Piano terra: ca. 98 mq.; Veranda/balcone: ca. 28 mq. ; Terrazzi: ca. 65 mq.; Superficie Nominale appartamento = 98+98+28/3+65/3 = ca. 227 mq.; Box e locale autoclave: ca. 65 mq.; Box: ca. 35 mq. non ancora accatastato.
L immobile è stato acquistato con scrittura privata del 12/05/1986, rep. N 30272, n 5887 di raccolta del notaio Faccioli di Vibo Valentia per il prezzo di.60.000.000 (all. n 14). 5. Criterio di stima. Nella determinazione del valore venale degli immobili si fa riferimento alla ricerca del più probabile valore di mercato che i beni avrebbero avuto in una libera contrattazione. A tal fine, verrà adottato per la valutazione il procedimento di stima sintetico. Dopo aver acquisito gli indispensabili elementi tecnici ed economici per poter costruire una scala di valori e dei corrispettivi meriti tecnici (parametri), all interno della quale inserire, al meritato livello, il bene oggetto di stima, quindi, poter formulare un giudizio di valore (il prezzo che ha la massima probabilità di verificarsi in quella determinata contingenza). Espresso in termini monetari. A tale scopo si sono prioritariamente individuati i seguenti parametri estimativi di confronto: Configurazione ed ampiezza del terreno; Fronte strada; Ricadenza all interno del perimetro urbano (centrale, semicentrale, prima periferia, ecc.); Esposizione; Panoramicità; Dislivello medio rispetto al piano stradale; Qualità e tipi di servizi pubblici (illuminazione, fogna, acqua, ecc.); Qualità e tipi di servizi sociali (scuole, parchi, negozi, ecc. di cui è fornita la zona. Si è passati all analisi dei prezzi di beni analoghi che abbiano caratteristiche tecniche comparabili a quelle oggetto di compravendita. Data la nota indisponibilità di dati e documenti ufficiali (per la non attendibilità dei prezzi in essi riportati), si è proceduto ad effettuare indagine conoscitiva ufficiosa c/o l Osservatorio Immobiliare dell Agenzia del Territorio (all. n 15), intermediari immobiliari (Casa mercato ecc.), studi tecnici, oltre alle conoscenze dello scrivente per addivenire alla costruzione di una scala di prezzi e di corrispettive tipologie. Quindi, dopo aver tenuto conto di tutte le circostanze intrinseche ed estrinseche, tecniche ed economiche, caratterizzanti gli immobili da valutare, avendo scelto come parametro, (che varia secondo la tipologia e la destinazione dell immobile) il metro quadrato di superficie coperta lorda, sono scaturiti i seguenti valori: 1. Abitazione in Bivona 470,00 riferito al mq. di sup. coperta lorda; 2. Abitazione in Vibo Val. 780,00 riferito al mq. di sup. coperta lorda; 3. Sottotetto in Vibo Valentia: 360,00; 4. Garage in Vibo Valentia: 600,00; 5. Locale accessorio Vibo Valentia (terreno): 100,00 riferito al mq.; 6. Abitazione in Ricadi: 520,00 riferito al mq. di superficie lorda; 7. Garage/ Depositi: 250,00 riferito al mq. di superficie coperta lorda; Si è determinato il valore dei beni attraverso la seguente tabella: Il valore dei beni secondo le rispettive quote:.199.116,67. Dalle visure effettuate presso la Conservatoria dei Registri di Vibo Valentia risultano le seguenti formalità: Il fabbricato con accessori in Santa Domenica di Ricadi è gravato da: 1. ipoteca volontaria di 80.000.000 a favore della birra Dreher Spa (formalità 858 del 22-06-89) ; 2. ipoteca volontaria di 280.000.000 a favore del Medio Credito Regionale sino al 30/06/96 (formalità 41 del 23-01-89) ; 3. ipoteca giudiziale di 39.540.000 a favore del Banco di Napoli (formalità 2100 del 21-12-95); 4. fondo patrimoniale (formalità 8677 del 13-06-96) ; Il fabbricato con accessori in Vibo Valentia è gravato da: 5. ipoteca giudiziale di 39.540.000 a favore del Banco di Napoli (formalità 2100 del 21-12-95); 6. fondo patrimoniale (formalità 8677 del 13-06-96) ;
Il fabbricato con accessori in Bivona è gravato da: 7. ipoteca giudiziale di 39.540.000 a favore del Banco di Napoli (formalità 2100 del 21-12-95); 8. fondo patrimoniale (formalità 8677 del 13-06-96). Si allegano alla presente relazione i seguenti allegati: 1. Allegato n 1: Planimetria di progetto Bivona; 2. Allegato n 2: Visure e planimetria catastale Bivona; 3. Allegato n 3: Atto d acquisto Bivona; 4. Allegato n 4: Planimetrie di progetto Vibo Valentia; 5. Allegato n 5: Visure e planimetrie catastali Vibo Valentia; 6. Allegato n 6: Atto d acquisto Vibo Valentia; 7. Allegato n 7: Rilievo appartamento di Vibo Valentia; 8. Allegato n 8: Deposito Genio civile CZ Ricadi; 9. Allegato n 9: Planimetrie della zona Ricadi; 10. Allegato n 10: Domanda di condono edilizio del 07/01/1986 Ricadi; 11. Allegato n 11: Richiesta di condono del 31/03/95 Ricadi; 12. Allegato n 12: Richiesta documenti Ricadi; 13. Allegato n 13: Visure e planimetrie catastali Ricadi; 14. Allegato n 14: Atto d acquisto Ricadi; 15. Allegato n 15: Ricerche Osservatorio immobiliare VV; 16. Fascicoli - Prospetti riassuntivi in due copie. Rassegno la presente relazione, ringraziando la S.V. per la fiducia accordatami e restando a disposizione per qualsiasi chiarimento dovesse necessitare. Vibo Valentia, 11/05/2006 il C.T.U. (Ing. Antonello Scalamandré) (ALLEGATO "A1") MODELLO IDENTIFICATIVO DEI BENI IPOCATASTALI DELL IMMOBILE PER SINGOLO LOTTO: - UBICAZIONE DELL IMMOBILE: Appartamento in Bivona, località Marinate del Comune di Vibo Valentia, posto al 2 piano (terzo fuori terra), scala E, distinto con l interno n 7; - COMPOSIZIONE: composto da quattro vani e accessori; - DESCRIZIONE CATASTALE: L appartamento è catastalmente identificato al foglio di mappa n 20, mappale 582 sub. 10, P. 2, scala E, sei vani, classe 2, Categoria A/3, rendita. 303,68, intestato a..; - PERTINENZA: Intera proprietà. - PROVENIENZA DEL BENE: L immobile è stato acquistato con atto pubblico del 22/06/1989, voltura n 10380/1992 in atti dal 08/06/2000, rep. N 36189 del notaio Faccioli di Vibo Valentia per il prezzo di. 40.000.000(all. n 3); - CONFINI: via località Marinate, scala condominiale, altra proprietà. - SITUAZIONE AI SENSI DELLA LEGISLAZIONE SUL CONDONO EDILIZIO (L. N.47/85 e successive modificazioni e/o integrazioni). Sanabilità o meno dell'immobile e costo degli oneri: Presso il Comune di Vibo Valentia non ci sono pratiche di condono edilizio. - SUPERFICIE NOMINALE Appartamento: 116 mq. - VALORE DEL BENE: 54.676,67 (ALLEGATO "A2") MODELLO IDENTIFICATIVO DEI BENI IPOCATASTALI DELL IMMOBILE PER SINGOLO LOTTO: - UBICAZIONE DELL IMMOBILE: Comune di Vibo Valentia, via Lacquari; - COMPOSIZIONE: Appartamento in Vibo Valentia, via Lacquari, posto al 3 piano, int. 5, composto da vani quattro oltre cucina, doppi servizi, corridoio-ingresso, ripostiglio, sovrastante locale sottotetto non abitabile e due garage posti al piano terra, lateralmente al fabbricato e da esso distaccati, distinti con le lettere H ed S1 con terreno di ca. 96 mq.; - DESCRIZIONE CATASTALE: Dalle visure effettuate all Agenzia del territorio di Vibo Valentia, risultano accatastati al foglio n 29: - Appartamento, part. 217 sub.6, Cat. A/3, 6,5 vani, piano 3, int.5;
- Sottotetto, part. 217 sub.8, Cat. C/2, 29 mq., piano 4, interno B1; - Garage n 1, part. 217 sub.1, Cat. C/6, 17 mq., piano T, interno S1; - Garage n 2, part. 216 sub.8, Cat. C/6, 15 mq., piano T, interno H; - PERTINENZA: Proprietà pari al 50%. - PROVENIENZA DEL BENE: L immobile è stato acquistato con atto pubblico del 17/12/1986, voltura n 7851/1988 in atti dal 06/03/2001, rep. N 31452 del notaio Faccioli di Vibo Valentia per il prezzo di.60.000.000(all. n 6). - CONFINI: via Lacquari, altra proprietà. - SITUAZIONE AI SENSI DELLA LEGISLAZIONE SUL CONDONO EDILIZIO (L. N.47/85 e successive modificazioni e/o integrazioni). Sanabilità o meno dell'immobile e costo degli oneri: Presso il Comune di Vibo Valentia non ci sono pratiche di condono edilizio. - SUPERFICIE: appartamento (Sup. nom.=136,67mq.)+sottotetto (29mq.) + garage H (mq.15)+ garage S1 (17mq.) con terreno (96 mq.); - VALORE DEL BENE: 72.920,00 (ALLEGATO "A3") MODELLO IDENTIFICATIVO DEI BENI IPOCATASTALI DELL IMMOBILE PER SINGOLO LOTTO: - UBICAZIONE DELL IMMOBILE: Comune di Ricadi, sito in località S. Maria o Ciarramidi; - COMPOSIZIONE: Fabbricato a due piani (sem.to e piano terra) di c.a.196 mq., con pertinente veranda, corte e giardinetto, di un gruppo box e locale autoclave; - DESCRIZIONE CATASTALE: Dalle visure effettuate all Agenzia del territorio di Vibo Valentia, risultano accatastati al foglio n 14, part. 437: - Sub 1(abitazione), Sub 3 (corte) e Sub 7 (scala) - Cat. A/3, 5,5 vani, piano T.; - Sub4(abitazione), Sub5 (corte) e Sub6 (last. solare) Cat.A/3, 5,5 vani, piano 1 ; - PERTINENZA: Proprietà pari al 50%. - PROVENIENZA DEL BENE: L immobile è stato acquistato con scrittura privata del 12/05/1986, rep. N 30272, n 5887 di raccolta del notaio Faccioli di Vibo Valentia per il prezzo di.60.000.000(all. n 14). - SITUAZIONE AI SENSI DELLA LEGISLAZIONE SUL CONDONO EDILIZIO (L. N.47/85 e successive modificazioni e/o integrazioni). Sanabilità o meno dell'immobile e costo degli oneri: In data 07/01/1986 prot. n 35, è stata richiesta concessione edilizia in sanatoria ai sensi dell art. 31 della L. 28/02/1985, n 47, per il piano terra (all. n 10), ma a tutt oggi non è stata rilasciata dal Comune; - con successiva domanda di condono veniva richiesta il 31/03/1995 concessione in sanatoria per l abuso di un locale di mq. 35 da adibire a parcheggio (all. n 11), pratica ancora non definita. - SUPERFICIE: appartamento Superficie Nominale = ca. 227 mq.; - Box e locale autoclave: ca. 65 mq.; Box: ca. 35 mq. non ancora accatastato. - VALORE DEL BENE: 71.520,00