TRIBUNALE DI NOVARA EREDITA GIACENTE MIRAMONTI MAURO 1782/2012 R.SUCC. RELAZIONE TECNICA DI STIMA Il sottoscritto Geom. Claudio Rho, contitolare dello Studio Tecnico Alfa con sede in Novara, Via Pier Lombardo n. 3, iscritto all albo dei geometri e dei geometri laureati della provincia di Novara al n. 1893 nonché all albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Novara al n 168, PREMESSO - Che, in data 27 maggio 2013 è stato nominato in qualità di esperto valutatore nella procedura di cui in epigrafe; - Che, in data 10 giugno 2013 ha richiesto accesso agli atti al Comune di Carpignano Sesia per le verifiche del caso (allegato A ); - che, in data 8 luglio 2013 ha effettuato sopralluogo per la verifica della consistenza degli immobili (verbale allegato B ); - che, in data 8 e 15 luglio 2013 ha potuto prendere visione delle pratiche edilizie depositate presso il Comune di Carpignano Sesia estraendone copie; - Che, sono stati effettuati tutti i necessari accertamenti e ricerche. Pag. 1 di 7
Tutto ciò premesso il sottoscritto è ora in grado di riferire quanto segue. DESCRIZIONE, DATI CATASTALI, REGOLARITA EDILIZIA E VALUTAZIONE Trattasi della quota di ½ di terreno in zona agricola con soprastante piccolo fabbricato sito in Carpignano Sesia e raggiungibile da strada campestre di metà, dipartentesi dalla Strada Provinciale Carpignano/Borgovercelli, e più precisamente: Terreno a destinazione agricola della superficie catastale di mq. 3.620, posto a ridosso di percorso autostradale, parzialmente recintato e così catastalmente individuato: Foglio 15 mappale 148 seminativo arborato classe 1 are 9.00 R.D. 6,51 R.A. 5,11; Foglio 15 mappale 153 Fabbricato Urbano d'accertare di are 27.20. Sul mappale 153 insiste un piccolo fabbricato ad uso agricolo, realizzato in muratura e rivestito con perline in legno delle dimensioni di mt. 7.90 x 5.20 e cioè della superficie di circa mq. 41,00 con antistante tettoia con pilastrini in ferro delle dimensioni di mt. 3,60 x 7,90 e cioè della superficie di circa mq. 29,00. Il tutto meglio identificabile nelle mappe e negli elaborati fotografici allegati come fascicolo C. Il fabbricato, a seguito di verifiche fotogrammetriche effettuate dell'agenzia del Territorio è stato accatastato d'ufficio con attribuzione Pag. 2 di 7
di categoria, classe, consistenza e rendita presunti, così come di seguito. Foglio 15 mappale 241 subalterno 1 categoria C/1 classe 4 mq. 110 rendita catastale 1.533,88. Detto accatastamento è palesemente errato, in quanto: la destinazione è agricola e quindi non può essere censito come C/1 (negozio), ma al massimo come C/2 (locale di deposito); la superficie è, comprensiva della tettoia di mq. 70,00 e non mq. 110,00 come indicato in visura. Va da se che anche la rendita catastale risulta enormemente superiore a quella che dovrebbe essere attribuita all'immobile sopra descritto. Detti immobili risultano attualmente intestati a Miramonti Mauro (eredità giacente) per quota ½; Boaretto Fabrizia nata a Cossato il 25.03.1953 per quota ½. Da un punto di vista urbanistico l'area oggetto di perizia è indicata nel P.R.G. Del comune di Carpignano Sesia, tra le aree agricole normate dall'art. 14 delle N.T.A. (allegato D ). Detto articolo prevede la possibilità di realizzare sui terreni agricoli, anche se non in possesso dei requisiti di coltivatore diretto o di imprenditore agricolo, una costruzione, per ricovero attrezzi, di superficie massima di mq. 30,00 e con una altezza massima di ml. 3,00. La costruzione con superfici maggiori è consentita solamente per fabbricati e strutture al servizio dell'area agricola stessa o per residenze del conduttore del fondo (proprietario od affittuario) che deve Pag. 3 di 7
possedere i requisiti di coltivatore diretto od imprenditore agricolo. In entrambi i casi il PRG attualmente in vigore impone, anche per le costruzioni e strutture di servizio, un atto notarile di impegno ventennale al mantenimento dell'uso agricolo. Per la realizzazione del fabbricato e della recinzione sono state presentate diverse richieste autorizzative. Le prime due, richieste dagli allora proprietari,n 1714 e 1715 del 1993 (allegati E ed F ) non sono state concesse a causa della mancanza di integrazione della documentazione richiesta dall'ufficio Tecnico Comunale. L'ultima, richiesta a nome del sig. Gaiardelli Antonio, in qualità di affittuario coltivatore diretto (vedi convenzione allegata sotto G ), è stata autorizzata con concessione edilizia n 1811 del 07.03.1995 (allegato H ), per la costruzione di un piccolo fabbricato agricolo in legno delle dimensioni di mt. 6,00 x 4,00, senza tettoia alcuna. L'attuale fabbricato, quindi, sia per dimensioni che per tipologia di costruzione è da considerarsi abusivo. La convenzione ai sensi dell'art.45 Legge 03.05.1982 n. 203 con cui veniva locato il terreno al sig. Gaiardelli, prevedeva che la locazione avesse termine improrogabilmente in data 10.11.1999 senza tacito rinnovo. Pertanto il terreno attualmente risulta nelle disponibilità della signora Boaretto ( che non ha requisiti di coltivatrice diretta o di imprenditrice Pag. 4 di 7
agricola) e dell'eredità giacente. In queste condizioni, visto che la costruzione supera sia i mq. 30,00 che l'altezza di ml. 3,00, non ci sarebbe la possibilità di redigere una sanatoria e si dovrebbe procedere alla demolizione del fabbricato intero con successiva comunicazione di avvenuto abbattimento dell'immobile all'agenzia del Territorio. La sanatoria potrebbe essere richiesta solamente se il fondo stesso venisse locato o venduto ad un coltivatore diretto od imprenditore agricolo. In tal caso potrà essere predisposta pratica di sanatoria, con la successiva stipula di atto notarile di impegno ventennale al mantenimento dell'uso agricolo. Sempre in tal caso, visto che l'accatastamento effettuato d'ufficio dall'agenzia delle Entrate, non ha inserito nelle mappe la sagoma del fabbricato ne, tantomeno, è stata realizzata la scheda al Catasto Fabbricati, sarà necessario procedere alla realizzazione di tipo mappale e della scheda catastale con l'attribuzione di rendita con procedura Docfa. Relativamente alla stima dei beni, per la valutazione sono state effettuate delle attente analisi di mercato, verificando i prezzi di vendita di immobili similari per le compravendite effettuate in periodi precedenti, tenendo altresì conto della ubicazione, della vetustà, delle condizioni di manutenzione, in modo da raggiungere la valorizzazione Pag. 5 di 7
attuale dei beni, tenendo in particolare conto delle due possibilità sopra riportate, il tutto così come di seguito. NON SANABILITA' DEL FABBRICATO Terreno mq. 3.620 x /mq. 1,70 = 6.154,00 A dedurre costi per la demolizione del fabbricato e della tettoia a corpo - 8.000,00 In questo caso i costi per la demolizione del fabbricato superano il valore del terreno. SANABILITA' DEL FABBRICATO Terreno mq. 3.620 x /mq. 1,70 = 6.154,00 Fabbricato mq. 41,00 x /mq. 200,00 = 8.200,00 Tettoia mq. 29,00 x /mq. 80,00 = 2.320,00 In questo caso il valore degli immobili sopra descritti, risulta essere, in arrotondamento, per la quota intera pari ad 16.700,00 e per la quota di ½ pari ad 8.350,00. A questa somma bisogna, però, dedurre: a) I costi per la richiesta di autorizzazione in sanatoria, comprensivi del progetto, quantificabili, a corpo, in circa 5.000,00; b) I costi per l'accatastamento dell'immobile (tipo mappale e scheda) quantificabili, a corpo in circa 3.500,00. Pag. 6 di 7
c) Essendo privo di riscaldamento e non essendo un fabbricato residenziale non sarà necessario redigere l'attestazione di Prestazione Energetica (ex A.C.E.). Pertanto il valore di vendita degli immobili di cui sopra viene determinato, per la quota intera, in 8.200,00 e per la quota di ½ di pertinenza dell'eredità giacente, in 4.200,00. Il sottoscritto ritiene di aver assolto l incarico ricevuto, rimanendo a disposizione per qualsivoglia chiarimento in merito. Novara li, 18 luglio 2013 Geom. Claudio Rho Pag. 7 di 7