TRIBUNALE DI COMO Sezione Fallimentare Fallimento: Impresa Luigi Giudici S.r.l. N. Gen rep.: 4/2016 Giudice Delegato: Curatore Fallimentare: Dott. Alessandro Petronzi Dott.ssa Federica Ronchetti ELABORATO PERITALE Lotto 003 Tecnico incaricato: Arch. Alessandro Maino iscritto all'albo della provincia di Como al N. 1862 iscritto all'albo del Tribunale di Como al N. 1085 C.F. MNALSN69L11C933A - P.Iva 02670980131 con studio in Olgiate Comasco (Como) Via Roma n. 68 telefono: 031 947035 - cellulare: 348 0826050 - E-mail: alessandro.maino@gmail.com Pagina - 1 - di 10
1 - Premessa A seguito dell incarico conferitogli al Curatore Dott.ssa Federica Ronchetti il sottoscritto Arch. Alessandro Maino, con studio in Olgiate Comasco (CO) via Roma, 68, iscritto all Ordine degli Architetti Pianificatori Paesaggisti e Conservatori della provincia di Como al n. 1862 ed al Registro dei Consulenti del Tribunale di Como al n. 1085, veniva nominato perito nel procedimento fallimentare e n. 4/16 ed iniziava le operazioni peritali. Il sottoscritto, sulla scorta di quanto visionato nel sopralluogo del 31/05/2016, redige il presente elaborato peritale come sotto riportato e provvedendo a compilare in fascicoli separati con annessi allegati, tante relazioni di stima quanti sono i lotti sotto individuati. - Comune di Cantù (CO) Giovanni da Cermenate n 97 - lotto 001. - Comune di Cantù (CO) Giovanni da Cermenate n 97 - lotto 002. - Comune di Cantù (CO) Giovanni da Cermenate - lotto 003. - Comune di Cantù (CO) Giovanni da Cermenate - lotto 004. ******************************************* LOTTO 003 Beni immobili in Comune di Cantù (CO) - Via Giovanni da Cermenate - 2 - Identificazione catastale dei beni immobili oggetto del fallimento A. - Complesso industriale e così censito al Catasto Fabbricati: - Foglio 20, sez. cens. CAN, mapp. 21188, sub 705, piano T-1, cat. D/7, rendita 7.330,00. Beni Comuni. Alle suddette porzioni compete quota di comproprietà dell area annessa scoperta e coperta di pertinenza dell intero complesso industriale: - Foglio 9, mapp. 21188, Ett. 2.01.50, Ente urbano Al Catasto Fabbricati intestata a: 1 - Impresa Luigi Giudici s.r.l. sede Cantù CF e P.Iva: 00232800136 - per la piena proprietà. Pagina - 2 - di 10
Coerenze: in corpo e così come indicate nelle mappe catastali. Mappali 21188 sub 703, 21188 sub 706, strada, mappale 4274, strada, mappali 5928. Accesso: dalla Via Giovanni da Cermenate. CONVENZIONI EDILIZIE E SERVITU Sul complesso immobiliare al mappale 21188 si rilevano: Atto notaio Giuseppe Manfredi di Cantù rep. 88616 del 08/06/1989, trascritto a Como il 28/06/1989 ai nn. 10367/7816 portante costituzione di servitù di cabina elettrica; Atto unilaterale d obbligo edilizio a rogito notaio Piercarlo Colnaghi di Cantù rep. 26287 del 06/02/1996, trascritto a Como il 27/02/1996 ai nn. 3358/2468. Costituzione di diritti reali a titolo gratuito a rogito notaio Giuseppe Manfredi di Cantù rep. 122071/22281 del 16/07/1996, trascritto a Como il 25/07/1996 ai nn. 13603/9603, portante costituzione a reciproco favore e carico dei mappali 21188 (ex 5926/b) e 5926 (ex 5926/a) di passo pedonale e carraio da esercitarsi sulle bende di terreno correnti lungo il confine tra le suddette aree della larghezza di metri 5 per parte, così come meglio indicato in arancione nella planimetria allegata. L impresa Luigi Giudici si riserva di realizzare sul mappale 21188, senza obbligo di distanze, una elisuperficie per il trasferimento di quella già esistente e di realizzare sull area in rosso un fabbricato. 3 DESCRIZIONE SOMMARIA A seguito di sopralluogo esperito dallo scrivente in data 31/05/2016, presa visione dei luoghi e della unità immobiliare oggetto della presente perizia, il tutto ubicato in Comune di Cantù (CO), Via Giovanni da Cermenate e composte da unità immobiliari (industriali) adibite a officina, uffici, mensa e locali tecnici si descrive quanto segue. L'intero complesso immobiliare industriale si sviluppa su un'area la cui superficie fondiaria catastale è di mq 20.150.000,00 e le unità immobiliari sopra citata sono costruite all'interno di una porzione d'area del complesso stesso, dedotta graficamente dalla planimetria catastale del mappale 2118 sub 705, di Pagina - 3 - di 10
circa mq 9.187,64. Il settore d'area, dove sono allogate le unità immobiliare sopra citate, è recintato e ha un ingresso carraio autonomo oltre che un collegamento interno, sempre carraio, con la porzione del mappale 21188 sub 703. Dal sopralluogo è emerso che un'unità immobiliare adibita a uffici è stata demolita. Il fabbricato, non più in essere, era collocato in prossimità dell'ingresso carraio principale al lotto. All'attualità l'area è locata a terzi e al suo interno, oltre che alle unità immobiliari già citate, sono presenti anche macchinari, materiali e attrezzature varie. 4 STATO DI POSSESSO Una porzione del mappale 21188 di Catasto Terreni, di superficie fondiaria catastale di mq 9.187,64, è locato con contratto di locazione per uso commerciale. Il contratto è stato stipulato tra la Ditta "Impresa Luigi Giudici S.p.a. e la Ditta "Comobit S.r.l." ed è registrato a Cantù in data 17 Aprile 2001 al n. 3-1607. La durata del contratto è stabilità in anni nove ed espressamente dal giorno 1 Aprile 2001 al giorno 31 Marzo 2010. Il conduttore ha facoltà di recedere anticipatamente dal contratto, con preavviso di diciotto mesi e con comunicazione inviata al locatore a mezzo lettera raccomandata a.r. Il canone di locazione viene stabilito in lire 95.000.000 (novantacinquemilioni) annue da pagarsi presso il domicilio del locatore in rate trimestrali anticipate di lire 23.750.000 (ventitremilionisettecentocinquantamila) ciascuna, aventi scadenza nei giorni 1 Aprile, 1 Luglio, 1 Ottobre e 1 Gennaio di ogni anno. 5 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 5.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 5.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 5.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno 5.1.4. Altre limitazioni d'uso: Sul complesso immobiliare al mappale 21188 si rilevano: Atto notaio Giuseppe Manfredi di Cantù rep. 88616 del 08/06/1989, trascritto a Como il 28/06/1989 ai nn. 10367/7816 portante costituzione di servitù di cabina elettrica; Pagina - 4 - di 10
Atto unilaterale d obbligo edilizio a rogito notaio Piercarlo Colnaghi di Cantù rep. 26287 del 06/02/1996, trascritto a Como il 27/02/1996 ai nn. 3358/2468. Costituzione di diritti reali a titolo gratuito a rogito notaio Giuseppe Manfredi di Cantù rep. 122071/22281 del 16/07/1996, trascritto a Como il 25/07/1996 ai nn. 13603/9603, portante costituzione a reciproco favore e carico dei mappali 21188 (ex 5926/b) e 5926 (ex 5926/a) di passo pedonale e carraio da esercitarsi sulle bende di terreno correnti lungo il confine tra le suddette aree della larghezza di metri 5 per parte, così come meglio indicato in arancione nella planimetria allegata. L impresa Luigi Giudici si riserva di realizzare sul mappale 21188, senza obbligo di distanze, una elisuperficie per il trasferimento di quella già esistente e di realizzare sull area in rosso un fabbricato. GRAVAMI A tutto il 22/04/2016 (data delle ispezioni ipotecarie) i suddetti beni risultano essere gravati dalle seguenti formalità: - Ipoteca volontaria n. 33429/7801 del 16/12/2010 a favore di Intesa Sanpaolo S.p.A. ed a carico della società Impresa Luigi Giudici S.p.A., iscritta per un capitale di 1.500.000,00 e per un totale di 3.000.000,00 da restituire in anni 10 e gravante sui beni oggetto di ispezione nonché su ulteriori beni di proprietà della società fallita. - Ipoteca volontaria n. 33430/7802 del 16/12/2010 a favore di Intesa Sanpaolo S.p.A. ed a carico della società Impresa Luigi Giudici S.p.A., iscritta per un capitale di 988.000,00 e per un totale di 1.976.000,00 da restituire in anni 10 e gravante sui beni oggetto di ispezione nonché su ulteriori beni di proprietà della società fallita. - Sentenza dichiarativa di fallimento n. 5719/3763 del 08/03/2016, emessa da Giudice del Tribunale di Como in data 25/01/2016. Avvertenza: nella nota di trascrizione della sentenza di fallimento non sono stati indicati i beni. Ulteriori gravami rilevati nel ventennio, attualmente non più in essere: Pagina - 5 - di 10
- Ipoteca volontaria n. 13903/2423 del 26/04/2003, assentita di cancellazione totale con comunicazione n. 543 del 01/02/2011 ed eseguita in data 01/02/2011. - Ipoteca volontaria n. 32187/6787 del 20/10/2008, assentita di cancellazione totale con comunicazione n. 5502 del 22/12/2010 ed eseguita in data 14/01/2011. 6 - GIUDIZIO DI CONFORMITÀ. 6.1. Conformità: Gli immobili corrispondono alla configurazione esterna e nella superficie complessiva a quanto progettato. Dal sopralluogo è emerso che un'unità immobiliare adibita a uffici è stata demolita. Il fabbricato è ancora rappresentato graficamente nella scheda planimetrica catastale al foglio 20 mappale 21188 sub 705 e precisamente la costruzione rettangolare disegnata sul foglio catastale, in alto sul lato destro, con altezza m. 2,40. Esistono anche delle modeste difformità nella configurazione interna di alcuni locali, non significative ai fini della regolarità urbanistica. La sanabilità rientra nelle normative vigenti ed il cui costo forfettario si identifica in Euro 6.000,00 (dalle spese tecniche sono esclusi bolli, diritti ed eventuali sanzioni per omessa o ritardata presentazione della pratica, in quanto determinabili solo al momento della lavorazione della pratica stessa). 7 ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE Non è pervenuta al C.T.U. nessuna documentazione. 8 - ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: A tutto il 22/04/2016 (data delle ispezioni ipotecarie) i beni oggetto dell ispezione risultano di proprietà dei suddetti proprietari così come si evince dalla seguente cronistoria: - Oltre il trentennio e precisamente in forza di atto notaio Giorgio Farisoglio di Cantù rep. 14843 del 26/06/1964, trascritto a Como il 09/07/1964 ai nn. 7177/6553, il signor Giudici Luigi (nato il 02/07/1920) ha venduto alla società Impresa Luigi Giudici S.p.A. sede Cantù i terreni in Cantù sezione Cantù ai mappali 5925, 5926, 5934, 1162, 3575/a, 3581, 4003, 5924/a, 4002 e 4002 ½. - Con tipo mappale 108976.1 del 21/12/1989 i mappali 5925, 5926, 5934, 1162, 3575/a, 3581, 4003, Pagina - 6 - di 10
5924/a, 4002 e 4002 ½ sono stati fusi nell unico nuovo mappale 5926, avente ora superficie complessiva pari ad ett. 2.66.50. - Con frazionamento 4493.1 del 08/07/1996 il mappale 5926 è stato frazionato ed è stato generato, tra l altro, il nuovo mappale 21188, ente urbano di ett. 2.01.50. - Con costituzione catastale n. 249/1990 del 21/05/1996 è stato censito il fabbricato eretto sull originario mappale 5926 è stato generato il nuovo mappale 5926 del Catasto Fabbricati foglio 20 - Con variazione catastale C01608.1 del 19/12/1996 il mappale 5926 del catasto fabbricati è stato soppresso ed è stato generato, tra l altro, il nuovo mappale 5926/1 del foglio 20. - Con variazione catastale per trasferimento di diritti e demolizione n. C01941.1 del 17/06/1997 il mappale 5926/1 è stato soppresso e sostituito dai nuovi mappali 5926/702, 5926/703, 5926/704, 5926/705 e 5926/706 del catasto fabbricati foglio 20. - Con variazione catastale per modifica identificativo n. 7964.1 del 15/05/2007 il mappale 5926/705 è stato soppresso e sostituito dal nuovo mappale 21188/705 del catasto fabbricati foglio 20. - Con atto notaio Gianfranco Manfredi di Cantù rep. 25072/17291 del 04/02/2013, trascritto a Como il 21/02/2013 ai nn. 4455/3200, la società Impresa Luigi Giudici S.p.A. sede Cantù ha modificato la propria denominazione in Impresa Luigi Giudici s.r.l. sede Cantù. 9 PRATICHE EDILIZIE Dalla richiesta di accesso agli atti, presso il Comune di Cantù (VA), e dai documenti posti in visione si riporta quanto segue: - Condono n. 2250/86 n.p.g. 17066 del 30/09/1996. Oggetto: Ampliamento, trasformazione d'uso ed opere esterne di fabbricati per attività produttive. NORMATIVA URBANISTICA (vedere Certificato di Destinazione Urbanistica allegato alla presente). Si riportano alcuni dati presenti nel P.G.T. del Comune di Cantù (CO) il cui complesso edilizio è inserito: - in parte art. 8.1.8 - ambiti industriali, artigianali, e direzionali; - in parte art. 8.2.2. - Aree boscate; - in parte nuova viabilità. Il mappale rientra anche in parte in aree soggette a vincolo idrogeologico, Pagina - 7 - di 10
paesaggistico, di rispetto stradale e in fascia di asservimento idraulico reticolo idrico minore. Dalle NTA si riporta: per la parte di cui all'art. 8.1.8, SLP: liberamente sviluppabile entro la sagoma del fabbricato in funzione delle esigenze dell'attività produttiva, nel rispetto delle norme di igiene e sicurezza. Rapporto copertura: è il rapporto tra la superficie coperta di progetto e la superficie dell'area oggetto d'intervento. 65%. Superficie a verde con valenza ambientale - Svp: 15 % della superficie. Descrizione Sup. catastale Coefficiente Valore equivalente A. mappale 21188-705 palazzina uffici e officina 150,00 1,00 150,00 TOTALE 150,00 150.00 Descrizione Sup. catastale Coefficiente Valore equivalente B. mappale 21188-703 terreno esterno 9.187,54 1,00 9.187,54. TOTALE 9.167,54 9.187,54 10 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO Il metodo di stima intrapreso, dei singoli edifici costituenti il complesso edificato, è di tipo sintetico comparativo. Si è proceduto anche alla consultazione dei valori dei listini di Como e provincia e Banca OMI. Per la superficie commerciale si sono considerati, oltre alla superficie netta, i muri interni compresi i pilastri portanti e vani delle condutture, l'intero spessore dei muri perimetrali esterni e la metà dei muri in comune con unità confinanti. Questo criterio è preso in considerazione in quanto corrisponde alla consolidata pratica del mercato (ed a regole fiscali) e si basa sull'ovvio principio che non può esistere un edificio e/o abitazione in mancanza di muri che ne delimitano il perimetro e che ne distribuiscano gli spazi interni. Tenendo conto della posizione, della tipologia, delle attuali condizioni di mercato e quant altro utile ai fini della presente relazione è prudenziale porre un valore alle unità immobiliari di /mq 600,00. Gli altri edifici esistenti sono locali tecnici privi di valore commerciale. ID Immobile 1 Sup. catastale Valore intero Valore diritto e quota (1/1) Pagina - 8 - di 10
A. mappale 21188-705 palazzina uffici e officina 150,00 90.000,00 90.000,00 Totale: 90.000,00 90.000,00 Per il terreno esterno si calcola il valore del suolo edificatorio residuo. Le superfici del terreno, riportato nel presente elaborato, è stato estrapolato dalla scheda planimetrica catastale. Terreno mq (9.187,54 x 0,65) = mq 5.971,90 - superficie edificatoria. La superficie del fabbricato, riportato nel presente elaborato, è estrapolato dalle schede planimetriche catastali mq (150,00). Superficie edificatoria residua: mq (5.971,90-150,00) = mq 5.821,90. Stante le attuali condizioni di mercato si può ipotizzare una vendita al nuovo di circa 500,00 Euro/mq con un ricavo lordo di Euro (5.821,90 x 500,00) = 2.910.950,00. Per edificare il complesso si dovranno comunque affrontare spese di nuova costruzione, degli oneri progettuali ed esecutivi, degli oneri finanziari ed urbanistici e l'utile d'impresa, Euro (5.821,90 x 800) = Euro 4.657.520,00. Da quanto sopra si otterrà un valore finale del terreno di: Euro (4.657.520,00-2.910.950,00) = Euro 1.746.570,00. TOTALE VALORE - LOTTO 003 VALORE UNITÀ IMMOBILIARI (A) Euro 90.000,00 = 90.000,00 VALORE TERRENO Euro 1.746.591,00 = 1.746.570,00 TOTALE GENERALE 1.836.570,00 11 - ADEGUAMENTI E CORREZIONI DELLA STIMA - Spese tecniche indicative per la regolarizzazione immobiliare Euro 6.000,00. 6.000,00 - Riduzione del valore del 20% per immobile locato. Euro (1.836.570,00) x 0.20 367.314,00 - Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: Nessuno - Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuno Pagina - 9 - di 10
12. PREZZO BASE D ASTA DEL LOTTO - Valore dell immobile al netto delle decurtazioni e nello stato di fatto in cui si trova. 1.463.256,00 Data: 23 Giugno 2016 Arch. Alessandro Maino ******************************************* Documenti allegati al presente elaborato peritale: - Allegato A : documentazione Catastale pag. 11. - Allegato "A1" documentazione fotografica pag. 16. - Allegato "A2" ispezioni ipotecarie pag. 20 - Allegato "A3" (stralci) pratiche edilizie pag. 59 - Allegato "A4" (copia) contratto di locazione pag. 65 Data: 23 Giugno 2016 Arch. Alessandro Maino Pagina - 10 - di 10