TRIBUNALE ORDINARIO DI COMO. Sezione Fallimentare

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1 TRIBUNALE ORDINARIO DI COMO Sezione Fallimentare Fallimento: "Tessitura Bottinelli Mario di Bottinelli Franco, Perlini Valeria & C. S.n.C." N. Gen rep.: 05/2005 Giudice Delegato: Curatore Fallimentare: Perito: Dott. Paola Parlati Dott. Mario Antonio Galli Arch. Alessandro Maino 1 - Premessa Con autorizzazione del Curatore Dott. Mario Antonio Galli il sottoscritto Arch. Alessandro Maino, con studio in Olgiate Comasco (CO) via Roma, 68, iscritto all Ordine degli Architetti Pianificatori Paesaggisti e Conservatori della provincia di Como al n ed al Registro dei Consulenti del Tribunale di Como al n. 1085, a seguito dell incarico conferitogli veniva nominato perito nel procedimento fallimentare n. 05/2005; accettato l incarico lo scrivente prendeva conoscenza del mandato, " autorizza il Curatore ad acquisire alla Procedura i beni pervenuti per successione ai Sigg. Bottinelli Franco e Bottinelli Luisa falliti - consistenti in due quote di 1/6 del compendio immobiliare sito in Olgiate Comasco (CO) in Via Silvio Pellico n. 6 e costituito da appartamento e locale magazzino censiti nel N.C.E.U. di Olgiate Comasco, rispettivamente al foglio 9, mappale 4701 sub. 4 e sub 6", ed iniziava le operazioni peritali. La perizia è costituita da n. 1 (uno) lotti avente singolarmente il valore immobiliare espresso in Euro così sotto riportati: - LOTTO Unità negoziale n. 1 Comune Olgiate Comasco (CO) pag. 3 a. - Appartamento: Pagina di 11

2 - foglio 9, mappale 4701, sub. 4, categoria A/3, classe 3, consistenza 7 vani, rendita 506,13. b. - magazzino o locale di deposito: - foglio 9, mappale 4701, sub. 6, categoria C/2, classe U, consistenza 58 mq, rendita 167,75. - Allegato A1 : documentazione fotografica pag Allegato "B1": catasto pag Allegato "C1": documentazione comunale pag. 27 Data:... Arch. Alessandro Maino Pagina di 11

3 LOTTO 001- Unità negoziale n. 1 Beni immobili in Comune di Olgiate Comasco (CO) Via Silvio Pellico a. / b. appartamento / magazzino o locale di deposito. 2 - Identificazione catastale dei beni immobili oggetto del fallimento a. Piena Proprietà per la quota 333/1000 dell'appartamento in Olgiate Comasco (CO) Via Silvio Pellico n. 8. Posto al primo piano occupa una superficie di circa mq 142,14. Identificato al Catasto fabbricati: - Bottinelli Antonio nato a Olgiate Comasco il 17/10/1947 CF BTT NTN 47R17 G025H per 1/6 di - Bottinelli Franco nato a Olgiate Comasco il 27/11/1953 CF BTT FNC 53S27 G025Z per 1/6 di - Bottinelli Giuseppina nata a Olgiate Comasco il 12/01/1953 CF BTT GPP 53A52 G025C per 1/6 di - Bottinelli Luisa nata a Olgiate Comasco il 20/01/1961 CF BTT LSU 61A60 G025S per 1/6 di - Bottinelli Rita nata a Olgiate Comasco il 29/05/1955 CF BTT RTI 55E69 G025S per 1/6 di - Bottinelli Rosalba nata a Olgiate Comasco il 24/01/1958 CF BTT RLB 58A64 G025K per 1/6 di piena proprietà. - foglio 9, mappale 4701, sub. 4, categoria A/3, classe 3, consistenza 7 vani, rendita 506,13. Dati derivanti da: variazione Toponomastica del 01/03/2011 n /2011 in atti dal 01/03/2011 (protocollo n. CO ). variazione di Toponomastica richiesta dal Comune. - Coerenze appartamento: prospetto sulla via Silvio Pellico come fabbricato, proprietà di terzi ed enti comuni. ACCESSO: (così come indicato nell atto di acquisto Notaio Francesco Tarchini trascritto a Pagina di 11

4 Como il 29/04/1977 ai NN. 4960/3717) all'appartamento si accede dal cancelletto che conduce dal vano scala sulla via Silvio Pellico, oppure dal magazzino di cui in appresso, a piano terreno. b. Piena Proprietà per la quota 333/1000 di magazzino o locale di deposito in Olgiate Comasco (CO) Via Silvio Pellico n. 8. Posto al primo seminterrato occupa una superficie di circa mq 58,00. Identificato al Catasto fabbricati: - Bottinelli Antonio nato a Olgiate Comasco il 17/10/1947 CF BTT NTN 47R17 G025H per 1/6 di - Bottinelli Franco nato a Olgiate Comasco il 27/11/1953 CF BTT FNC 53S27 G025Z per 1/6 di - Bottinelli Giuseppina nata a Olgiate Comasco il 12/01/1953 CF BTT GPP 53A52 G025C per 1/6 di - Bottinelli Luisa nata a Olgiate Comasco il 20/01/1961 CF BTT LSU 61A60 G025S per 1/6 di - Bottinelli Rita nata a Olgiate Comasco il 29/05/1955 CF BTT RTI 55E69 G025S per 1/6 di - Bottinelli Rosalba nata a Olgiate Comasco il 24/01/1958 CF BTT RLB 58A64 G025K per 1/6 di piena proprietà. - foglio 9, mappale 4701, sub. 6, categoria C/2, classe U, consistenza 58 mq, rendita 167,75. Dati derivanti da: variazione Toponomastica del 01/03/2011 n /2011 in atti dal 01/03/2011 (protocollo n. CO ). variazione di Toponomastica richiesta dal Comune. - Coerenze del magazzino o deposito atto Notaio Francesco Tarchini trascritto a Como il 29/04/1977 ai NN. 4960/3717: vano scala, magazzeno di proprietà di terzi, zona gravata da Pagina di 11

5 servitù di passo per l'acquirente e muri perimetrali. ACCESSO: (così come indicato nell atto di acquisto Notaio Francesco Tarchini trascritto a Como il 29/04/1977 ai NN. 4960/3717) al magazzino si accede dal vano scala oppure dal cortile e dal magazzino per mezzo del diritto di passo ceduto da Bottinelli Angelo a Favore di Bottinelli Cesarina. 3 - Descrizione sommaria In riferimento al sopralluogo datato 10/01/2012 l'appartamento e il magazzino o deposito sono situati in una palazzina ubicata nel comune di Olgiate Comasco (CO) in Via Silvio Pellico n. 8. Il fabbricato è posto all'interno del Comune di Olgiate Comasco in zona centrale ed è raggiungibile percorrendo la strada comunale Via Silvio Pellico che corrisponde ad una via laterale, oggi a senso unico, della Via San Gerardo. La palazzina è composta da tre piani fuori terra. L'appartamento, oggetto di esecuzione, è situato al primo piano, mentre il magazzino o deposito è posto al piano seminterrato. All'appartamento si accede dal vano scala interno comune che collega i singoli piani con il cancelletto pedonale esterno, quest'ultimo comunicante con la Via Silvio Pellico. Al magazzino o deposito si accede da un secondo cancello carraio/pedonale che conduce ad un cortile oppure dal vano scala interno comune al fabbricato. Internamente l'appartamento è composto da un disimpegno giorno, una cucina, un tinello, un soggiorno, un disimpegno notte, un bagno e tre camere. Caratteristiche zona: residenziale a traffico normale con parcheggi sufficienti. Servizi in Olgiate Comasco: farmacie, scuola elementare, scuola medie, scuola superiore municipio, carabinieri, poste italiane, negozi al dettaglio, supermercati, biblioteca. 4 - Stato di possesso L'unità immobiliare alla data del sopralluogo risulta non occupata. 5 Ispezioni ipotecarie ed catastali. Pagina di 11

6 A tutto il 25/11/2011 (data di statuenza delle verifiche ipotecarie) gli immobili oggetto del fallimento, così come precedentemente descritti, risultano di piena proprietà dei predetti in forza di: - Oltre il ventennio e precisamente con atto Notaio Francesco Tarchini trascritto a Como il 29/04/1977 ai NN. 4960/3717, il signor Bottinelli Angelo (nato il 21/08/1916) cedeva alla signora Bottinelli Cesarina (nata il 09/05/1920) le porzioni precedentemente descritte; - In data 07/01/2010 è deceduta la signora Bottinelli Cesarina ( certificato di denunciata successione registrato all ufficio del registro di Como il 29/12/2010 n. rep vol. 9990) lasciando eredi i nipoti in linea collaterale Bottinelli Antonio, Giuseppina, Franco, Rita, Rosalba e Luisa. Non risulta trascritta l accettazione dell eredità. GRAVAMI A tutto il 25/11/2011 (data di statuenza delle verifiche ipotecarie) l immobile oggetto del fallimento, così come precedentemente descritto, non risulta gravato da formalità pregiudizievoli. 6 - Giudizio di conformità Conformità catastale: Nessuna 7 Altre informazioni per l acquirente - Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: Non è pervenuta nessuna documentazione. - Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: Non è pervenuta nessuna documentazione. - Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: Non è pervenuta nessuna documentazione.. 8 Pratiche edilizie Documenti autorizzativi: Pratica n. 247 del 20/12/1959. Intestato a F.lli Mario e Angelo Pagina di 11

7 Bottinelli. Oggetto: costruzione di una civica casa di abitazione come progetto allegato. Agibilità in data 30/12/1960. DESCRIZIONE ABITAZIONE AL MAPPALE 4701, SUB. 4 E MAGAZINO O LOCALE DEPOSITO AL MAPPALE 4701, SUB. 6, DI CUI A I PUNTI (A / B) a. Piena Proprietà per la quota 333/1000 dell'appartamento in Olgiate Comasco (CO) Via Silvio Pellico n. 8. Posto al primo primo occupa una superficie di circa mq 142,14. Identificato al Catasto Fabbricati: - Bottinelli Antonio nato a Olgiate Comasco il 17/10/1947 CF BTT NTN 47R17 G025H per 1/6 di - Bottinelli Franco nato a Olgiate Comasco il 27/11/1953 CF BTT FNC 53S27 G025Z per 1/6 di - Bottinelli Giuseppina nata a Olgiate Comasco il 12/01/1953 CF BTT GPP 53A52 G025C per 1/6 di - Bottinelli Luisa nata a Olgiate Comasco il 20/01/1961 CF BTT LSU 61A60 G025S per 1/6 di - Bottinelli Rita nata a Olgiate Comasco il 29/05/1955 CF BTT RTI 55E69 G025S per 1/6 di - Bottinelli Rosalba nata a Olgiate Comasco il 24/01/1958 CF BTT RLB 58A64 G025K per 1/6 di piena proprietà. - foglio 9, mappale 4701, sub. 4, categoria A/3, classe 3, consistenza 7 vani, rendita 506,13. Dati derivanti da: variazione Toponomastica del 01/03/2011 n /2011 in atti dal 01/03/2011 (protocollo n. CO ). variazione di Toponomastica richiesta dal Comune. - Coerenze appartamento: prospetto sulla via Silvio Pellico come fabbricato, proprietà di terzi ed enti comuni. Pagina di 11

8 ACCESSO: (così come indicato nell atto di acquisto Notaio Francesco Tarchini trascritto a Como il 29/04/1977 ai NN. 4960/3717) all'appartamento si accede dal cancelletto che conduce dal vano scala sulla via Silvio Pellico, oppure dal magazzino di cui in appresso, a piano terreno. b. Piena Proprietà per la quota 333/1000 di magazzino o locale di deposito in Olgiate Comasco (CO) Via Silvio Pellico n. 8. Posto al primo seminterrato occupa una superficie di circa mq 58,00. Identificato al Catasto Fabbricati: - Bottinelli Antonio nato a Olgiate Comasco il 17/10/1947 CF BTT NTN 47R17 G025H per 1/6 di - Bottinelli Franco nato a Olgiate Comasco il 27/11/1953 CF BTT FNC 53S27 G025Z per 1/6 di - Bottinelli Giuseppina nata a Olgiate Comasco il 12/01/1953 CF BTT GPP 53A52 G025C per 1/6 di - Bottinelli Luisa nata a Olgiate Comasco il 20/01/1961 CF BTT LSU 61A60 G025S per 1/6 di - Bottinelli Rita nata a Olgiate Comasco il 29/05/1955 CF BTT RTI 55E69 G025S per 1/6 di - Bottinelli Rosalba nata a Olgiate Comasco il 24/01/1958 CF BTT RLB 58A64 G025K per 1/6 di piena proprietà. - foglio 9, mappale 4701, sub. 6, categoria C/2, classe U, consistenza 58 mq, rendita 167,75. Dati derivanti da: variazione Toponomastica del 01/03/2011 n /2011 in atti dal 01/03/2011 (protocollo n. CO ). variazione di Toponomastica richiesta dal Comune. - Coerenze del magazzino o deposito atto Notaio Francesco Tarchini trascritto a Como il Pagina di 11

9 29/04/1977 ai NN. 4960/3717: vano scala, magazzeno di proprietà di terzi, zona gravata da servitù di passo per l'acquirente e muri perimetrali. ACCESSO: (così come indicato nell atto di acquisto Notaio Francesco Tarchini trascritto a Como il 29/04/1977 ai NN. 4960/3717) al magazzino si accede dal vano scala oppure dal cortile e dal magazzino per mezzo del diritto di passo ceduto da Bottinelli Angelo a Favore di Bottinelli Cesarina. Destinazione urbanistica: Art Norme Tecniche di Attuazione - Residenziale a 1,50 mc./mq. Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Struttura verticale: muratura/c.a., solette in latero-cemento, murature interne ed esterne intonacate, pavimentazioni interne in marnette e parquet, serramenti in pvc con doppi vetri. Impianto elettrico: tipologia sottotraccia, tensione 220 V, conformità: non è pervenuta al C.T.U. nessuna documentazione inerente le certificazioni. Impianto citofonico: audio, conformità: non è pervenuta al C.T.U. nessuna documentazione inerente le certificazioni. Impianto gas: tipologia sottotraccia, alimentazione gas metano, distribuzione tubi in rame, conformità: non è pervenuta al C.T.U. nessuna documentazione inerente le certificazioni. Impianto termico: tipologia autonomo, alimentazione gas metano, rete di distribuzione in rame, diffusori: termosifoni in ghisa, conformità: non è pervenuta al C.T.U. nessuna documentazione inerente le certificazioni. Reti tecnologiche: idrica - allacciamento alla conduttura comunale; gas metano allacciamento all'azienda competente; elettrica allacciamento all'azienda competente. Descrizione S.L.-Valore reale/potenziale Coefficiente Valore equivalente a appartamento 126,00 1,00 126,00 balcone 10,26 0,40 4,10 Pagina di 11

10 balcone 5,88 0,33 1,94 TOTALE 142,14 132,04 b magazzino o locale deposito 58,00 1,00 58,00 TOTALE 58,00 58,00 9 Valutazione complessiva del lotto 9.1. Criterio di stima Il metodo di stima intrapreso è di tipo sintetico comparativo. Si è proceduto all analisi dei listini di Como e provincia, Borsino Immobiliare, Aziende Commerciali di Como e provincia. Per la superficie commerciale sono considerati, oltre alla superficie netta, anche i muri interni, compresi i pilastri portanti e vani delle condutture, lo spessore dei muri perimetrali esterni e la metà dei muri in comune con le altre unità confinanti. Questo criterio è preso i considerazione in quanto corrisponde alla consolidata pratica del mercato (ed alle regole fiscali) e si basa sull ovvio principio che non può esistere un edificio e/o abitazione in mancanza di muri che ne delimitano il perimetro e che ne distribuiscano gli spazi interni. Tenendo conto della posizione, dello stato di manutenzione, della tipologia e quant'altro utile ai fini della presente relazione, il valore è comunque da intendersi fornito a corpo e non a misura. NB: dalla presente valutazione sono esclusi tutti i beni mobili presenti sia all interno che all esterno dell appartamento e del magazzino o locale deposito Fonti di informazione Catasto di Como, Ufficio Tecnico Comune di Olgiate Comasco (CO), Agenzie Immobiliari ed Osservatori del Mercato di Como e Provincia Valutazione a corpo ID Terreno Superficie lorda Valore intero medio poderale Valore diritto e quota Pagina di 11

11 a appartamento 132, , ,97 b magazzino 58, , ,66 Totale , Adeguamenti e correzioni della stima - Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l immediatezza della vendita giudiziaria: 9.549,99 Riduzione del 15% per la vendita di una sola quota dell'immobile in virtù del fatto che il valore della quota non coincide con la quota del valore 9.549, Prezzo base d asta del lotto Valore dell immobile al netto delle decurtazioni e nello stato di fatto in cui si trova : ,65 Data:... Arch. Alessandro Maino - Allegato A1 : documentazione fotografica pag Allegato "B1": catasto pag Allegato "C1": documentazione comunale pag. 26 Data:... Arch. Alessandro Maino Pagina di 11