TRIBUNALE ORDINARIO DI COMO. Sezione Fallimentare

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1 TRIBUNALE ORDINARIO DI COMO Sezione Fallimentare Fallimento: " Effegidi S.r.l. in liquidazione" N. Gen rep.: 43/2012 Giudice Delegato: Curatore Fallimentare: Perito: Dott.ssa Paola Parlati Dott. Pasquale Mario Muscatello Arch. Alessandro Maino 1 - Premessa Con autorizzazione del Curatore Dott. Pasquale Mario Muscatello il sottoscritto Arch. Alessandro Maino, con studio in Olgiate Comasco (CO) via Roma, 68, iscritto all Ordine degli Architetti Pianificatori Paesaggisti e Conservatori della provincia di Como al n ed al Registro dei Consulenti del Tribunale di Como al n. 1085, a seguito dell incarico conferitogli veniva nominato perito nel procedimento fallimentare n. 43/2012; accettato l incarico lo scrivente prendeva conoscenza del mandato ed iniziava le operazioni peritali. La perizia è costituita da n. 1 (uno) lotto, ubicati in Via della Libertà Comune di Erba (CO), avente singolarmente il valore immobiliare espresso in Euro così sotto riportato: - LOTTO 1 - Unità negoziale n. 1 Comune di Erba (CO) pag. 3 Beni oggetto dell'ispezione: Erba sezione Cassina Mariaga Fabbricato ad uso artigianale ed abitativo con annessa area di pertinenza sito in via della Libertà n.5, censito al Catasto Fabbricati: - Sezione urb. CAS, foglio 2, part. 1560, sub 1, cat. Bene comune. - Sezione urb. CAS, foglio 2, part. 1560, sub 2, cat. D/8. Pagina di 14

2 - Sezione urb. CAS, foglio 2, part. 1560, sub 3, cat. A/3, classe 2, vani 5,5. - Foglio 9, part. 1560, superficie Ett , Ente urbano. - Allegato A Foto: pag Allegato "B" Catasto: pag Allegato "C" Pratiche Edilizie stralcio: pag Allegato "D" Certificazioni energetiche: pag. 57. Data:... Arch. Alessandro Maino Pagina di 14

3 LOTTO Unità negoziale n. 1 Beni immobili in Comune di Erba (CO) Via della Libertà, Identificazione catastale dei beni immobili oggetto del fallimento A Fabbricato ad uso artigianale e abitativo così censito al Catasto Fabbricati: - EFFEGIDI s.r.l. sede Erba CF e P.Iva: per la piena proprietà - Sezione urb. CAS, foglio 2, part. 1560, sub 1, cat. Bene comune. Dati derivanti da: COSTITUZIONE del 22/01/1994 n. 6.1/1994 in atti da 27/01/2004 (protocollo n. CO ) COSTITUZIONE. - Sezione urb. CAS, foglio 2, part. 1560, sub 2, cat. D/8. Dati derivanti da: VARIAZIONE NEL CLASSAMENTO del 15/07/1996 n /1996 in atti dal 22/05/2008 (protocollo n. CO ) VARIAZIONE DI CLASSAMENTO. - Sezione urb. CAS, foglio 2, part. 1560, sub 3, cat. A/3, classe 2, vani 5,5. Dati derivanti da: VARIAZIONE del 15/07/1996 n /1996 in atti dal 27/01/2004 (protocollo n. CO ) DIVERSA DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI INTERNI - RISTRUTTURAZIONE -F.O.N /03 -INSER. VAR. Coerenze, così come indicato in atto: a nord mappale 1559, ad est roggia Molinara, a sud mappale 1292,ad ovest roggia Molinara. 3 - Descrizione sommaria A seguito di sopralluoghi esperiti dallo scrivente in data 20/09/2012 e 05/11/2012, presa visione dei luoghi e della unità immobiliare oggetto della presente perizia, il tutto ubicato in Comune di Erba (CO), Via della Libertà n. 5 e composto da locali laboratorio artigianale al piano terra e locali abitativi e uffici al piano primo, si descrive quanto segue. Il fabbricato ubicato in Erba (CO) in Via della Libertà è stato edificato in un'area posta tra il Torrente Lambrone e la Roggia Molinara. Esso è raggiungibile percorrendo la strada Via della Libertà che costeggia il torrente Lambrone e la Roggia Molinara. Il terreno circostante il Pagina di 14

4 fabbricato ha un solo ingresso dalla Via della Libertà. La costruzione ha forma rettangolare e l'area a contorno è pianeggiante e recintata per la maggior parte. L'edificio è stato costruito agli inizi degli anni'90 con struttura prefabbricata e si sviluppa su due piani. Al piano terra la parte artigianale mentre al piano superiore l'abitazione e gli uffici. 4 - Stato di possesso L'unità immobiliare alla data del sopralluogo, risulta libera. 5 Ispezioni ipotecarie ed catastali. Cosi come si evince dalla seguente cronistoria, premettendo che il comune di Cassina Mariaga antecedentemente al 01/01/1974 dipendeva dalla Conservatoria di Lecco - Oltre il ventennio e precisamente con atto notaio Gian Piero Rossi di Erba n del 21/01/1991, trascritto a Como il 13/02/1991 ai NN. 3702/2862 la società Effegidi s.r.l. acquistò l area al mappale 1560 del catasto terreni di Erba sezione Cassina Mariaga; - Oltre il ventennio e precisamente con atto di costituzione di vincolo n a rogito del Segretario Comunale di Erba in data 09/04/1991, trascritto a Como il 15/04/1991 ai NN. 8012/5864, la società Effegidi s.r.l. si è impegnata nei confronti del Comune di Erba a costituire un vincolo di azzonamento e di densità edilizia sul mappale 1560 del catasto terreni e a non eccedere nell edificazione a quanto previsto dallo strumento urbanistico vigente; - In data 22/01/1994 è stato censito il fabbricato sovrastante al mappale 1560 e sono stati generati i mappali 1560/1 1560/2 1560/3 del catasto fabbricati foglio 2; GRAVAMI Alla data del 29/08/2012 (data di statuenza delle ispezioni) il suddetto fabbricato e la relativa area coperta e scoperta risultano gravati dalle seguenti formalità: - ipoteca legale 25103/6034 del 23/09/2010, iscritta per un capitale di ,38 e per un totale di ,79, a favore della Equitalia Esatri s.p.a. sede Milano gravante Pagina di 14

5 unicamente sulla porzione al mappale 1560/3 di Erba sezione Cassina Mariaga; - ipoteca giudiziale 33130/6425 del 13/12/2011, derivante da decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Como Sezione Lavoro in data 17/11/2011 per un capitale di ,24 e per un totale di ,00 a favore del signor Di Domenico Roberto nato a Erba il 18/09/1969, gravante sui beni oggetto dell ispezione; - ipoteca giudiziale 33131/6426 del 13/12/2011, derivante da decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Como Sezione Lavoro in data 17/11/2011 per un capitale di ,00 e per un totale di ,00 a favore del signor Maspero Umberto nato a Mariano Comense il 11/08/1958, gravante sui beni oggetto dell ispezione; - ipoteca giudiziale 33132/6427 del 13/12/2011, derivante da decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Como Sezione Lavoro in data 17/11/2011 per un capitale di ,66 e per un totale di ,00 a favore del signor Bramani Pierluigi nato a Erba il 18/10/1956, gravante sui beni oggetto dell ispezione; - ipoteca giudiziale 33133/6428 del 13/12/2011, derivante da decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Como Sezione Lavoro in data 17/11/2011 per un capitale di ,59 e per un totale di ,00 a favore del signor Venturini Roberto nato a Como il 05/05/1957, gravante sui beni oggetto dell ispezione; - ipoteca giudiziale 33372/6470 del 15/12/2011, derivante da decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Cantù in data 06/12/2011 per un capitale di ,40 e per un totale di ,00, a favore della società ALA s.p.a. sede Cantù CF: gravante sulla quota di ½ di proprietà di Frigerio Francesco del terreno al mappale 1559 di Erba sezione Cassina Mariaga nonché sui beni di proprietà della società EFFEGIDI s.r.l. oggetto dell ispezione; - ipoteca giudiziale 34584/6691 del 27/12/2011, derivante da decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Como il 21/11/2011 per un capitale di ,00 e per un totale di Pagina di 14

6 18.000,00 a favore del signor Fumagalli Jacopo nato a Lecco il 18/04/1988, gravante sui beni oggetto dell ispezione; - ipoteca giudiziale 152/26 del 02/01/2012, derivante da decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Monza - sezione distaccata di Desio - in data 22/09/2011 per un capitale di ,19 e per un totale di ,00, a favore del Banco Di Desio e della Brianza s.p.a. e gravante sulla quota di ½ di proprietà di Frigerio Francesco del terreno al mappale 1559 di Erba sezione Cassina Mariaga nonché sui beni di proprietà della società EFFEGIDI s.r.l. oggetto dell ispezione; - ipoteca giudiziale 1790/198 del 19/01/2012, derivante da decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Cantù in data 10/01/2012 per un capitale di ,00 e per un totale di ,00 a favore della società ALA s.p.a. sede Cantù CF: gravante sulla quota di ½ di proprietà di Frigerio Francesco del terreno al mappale 1559 di Erba sezione Cassina Mariaga nonché sui beni di proprietà della società EFFEGIDI s.r.l. oggetto dell ispezione; - ipoteca giudiziale 11059/1604 del 09/05/2012, derivante da decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Como in data 13/12/2011 per un capitale di ,42 e per un totale di ,00, iscritta a favore del signor Recalcati Massimo nato a Milano il 17/04/1956, gravante sui beni oggetto dell ispezione; - Ipoteca giudiziale 11060/1605 del 09/05/2012, derivante da decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Como in data 13/12/2011 per un capitale di ,44 e per un totale di ,00 iscritta a favore della signora Manzoni Simona nata ad Erba il 30/05/1979 e gravante sui beni oggetto dell ispezione; 6 - Giudizio di conformità Urbanistico-edilizia e catastale Conformità urbanistico edilizia: Dalle pratiche edilizie prodotte e visionate non avendo oggettivamente la conclusione Pagina di 14

7 dell'iter documentale inerente alcune di esse e dal sopralluogo eseguito, ritengo sia prudenziale impostare la conformità dell'immobile come indicativamente di seguito riportato. - Difformità amministrativa/reale/catastale per diversa disposizione dei locali interni e dei prospetti esterni al fabbricato. Redazione pratica di Permesso di Costruire in sanatoria per modifiche interne ed esterne al fabbricato sito sul mappale 1560 e ripresentazione pratica di compatibilità paesaggistica. Le spese tecniche riportate sono indicative e riferite ad una struttura che risponda alle normative vigenti, Euro 6.000,00. Spese indicative per oneri ed eventuali sanzioni per omessa o ritardata presentazione della pratica Euro 1.500,00. - Difformità amministrativa/reale per la realizzazione tratto di tubazione per la copertura dell'accesso carraio con un diametro di cm. 60 in luogo di cm La suddetta pratica risulterebbe non conclusa. Redazione pratica amministrativa, paesaggistica e idraulica per la sistemazione tubazione. Spese tecniche indicative, Euro 5.000,00. Spese indicative per oneri ed eventuali sanzioni per omessa o ritardata presentazione della pratica Euro 1.500,00. Costo indicativo edile relativo alle opere di sostituzione tubazione di cm 60, Euro ,00. - Difformità reale/amministrativa. Presenza in luogo di due tettoie poste una a Sud/Est e l'altra a Nord/Est. Dalla documentazione visionata in Comune di Erba (CO) non risultano depositate pratiche edilizie che ne confermino la realizzazione. Essendo manufatti non autorizzati prudenzialmente il sottoscritto ritiene di indicare forfettariamente un costo per la loro rimozione. Costo indicativo edile per la rimozione Euro , Conformità catastale: punto 6.1. Difformità reale/catastale. Nella scheda planimetrica catastale, dove si riporta graficamente il piano terreno, non è presente il muro divisorio che suddivide l'unico locale denominato officina riparazione autoveicoli in due ben distinti. Regolarizzabile mediante procedura Docfa. Costo indicativo tecnico Euro 600,00. Pagina di 14

8 7 Altre informazioni per l acquirente - regolamento condominiale: non è pervenuta al C.T.U. nessuna documentazione - spese ordinarie: non è pervenuta al C.T.U. nessuna documentazione - spese straordinarie: non è pervenuta al C.T.U. nessuna documentazione. - millesimi di proprietà: non è pervenuta al C.T.U. nessuna documentazione. - Prot. 454 del 15/02/ Consorzio Roggia Molinara. Al punto 6 del documento citato si scrive:"a favore del Consorzio Roggia Molinara e a carico delle proprietà è l'onere di L = settecentocinquantamila = per spese tecniche relative alla pratica in oggetto (relazione tecnica, sopralluoghi vari e verifica con verbale di corrispondenza fra le opere eseguite e quanto autorizzato... ) e il canone annuo di L = unmilionecinquecentomila = per recinzione e copertura tratti Roggia per accessi carrai. Detti importi verranno riscossi a mezzo di ruolo." 8 Pratiche edilizie Dalle pratiche edilizie prodotte e visionate presso il Comune di Erba (CO) risultano: - Concessione edilizia n. 5821/1990. Richiesta della concessione per: planivolumetrico costruzione fabbricato artigianale, deposito e abitazione. Intestato a: Effegidi S.r.l. Rilasciata in data 16 Aprile Concessione n. 6219/92. Richiesta di variante alla C.E. 5821/ recinzione. Intestato a: Effegidi S.r.l. Presentata in data 23 Ottobre Comunicazione interlocutoria - Diniego della concessione in data 02 Febbraio Richiesta concessione ad edificare n. 394/96. Richiesta della concessione per: laboratorio artigianale con annessi uffici ed abitazione - variante alla C.E. n del 16/04/1991. Intestato a: Effegidi S.r.l. Presentata in data 09 Luglio Comunicazione - Diniego della concessione del 11 Novembre 1996 (... la funzione commerciale non è ammissibile in zona D3-produttiva...). Pagina di 14

9 - Pratica n. 140/2000. Richiesta per: variante alla C.E. n del 16/04/1991, relativa alle modifiche interne e alle aperture del fabbricato di proprietà Effegidi S.r.l. realizzate in difformità all'autorizzazione paesistica. Presentata il 30 Marzo Intestato a: Effegidi S.r.l. Certificazione di assenza danno ambientale pratica 140/ Parere favorevole. - Pratica n. 141/2000. Richiesta per: variante alla C.E. n del 16/04/1991 per effettuare modifiche interne ed esterne al fabbricato sito sul mappale 1560 in Via Libertà n. 5. Presentata in data 07 Marzo Intestato a: Effegidi S.r.l. La pratica risulterebbe non conclusa. - Concessione edilizia n. 22/2000. Richiesta di: costruzione recinzione in profilati di ferro. Registrata in data 11 Gennaio Intestato a: Effegidi S.r.l. Rilaciata in data 09 Luglio Segue: Prot. 454 del 15/02/2002 Consorzio Roggia Molinara. Oggetto: richiesta ditta Effegidi per autorizzazione opere di sostegno canale secondario roggia Molinara e recinzione delle proprietà. Prot. 496 del 11/11/2002 Consorzio Roggia Molinara. Oggetto: opere di sostegno canale secondario Roggia Molinara e copertura tratto per accesso Dalla documentazione visionata la suddetta pratica risulterebbe non conclusa. FABBRICATO AD USO ARTIGIANALE ED ABITATIVO - (A) A Fabbricato ad uso artigianale e abitativo così censito al Catasto Fabbricati: - EFFEGIDI s.r.l. sede Erba CF e P.Iva: per la piena proprietà - Sezione urb. CAS, foglio 2, part. 1560, sub 1, cat. Bene comune. Dati derivanti da: COSTITUZIONE del 22/01/1994 n. 6.1/1994 in atti da 27/01/2004 (protocollo n. CO ) COSTITUZIONE. - Sezione urb. CAS, foglio 2, part. 1560, sub 2, cat. D/8. Pagina di 14

10 Dati derivanti da: VARIAZIONE NEL CLASSAMENTO del 15/07/1996 n /1996 in atti dal 22/05/2008 (protocollo n. CO ) VARIAZIONE DI CLASSAMENTO. - Sezione urb. CAS, foglio 2, part. 1560, sub 3, cat. A/3, classe 2, vani 5,5. Dati derivanti da: VARIAZIONE del 15/07/1996 n /1996 in atti dal 27/01/2004 (protocollo n. CO ) DIVERSA DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI INTERNI - RISTRUTTURAZIONE -F.O.N /03 -INSER. VAR. Coerenze, così come indicato in atto: a nord mappale 1559, ad est roggia Molinara, a sud mappale 1292,ad ovest roggia Molinara. Destinazione urbanistica: Nello strumento urbanistico l'immobile è identificato nella zona art ambiti di Trasformazione 3.10 Via Resegone. a. Obiettivi di progetto Obiettivo di progetto è la realizzazione di una connessione verde utilizzando l asta del torrente Molinara, tra l area della piana di Arcellasco, che si estende più a nord, e l area del Lambrone che si estende a sud di via Prealpi. b. Parametri dimensionali per i Piani Attuativi Indice di utilizzazione del suolo (Iat) mq/mq 0,5 Superficie da destinare a servizi e attrezzature pubbliche mq 20% della Slp; mq/mq 100% della Slp per funzioni compatibili, accessorie e complementari. Le Superfici da destinare a servizi e attrezzature pubbliche possono essere individuate anche in area esterna all Ambito di Trasformazione. Altezza massima dell edificazione m. 12. c. Vocazione funzionale - Vocazione funzionale Produttiva. - Funzioni principali Pagina di 14

11 Funzioni produttive Tutte Funzioni compatibili, accessorie o complementari Funzioni Residenziali: nei limiti ammessi per la funzione produttiva così come indicato nelle definizioni e disposizioni comuni del Piano di Governo del Territorio. Funzioni commerciali: T4 Attività di somm. alimenti e bevande; T1 Esercizi di vicinato; T5 Commercio all ingrosso; Funzioni direzionali Tutte. - Funzioni escluse Funzioni Residenziali: R1 Abitazioni residenziali. Funzioni commerciali: T2 Medie strutture di vendita; T3 Grandi strutture di vendita. Funzioni agricole Tutte. Funzioni ricettive Tutte. d. Disposizioni per i Piani Attuativi In sede di definizione del Piano Attuativo può essere prevista la monetizzazione (totale o parziale) della superficie da destinare a servizi e attrezzature pubbliche fermo restando che tale possibilità è condizionata dalla dimostrazione che la monetizzazione stessa non pregiudichi il raggiungimento degli obiettivi di intervento. Fascia di rispetto corsi d'acqua sottoposti a vincolo di tutela "Beni paesaggistici Ambientali" (art 9 delle NTA) Sensibilità Paesaggistica: Vincolo di sensibilità paesaggistica molto elevata. Caratteristiche descrittive: - Caratteristiche strutturali: Struttura verticale: materiale c.a.; Travi: materiale c.a.; Copertura: tipologia: a falde, materiale in c.a.; Scala interna: con tipologia a rampe parallele, materiale in c.a., ubicazione interna, servoscala: assente. - Componenti costruttive: Pagina di 14

12 Pav. interna al piano terra e primo: piastrelle, condizioni sufficienti. Rivestimento bagni: piastrelle; Serramenti: in alluminio. Imp. elettrico: Tipologia sottotraccia e a vista, conformità non è pervenuta nessuna documentazione; Imp. Gas: sottotraccia, alimentazione a gas, conformità non è pervenuta nessuna documentazione; Termico: Tipologia di tipo autonomo per l'abitazione e per gli uffici posti al piano primo e per la parte del fabbricato posta al piano terra. Conformità non è pervenuta nessuna documentazione. Descrizione S.L.-Valore reale/potenziale Coefficiente Valore equivalente appartamento (P. primo) 111,75 1,00 111,75 ufficio (P.primo) 111,75 1,00 111,75 vano scala - corridoio (P.Primo) 31,00 0,30 9,30 capannone artigianale (P.Terra) 660,00 1,00 660,00 TOTALE 914,50 892,80 9 Valutazione complessiva del lotto 9.1. Criterio di stima Il metodo di stima intrapreso è di tipo sintetico comparativo. Si è proceduto anche all'analisi dei listini di Como e provincia. Per la superficie commerciale si sono considerati, oltre alla superficie netta, i muri interni compresi i pilastri portanti e vani delle condutture, l'intero spessore dei muri perimetrali esterni e la metà dei muri in comune con unità confinanti. Questo criterio è preso in considerazione in quanto corrisponde alla consolidata pratica del mercato (ed a regole fiscali) e si basa sull'ovvio principio che non può esistere un edificio e/o abitazione in mancanza di muri che ne delimitano il perimetro e che ne distribuiscano gli spazi interni. Le pertinenze dell'unità immobiliare devono essere oggetto dell'applicazione dei coefficienti di differenziazione che ne determinano la superficie virtuale, la quale sarà sommata alla superficie dell'unità immobiliare principale. La superficie commerciale ottenuta sarà rettificata con i coefficienti correttivi. Coefficienti di differenziazione: Pagina di 14

13 appartamento, uffici, aree artigianali (1,00), vano scala (0,30). Coefficienti correttivi: età e qualità dell'edificio (0,88), di piano senza ascensore (1,00). Tenendo conto della posizione, dello stato di manutenzione, della tipologia del terreno circostante al fabbricato e quant altro utile ai fini della presente relazione, il valore dell immobile è comunque da intendersi a corpo e non a misura. NB: dalla presente valutazione sono esclusi tutti i beni mobili presenti sia all interno che all esterno dell immobile Fonti di informazione Catasto di Como, Ufficio Tecnico Comune di Cantù (CO), Agenzie Immobiliari ed Osservatori del Mercato di Como e Provincia Valutazione corpo ID Immobile Superficie lorda Valore intero medio poderale Valore diritto e quota appartamento (P. primo) 111, , ,00 ufficio (P.primo) 111, , ,00 vano scala - corridoio (P.Primo) 31, , ,00 capannone artigianale (P.Terra) 660, , ,00 TOTALE ,00 Arrotondamento , Adeguamenti e correzioni della stima - Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l immediatezza della vendita giudiziaria: ,00 Pagina di 14

14 - Riduzione monetaria: costo forfetario per opere edili demolizione tettoie e sistemazione ingresso alla proprietà ,00 Spese Tecniche di regolarizzazione urbanistica/catastale: , Prezzo base d asta del lotto - Valore dell immobile al netto delle decurtazioni e nello stato di fatto in cui si trova con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico della procedura: ,00 - Valore dell immobile al netto delle decurtazioni e nello stato di fatto in cui si trova con spese tecniche di regolamentazione urbanistica e/o catastale a carico dell'acquirente: ,00 Data:... Arch. Alessandro Maino Pagina di 14