TRIBUNALE DI COMO. Lotto 001

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1 TRIBUNALE DI COMO Sezione Fallimentare Fallimento: Fin 3000 srl in liquidazione N. Gen rep.: 57/2016 Giudice Delegato: Curatore Fallimentare: Dott. Marco Mancini Dott.ssa Paola Mello ELABORATO PERITALE Lotto 001 Tecnico incaricato: Arch. Alessandro Maino iscritto all'albo della provincia di Como al N iscritto all'albo del Tribunale di Como al N C.F. MNALSN69L11C933A - P.Iva con studio in Olgiate Comasco (Como) Via Roma n. 68 telefono: cellulare: alessandro.maino2@gmail.com Pagina di 8

2 1 - Premessa A seguito dell incarico conferito alla Curatrice Dott.ssa Paola Mello il sottoscritto Arch. Alessandro Maino, con studio in Olgiate Comasco (CO) via Roma, 68, iscritto all Ordine degli Architetti Pianificatori Paesaggisti e Conservatori della provincia di Como al n ed al Registro dei Consulenti del Tribunale di Como al n. 1085, veniva nominato perito nel procedimento fallimentare n. 57/16 ed iniziava le operazioni peritali. Avvertenza. La sentenza dichiarativa di fallimento n. 8577/5972 del 04/07/2016, grava anche sui beni ubicati in Comune di Erba (CO) Via Monte Bollettone n. 35 e precisamente sulle unità negoziali: - di Catasto Fabbricati al foglio 2, sezione censuaria INC, particella 3343 subalterno 701, natura A/7- abitazione in villini, consistenza 14,5 vani, piano ST1: - di Catasto Terreni foglio 9, sezione censuaria INCINO, particella 3343, natura EU Ente Urbano, consistenza 19 are 38 centiare; - di Catasto Terreni foglio 9, sezione censuaria INCINO, particella 3815, natura EU Ente Urbano, consistenza 2 are 47 centiare. Le unità sopra citate sono state oggetto di vendita senza incanto nella procedura esecutiva R.G.E /12 Tribunale di Como in data 15/09/2016. Dalla perizia estimativa (elaborato peritale di esecuzione forzata), creata in data 24/01/2014 Codice documento: E Relazione lotto 001, si riporta anche, nel paragrafo 8.1 criterio di stima, quanto segue: N.B.: il valore unitario applicato tiene conto: [ ].- della proporzionale quota della part Da quanto sopra le unità negoziali relazionate, comprese nella sentenza dichiarativa di fallimento, sono state completamente incluse nella procedura esecutiva immobiliare sopra citata e all attualità vendute, per cui il sottoscritto perito estimatore, sulla scorta di quanto visionato nel sopralluogo del 07/10/2016, redige il presente elaborato peritale, come sotto riportato, con annessi allegati per il solo lotto sotto individuato. - Comune di Margno (LC) Località Pian delle Betulle Viale Faggeto n. 47 Lotto 001. Pagina di 8

3 ******************************************* LOTTO 001 Beni immobili in Comune di Margno (LC) - Località Pian delle Betulle Viale Faggeto n Identificazione catastale dei beni immobili oggetto del fallimento A. Porzioni di fabbricato composte da cucina, sala, soggiorno e balcone al piano terzo e da due camere, bagno e disimpegno al piano quarto sottotetto. Il tutto e così censito al Catasto Fabbricati: - Foglio 7, mapp. 1854, sub 15, piano 3-4, cat. A/3, classe 1, consistenza 6 vani, rendita catastale 340,86; Beni Comuni. così come indicate nell atto Minussi Daniele di Cantù rep /1846 del 22/03/1995. Ai suddetti beni compete quota di 51 millesimi negli enti e spazi comuni ai sensi degli articoli 1117 e seguenti del codice civile. COERENZE, così come indicate nell atto Minussi Daniele di Cantù rep /1846 del 22/03/1995. A nord enti comuni, ad est proprietà Valli, a sud e ad ovest enti comuni. ATTUALI PROPRIETARI: FIN 3000 s.r.l. - sede Erba (Co) Cf e P.IVA: per la piena proprietà 3 DESCRIZIONE SOMMARIA A seguito di sopralluogo esperito dallo scrivente in data 07/10/2016, presa visione dei luoghi e dell unità immobiliare oggetto della presente perizia, il tutto ubicato in Comune di Margno (LC), Località Pian delle Betulle, Viale Faggeto n. 47 e composte da cucina, sala, soggiorno e balcone al piano terzo e da due camere, bagno e disimpegno al piano quarto sottotetto, si descrive quanto segue. L unità immobiliare è allogata all interno di un complesso immobiliare condominiale denominato Condominio Arnica. Il fabbricato, costruito in località Pian delle Betulle, è raggiungibile da Margno (LC) mediante una funivia che consente di salire sino alla località, dell Alta Valsassina, a quota mt Pagina di 8

4 1.500,00. Un'altra possibilità è raggiungere in auto l'alpe di Paglio, con una strada che parte da Casargo (LC) fino a raggiungere un parcheggio. Lasciata l'auto si prosegue a piedi lungo una strada agrosilvopastorale che conduce, in circa una ventina di minuti, al Pian delle Betulle. Il fabbricato, una volta raggiunta la località Pian delle Betulle, è ubicato nei pressi della seggiovia di risalita al Monte Cimone. L appartamento, all interno del fabbricato, è raggiungibile sia tramite scala interna che ascensore, entrambi comuni. L abitazione ha gli affacci (finestre e portefinestre) sui prospetti del fabbricato posti sui versanti Nord/Est e Nord/Ovest. 4 STATO DI POSSESSO L unità immobiliare alla data del sopralluogo risulta libera. 5 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: Nessuno GRAVAMI A tutto il 06/09/2016 (data delle ispezioni ipotecarie) i suddetti beni risultano essere gravati dalle seguenti formalità: - Ipoteca legale n. 5372/955 del 14/04/2011, a favore di Equitalia Esatri S.p.A. sede Milano ed a carico della società Fin 3000 s.r.l., iscritta per un capitale di euro ,71 e per un totale di euro ,42 e gravante sui beni oggetto di ispezione. - Ipoteca giudiziale n /2951 del 18/11/2011, a favore di Intesa Sanpaolo S.p.A. sede Torino ed a carico della società Fin 3000 s.r.l. nonché di Fassi Aurelio (nato 03/06/1960), iscritta per un capitale di euro ,00 e per un totale di euro ,00 e gravante sui beni oggetto di ispezione nonché su beni di proprietà del signor Fassi Aurelio. Pagina di 8

5 - Verbale di pignoramento immobili n. 8862/6519 del 26/07/2013, a favore di Intesa Sanpaolo S.p.A. ed a carico della società Fin 3000 s.r.l. nonché di Fassi Aurelio (nato 03/06/1960), notificato dall Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Erba in data 24/07/2013 per il soddisfacimento del credito di ,51 e gravante sulle porzioni oggetto dell ispezione nonché su beni di proprietà del signor Fassi Aurelio. - Sentenza dichiarativa di fallimento n. 8577/5972 del 04/07/2016, gravante sui beni oggetto di ispezione. 6 - GIUDIZIO DI CONFORMITÀ Conformità urbanistico edilizia: nessuna difformità per l unità immobiliare Conformità catastale: nessuna difformità per l unità immobiliare. 7 ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE Il condominio è amministrato dal Geom. Mauro Tanaglia con sede in Oggiono (LC) in Via G. Parini n.33.. E' stata inoltrata in data 23/09/2016, all'amministratore pro-tempore del fabbricato su cui insiste l'appartamento, una di richiesta documentazioni. Si riportano le documentazioni ricevute dall amministratore nell allegato A4 inserito nello stesso nell elaborato. 8 - ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: A tutto il 06/09/2016 (data delle ispezioni ipotecarie) i beni oggetto dell ispezione risultano di roprietà dei suddetti proprietari così come si evince dalla seguente cronistoria: - Oltre il ventennio e precisamente con atto notaio Daniele Minussi di Cantù rep /1846 del 22/03/1995, trascritto a Lecco il 30/03/1995 ai nn. 3648/2426, i signori Bolognese Claudio (nato 11/09/1930) e Giovanola Rosanna (nata 17/03/1934) hanno venduto alla società Fin 3000 s.r.l. la porzione di fabbricato sita in Margno e censita al Catasto Fabbricati con il mappale 1854/15 del foglio 7. 9 PRATICHE EDILIZIE Così come indicate nell atto Minussi Daniele di Cantù rep /1846 del 22/03/1995. Pagina di 8

6 Il fabbricato di cui è parte la predetta porzione è stato edificato in data antecedente al 1 settembre 1967 e dopo tale data è stata rilasciata dal Comune di Margno concessione in sanatoria prot. 164 del 02/02/1995 Dalla documentazione visionata, su richiesta di accesso agli atti, presso il Comune di Margno (LC) si riporta quanto segue: - Licenza Edilizia n. 15/1962 avente come oggetto la costruzione di un condominio ad appartamenti per civile abitazione. Pratica autorizzata in data 11/08/1962. Agibilità richiesta in data 31/07/1964 e rilasciata in data 23/12/ Condono edilizio n. 164 del 01/09/1986 n. prog , rilasciato in data 02/02/1995. NORMATIVA URBANISTICA - (vedere stralcio PGT unito alla presente nell apposito nell allegato A3) Dal P.G.T. del Comune di Margno (LC) il complesso edilizio è inserito: TUC Tessuto urbano consolidato. Componenti sommari: - Fabbricato residenziale. Struttura in cemento armato, mattoni e solette in latero-cemento; copertura tetto a falde in tegole di ardesia. Componenti edilizie (coeve all unità): pavimenti interni in finto parquet (linoleum), cucina in piastrelle di ceramica e balconi in piastrelle per esterni; rivestimenti in piastrelle di ceramica, locale bagno e cucina; pareti interne verticali rivestite con tappezzeria, pareti orizzontali (plafoni) intonacati e tinteggiati; serramenti interni in legno ed esterni con sistema oscurante ad antoni in legno; impianto elettrico tipo sottotraccia tensione 220 V; impianto di citofonia; impianto termico a cherosene, tipologia autonomo; camino a combustione a legna di tipo prefabbricato e a tipologia ad aria forzata; Impianto gas cucina per cottura cibi a bombola gpl; impianto autonomo per la produzione di acqua calda sanitaria. Descrizione Sup. catastale Coefficiente Valore equivalente A. mappale Appartamento P.3 e P. 4 85,50 1,00 85,50 Pagina di 8

7 balcone 5,50 0,33 1,82. TOTALE 91,00 87,32 Descrizione Sup. catastale Coefficiente Valore equivalente 10 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO Il metodo di stima intrapreso è di tipo sintetico comparativo. Si è proceduto anche alla consultazione dei valori dei listini di Lecco e provincia e Banca OMI. Per la superficie commerciale si sono considerati, oltre alla superficie netta, i muri interni compresi i pilastri portanti e vani delle condutture, l'intero spessore dei muri perimetrali esterni e la metà dei muri in comune con unità confinanti. Questo criterio è preso in considerazione in quanto corrisponde alla consolidata pratica del mercato (ed a regole fiscali) e si basa sull'ovvio principio che non può esistere un edificio e/o abitazione in mancanza di muri che ne delimitano il perimetro e che ne distribuiscano gli spazi interni. Tenendo conto della posizione, della tipologia, delle attuali condizioni di mercato e quant altro utile ai fini della presente relazione è prudenziale porre un valore all'unità abitativa di /mq 960,00. ID Immobile 1 Sup. catastale Valore intero Valore diritto e quota (1/1) A. mappale appartamento 85, , ,00 balcone 5, , ,20 Totale: 91, , , ADEGUAMENTI E CORREZIONI DELLA STIMA - Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale 000,00 - Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: Nessuno - Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuno 12. PREZZO BASE D ASTA DEL LOTTO - Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova ,20 Pagina di 8

8 VALORE ARROTONDATO: ,00 Data: 20 Ottobre 2016 Dott. Arch. Alessandro Maino ******************************************* Documenti allegati al presente elaborato peritale: - Allegato A : documentazione Catastale pag Allegato "A1" documentazione fotografica pag Allegato "A2" ispezioni ipotecarie pag Allegato "A3" (stralci) pratiche edilizie pag Allegato "A4" documentazione spese condominiali pag. 51 Data: 20 Ottobre 2016 Dott. Arch. Alessandro Maino Pagina di 8