TRIBUNALE DI VICENZA CIVILE E PENALE Fallimento " C.M.P. S.r.l. con sede in Vicenza, Piazza del Castello n. 12 N. Gen. Rep. 0017/09 (lotto n. 006) Giudice Delegato Dr. Giulio BORELLA Curatore Dott.ssa Martina VALERIO Tecnico incaricato: arch. Sofia Pacchin iscritta all Albo degli Architetti della Provincia di Vicenza al n. 377 iscritta all Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Vicenza al n. 514 C.F. PCCSFO56R58L840L P. IVA 00804490241 con studio in Vicenza, Piazza del Castello, n. 18 tel/fax 0444 322076 email: cioffin@libero.it 1 di 7
SCHEDA SINTETICA E INDICE Fallimento. n. 0017/2009 della Società con sede in Vicenza Diritto (cfr pag. 3): piena proprietà Bene (cfr pag. 3): appartamento e cantina Ubicazione (cfr pag. 3): Peschiera del Garda (VR), Viale degli Alpini n. 12/c Stato (cfr pag. 3): sufficiente Dati Catastali attuali (cfr pag. 4): N.C.E.U. Comune di Peschiera del Garda (VR) foglio 9 mappale n. 777 sub 12 categoria A/2 classe 2 composto da vani 2,5 è posto al piano St./T.; rendita:. 374,43. Irregolarità/abusi (cfr pag. 4): no Valore di stima (cfr pag. 6/7): 35.000,00 (presso base d asta 30.000,00) Vendibilità (cfr pag. ): discreta Motivo (cfr pag. ): ubicazione e tipologia immobile Occupazione (cfr pag. ): locato al Sig. SANDRELLI Antonio, nato a Milano il 26/09/1960, e attualmente occupato senza titolo dal Sig. SANSONI Alessandro, nato a Caprino Veronese (VR) il 26/08/1976. APE (cfr pag. ): no ALLEGATI 1) estratto catastale del foglio 9 del Comune di Peschiera del Garda (VR) mappale n. 777; 2) N.C.T.: visura per partita catastale storica del mappale n. 777; 3) elaborato planimetrico; 4) elenco subalterni; 5) planimetria catastale del mappale n. 777 sub 12; 6) N.C.E.U.: visura per partita catastale storica del mappale n. 777 sub 12; 7) documentazione fotografica; 8) copia Concessione Edilizia n. 100 del 26/10/1973; 9) copia certificato di abitabilità n. 100 del 13/10/1977; 10) copia Permesso di Costruire in sanatoria n. 512/47/C del 13/04/2010; 11) copia contratto di locazione del 21/12/2007; 12) copia atto di provenienza del 28/04/2006; 13) copia sentenza del 22/03/2012. 2 di 7
Beni in Peschiera del Garda (VR) Viale degli Alpini, n. 12/c Lotto 006 IDENTIFICAZIONE DEL BENE IMMOBILE E SOMMARIA DESCRIZIONE Piena proprietà relativamente ad appartamento sito in Comune di Peschiera del Garda (VR), Viale degli Alpini n. 12/c. Trattasi di alloggio inserito in fabbricato, edificato alla metà degli anni 70, in quartiere residenziale posto a circa 2 km. dal centro del paese. L appartamento è inserito in un ampio contesto residenziale in un fabbricato denominato Condominio GIRASOLE palazzina C. L alloggio è distribuito su di un unico livello fuori terra (piano rialzato); a piano seminterrato è collocata una piccola cantina. L appartamento è raggiungibile dalla corte comune attraverso un portone di accesso, un vano scala interno condominiale ed un corridoio comune (mappale n. 777 sub 47: b.c.n.c. disimpegni, scale, corridoi, spazio di manovra e centrale termica). E composto da un unico vano (monolocale) con soggiorno-camera ed angolo cottura oltre ad un bagno. Nel complesso presenta finiture di media qualità: pavimenti in piastrelle di ceramica, pareti e soffitti intonacati a civile e tinteggiati, rivestimento in ceramica nella parete attrezzata dell angolo cottura e del bagno. Gli infissi esterni sono costituiti da serramenti in legno e vetro normale, gli oscuri sono costituiti da balconi in legno. E sprovvisto di impianto termico e l impianto elettrico è privo di regolare certificazione degli impianti e da ristrutturare. E presente uno scaldabagno elettrico per la produzione di acqua calda. Sul prospetto principale a sud risulta collocato un poggiolo di superficie complessiva pari a mq. 7,50 circa; questo presenta pavimentazione in piastrelle di gres e ringhiera metallica. Nel complesso l unità immobiliare si trova in medio stato di conservazione. L edificio all esterno presenta finiture e soluzioni estetiche usuali di tipo medio: pareti intonacate a civile e tinteggiate di colore bianco, tetto a due falde con copertura in tegole. L alloggio non è dotato di posto auto. L unità immobiliare ha un altezza utile interna di circa ml. 2,81 (alloggio) e circa ml. 2,50 a piano seminterrato (cantina); sviluppa una superficie lorda commerciale complessiva di circa mq. 36,80 così calcolata e conteggiata: - abitazione a piano rialzato mq. 29,80 - cantina a piano seminterrato mq. 9,00 x 1/2 - poggiolo mq. 7,50 x 1/3 E inoltre compresa la quota di comproprietà pari a 18,41/1000 delle parti, spazi ed enti comuni dell edificio ed in particolare dell area coperta e scoperta, sulla quale il medesimo insiste. N.B.: si precisa che in data 09/03/2007, a seguito di processo verbale di avvenuta conciliazione ex art. 88 disp. Att. C.P.C. n. 22/07 di Rep. Conc. Del Tribunale di Verona, con atto trascritto presso la Conservatoria dei RR. II. di Verona in data 10/07/2007 ai nn. 33.611 R.G. e 19.411 R.P. è stato ceduto a condomini del Condominio Girasole Palazzina C porzione di terreno individuato al foglio 9 mappale n. 876 di superficie pari a mq. 485 e costituente il giardino esclusivo del fabbricato lungo il prospetto nord dello stesso. La porzione relativa all alloggio oggetto della presente relazione è stata tuttavia intestata al Sig. BAROSI Diego, nato a Medole (MN) il 24/10/1948 per la quota di 12/408. 3 di 7
DESCRIZIONE E STORIA CATASTALE Partita catastale attuale intestata alla Società G. F. S.r.l. con sede in Roma, per l'intera quota di proprietà. Tale intestazione deve essere aggiornata a seguito di sentenza del Tribunale di Vicenza n. 302/2012 del 22/03/2012 con dichiarazione di inefficacia totale dell atto di compravendita in data 08/02/2007 a favore di tale Società ed a carico della Società C.M.P. S.r.l. N.C.E.U. Comune di Peschiera del Garda (VR) foglio 9 - mappale n. 777 sub 12 categoria A/2 classe 2 composto da vani 2,5 è posto al piano St./T.; rendita:. 374,43. Confini da Nord in senso N.E.S.O.: - appartamento a piano rialzato: m. n. 777 sub 47 ( b.c.n.c. disimpegni, scale, corridoi, spazio di manovra e centrale termica) su due lati; m. n. 777 sub 11; muro perimetrale. - cantina a piano seminterrato: m. n. 777 sub 47 ( b.c.n.c. disimpegni, scale, corridoi, spazio di manovra e centrale termica); m. n. 777 sub 33; muro perimetrale; m. n. 777 sub 21. Il fabbricato in cui risulta inserita l unità immobiliare insiste su lotto di terreno catastalmente individuato in Comune di Peschiera del Garda (VR) al mappale n. 777 di superficie complessiva pari a mq. 2.114 posto tra i confini da Nord in senso N.E.S.O.: m. n. 840 876 877 1422; m. n. 1443 1452 1461; Ferrovia dello Stato; m. n. 755. STATO DI POSSESSO L alloggio risulta locato al Sig. SANDRELLI Antonio, nato a Milano il 26/09/1960, con contratto stipulato in data 21/12/2007 (anni 2+2) e registrato all Agenzia delle Entrate il 04/02/2008 al n. 492 serie 3. Alla data dell ultimo sopralluogo effettuato in data 21/05/2015 l'immobile risultava occupato, senza titolo, dal Sig. SANSONI Alessandro, nato a Caprino Veronese (VR) il 26/08/1976. REGOLARITA URBANISTICA Il fabbricato risulta edificato in seguito al rilascio delle seguenti autorizzazioni edilizie: 1. P.E. n. 100/73 per la costruzione di un nuovo fabbricato di civile abitazione. Licenza di Costruzione intestata alla Società Immobilgarda S.r.l. presentata in data 14/06/1973 e rilasciata in data 26/10/1973 al n. 100 di pratica. Il Certificato di agibilità è stato rilasciato in data 13/10/1977. 2. P.E. n. 512/47/C per modifiche al fabbricato non autorizzate. Condono Edilizio intestato a Condominio Girasole C presentato in data 22/09/1986 al n- 6929 di prot.; in data 13/04/2010 è stato rilasciato Permesso di Costruire in sanatoria n. 512/47C. Non risulta richiesto il rilascio di Certificato di Agibilità. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale Conformità urbanistico edilizia: Nessuna difformità Conformità catastale Nessuna difformità Sanabilità e costi A seguito di quanto verificato presso l Ufficio Tecnico del Comune di Peschiera del Garda (VR) non risulta rilasciato il certificato di agibilità rispetto alla pratica di Condono Edilizio. Per il rilascio del Certificato di Agibilità, è necessaria la presentazione della dichiarazione ai sensi dell art. 35 della Legge 47/85 e copia della documentazione comprovante l iscrizione al Catasto. I costi fissi per il Rilascio del Certificato di Agibilità comprendono il versamento per diritti di segreteria di 50,00, il versamento per diritti di istruttoria di 24,00 oltre n. 2 marche da bollo da 16,00, per un totale di. 102,00. 4 di 7
VINCOLI ED ONERI Vincoli: Si precisa che l area su cui sorge il fabbricato è inserita in fascia di rispetto delle Ferrovie dello Stato. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente 1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna 2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna 3. Atti di asservimento urbanistico: Non si è a conoscenza dell esistenza di atti di asservimento urbanistico. 4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 1. Iscrizioni: Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da ipoteca volontaria a garanzia di mutuo a favore del Credito Italiano S.p.a. con sede a Genova con atto a firma del notaio Nicola GRIMALDI di Cernusco sul Naviglio (MI) in data 14/05/1998 al n. 5.083 di rep., trascritto a Verona in data 20/05/1998 ai nn. 14.797 R.G. e 2.564 R.P. Importo ipoteca. 61.974,83 Importo capitale. 30.987,41 L'iscrizione è a carico del Sig. DOLCI Piersilvestro. Beni immobili colpiti quelli catastalmente individuati all'u.t.e. Verona al N.C.E.U. in Comune di Peschiera del Garda (VR) foglio 9 mappale n. 777 sub 12 (alloggio). 2. Pignoramenti: Nessuno 3. Altre trascrizioni: Nessuna 4. Altre limitazioni d'uso: Non si è a conoscenza dell esistenza di altre limitazioni d uso. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE Amministratore del Condominio: Studio VITALE Sas, Peschiera del Garda (VR) Via Milano n. 9 (tel. 045/7552000 fax 04577552068 mail: sara@studiovitalesas.it) Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile:. 650,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia:. 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia:. 8.326,78 ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI Attuali proprietari Società C.M.P. S.r.l. con sede a Vicenza in Piazza del Castello n. 12 a seguito di Sentenza del Tribunale di Vicenza per dichiarazione di inefficacia ex art. 2.901 C.C. e 66 L.F. del contratto di compravendita a favore della Società G.F. S.r.l. con sede in Roma stipulato in data 08/02/2007 ai n.ri 237.086/5.196 di rep./racc. del notaio Claudio AVITABILE di Bardolino (BS) trascritto a Verona in data 14/02/2007 ai nn. 8.660 R.G. e 5.053 R.P., con Annotazione trascritta a Verona il 15/05/2012 ai n.ri 16.217 R.G. e n. 2.460 R.P. Riferito limitatamente all unità immobiliare catastalmente individuata all'u.t.e. di Verona al N.C.E.U. in Comune di Peschiera del Garda (VR) foglio 9 mappale n. 777 sub 12 oltre alla quota di 18,41/1000 sulle parti comuni del fabbricato. Precedenti proprietari Al ventennio l immobile individuato al mappale n. 777 sub 12 del foglio 9 era in ditta al Sig. DOLCI Piersilvestro, nato a Bergamo il 09/05/1946. Successivamente tale unità immobiliare risultava oggetto dei seguenti passaggi di proprietà: 1. Con atto di compravendita in data 11/09/2002 ai nn. 86.014/14.246 di rep./racc. del notaio Marcello LIUZZI di Peschiera del Garda (VR), registrato a Verona il 24/09/2002 al 5 di 7
n. 6.779 atti pubblici e trascritto a Verona in data 16/09/2002 ai n.ri 37.659 R.G. e 25.934 R.P. il predetto immobile passava in ditta alla Società GRUPPO INVESTIMENTI SOCIALMENTE PRODUTTIVI S.r.l. con sede in Desenzano del Garda (BS). 2. Con atto di compravendita in data 28/04/2006 al n. 222.491/17.417 di rep./racc. del notaio Ottaviano GIAROLO di Vicenza, ivi registrato il 15/05/2006 al n. 2.475 serie atti pubblici e trascritto a Verona il 17/05/2006 ai n.ri 23.681 R.G. e 13.909 R.P. il predetto immobile (mappale n. 777 sub 12) passava in ditta alla Società con sede in Vicenza. N.B.: - nell atto di compravendita viene precisato che è stato redatto Regolamento di Condominio con atto in data 07/02/1975 ai nn. 16.874/915 di rep./racc. del notaio Marcello LIUZZI di Peschiera del Garda (VR), registrato a Verona il 18/02/1975 al n. 932 atti pubblici. 3. Con atto di compravendita in data 08/02/2007 al n. 237.068/5.196 di rep./racc. del notaio Claudio AVITABILE di Bardolino (VR), trascritto a Verona il 14/02/2007 ai n.ri 7.436 R.G. e 4.357 R.P. il predetto immobile (mappale n. 777 sub 12) passava in ditta alla Società G.F. S.r.l. con sede in Roma. (N.B.: rispetto a tale atto di compravendita veniva trascritta domanda giudiziale in data 31/07/2007 ai n.ri 37.316 R.G. e 21.581 R.P. a seguito di atto emesso dal Tribunale di Vicenza in data 16/07/2007 al n. 13.721 di rep. per dichiarazione di simulazione di atti di cui art. 2.901 C.C.) VALUTAZIONE COMPLESSIVA E VENDIBILITA Criterio di Stima Il metodo di stima è comparativo, basato sulla ricerca di valori noti nel mercato locale per immobili analoghi per qualità e posizione. Si sono poi valutate le caratteristiche dell'immobile quali consistenza, composizione, destinazione d' uso, vetustà, grado di finitura, stato di manutenzione, ubicazione. In particolare si tratta di un appartamento monolocale distribuito su di un unico livello fuori terra (piano rialzato) con cantina al piano seminterrato e con spazio scoperto comune anche ad altre unità immobiliari; è collocato in area posta a circa 2 Km. dal centro del paese di Peschiera del Garda (VR) a ridosso della linea ferroviaria. Il fabbricato risulta edificato alla metà degli anni 70 con finiture di medio livello; si presenta allo stato attuale in sufficienti condizioni di conservazione. Fonti di informazione Fonti di informazione Catasto di Verona, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Verona, Ufficio Tecnico del Comune di Peschiera del Garda (VR), Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Borsa Immobiliare, Osservatorio del Mercato Immobiliare a cura dell'agenzia del Territorio, agenzie immobiliari locali ed operatori immobiliari locali. Giudizio di vendibilità L immobile, pur necessitando di interventi di ordinaria manutenzione e pur tenendo conto del particolare momento di crisi del mercato immobiliare, presenta una discreta vendibilità in quanto inserito in posizione a breve distanza dal centro del paese di Peschiera del Garda (VR), in area turistica e con buona accessibilità. Valutazione ID Immobile Sup. lorda commerciale Valore intero medio ponderale Valore diritto (intera quota) appartamento 36,80 35.000,00 35.000,00 6 di 7
Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: 5.250,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 0,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna Prezzo base d'asta del lotto Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova (arr.): 30.000,00 Relazione lotto 006 creata in data 27/07/2015 il perito Arch. Sofia Pacchin 7 di 7