OGGETTO: P.R.E.U. e contestuale intervento di variante a progetto autorizzato, da apportare al fabbricato censito catastalmente con il mappale n 153 del foglio n 28 in via Fontana, consistente nell ampliamento della S.L. commerciale e residenziale principale ed accessoria esistente mediante inserimento, fra i due corpi costituenti l edificio originario, di volume e superficie utile derivante dall utilizzo della residuale capacità edificatoria dell adiacente lotto libero (mappale n 1345). RICHIEDENTE: Sig. Cusini Vittorio ZONIZZAZIONE DI P.G.T.: Zona B1 Zone residenziali, pedonali e commerciali (art. 43) Pratica Edilizia: n 8/2014 RELAZIONE TECNICA ILLUSTRATIVA Livigno li, 04.03.2014 Il tecnico SILVESTRI Ing. Marco 1
A) PREMESSE: Il lotto interessato dal presente progetto è ubicato nel P.G.T. Comunale vigente in zona B1 (zone residenziali, pedonali e commerciali), è distinto catastalmente al foglio 28 particelle 153/1345 ed è di proprietà del Sig. Cusini Vittorio; il lotto in oggetto si trova situato in adiacenza alla strada comunale urbana Via Fontana nel centro di Livigno (SO), e confina a nord con la particella 1126, ad ovest con la particella 1473, a sud con la particella 1477 e ad est con la stessa sede stradale. Con Permesso di Costruire n 10229 del 04.05.2011 (pratica edilizia n 67/2006) sono stati autorizzati i lavori di ristrutturazione edilizia architettonica ed interna ad uso commerciale e residenziale del fabbricato rurale sito in via Fontana, contraddistinto catastalmente con i mappali n 153 e 1345 del foglio n 28, con ampliamento della S.L., principale e secondaria, mediante realizzazione al piano interrato di vani ad uso commerciale, autorimessa, magazzino e centrale termica. Detti lavori hanno avuto inizio in data 27.06.2011; Con Segnalazione Certificata di Inizio Attività presentata in data 15.11.2012 al protocollo n 25327, sono state eseguite delle varianti interne al piano interrato dell edificio in fase di ristrutturazione; Con Permesso di Costruire prot. n 25755 del 21.11.2012 sono state autorizzate modifiche interne e all aspetto esterno del fabbricato in fase di ristrutturazione; In data 18.12.2012 sono stati ultimati i lavori di ristrutturazione ed ampliamento riguardanti la parte commerciale al piano interrato ed al piano terra Con il presente PIANO DI RECUPERO, che di fatto rappresenta una Variante in corso d opera all intervento di ristrutturazione edilizia già autorizzato, si prevede di ampliare la superficie lorda di pavimento (SLP), sfruttando la possibilità edificatoria dell adiacente lotto libero (mappale n 1345), realizzando un nuovo volume fuori terra tra il volume vecchia abitazione e il volume stalla-fienile nello spazio che si ricava dalla traslazione verso ovest della stalla in legno. Infatti il volume costituito dalla stalla al piano terra e dal fienile al piano primo, è completamente indipendente dalla restante porzione di fabbricato, è privo di fondamenta ed è completamente realizzato con tronchi di legno disposti orizzontalmente e incastrati negli angoli a Blockbau (vedi documentazione fotografica allegata al progetto). B) CARATTERI DELL INTERVENTO : La consapevolezza è quella di operare su edificio che racchiude in sé numerosi valori, ambientali ed architettonici ma anche storici e culturali, tipici delle costruzioni rurali della regione alpina e del Comune di Livigno (SO) in particolare. Con la scelta del risanamento conservativo e più in particolare del restauro, si cerca quindi di operare un intervento che da un lato salvaguardi quei valori intrinseci, storico-architettonici, tipici del fabbricato in oggetto senza peraltro negare la risposta alle esigenze estetiche, ma soprattutto funzionali ed igieniche odierne. Si ritiene opportuno sottolineare che le opere previste sul manufatto esistente, necessarie per l adeguamento funzionale alle nuove esigenze abitative, sono state individuate nel rispetto degli elementi 2
costitutivi tipologici e formali, ed anzi tendono a preservarne le caratteristiche estetiche e strutturali originali. C) SITUAZIONE ORIGINARIA : Il fabbricato in origine era composto da due volumi non comunicanti di dimensioni diverse; il volume principale, quello che un tempo era adibito ad abitazione, era disposto sostanzialmente su due piani, il terra dove attraverso l ingresso posto a sud si entrava in un ampio spazio (disimpegno) dal quale era possibile accedere ai locali soggiorno e cucina posti ad est, ed attraverso due scale in pietra, posizionate rispettivamente in cucina e nel disimpegno, si accedeva a due piccole cantine ricavate a piano seminterrato; una scala in legno portava invece al piano primo dove sempre da ampio disimpegno, con tetto a vista, si poteva accedere alle due camere, con affaccio ad est. Il volume a ovest rispetto a quello abitativo, era di dimensioni minori e completamente indipendente dal volume principale; disposto su due piani, era un tempo destinato a stalla (piano terra con accesso posto a sud) e fienile (piano primo con accesso dalla scala esterna in legno posta sul lato ovest). L immobile era costituito da pareti esterne perimetrali in tradizionali tronchi in legno, fatta eccezione per la porzione a piano terra sull angolo sud-est, in corrispondenza della cucina e del disimpegno, completamente in muratura realizzata in pietrame; da solai interni costituiti, secondo la tipologia locale tradizionale, da struttura portante in travetti di legno e strato in assito; da tetto di copertura a falde con orditura portante in legno e manto di copertura in tavolame tradizionale e parti in scandole. Le pareti esterne in muratura erano in precarie condizioni di stabilità strutturale e presentavano notevoli fessurazioni, dovute a probabili cedimenti ed assestamenti del terreno; l intonaco nella parte inferiore della facciata era completamente eroso; la copertura in tavolame del fabbricato, presentava parecchie porzioni ammalorate o addirittura mancanti, soprattutto per quanto riguarda il volume minore. L immobile esistente, presentava accesso alla unità di abitazione dal lato sud direttamente dalla strada comunale urbana Via Fontana, non era provvisto di opere di urbanizzazione primarie quali rete acquedotto, condotto fognario acque bianche e nere, elettrodotti e cavidotti di ogni genere e specie. D) SITUAZIONE AUTORIZZATA : Il progetto autorizzato, sulla base della scelta iniziale di operare il più possibile nel rispetto dell impianto originario del manufatto, mantiene inalterata la tipologia dell edificio esistente, per quanto concerne la composizione dei fronti; vengono ridefiniti gli spazi interni in funzione delle nuove esigenze di fruibilità ed accessibilità. Al fine quindi di un uso più razionale degli spazi interni, e per poter adeguare quest ultimi alle normative igienico-sanitarie vigenti, è previsto l innalzamento della quota del terreno circostante il fabbricato, fino ad un massimo di cm. 25 in corrispondenza al lato ovest dello stesso. E da notare come il lotto sul quale insiste ora l immobile, abbia una quota inferiore rispetto a quella della strada comunale urbana, compresa tra i cm. 25/40; l aumento in progetto permetterà quindi di colmare questo dislivello, anche nei confronti dei terreni confinanti. 3
Per poter inoltre mantenere il più possibile l attuale quota dei solai interni e la loro tipologia lignea caratteristica, entrambi i volumi verranno rialzati; rispettivamente di cm. 50 il corpo principale, e di cm. 55 (già comprensivi dei cm. 25 di aumento di quota del terreno) il corpo più piccolo. Il progetto prevede il mantenimento del sedime attuale dell edificio fuori terra, e la realizzazione di una porzione interrata per l autorimessa ed alcuni vani accessori a servizio del medesimo. Sul lato sud del lotto, in adiacenza al confine con la particella 1477, verrà realizzato per una larghezza di ml. 3,50, l accesso carrabile ai posti auto esterni; lo stesso proseguirà fino all imbocco dello scivolo d accesso all interrato avente una larghezza di ml. 3,50, e situato per metà sulla particella 1345 di proprietà del Sig. Cusini Vittorio, e per metà sulla particella 1473 di proprietà del fratello Sig. Cusini Dario. Tale rampa dovrà servire in un prossimo futuro anche per l accesso ai vani interrati, che verranno realizzati dal Sig. Cusini Dario sulla particella 1473 di sua proprietà. Nel piano interrato, il progetto prevede la realizzazione di un autorimessa con capacità di parcamento pari a tre autoveicoli, per un totale complessivo di nove posti auto da vincolare al fabbricato in oggetto (come da verifica effettuata in base al disposto dell Art. 9 della Legge n 122 del 24 marzo 1989 Tognoli. Oltre all autorimessa, raggiungibile anche da una scala esterna situata sul lato ovest dell immobile, al piano interrato sarà ricavato uno spazio a destinazione commerciale, direttamente accessibile dal piano terra attraverso una scala interna ed un magazzino ad esso connesso, con relativo servizio igienico. Sempre al piano interrato, verrà realizzata la centrale termica di adeguate dimensioni, con apertura diretta a cielo aperto, superiore a mq. 0,50; è prevista l istallazione di generatore a gasolio. Il progetto prevede per tutti i vani interrati (commerciale, autorimessa ed accessori) il rispetto dei requisiti d areoilluminazione previsti dal Regolamento Locale di Igiene, per mezzo di adeguate aperture a bocca di lupo, dotate di griglia carrabile con finitura zincata; il bagno, che non sarà dotato di apertura verso l esterno, avrà un impianto d areazione artificiale per estrazione a comando automatico intermittente che garantirà un adeguato ricambio d aria (minimo 12 volumi/ora). Al piano terra del corpo principale, direttamente accessibile dall esterno attraverso il ripristino di entrambi gli accessi situati sul lato sud dell edificio, verrà ricavato uno spazio commerciale, direttamente collegato al piano interrato da una scala interna, con altezza utile interna di ml. 2,70; l ingresso dall esterno sarà disimpegnato da idonea bussola interna realizzata completamente in vetro. Sempre a piano terra, ma in corrispondenza al fabbricato minore, verrà realizzata una unità abitativa bilocale, composta da soggiorno-cucina, disimpegno, camera e bagno, avente altezza utile interna di ml. 2,70. Al piano primo, accessibile dall esterno attraverso una nuova scala in legno, situata sul lato nord del volume minore, saranno realizzate altre due unità abitative; un bilocale con tetto a vista ricavato in corrispondenza del corpo minore, sarà composto da soggiorno-cucina, disimpegno, camera con balcone e bagno. In corrispondenza al corpo principale verrà realizzata l altra unità abitativa trilocale, anch essa con tetto a vista, composta da soggiorno-cucina con balcone, disimpegno, due camere e bagno. La realizzazione di un abbaino in corrispondenza al locale soggiorno-cucina nel trilocale secondo la tipologia costruttiva tipica del luogo, unitamente al ricavo di un lucernario tipo velux, in corrispondenza al 4
locale soggiorno-cucina del bilocale, consentono il miglioramento ed il soddisfacimento dei requisiti d areoilluminazione previsti dalla legge. La realizzazione di un numero ristretto di nuove aperture, in particolare relativamente al corpo minore che ne è praticamente sprovvisto, il mantenimento tipologico e dimensionale delle aperture esistenti sulle facciate dell edificio principale, permetterà di garantire ad ogni singolo locale abitabile i requisiti di areoilluminazione previsti dalla legge (1/14). E) SITUAZIONE IN PROGETTO : Il progetto in variante (PIANO DI RECUPERO), prevede sostanzialmente lo sfruttamento di tutta la capacità edificatoria del lotto di terreno adiacente (contraddistinto con il mappale n 1345) con la costruzione di una nuova porzione di fabbricato in ampliamento che verrà realizzata tra i due volumi di fabbricato esistenti; questo è possibile attraverso lo spostamento globale della porzione in legno verso ovest in modo da liberare lo spazio centrale per creare un corpo di collegamento tra i due volumi esistenti e riprendere quindi quella che un tempo era una tipologia costruttiva molto utilizzata a Livigno, abitazione deposito streita stalla e fienile (vedi esempi foto 1-2-3-4). Foto n 1 5
Foto n 2 Foto n 3 6
Foto n 4 Al piano interrato, il progetto prevede l ampliamento della superficie accessoria del deposito, in angolo sud-ovest. La restante situazione autorizzata rimane invariata, con l autorimessa con capacità di parcametro pari a cinque autoveicoli, che assieme ai sei posti auto esterni, per un totale complessivo di undici posti auto, verranno vincolati al fabbricato in oggetto (come da verifica effettuata in base al disposto dell Art. 9 della Legge n 122 del 24 marzo 1989 Tognoli ). Il progetto prevede per tutti i vani interrati (commerciale, autorimessa ed accessori) il rispetto dei requisiti d areoilluminazione previsti dal Regolamento Locale di Igiene, per mezzo di adeguate aperture a bocca di lupo, dotate di griglia carrabile con finitura zincata. Al piano terra il progetto prevede la realizzazione di una nuova superficie commerciale nella parte costruita in ampliamento, con servizio igienico. Al piano primo, accessibile dall esterno attraverso due scale esterne in legno, una situata sul lato nord, l altra sul lato ovest, saranno realizzate due unità abitative; un appartamento situato nella porzione ovest, al quale si accede da una scala esterna posta sul lato ovest, distribuito su due livelli e composto da soggiorno-cucina, angolo cottura, disimpegno, bagno e camera al piano primo, ripostiglio al piano sottotetto alla quale si accede da una scala interna posizionata in angolo sud-est del locale soggiorno-cucina; un appartamento situato nella porzione est del fabbricato, distribuito su due livelli, al quale si accede dalla scala esterna posta sul lato nord, composto da disimpegno, n 2 bagni, soggiorno, cucina, sala da pranzo e n 2 camere al piano primo, un locale ripostiglio al piano sottotetto al quale si acceda da una scala interna posta in angolo sud-ovest del soggiorno. Sul lato sud del fabbricato verranno realizzati n 3 piccoli balconi in legno. 7
La realizzazione di un numero ristretto di nuove aperture, in particolare relativamente al corpo minore che ne è praticamente sprovvisto, il mantenimento tipologico e dimensionale delle aperture esistenti sulle facciate dell edificio principale, permetterà di garantire ad ogni singolo locale abitabile i requisiti di areoilluminazione previsti dalla legge (1/14). F) STRUTTURA PORTANTE E FINITURE : L aspetto estetico del volume che verrà traslato verso ovest, manterrà le caratteristiche e le finiture già presenti sulla porzione a est, già ristrutturata e completata nel suo aspetto esterno. Verrà mantenuta la struttura in tronchi di legno, posizionata su un basamento in muratura con finitura a rasa pietra ; dopo la traslazione verso ovest verrà realizzata una muratura portante in blocchi di laterizio interna al guscio di legno con l interposizione di uno strato isolante tra le due pareti. La traslazione del corpo stalla-fienile avverrà mediante autogru dopo un accurata imbragatura e legatura delle pareti in legno. La porzione che verrà realizzata in ampliamento, verrà realizzata in blocchi di laterizio portanti con cappotto esterno e finitura a rasapiatra come la muratura già ultimata sul volume adiacente la via Fontana. Il tetto del volume stalla-fienile verrà completamente sostituito poiché notevolmente ammalorato, sia per quel che riguarda la struttura portante che per quel che riguarda il pacchetto di copertura, manterrà anch esso inalterate le proprie caratteristiche strutturali, orditura portante e correnti, che verranno realizzati in legno massello come la struttura tetto già realizzata sul volume principale. Sulla struttura in tronchi di legno esistente verranno sostituite le parti ammalorate ed integrate le parti mancanti con lo stesso materiale. Per quanto riguarda il solaio interno, come già detto, sarà realizzato con lieve modifica delle relative quote d impostazione. Sarà realizzato un idoneo pacchetto isolante ed impermeabilizzante della copertura stessa; la lattoneria, i pluviali, verranno realizzate in lamiera verniciata con finitura marrone; la canale di granda verrà realizzata in legno di larice rivestita internamente in lamiera (vedi quella già realizzata sul volume principale). Le scale esterne d accesso al primo piano, il balcone da ripristinare sul lato sud del corpo principale, il nuovo balcone da realizzare sul lato ovest dell edificio, avranno struttura in legno di larice spazzolato con tipologia e finiture tipiche ed analoghe ai preesistenti; così come per i serramenti che, completamente rifatti, saranno dotati di vetrocamera isolante e telaio esterno stock (vedi quelli già realizzati sul volume principale). La finitura interna prevista per i locali di abitazione è del tipo a stabilitura di calce idrata o malta tipo rofix, su strato di intonaco rustico tradizionale in calce idraulica; i pavimenti ed i rivestimenti a parete dei locali saranno realizzati in porcellana o in legno tipo parquet, mentre i vani interrati (autorimessa ed accessori) saranno dotati di pavimentazione del tipo al quarzo industriale in malta cementizia. I lavori verranno completati con la definitiva sistemazione del terreno circostante il fabbricato, lo spiazzo esterno soprastante il nuovo piano interrato, adibito anche a zona parcheggio con accesso da est, sarà verrà pavimentato in asfalto e sarà delimitato da cordolo in pietrame a spacco di cava locale; la porzione a nord dell edificio, sarà inerbita e piantumata con l utilizzo di specie arboree locali. Al fine di agevolare l accesso pedonale all unità commerciale ed alle singole unità abitative, lungo il perimetro del fabbricato è prevista la realizzazione di marciapiede con pavimentazione in porfido. 8
G) VERIFICHE URBANISTICHE : Gli elaborati grafici dimostrano la conformità del progetto alla normativa urbanistica vigente : - superficie vani accessori pertinenziali in progetto : mq. 148.16 < (SL)x100%; - parcheggio privato (Pp) : n 11 posti auto da vincolare in progetto = undici posti auto (in base al disposto dell Art. 9 della Legge n 122 del 24 marzo 1989 Tognoli ); - superficie drenante : mq. 109.15 in progetto > mq. 108,26 da P.G.T. - superficie a verde privato (SV) in progetto : mq. 110.32 > mq. 104.23 Gli elaborati grafici dimostrano inoltre la conformità del progetto al Regolamento Locale di Igiene riguardanti : a) l altezza in luce in tutti gli spazi di abitazione (soggiorno-cucina, camera e bagno) > mt. 2,40; b) la superficie del vano uso soggiorno-cucina > mq. 14,00; c) la superficie del vano uso camera singola > mq. 9,00; d) la superficie del vano uso camera doppia > mq. 14,00; e) la superficie del vano uso bagno principale > mq. 4,00; f) il rapporto areoilluminante dei vani agibili (soggiorno-cucina, camera e bagno) > 1/14; g) la larghezza dei disimpegni o ingressi => ml. 1,00; h) la larghezza delle porte interne => ml. 0,80. H) IMPIANTI TECNOLOGICI : Il fabbricato, come già detto, prevede al piano interrato la dislocazione di un unica centrale termica, dotata di generatore a gasolio; gli impianti di riscaldamento e produzione acqua calda saranno alimentati a gasolio, depositato in serbatoio con doppia parete in vetroresina interrato e posizionato ad ovest del fabbricato in prossimità della rampa d accesso all autorimessa. Ogni unità immobiliare abitativa avrà una zona cottura dotata d impianto d areazione (cappa) con singole canalizzazioni in pvc diametro mm. 100 sino al tetto; tutti i bagni, anche se provvisti di apertura esterna, avranno un impianto d aerazione artificiale per estrazione a comando automatico intermittente, che garantirà un adeguato ricambio d aria (12 volumi/h). L approvvigionamento idrico (collettore da mm. 40), lo smaltimento delle acque bianche (collettore da mm. 110) e nere (collettore da mm. 125), avverrà tramite il recapito nella rete principale comunale esistente in Via Fontàna. Per ulteriori chiarimenti si fa riferimento agli elaborati grafici allegati. Il tecnico SILVESTRI Ing. Marco 9