TRIBUNALE CIVILE di PALMI

TRIBUNALE CIVILE di PALMI Consulenza Tecnica d Ufficio relativa alla procedura esecutiva immobiliare promossa dal Banco di Napoli S.p.A. in danno dei (omissis) n 6/02 R.G.E. Il sottoscritto Arch. Roberto Sciarrone, regolarmente iscritto all Ordine degli Architetti della provincia di Reggio Calabria col n 633 e nell elenco dei C.T. del Tribunale di Palmi, essendo stato nominato C.T.U. dal Giudice dell Esecuzione con Ordinanza del 15.05.2002, dopo aver dato comunicazione alle parti in data 10.10.2002 a mezzo raccomandata A.R., le ha convocate in Laureana di Borrello, località Mesuri presso il fondo di proprietà dei (omissis) per il giorno 29 ottobre 2002 alle ore 15,00. In detto sopralluogo era presente (omissis), come si rileva dal verbale d accesso allegato, ed alla presenza dello stesso sono stati individuati gl immobili riguardati dalla procedura esecutiva risultanti dagli atti di causa, che costituiscono un unico fondo rustico. Si è provveduto, quindi, a rilevare ed annotare tutto quanto è stato ritenuto necessario per una corretta e concreta valutazione del bene oggetto di stima e per rispondere compiutamente ai quesiti posti dal Sig. G.E.. Nonostante l estensione del cespite e la possibilità di formare più lotti al fine di meglio vendere, il gravame caratterizzato da un vincolo trentennale di indivisibilità costituito con atto per Notaio Gregorio Gangemi del 28.06.1996 Rep. n 75152, a favore della Regione Calabria, trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Reggio Calabria il 03.07.1996 al n 7425 del Registro Particolare e n 8847 del Registro Generale, impone di individuare un unico lotto. Identificazione dei beni oggetto della stima e descrizione sintetica

Fondo rustico identificato al N.C.T. del Comune di Laureana di Borrello al Foglio 17 con le seguenti particelle: - particella n 27 - agrumeto - classe 1^- di Ha 0.96.00 - particella n 31 - agrumeto - classe 3^- di Ha 1.36.40 - particella n 33 - fabbricato rurale di Ha 00.00. 95 - particella n 34 - agrumeto - classe 1^- di Ha 0.40.40 - particella n 35 - agrumeto - classe 1^- di Ha 0.31.20 - particella n 37 - fabbricato rurale di Ha 00.01.30 - particella n 38 - agrumeto - classe 1^- di Ha 0.18.10 - particella n 52 - fabbricato rurale di Ha 00.01.80 - particella n 53 - agrumeto - classe 1^- di Ha 1.47.20 - particella n 54 - agrumeto - classe 1^- di Ha 0.36.20 - particella n 92 - agrumeto - classe 2^- di Ha 0.42.30 - particella n 111 - agrumeto - classe 1^- di Ha 0.77.60 - particella n 112 - agrumeto - classe 3^- di Ha 0.44.00 - particella n 114 - agrumeto - classe 3^- di Ha 2.48.10 - particella n 117 - fabbricato rurale di Ha 00.02.85 - particella n 118 - agrumeto - classe 3^- di Ha 0.46.60 - particella n 122 - agrumeto - classe 1^- di Ha 0.57.60 - particella n 130 - fabbricato rurale di Ha 00.05.35 - particella n 132 - agrumeto - classe 1^- di Ha 0.38.30 - particella n 133 - agrumeto - classe 1^- di Ha 0.30.40 il tutto per una superficie complessiva di Ha 11.02.65. Il compendio immobiliare staggito ricade nella zona distinta con la sigla E, avente destinazione urbanistica AGRICOLA. Stato di Possesso Il cespite è nella piena disponibilità dei debitori esecutati. Vincoli che resteranno a carico del acquirente

L immobile di che trattasi è gravato di un vincolo trentennale di indivisibilità costituito con atto per Notaio Gregorio Gangemi del 28.06.1996 Rep. n 75152, a favore della Regione Calabria, trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Reggio Calabria il 03.07.1996 al n 7425 del Registro Particolare e n 8847 del Registro Generale. Il fondo è gravato da servitù passiva a favore dei coniugi Zangari e Borgese dell utilizzo del pozzo trivellato, con relativo gruppo di pompaggio, ubicato nella particella n 114 con conseguente servitù di condotta e di passaggio, durante il periodo di irrigazione, lungo i canali e fino a raggiungere il pozzo; Si dovrà dare corso alla regolarizzazione catastale secondo le indicazioni di cui alla tabella riportata nel paragrafo Descrizione analitica del fondo rustico. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati a cura e spese dell aggiudicatario 28.06.1996 Iscrizione di Ipoteca volontaria nascente da concessione a garanzia di mutuo con atto per Notaio Gregorio Gangemi del 28.06.1996 Rep. n 75152, a favore del Banco di Napoli S.p.A., iscritta presso la Conservatoria dei RR.II. di Reggio Calabria il 03.07.1996 al n 743 del Registro Particolare e n 8846 del Registro Generale. 13.05.1998 Trascrizione del Pignoramento Immobiliare del 13.05.1998 rep. n 2750 a favore della Credit Fiditalia S.p.A., relativamente ad ½ del compendio staggito (in testa a (omissis)), trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Reggio Calabria il 05.06.1998 al n 6496 del Registro Particolare e n 8041 del Registro Generale. 04.10.2001 Trascrizione di Pignoramento Immobiliare del 4.10.2001 rep. n 785 a favore del Banco di Napoli S.p.A., trascritto presso la

Conservatoria dei RR.II. di Reggio Calabria il 28.11.2001 al n 13608 del Registro Particolare e n 16403 del Registro Generale. Provenienza La proprietà è pervenuta ai (omissis) per compravendita contro il Sig. Mottola Ignazio con atto per Notaio Gregorio Gangemi del 28.06.1996 Repertorio n 75152, trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Reggio Calabria il 03.07.1996 al n 7424 del Registro Particolare e n 8845 del Registro Generale. Ricostruzione del ventennio antecedente la data di trascrizione del pignoramento 4.3.1981 Denunzia di Successione n 345581 registrata a Palmi il 26.8.1981 al n 36 Vol. 51. contro Mottola Antonio a favore di Mottola Ignazio; 28.6.1996 Atto di compravendita per Notaio Gregorio Gangemi Rep. n 75152, trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Reggio Calabria il 3.7.1996 al n 7424 del Registro Particolare e n 8845 del Registro Generale contro Mottola Ignazio a favore di (omissis) Descrizione analitica del fondo rustico Fondo rustico identificato al N.C.T. di Laureana di Borrello al foglio n 17 particelle n.27 (agrumeto di mq. 9.600), 31 (agrumeto di mq. 13.640), 33 (fabbricato rurale di mq. 95), 34 (agrumeto di mq. 4.040), 35 (agrumeto di mq. 3.120), 37 (fabbricato rurale di mq. 130), 38 (agrumeto di mq. 1.810), 52 (fabbricato rurale di mq. 180), 53 (agrumeto di mq. 14.720), 54 (agrumeto di mq. 3.620), 92 (agrumeto di mq. 4.230), 111 (agrumeto di mq. 7.760), 112 (agrumeto di mq. 4.400), 114 (agrumeto di mq. 24.810), 117 (fabbricato rurale di mq. 285), 118 (agrumeto di mq. 4.660), 122 (agrumeto di mq. 5.760), 130 (fabbricato rurale di mq. 535), 132 (agrumeto di mq. 3.830), 133 (agrumeto di mq. 3.040), il tutto per una superficie complessiva

di Ha 11.02.65, ricadente, come già detto, in zona E del vigente Programma di Fabbricazione. La giacitura è, per lo più, pianeggiante con alcune zone in declivio e altre scoscese. Come evidenziato nello stralcio di mappa catastale, sul fondo si possono individuare tre diverse situazioni colturali: una prima nella quale sono stati espiantati gli alberi di agrume, di conseguenza, improduttiva (foto n 1); una seconda, la più consistente, costituita da diverse particelle, coltivata a mandarino comune, clementine e arancio moro (foto nn 2 e 3); una terza, coltivata ad aranceto, sulla quale è in atto un intervento di pota di ringiovanimento (foto n 4). La parte di fondo individuata con le particelle 35, 118 e 122 è dotata di impianto di irrigazione sopra chioma (foto n 5). Le attuali condizioni vegetative dell intero fondo devono considerarsi meno che mediocri. Dal sopralluogo e dagli atti esaminati, si è constatato che, per quanto riguarda la coltura di alcune particelle, esistono incongruenze tra l atto di pignoramento, le risultanze catastali e l effettivo stato di fatto. L incongruenza, tra quanto riportato nel pignoramento e nelle visure catastali, scaturisce dagli accertamenti effettuati dall UTE e variati d ufficio con variazioni n 2.2/1997 del 20.04.1997 e n 2.1/1997 del 22.04.1997 entrambe in atti dal 06.05.1997 MOD. 26. Nella tabella che segue si riportano le particelle con le relative colture: all atto del pignoramento, nelle visure catastali e allo stato attuale. n Part. Qualità riportata nell atto di pignoramento Qualità catastale (accertamento d Ufficio) Qualità status quo 27 Seminativo Agrumeto Espiantato 31 Agrumeto Agrumeto Agrumeto improduttivo 33 Fabbricato rurale ---- ---- 34 Seminativo irriguo Agrumeto Espiantato 35 Seminativo arborato Agrumeto Agrumeto

37 Fabbricato rurale ---- Demolito 38 Uliveto Agrumeto Agrumeto 52 Fabbricato rurale ---- ---- 53 Seminativo arborato Agrumeto Agrumeto 54 Seminativo Agrumeto Agrumeto improduttivo 92 Agrumeto Agrumeto Agrumeto improduttivo 111 Seminativo Agrumeto Agrumeto 112 Agrumeto Agrumeto Espiantato 114 Agrumeto Agrumeto Agrumeto 117 Fabbricato Rurale ---- ---- 118 Agrumeto Agrumeto Agrumeto 122 Seminativo Agrumeto Agrumeto 130 Fabbricato rurale ---- corte 132 Seminativo Agrumeto Agrumeto 133 Seminativo arborato Agrumeto Espiantato Detto suolo confina, nell intero, con Strada Comunale Barbasano, proprietà Melissari Vincenza e Tolomeo Michele o aventi causa, proprietà Quaranta Domenico o aventi causa, proprietà Macrì Teresa o aventi causa, proprietà Carè Marianna o aventi causa, proprità Borgese Patrizia e Zangari Guiseppe o aventi causa, proprietà Zungri Francesca o aventi causa, proprietà Zito Girolamo o aventi causa, proprietà Zito Caterina o aventi cusa, proprietà Zito Giuseppe o aventi causa, proprietà Barilaro Silvana o aventi causa, proprietà Larocca Concetta e Macri Teresa o aventi causa, proprietà Mottola Ignazio o aventi causa, proprietà Demare Livio o aventi causa, salvo e se altri. E stata rilevata la presenza di n 3 fabbricati rurali, in pessime condizioni di conservazione e manutenzione, e di n 2 vasche per la raccolta delle acque per l irrigazione. Dei manufatti descritti è stato effettuato un attento rilievo planimetrico (Vedi disegni 1, 2 e 3) e fotografico ( Vedi foto nn 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 e 14 ). Facendo riferimento al pignoramento ed ai dati catastali è necessario evidenziare che, contrariamente a quanto risulta dalla citata

documentazione, la particella n 130 non è un fabbricato rurale ma una corte; risulta, inoltre, che il fabbricato identificato con la particella n 37 è stato demolito. Stima Prima di procedere alla valutazione complessiva del compendio immobiliare staggito, appare opportuno evidenziare che si procederà alla valutazione separata, secondo le diverse situazioni colturali riscontrate. Al fine di stabilire il più probabile valore di mercato del bene oggetto della presente relazione, si adotta il metodo della stima sintetica, assumendo come parametro l ettaro di superficie commerciabile, secondo l uso di zona e prendendo in esame l andamento del mercato e i prezzi praticati per immobili similari, tenendo conto, però, che ci si trova di fronte ad un fondo di notevole estensione, allo stato improduttivo e gravato da un vincolo trentennale di indivisibilità costituito a favore della Regione Calabria. Pertanto, tenuto conto di quanto sopra detto, si procede alla stima: 1. Area improduttiva in cui sono state estirpate le piante di agrume costituita dalle particelle 27, 34, 112 e 133 per complessivi Ha 2.10.80. Prezzo medio di mercato /Ha 15.000,00 x Ha 2.10.80 = 31.620,00; 2. Area coltivata a mandarino comune, clementine e arancio moro, dotata di impianto di irrigazione sopra chioma, costituita dalle particelle 132, 111, 122, 38, 35, 118, 114 e 53 per complessivi Ha 6.64.70 oltre a mq. 940 identificati catastalmente come fabbricati rurali (particelle 33, 37, 52 e 130). Prezzo medio di mercato /Ha 38.000,00 x Ha 6.74.10 = 256.158,00; 3. Area coltivata ad aranceto, in atto interessata da un imponente intervento di pota di ringiovanimento, costituita dalle particelle 92, 31 e 54 per complessivi Ha 2.14.90 oltre a mq. 285 identificati catastalmente come fabbricati rurali (particella 117)

Prezzo medio di mercato /Ha 25.000,00 x Ha 2.17.75 = 54.437,50. Pertanto il valore complessivo del compendio immobiliare staggito, esteso Ha 11.02.65, ammonta ad 342.215,50. Quanto precede, con i relativi allegati, rispecchia tutto ciò che serenamente ed obiettivamente il sottoscritto ha ritenuto di dovere rappresentare per rispondere compiutamente ai quesiti posti dal Sig. G.E. nell interesse della Giustizia. Palmi, 24 gennaio 2003 Il C.T.U. Arch. Roberto Sciarrone