1 TRIBUNALE DI MARSALA OGGETTO: Relazione di stima dei beni immobili di proprietà di ------------- ---s.r.l..- PROCEDIMENTO ESECUTIVO: n.217/2010 promosso da ---------------- --spa.- G.E.: Dott. M. Bellomo.- Consulente Tecnico d Ufficio: Ing. Laura Marano Provvedimento d incarico: del 05/03/2012.- PREMESSA.- Con atto di pignoramento del 21/08/2010, trascritto il 17/09/2010 ai n.ri 21515/15264, sono stati sottoposti a esecuzione gli immobili appresso indicati: 1- terreno sito in Salemi, esteso are 80,30 circa, in catasto foglio 121 p.lla 5; 2.- terreno sito in Salemi, C/da Canetici, esteso are 60,30 circa, in catasto foglio 121 p.lla 62; 3.- terreno sito in Salemi, C/da Canetici, esteso are 4,90 circa, in catasto foglio 122 p.lla 197; 4.- terreno sito in Salemi, C/da Canetici, esteso are 22,30 circa, in catasto foglio 122 p.lla 302.- In espletamento del quesito 1.b, relativo all acquisizione di copia del titolo di provenienza immediatamente anteriore al ventennio decorrente dalla data di trascrizione del pignoramento nonché relativo all acquisizione dei certificati delle trascrizioni effettuate tra la data di trascrizione di tale titolo e la data di trascrizione del pignoramento -con esclusione del periodo già
2 coperto dalla documentazione depositata agli atti dal creditore procedente ai sensi dell art.567 cod. proc. Civ.-, si rileva quanto di seguito indicato: - nella Certificazione in atti del creditore procedente sono correttamente indicate tutte le sopraddette p.lle oggetto della procedura; - la Certificazione in atti del creditore procedente è relativa al periodo dal 02/01/1990 al 17/09/2010 e cioè al ventennio anteriore alla trascrizione del pignoramento; - i titoli di provenienza immediatamente anteriori al ventennio -a favore ------------- (------------) e --------------- (--------------) (danti causa del debitore)- sono datati 26/1/1981 e 27/9/1985, come da copie in atti del creditore procedente; - pertanto deve essere acquisita la Certificazione integrativa contro --- ----------- (--------------) e -------------- (--------------) per il periodo dal 26/1/1981 al 02/01/1990 relativa agli immobili come di seguito identificati: Comune di Salemi, Catasto Terreni, foglio 121 p.lla 5, foglio 121 p.lla 62, foglio 122 p.lla 197, foglio 122 p.lla 302; - per orientamento di questo Tribunale è sufficiente che il C.T.U. rilevi la mancanza di tale Certificazione, rimettendo al G.E. di disporne l acquisizione a carico del creditore procedente; tutto quanto sopra premesso si rileva al G.E. che deve essere acquisita la Certificazione de qua e si attendono disposizioni nel merito.- Visto che i beni sono tra loro confinanti, che provengono tutti dal medesimo atto e che si tratta di zona di verde agricolo, sono stati riuniti in un unico lotto.-
3 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Lotto 1.- Piena proprietà per la quota di 1/1 di terreno agricolo sito in Salemi, C/da Canetici, in catasto foglio 121 p.lla 5 e p.lla 62, foglio 122 p.lla 197 e p.lla 302, avente superficie catastale di are 167,80.- DESCRIZIONE E VALUTAZIONE.- DATI INERENTI L IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEGLI IMMOBILI: CATASTO TERRENI: Comune di Salemi foglio 121 p.lla 5 qualità seminativo classe 3 superficie are 80,30 reddito dominicale 24,88 agrario 12,44 - intestati - --------------.r.l. (prec. Proprietari -------------- e --------------------) CATASTO TERRENI: Comune di Salemi foglio 121 p.lla 62 qualità seminativo classe 3 superficie are 60,30 reddito dominicale 18,69 agrario 9,34 intestati: come sopra CATASTO TERRENI: Comune di Salemi foglio 122 p.lla 197 qualità seminativo classe 5 superficie are 4,90 reddito dominicale 0,51 agrario 0,30 intestati: come sopra CATASTO TERRENI: Comune di Salemi foglio 122 p.lla 302 qualità seminativo classe 5 superficie are 22,30 reddito dominicale 2,30 agrario 1,38 intestati: come sopra.- La superficie catastale complessiva è pari a are 167,80.- 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: ------------------------------------------------- 3. STATO DI POSSESSO: Trattasi di uno spezzone di terreno incolto e non
4 recintato. Nessuno era presente al momento del sopralluogo.- 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: Vedi a fine relazione.- 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE: ---------------------- 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Come da ispezione in atti del creditore procedente: - a nome -----------------srl (Cod. Fisc. -----------------) dal 15/09/2005 al 17/09/2010: - a nome ---------------(------------------/-------- dal 02/01/1990 al 27/09/2005: - a nome -------------------------------) dal 02/01/1990 al 27/09/2005: ATTUALI PROPRIETARI: ----------------------- srl (Cod. Fisc----------------------------) giusto Atto di vendita in Notaio Giovanni Cancemi di Castelvetrano del 15/09/2005, trascritto il 27/09/2005 al n.ro 20125 reg. part., contro ---- ---------------------- (----------------------) e ------------------- (---------------- ---), relativo a: foglio 121 p.lla 5 di are 80,30 e p.lla 62 di are 60,30; foglio 122 p.lla 197 di are 4,90 e p.lla 302 di are 22,30.- PRECEDENTI PROPRIETARI: ------------ (--------------) e -------------- (---------------------): - quanto a: foglio 121 p.lla 62 di are 60,30 e foglio 122 p.lla 302 di are 22,30: giusto Atto di vendita in Notaio Vincenzo Amabile di Salemi del 27/09/1985, trascritto il 18/10/1985 al n.ro 16220 reg. part., contro ---------------- (---------------------); - quanto a: foglio 121 p.lla 5 di are 80,30 e foglio 122 p.lla 197 di are
5 4,90: giusto Atto di vendita in Notaio Vincenzo Amabile di Salemi del 26/01/1981, trascritto il 17/02/1981 al n.ro 2879 reg. part., contro ----- --------------- (---------------------------- 7. PRATICHE EDILIZIE: ---------------------------------------------------------- 8. DESCRIZIONE IMMOBILE: Valutazione delle superfici: Immobile Superficie a Terreno mq 16.780,00 x Trattasi di uno spezzone di terreno agricolo esteso are 167 e centiare 80 circa, sito in Salemi nella contrada Canetici.- Il terreno è facilmente accessibile, in quanto trovasi a breve distanza dal centro cittadino e confina con la strada provinciale Salemi-Partanna.- La superficie catastale complessiva è pari a are 167,80. La stessa superficie è indicata negli atti di provenienza. Giacchè non è stata eseguita la misurazione strumentale della superficie dello spezzone di terreno, nella stima è stata applicata una riduzione percentuale sul valore.- Lo spezzone di terreno ha andamento inclinato, è incolto e non recintato.- Esso risulta attraversato da due stradelle e da alcuni fossati.- Sullo spezzone di terreno trovasi un palo che regge le sovrastanti linee elettriche aeree.- Come da certificato di destinazione urbanistica, in atti del creditore procedente, lo spezzone di terreno in oggetto ricade in zona E/1 Verde agricolo del P.R.G. vigente.- Confini.- Lo spezzone di terreno in oggetto ricade a cavallo di due fogli di mappa, per cui confina con la p.lla 255 del foglio 122, e -a seguire- con le
6 p.lle 53, 8 e 1 del foglio 121; sull altro lato, lo spezzone di terreno confina con la strada provinciale Salemi-Partanna.- 9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DELL IMMOBILE: 9.1 Criterio di Stima. Per la stima dell immobile, è stato adoperato il metodo cosiddetto sintetico.- Esso consiste nel determinare l entità del valore venale dell immobile da stimare attraverso la comparazione tra l immobile in oggetto ed altri immobili aventi caratteristiche analoghe e prezzo noto ricavato da indagini eseguite nel mercato locale. Per far ciò occorre in pratica stabilire un parametro di raffronto; i parametri di raffronto utilizzati per la stima dei terreni agricoli sono o l ettaro di superficie o il tumulo di superficie (mq.2.093).- In considerazione delle caratteristiche e della consistenza dello spezzone di terreno, della destinazione urbanistica, nonché in considerazione dell ubicazione e delle caratteristiche della zona, stante le informazioni acquisite dalla scrivente C.T.U., appare equo stabilire un prezzo unitario pari a /tumulo 3.500,00.- Per conoscenza del G.E. e dei creditori si precisa che l atto di acquisto a favore della ditta debitrice è abbastanza recente e che ivi è indicato il prezzo complessivo di.42.000,00, che corrisponde al prezzo di.5.200,00 per tumulo. Tuttavia, dalle informazioni acquisite dalla scrivente C.T.U. risulta che tale prezzo è alto rispetto ai valori di mercato, per cui alla scrivente C.T.U. è stato indicato il prezzo di stima di /tumulo 3.500,00. Tutto quanto sopra premesso si rimette al G.E. di applicare il prezzo stimato dalla scrivente C.T.U. o, viceversa, di applicare il maggiore prezzo di acquisto
7 indicato nell atto a favore della società debitrice, attendendo e verificando l effettiva risposta del mercato.- 9.2 Fonti di informazione. Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato, mediatori immobiliari.- 9.3 Valutazione delle superfici: Immobile Superficie Prezzo Valore Valore - unitario intero diritto (1/1) - terreno mq 16.780 ----------. 28.000,00. 28.000,00-9.4 Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del 5% circa (sulla quota di diritto) per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale, per assenza di garanzia per vizi, per spese tecniche di regolarizzazione urbanistico-edilizia e catastale ecc. ecc. : 1.400,00 9.5 PREZZO A BASE D ASTA DELL IMMOBILE: Lotto 1.- Piena proprietà per la quota di 1/1 di terreno agricolo sito in Salemi, C/da Canetici, in catasto foglio 121 p.lla 5 e p.lla 62, foglio 122 p.lla 197 e p.lla 302, avente superficie catastale di are 167,80:.26.600,00 VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: Come da ispezione in atti del creditore procedente: - a nome ---------------- srl (Cod. Fisc. -------------------) dal 15/09/2005 al 17/09/2010: - a nome ------------------- (---------------------) dal 02/01/1990 al 27/09/2005:
8 - a nome --------------------- (------------------------------) dal 02/01/1990 al 27/09/2005: risultano: - ipoteca giudiziale del 07/01/2010, iscritta il 01/03/2010 ai n.ri 5239/1073, a favore di INTESA SANPAOLO SPA contro ------------- -----------------srl (Cod. Fisc. ------------------------) per tutte le p.lle oggetto della procedura; - pignoramento immobiliare del 21/08/2010, trascritto il 17/09/2010 ai n.ri 21515/15264, a favore di INTESA SANPAOLO SPA contro ----- ------------------------srl (Cod. Fisc. ---------------------------) per tutte le p.lle oggetto della procedura.- In separato Allegato si trasmettono: 1.- Rapporto fotografico; 2.- Elaborati grafici; 3.- Visure catastali attuali, stralci fogli di mappa e fogli interi - acquisiti presso l Agenzia del Territorio ex Catasto di Trapani-; 4.- Copia del Certificato di destinazione urbanistica in atti del creditore procedente; 5.- Copia dei titoli di provenienza; 6.- Avvisi di ricevimento delle R.R.R. per comunicazione del sopralluogo; 7.- Attestazione di trasmissione copia perizia; copia della bozza della ordinanza di vendita e della bozza di aggiudicazione; - n. 1 CD contenente la perizia, la planimetria e le foto, la bozza di ordinanza di vendita e la bozza di aggiudicazione.- Il C.T.U. (Ing. Laura Marano)