Lo studio di fattibilità della valorizzazione Venezia, 3 dicembre 2014 Prof. Antonella Faggiani valutareilprogetto2@gmail.com Estimo Corso di laurea magistrale in Architettura per il Nuovo e per l Antico Dipartimento di Architettura Costruzione e Conservazione
La valutazione degli investimenti La valutazione di un investimento immobiliare concerne la decisione di impiegare un capitale nella promozione di un progetto Una volta individuati i soggetti coinvolti, è fondamentale separare la decisione d'investimento rispetto alle modalità attraverso cui finanziare l'investimento Quindi, si tratta in primo luogo di valutare l'investimento senza considerare le modalità con cui verrà effettivamente finanziato Solo successivamente, si potrà procedere a valutare gli effetti delle diverse modalità di finanziamento La valutazione economico finanziaria degli investimenti è obbligatoria per la realizzazione di opere pubbliche e i suoi contenuti sono indicati nel nuovo Regolamento del 2011 a completamento del nuovo «Codice degli appalti e dei contratti» del 2006
La metodologia di analisi La fattibilità economicofinanziaria del progetto ha un duplice obiettivo verificare la sostenibilità economica della trasformazione e valorizzazione dei beni e verificare l esistenza di un ritorno finanziario per gli attori coinvolti nel progetto definire i modelli gestionali in grado di assicurare efficacia alla trasformazione attraverso l individuazione di sequenze di azioni finalizzate alla massimizzazione dei benefici pubblici e privati Fase 1 Fase 3 Fase 4 Conclusioni Fase 1. Descrizione del bene e definizione di funzioni e quantità (scenario) Fase 2. Analisi vincoli e opportunità e elaborazione scenariale con definizione di funzioni e quantità (scenario) Fase 3. Individuazione del modello attuativo e gestionale Fase4. Elaborazione del modello finanziario e sviluppo di ipotesi alternative Valutazione economico finanziaria del progetto, Corso di laurea magistrale in Architettura e culture del progetto 2013_14 prof. Antonella Faggiani
Fase 1: analisi e definizione delle superfici Descrizione del bene oggetto di valutazione/valorizzazione Localizzazione e accessibilità; Analisi e descrizione del bene oggetto di valutazione: Analisi e determinazione dello stato manutentivo del bene nel suo complesso o nelle parti che lo costituiscono; Analisi e determinazione della superficie lorda disarticolata in ragione dei diversi piani e/o delle funzioni/destinazioni d'uso individuate. Essa è strumentale alla stima dei costi di produzione. Analisi e studio della situazione urbanistica per conoscere eventuali vincoli ai quali è soggetto il bene e eventuali interventi sulle aree interessate previsti dalle amministrazioni (facoltativo). L'esito: disegni e tabelle che illustrano i contenuti richiamati Valutazione economico finanziaria del progetto, Corso di laurea magistrale in Architettura e culture del progetto 2013_14 prof. Antonella Faggiani
Fase 2. Elaborazione dello scenario Attraverso le analisi di mercato, le opportunità del bene e le sollecitazioni del contesto deve essere sviluppato uno (o più) scenari di valorizzazione Lo scenario ha l obiettivo di descrivere la possibile valorizzazione del bene e «narrare» il suo futuro possibile Operativamente: Analisi di mercato e di contesto Ipotesi di trasformazione attraverso schemi planimetrici Tabelle che specificano le quantità e le destinazioni d uso/funzioni
Fase 2: Il modello attuativo e gestionale Ideazione del modello attuativo e gestionale dell'intervento L'obiettivo della seconda fase consiste nell'identificazione dei soggetti, delle azioni e degli strumenti che consentono di predisporre il percorso che porta il progetto alla sua realizzazione e successivamente alla sua gestione. A questo scopo è necessario focalizzare l'attenzione su diversi elementi quali: Ruolo del proprietario del bene strumentale: diventa sviluppatore/investitore del progetto? Vende il bene (in tutto o in parte)? La concede ad un soggetto terzo che si fa carico della realizzazione? Ruolo degli operatori privati eventualmente coinvolti; Modalità di valorizzazione degli interventi: il bene verrà venduto? Dato in concessione/gestione? Locato? Nella sua interezza o in parte? Esito: elementi testuali e schemi che illustrano il modello e le ipotesi Valutazione economico finanziaria del progetto, Corso di laurea magistrale in Architettura e culture del progetto 2013_14 prof. Antonella Faggiani
Fase 3 La terza fase traspone i contenuti del modello attuativo e gestionale in un modello finanziario che consente di valutare gli indicatori di profitto o di redditività del progetto; Elementi propedeutici per l'elaborazione del modello riguardano: le analisi di mercato per la stima dei costi e dei ricavi; la determinazione dei valori unitari di ricavo/reddito e i costi di costruzione, oltre alle altre voci che compongono il costo di produzione ed infine i costi di gestione; Definizione del cronoprogramma dell'intervento. A partire dagli esiti del primo modello si potranno elaborare scenari attuativi e gestionali alternativi allo scopo di verificare come si modificano le performance del progetto al variare delle ipotesi gestionali assunte. Esito: modelli finanziari, tabelle e testi che illustrano le performance economiche del progetto Valutazione economico finanziaria del progetto, Corso di laurea magistrale in Architettura e culture del progetto 2013_14 prof. Antonella Faggiani
Conclusioni Le conclusioni hanno l'obiettivo di mettere in rilievo i punti di forza e di debolezza delle valutazioni sviluppate e porre l'attenzione sulle possibili strategie per rendere fattibile l'intervento. Identificare gli eventi sfavorevoli che possono incidere sulla fattibilità di trasformazione/valorizzazione del bene ed entro quali limiti tali eventi possono influenzare gli esiti economici e finanziari della realizzazione dell intervento Analisi di rischio e sensitività.
Proposta di struttura Fase 1. Lo stato di fatto del bene Localizzazione e contesto locale e regionale di riferimento Descrizione del bene sotto il profilo tipologico, dimensionale, stato conservativo ed eventuale analisi urbanistica per indagare le opportunità previste dagli strumenti urbanistici Fase 2. Elaborazione scenariale Analisi dei vincoli e opportunità del contesto geografico ed economico Vincoli e opportunità del bene in ragione della tipologia, della dimensione e del livello manutentivo Analisi di mercato per cogliere i segnali e i dati di trend Elaborazione dello scenario di valorizzazione
Fase 3. Il modello gestionale Chi fa cosa? Descrizione dell assetto della proprietà e dei possibili soggetti coinvolti (riprendere le categorie introdotte durante il corso : proprietario, sviluppatore, gestore) Individuare anche attraverso schemi le sequenze di azioni necessarie per condurre il progetto all attuazione e associare alle azioni i soggetti Scegliere i punti di vista (le prospettive/obiettivi in ragione dei soggetti) che si intende approfondire Fase 4. La valutazione Richiamare l obiettivo della valutazione (quale indicatore si intende indagare? Con che strumento valutativo?) Procedere alla stima delle componenti del modello attraverso le opportune indagini di mercato (stima dei costi di ristrutturazione/investimento; stima delle entrate vendita o locazione/ricavi; stima dei costi gestionali,se presenti) Analisi dell articolazione temporale (incidenza dei costi d investimento e articolazione; analisi delle entrate (tempi di vendita; tempi di locazione; ipotesi di sfitti; tassi di occupazione degli spazi) analisi delle uscite (se collegate alle entrate o stimate in modo indipendente) Predisposizione del modello di valutazione Eventuali analisi di sensitività delle variabili (se aumentano i costi? Se diminuiscono i canoni di locazione o il tasso di occupazione; se aumentano le spese di gestione; se aumento il canone di concessione?
Fase 5. Conclusione Illustrazione degli esiti delle valutazioni Analisi critica dei risultati (punti di forza, criticità) Elementi su cui intervenire a fini migliorativi