CONSULENZA TECNICA STRAGIUDIZIALE Relazione tecnica integrativa AUTOCAR GIACOSA SAS di Peracchi Giovanni Antonio Angelo e C. RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 5 Via del Tago n. 12, Milano (MI) Esperto alla stima: Arch. Stefania Tateo Codice fiscale: TTASFN74A47B180B Partita IVA: 06152620727 Studio in: Corso Magenta 87-20123 Milano Telefono: 0236531777 Fax: 0236531777 Email: stefaniatateo@hotmail.it pag. 1
Bene in Milano (MI) Via Del Tago n. 12 LOTTO 5 Relazione di consulenza tecnica stragiudiziale- Lotto 5 1. IDENTIFICAZIONE DEL BENE IMMOBILE OGGETTO DI VALUTAZIONE: Identificativo corpo: Appartamento + cantina + posto auto. Immobile in comune di: Milano (Milano) alla Via Del Tago n. 12. 1.1.Quota e tipologia del diritto Piena proprietà per la quota di 1000/1000 relativo alla società AUTOCAR GIACOSA SAS di Peracchi Giovanni Antonio Angelo e C., con sede in Cormano, C.F. 11958240159. L immobile oggetto di valutazione, é costituito da un appartamento per civile abitazione al piano terra con annesso locale cantina al piano S1 e posto auto al piano T. Eventuali comproprietari: nessuno. Identificato al catasto fabbricati: Intestazione: l immobile in esame, risulta in ditta a: AUTOCAR GIACOSA SAS di Peracchi Giovanni Antonio Angelo e C., con sede in Cormano, C.F. 11958240159, proprietaria per la quota di 1/1. Identificazione catastale: l unità immobiliare, sita in Milano alla Via Del Tago n. 12, é identificata al catasto fabbricati al: foglio 18, particella 144 subalterno 1, piano T-S1, zona censuaria 3, categoria A/2, classe 9, consistenza 7.5 vani, rendita 1.297,60. Derivante da: l immobile, é pervenuto alla società Autocar Giacosa Sas di Peracchi Giovanni Antonio Angelo e C., per la quota di 1/1, in virtù di atto di compravendita a rogito del Notaio Dr. VENTURA MARIO di Milano del 20.12.2006, repertorio n. 158904/24177 e trascritto a Milano 1 in data 10.01.2007 ai nn. 2407/1232. Confini: l abitazione, confina a nord con il cortile condominiale, a sud con Via Del Tago, ad ovest con altra proprietà e ad est, con parti condominiali. Il locale cantina, confina a nord con il cortile condominiale, a sud e ad ovest con il corridoio comune e e ad est con altra proprietà. Il posto auto confina a nord, est ed ovest con altre proprietà e a sud con parti condominiali. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA L immobile oggetto di valutazione, é costituito da una abitazione al piano terra con annesso locale cantina al piano S1 e posto auto al piano T. L abitazione é composta da soggiorno, cucina, due bagni, disimpegno e quattro camere da letto, oltre a due balconi. Caratteristiche zona: periferica normale. Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi riservati ai residenti. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione secondaria. Caratteristiche zone limitrofe: residenziali. Collegamenti pubblici presenti nella zona: autobus, metropolitana, Ferrovie Nord Milano e tangenziale Nord. Sevizi offerti dalla zona: attività commerciali, farmacia, parchi, scuole, banca, ospedale e ufficio postale. pag. 2
3. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI A seguito di indagini, svolte dalla scrivente presso l Agenzia delle Entrate- Ufficio Provinciale di Milano/Territorio- Sezione di Pubblicità Immobiliare di Milano 2 in data 17.07.2015, al nominativo AUTOCAR GIACOSA SAS, con sede in Settimo Milanese (MI), C.F. 04578520159, per il periodo che va dal 2.05.1995 allo 16.07.2015, relativamente all immobile oggetto della presente procedura, risultano individuate le seguenti formalità: 3.1. Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: 3.1.1. Iscrizioni: Nessuna. 3.2.2. Pignoramenti: Nessuno. 3.2.3. Altre trascrizioni: Trascrizione a favore della MASSA DEI CREDITORI DELLA AUTOCAR GIACOSA SAS DI PERACCHI GIOVANNI ANTONIO ANGELO & C. e contro AUTOCAR GIACOSA SAS DI PERACCHI GIOVANNI ANTONIO ANGELO & C., con sede in Cormano (MI) C.F. 11958240159, derivante da decreto di ammissione a concordato preventivo emesso dal Tribunale di Milano- Seconda Sezione Civile in data 8.05.2014, repertorio n. 9988 e trascritta presso l Agenzia delle Entrate- Ufficio Provinciale di Milano - Territorio- Servizio di Pubblicità Immobiliare di Milano 1 in data 1.12.2014 ai nn. 60602/44020. Note: gravante sul bene in esame e su altri cespiti di proprietà della società Autocar Giacosa Sas. 3.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna. Descrizione: Appartamento di cui al punto 1.1. Il fabbricato condominiale, di cui l immobile oggetto di valutazione é parte integrante, è sito nel Comune di Milano, località Bruzzano, alla Via Del Tago n. 12. La zona è destinata prevalentemente ad edifici residenziali, con la presenza di attività a servizio della residenza (farmacie, banche, supermercati, ufficio postale etc.). La zona è raggiungibile mediante linea metropolitana M3 San Donato - Comasina, fermata AFFORI e linea ATM n. 70-40-52 e 41; inoltre, la zona è servita dal passante (Ferrovie Nord Milano) stazione di Bruzzano e dalla Tangenziale Nord. La palazzina condominiale, costruita negli anni 70, è composta da un piano primo interrato adibito a cantine e da sei piani superiori adibiti ad appartamenti per civile abitazione. Appartamento per civile abitazione al piano terra con annesso locale cantina al piano S1 e posto auto al piano T, siti in Milano (MI), alla Via Del Tago n. 12. MILANO Foto satellitari pag. 3
Foto satellitari. Palazzina condominiale alla Via Del Tago n. 12 L immobile oggetto di valutazione, é costituito da un appartamento al piano terra, facente parte del fabbricato condominiale sopra descritto, e con accesso a sinistra per chi sale la scala dell androne condominiale. L abitazione distinto con il numero interno 1, allo stato attuale, è composto dal soggiorno, dalla cucina, dal disimpegno, da due bagni e da quattro camere da letto, oltre a due balconi. Accessori: Descrizione: Locale cantina di cui al punto 1.1. Il locale cantina al piano S1, di pertinenza dell abitazione e distinto con il numero interno 1, presenta pianta rettangolare e superficie utile di circa 10 mq. Tale immobile, raggiungibile dal cortile condominiale, mediante rampa esterna, risulta essere il primo a sinistra per chi si immette nel corridoio comune condominiale. Descrizione: Posto auto di cui al punto 1.1. Si accede al posto auto al piano terra, mediante cancello carrabile ingresso dal civico numero 12 di Via Del Tago e precisamente, risulta essere il secondo posto auto a sinistra. La superficie complessiva del bene in esame, di pertinenza all abitazione e contraddistinto con il numero interno 1A, è pari a 8 mq. 4. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO 5: 4.1. Criterio di stima: La metodologia di stima utilizzata, è quella sintetico-comparativa, basata sulla comparazione del bene in oggetto con altri ad esso similari per destinazione d uso, tipologia, localizzazione, consistenza, vetustà e stato di manutenzione. Le fonti da cui sono state ricavate le informazioni relative alle quotazioni immobiliari sono state: - le agenzie immobiliari, ricadenti nel Comune di Milano, il cui valore unitario per immobili similari a quello in esame ed ubicati nella stessa zona di interesse, varia da un minimo di /mq 1.600,00 ad un massimo di /mq 3.300,00 e per un valore medio pari a /mq 2.450,00. - l OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) dell Agenzia delle Entrate (aggiornato al 2 semestre 2014), da cui si ricava che per immobili a destinazione residenziale di tipo civile, in normale stato conservativo, ubicati nella fascia denominata D/04 Periferica/Bovisasca/Affori/P. pag. 4
Rossi del Comune di Milano, l importo varia da un minimo di /mq 1.750,00 ad un massimo di /mq 2.400,00 e per un valore medio pari a /mq 2.075,00. Dalla media dei suddetti valori, si ricava che il prezzo unitario medio di mercato, è pari a 2.262,50 /mq. Successivamente, alla valutazione del mercato immobiliare, vengono considerate, le caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell immobile in esame, da cui si evidenzia una buona e funzionale distribuzione interna, una buona illuminazione e ventilazione naturale degli ambienti ed un discreto grado di rifinitura. Lo stato di conservazione e manutenzione dell immobile, risulta essere buono. Infine, il fabbricato condominiale, di cui fa parte integrante il bene in oggetto, è ubicato in zona periferica della città di Milano, ben collegata ed adeguatamente provvista dell urbanizzazione primaria e secondaria e di tutte le attività a servizio della residenza (farmacie, supermercati, bar, banche, ufficio postali etc.). Tutto ciò premesso, considerata l ubicazione dell immobile, le caratteristiche intrinseche ed estrinseche, il grado di rifinitura, l età di costruzione (anni 70), nonché gli attuali valori di mercato, si ritiene opportuno incrementare* il prezzo medio di vendita al metro quadro stimato in perizia del 6.05.2014 (di /mq 2.000,00 - cfr. pag. 12), ai /mq 2.300,00. Per il calcolo della consistenza commerciale del lotto cinque, è stato adottato il metodo delle superfici convenzionali, sommando alla superficie lorda dell abitazione (considerata a filo esterno per le murature confinanti con l esterno ed in mezzeria per le murature in comune con altre proprietà), le superfici lorde dei balconi, del locale cantina al piano S1 e del posto auto al piano terra, ragguagliate queste ultime, con opportuni coefficienti correttivi o ponderali. Di conseguenza, si ottiene: Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale Coeff. Superficie equivalente Abitazione al piano terra Sup. reale lorda 136.70 1.00 136.70 Balconi Sup. reale lorda 9.40 0.30 2.82 Locale cantina al piano S1 Sup. reale lorda 9.90 0.50 4.95 Posto auto al piano T Sup. reale lorda 8 0.50 4 164.00 148.47 Pertanto, la superficie commerciale dell immobile oggetto della presente stima, è pari, per arrotondamento, a 148 mq. 4.2. Fonti di informazione: - Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato di zona; - Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell'agenzia delle Entrate- Listino 2 semestre 2014; - Quotazioni immobiliari online (siti specializzati). 4.3. Valutazione corpo In base a quanto premesso, si ricava il seguente valore: ID Destinazione Sup. lorda Valore unitario /mq Valore di mercato Abitazione + cantina + p.a. 148 2.300,00/mq 340.400,00 Totale Lotto 5 340.400,00 In sintesi: pag. 5
ID Immobile Sup. lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota Lotto 5 148 340.400,00 340.400,00 4.4. Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per la immediatezza della vendita giudiziaria : - 51.060,00 Riduzione del 0% per la vendita di una sola quota dell'immobile in virtù del fatto che il valore della quota non coincide con la quota del valore: 0,00 Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita: 0,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e catastale: 0,00 4.5. Prezzo base d'asta del lotto 5: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: per arrotondamento: 289.340,00 290.000,00 Precisazioni*. In riferimento, ai valori di mercato indicati sulla perizia tecnica redatta dalla scrivente e datata 6.05.2014, relativamente agli immobili con caratteristiche similari a quello in esame ed ubicati nella stessa zona di interesse, risultava che le quotazioni indicate dall agenzie immobiliari, ricadenti nel Comune di Milano, /mq 1.600,00 ad un massimo di /mq 2.400,00 e per un valore medio pari a /mq 2.000,00 (mentre oggi, risulta un valore medio superiore pari a /mq 2.450,00) e quelle riportate dall OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) dell Agenzia delle Entrate (aggiornate al 2 semestre 2013), per immobili a destinazione residenziale di tipo civile, in normale stato conservativo, ubicati nella fascia denominata D/04 Periferica/Bovisasca/Affori/P. Rossi del Comune di Milano, l importo varia da un minimo di /mq 1.750,00 ad un massimo di /mq 2.400,00 e per un valore medio pari a /mq 2.075,00 (quotazioni ad oggi invariate). Tenuto conto dei predetti valori di mercato, la scrivente, fissava un prezzo medio di vendita pari a 2.000,00 /mq, per un valore complessivo del bene in esame, al netto delle decurtazioni e nello stato di fatto in cui si trovava, pari a 251.600,00. A seguito di indagini svolte dalla scrivente, sui dati espressi dal mercato immobiliare, si riscontra che le attuali quotazioni delle agenzie immobiliari (in riferimento alla tipologia in esame e alla zona di interesse) risultano incrementate rispetto al 2014, mentre è rimasto invariato il prezzo stabilito dall OMI (per la stessa zona e per la stessa tipologia). Premesso ciò e considerato l ubicazione dell immobile (ben servito e ben collegato), considerate le caratteristiche intrinseche/estrinseche (il discreto grado di rifinitura, una buona distribuzione interna, le pertinenze ecc.) e data l attuale offerta del mercato immobiliare, la scrivente, ritiene opportuno aumentare il valore di stima al metro quadro dell immobile in esame pari a /mq 2.300,00 (rispetto ai /mq 2.000,00 valutati in perizia) per un valore complessivo (decurtato del 15% e nello stato di fatto in cui si trova il cespite), pari a 289.340,00 che in cifra tonda diconsi 290.000,00 (Euro Duecentonovantamila/00). pag. 6
Milano, 28.07.2015 L Esperto della stima Arch. Stefania Tateo Allegati Si allega il seguente documento: LOTTO 5: 1. Ispezione ipotecaria. pag. 7