Tribunale di Milano PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da: UniCredit Credit Management Bank S.p.A contro: N Gen. Rep. Giudice delle esecuzioni: RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 001 Pag. 1
Beni in San Giorgio Su Legnano (Milano) Località/Frazione San Giorgio su Legnano via Gerli 4 Lotto: 001 OPERAZIONI PRELIMINARI ALLO SVOLGLIMENTO DELL'INCARICO Punto a) del verbale di giuramento: comunicazione anche via email alla SIVAG dell'incarico ricevuto con trasmissione della planimetria catastale dell'immobile staggito: Si Punto B) del verbale di giuramento dell'esperto: Esame dell'atto di pignoramento e della documentazione ipo-catastale (o la relazione notarile sostitutiva) verificando, anche con controlli presso i competenti uffici dell'agenzia del Territorio. Nello specifico: a. la completezza/idoneità dei documenti in atti: Si b. la corretta ed esatta individuazione dei beni oggetto della espropriazione in relazione ai dati catastali e dei registri immobiliari: Si c. i dati catastali effettivamente risultanti e la corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati nell'atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti: Si d. le note di trascrizione e i titoli di trasferimento (in particolare l'atto di provenienza) con specifico riferimento ad eventuali servitù o altri vincoli trascritti (ad esempio, regolamento condominiale contrattuale) o ad eventuali iscrizioni ipotecarie successive al pignoramento:si e. la sussistenza di diritti di comproprietà (specificando il bene è in comunione legale tra i coniugi o in comunione ordinaria) o di altri diritti reali parziari:si f. la continuità delle trascrizioni nel ventennio:si f1. se il trasferimento è avvenuto per causa di morte: verifica della presenza della nota di trascrizione nei registri immobiliari dell'accettazione espressa o tacita in favore del debitore: Altro: 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Identificativo corpo: A. sito in San Giorgio Su Legnano (Milano) frazione:san Giorgio su Legnano, via Gerli 4 Quota e tipologia del diritto 1/1 di - Piena proprietà : Identificato al catasto Fabbricati : Intestazione: foglio 4, particella 8, subalterno 501, indirizzo via Don G. Gerli 4, piano T-1, sezione censuaria San Giorgio su Legnano, categoria A/4, classe 4, consistenza 3,5 vani Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: l'irregolarità presente è la mancanza di parete divisoria, in centro alla stanza, al piano terra. Regolarizzabili mediante: pratica in sanatoria Descrizione delle opere da sanare: pratica edilizia per demolizione tavolato Pag. 2
di divisione del locale e successiva regolarizzazione catastale. Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 3059 / 2011 Note: la stima dei valori per la regolarizzazione: Pratica in sanatoria 1000/00 a cui aggiungere parcella del professionista pari a 1000/00, regolarizzazione catastale pari a 800/00. Non si dichiara la conformità catastale Note generali: 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona: periferica di provincia normale Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi buoni. Importanti centri limitrofi: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione secondaria. Importanti centri limitrofi: Legnano. Caratteristiche zone limitrofe: residenziali Attrazioni paesaggistiche: Parco del Castello - Parco del Roccolo. Attrazioni storiche: nessuna. Principali collegamenti pubblici: nessun servizio di trasporto pubblico nelle vicina, Stazione Ferroviaria di Canegrate S5 Servizi offerti dalla zona: Posta, banche, supermercati e piccole attività. 3. STATO DI POSSESSO: Identificativo corpo: A sito in San Giorgio Su Legnano (Milano), 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: 4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: 4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: 4.1.3 Atti di asservimento urbanistico: 4.1.4 Altre limitazioni d'uso: 4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: 4.2.1 Iscrizioni: - 4.2.2 Pignoramenti: 4.2.3 Altre trascrizioni: Pag. 3
4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti: 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese di gestione condominiale: Non esiste un condominio Identificativo corpo: A sito in San Giorgio Su Legnano (Milano), Spese medie annue Euro 0 Spese scadute: Euro Millesimi di proprietà: Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Attestazione Prestazione Energetica non presente Indice di prestazione energetica: non è possibile realizzare APE per assenza dei parametri necessari (caldaia, fornitura gas e fornitu Note Indice di prestazione energetica: Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Avvertenze ulteriori: 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Titolare/Proprietario: Titolare/Proprietario: 7. PRATICHE EDILIZIE: sito in San Giorgio Su Legnano (Milano) frazione:san Giorgio su Legnano, via Gerli 4 Identificativo: 2/1993 Intestazione: Tipo pratica: Autorizzazione edilizia Per lavori: di ristrutturazione interna Presentazione in data 26/01/1993 al n. di prot. 603 7.1 Conformità edilizia: Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Non è presente la pratica edilizia iniziale, non è possibile confrontarla con quanto si può rilevare oggi, il comune, nello scritto allegato non ha menzionato elementi di rilievo. Regolarizzabili mediante: Descrizione delle opere da sanare: Per quanto sopra N è possibile dichiarare la conformità edilizia Pag. 4
7.2 Conformità urbanistica: Strumento urbanistico vigente: Piano Governo del Territorio: Immobile soggetto a convenzione: Adottato e Approvato Norme tecniche di attuazione: non vi sono documenti in Comune relativi alla storia dell'immobile Se si, di che tipo? Estremi delle convenzioni: Obblighi derivanti: Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico: Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? Se si, di che tipo? Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari? Se si, quali? Indice di utilizzazione fondiaria/territoriale: mantenimento degli standard in essere Rapporto di copertura: Altezza massima ammessa: Volume massimo ammesso: Residua potenzialità edificatoria: Se si, quanto: Altro: Dichiarazione di conformità con il PRG/PGT: Note: Pag. 5
Per quanto sopra non si puo dichiarare la conformità urbanistica Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 3059 / 2011 Descrizione :di cui al punto A L'immobile sito in contesto degradato, parte di costruzione a corte interna del tipo a ringhiera, non è ben tenuto, sembra in stato di abbandono. Si sviluppa su due piani, il primo al quale si accede dal cortile ed il secondo che è possibile raggiungere sia con la scala a chiocciola interna sia con le scale condominiali, l'accesso dal sul ballatoio. Gli interni sembrano un magazzino, i contatori di gas ed energia elettrica non sono collegati, la caldaia e staccata dall'impianto. Il cortile interno è adibito a parcheggio auto, nel catastale è presente l'indicazione di un vano che potrebbe essere una cantina o un magazzino che non mi è stato possibile vedere. Al piano primo sul plafone sono evidenti macchie di umidità dovute ad una infiltrazione proveniente dalla copertura. 1. Quota e tipologia del diritto 1/1 di. - Superficie complessiva di circa mq 46 è posto al piano terra e primo ristrutturato nel 1993 Ha un'altezza interna al piano terra di 294 cm., al piano primo di 284 cm. E' composto da n. 2 piani complessivi di cui fuori terra n. 2 e di cui interrati n. 0 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Componenti edilizie e costruttive: L edificio sembra realizzato in mattoni pieni che formano la struttura principale. Impianti: Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale Coeff. Superficie equivalente appartamento sup lorda di pavimento 46,00 1,00 46,00 46,00 46,00 Accessori: Pag. 6
A.1 Rustico Valore a corpo: 0 Note: presente sul catastale, non mi è stato possibile vederlo Impianto elettrico: Esiste impianto elettrico. Epoca di realizzazione/adeguamento 1993 Non a norma. Non esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive. Riscaldamento: Esiste impianto di riscaldamento. Tipologia di impianto: a radiatori Stato impianto: staccata la caldaia ed il gas assenza di contratto fornitura gas Potenza nominale: rotta Impianto non a norma. Non esiste la dichiarazione di conformità. Condizionamento e climatizzazione: Non esiste impianto di condizionamento o climatizzazione Non Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive. Note Non è possibile predisporre APE per l'inesistenza dell'impianto, la caldaia seppur presente non può essere messa in moto per mancanza di gas e di certificati che ne attestino il regolare funzionamento. Impianto antincendio: Non esiste impianto antincendio. Non esiste certificato prevenzione incendi. Ascensori montacarichi e carri ponte: L'immobile non dispone di ascensori o montacarichi. Carri ponte non presenti. Nessumo. Scarichi: Non esistono scarichi potenzialmente pericolosi. Note Generali: Gli impianti vetusti e di incerta fattezza devono essere fatti ex novo, quelli presenti per carenza di energia non sono verificabili. 8 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di stima: La stima è stata eseguita con il metodo della comparazione diretta dei beni simili siti nella medesima zona e con l applicazione dei prezzi calmierati dettati dal Borsino Immobiliare della Provincia di Milano FIMAA e, dei prezzi indicati dall Agenzia del Territorio, Banca dati delle quotazioni immobiliari riferito all anno 2014, secondo semestre. 8.2 Fonti di informazione: Catasto di Milano, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano, Uffici del registro di Milano, Ufficio tecnico di Comune di San Giorgio su Legnano, Agenzie immobiliari e/o osservatori del Pag. 7
mercato immobiliare Catasto di Milano, Agenzia del Territorio Banca dati delle quotazioni Immobiliari. Agenzie immobiliari di zona, Borsino Immobiliare della Provincia di Milano FIMAA, riguardanti la provincia di Milano, Comune di San Giorgio su Legnano nella zona:periferica con tipologia residenziale, e in particolare: Abitazioni di tipo economico con stato di conservazione scadente., Parametri medi di zona per destinazione principale (./mq.) da 1000/00 a 1600/00 per mq. 8.3 Valutazione corpi: ID Immobile Sup. Equivalente Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 3059 / 2011 Sup. lorda Valore intero Valore diritto medio e quota ponderale A con annesso Rustico 46,00 46,00 46.000,00 0,00 Catasto di Milano, Agenzia del Territorio Banca dati delle quotazioni Immobiliari. Agenzie immobiliari di zona, Borsino Immobiliare della Provincia di Milano FIMAA, riguardanti la provincia di Milano, Comune di San Giorgio su Legnano nella zona:periferica con tipologia residenziale, e in particolare: Abitazioni di tipo economico con stato di conservazione scadente. 46.000,00 0,00 8.4 Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del 0% per la vendita di una sola quota dell'immobile in virtù del fatto che il valore della quota non coincide con la quota del valore: 0,00 Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita: 0,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: Costi di cancellazione oneri e formalità: Giudizio di comoda divisibilità: ottimo 0,00 0,00 8.5 Prezzo base d'asta del lotto: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: 46.000,00 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "occupato": 34.500,00 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": 46.000,00 Pag. 8