TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO Sezione Esecuzioni Immobiliari Procedura Esecutiva R. G. E. n 488/2013 Giudice Esecuzione: dr.ssa Paola DEMARIA Promossa da: Tecnico Incaricato: perito Pasquale Buonaguro Iscritto Collegio Periti Industriali e Periti Laureati delle province di Alessandria Asti - Torino n. 3.097 Iscritto Albo Consulenti Tecnici del Tribunale di Torino ZIRE SERY JEAN NOBEL STEVENS + SERY SILVIE NADEGE 10125 - Torino Via Berthollet, 30 Tel.: 011658898 3381406080 fax.: 01119837032 pasquale.buonaguro@tin.it p.ec. pasquale.buonaguro@pec.eppi.it Via Cecchi 68, Torino CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Prossima udienza il 11.06.2014 -ore 09:30
PROSPETTO SINTETICO RIEPILOGATIVO Procedura Esecutiva R.G.E. n. 488/2013 G.E.: Dr.ssa Paola DEMARIA SOGGETTO PROCEDENTE: SOGGETTO ESECUTATO: ZIRE SERY JEAN NOBEL STEVENS + SERY SILVIE NADEGE Quota di proprietà: proprietà per la quota di 1 / 2 ciascuno Ubicazione immobile: Torino, Via Cecchi 68 Identificazione catastale: fg. 172, particella 116, sub. 24, catg. A/4, cl.2, z.c. 1, 2.5 vani, piano 1, R.C.. 193,67; Consistenza immobile: piano primo (2 f.t.): camera, cucina e servizi Difformità edilizie riscontrate: lievi difformità Superficie commerciale: 46,20 mq. Condizioni interne: scarse Stato di occupazione: libero Prezzo base per la vendita: 43.000,00 1/23
TRASCRIZIONI CONTRO ED ISCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI CHE SARANNO CANCELLATE: Ipoteca Volontaria nn. 23999/4765 del 29.05.2002 a favore della Banca Cassa di Risparmio di Torino SPA, con sede in Torino; Ipoteca Legale nn. 49023/11562 del 05.11.2005 a favore della Sestri SPA, con sede in Novara; Pignoramento Immobili nn. 7436/5564 del 11.03.2013 a favore di Unicredit SPA, con sede in Roma. Il sopralluogo all immobile è stato effettuato senza l ausilio dell accesso forzoso. 2/23
TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI Procedura Esecutiva R.G.E. n. 488/2013 G.E.: Dr.ssa Paola DEMARIA Prossima udienza: 11 giugno 2014 ore 09.30 promossa da: Contro: C.F.: avv. Ledda Alberto e Giancarlo; avv. Sampò Giulia, Via della Consolata 1 Bis, Torino (TO) C.F.: nato a Daloa (Costa D Avorio) il 14/02/1974, domicilio c / o la Cancelleria Tribunale Esecuzioni Immobiliari + C.F.: nata a Plateau Abidjan (Costa D Avorio) il 10/09/1972, domicilio c / o la Cancelleria Tribunale Esecuzioni Immobiliari TRATTAZIONE E RISPOSTA AL QUESITO QUESITO 1: l esperto identifichi gli immobili pignorati, indicandone ubicazione, tipologia, consistenza, dati catastali e confini, provvedendo altresì a presentare le denunce catastali eventualmente mancanti; 1. 1 IDENTIFICAZIONE IMMOBILI OGGETTO DI PROCEDURA La procedura esecutiva in titolo ha per oggetto il seguente immobile: Immobile in TORINO Via Cecchi 68 3/23
la piena proprietà di un immobile uso ABITAZIONE posto al Piano Primo (2 f.t.) di uno stabile per civile abitazione, e più precisamente: primo piano (secondo f.t.) alloggio composto da: camera, cucina e servizio; Coerenze: altro alloggio del piano, via Cecchi, altro alloggio del piano, ballatoio comune e vano scala; Sono compresi nella vendita tutti i diritti condominiali sulle parti comuni dell edificio, quali sono da ritenersi comuni per legge, uso e consuetudine, nonché per ulteriori clausole riportate nel Regolamento di Condominio che disciplina i rapporti dello stabile ove è posto l alloggio (vedasi successivo paragrafo 3.3). 1. 2 - INDICAZIONE DEI DATI CATASTALI Gli immobili oggetto della presente relazione risultano censiti all Agenzia del Territorio di Torino Sezione Nuovo Catasto Edilizio Urbano come segue: Immobile in TORINO Via Cecchi 68 (ex. 42) 1. Identificativi Catastali: Foglio 1151 particella 93, sub. 24 1 (ex. 23) Dati censuari: (vedasi allegato - visura catastale) - z.c.: 1 - cl.: 2 - piano: 1 - consistenza: 2,5 vani - categoria: A/4 - Rendita Catastale:. 193,67 QUESITO 2: indichi i proprietari degli immobili alla data della trascrizione del pignoramento, nonché tutti i proprietari nel ventennio anteriore a tale data e il primo titolo di acquisto per atto tra vivi anteriore al suddetto ventennio, specificando se i dati risultanti dalla documentazione di cui all art. 567, comma 2, c.p.c. corrispondano a quelli effettivi. 1 Denuncia di variazione per frazionamento del sub. 23 prot. N. 372752 del 27.05.2002. 4/23
2. 1 PROPRIETA ALLA DATA DI TRASCRIZIONE DEL PIGNORAMENTO Dalle ricerche eseguite presso la competente Conservatoria dei RR. II., si è accertato quanto segue: l'immobile oggetto della presente relazione, alla data di trascrizione dell atto di pignoramento,avvenuta presso la Conservatoria dei RR. II. di Torino 1 in data 18.02.2013 nn. 4581/2013, risultava in effetti in piena proprietà al debitore esecutato in virtù dell atto di compravendita: atto di compravendita redatto, dal dr. Alberto Morano Notaio in Torino, in data 28.05.2002 rep. 33952/12456, trascritto presso l agenzia del territorio, Ufficio Provinciale di Torino Servizio di Pubblicità Immobiliare di Torino 1 in data 29.05.2002 ai nn. 23998/16121. (vedasi allegato). 2. 2 CRONISTORIA DEL VENTENNIO Lo scrivente provvede di seguito a relazionare le vicende degli immobili oggetto di procedura nel ventennio antecedente la data di trascrizione del pignoramento. Quadro sinottico della provenienza nel ventennio 1. Trascrizione nn. 23998/16121 del 29.05.2002 Atto Notarile Pubblico a rogito Notaio Alberto Morano del 28.05.2002 Descrizione: ATTO DI COMPRAVENDITA a favore: Zire Jean Nobel Stevens nato a Daloa in Costa D Avorio il 14.02.1974 per il diritto di proprietà della quota di 1 / 2 ; Sery Sylvie Nadege nata a Plateau Abidjan in Costa D Avorio il 10.09.1972 per il diritto di proprietà della quota di 1 / 2 ; : Cammarata Rosaria nata a Resuttano (CL) il 24.06.1941 per il diritto di proprietà della quota di 20 / 30 ; Gennaro Damiana nato a Resuttano (CL) il 04.07.1960 per il diritto di proprietà della quota di 2 / 30 ; Gennaro Giuseppe nato a Resuttano (CL) il 06.05.1964 per il diritto di proprietà della quota di 2 / 30 ; Gennaro Santo nato a Resuttano (CL) il 06.05.1964 per il diritto di proprietà della quota di 2 / 30 ; 5/23
Gennaro Roberto nato a Resuttano (CL) il 02.06.1970 per il diritto di proprietà della quota di 2 / 30 ; Gennaro Emanuele nato a Resuttano (CL) il 04.05.1984 per il diritto di proprietà della quota di 2 / 30 ; immobile posto nel Comune di Torino Via Cecchi 68 N.C.E.U. Foglio 1151, particella 93, sub. 24, piano 1 2. Trascrizione nn. 23997/16120 del 29.05.2002 Atto Notarile Pubblico a rogito Notaio Morano Alberto del 28.05.2002 rep. 33952 Descrizione: ACCETTAZIONE TACITA EREDITA a favore: Cammarata Rosaria nata a Resuttano (CL) il 24.06.1941 per il diritto di proprietà della quota di 10 / 30 ; Gennaro Damiana nato a Resuttano (CL) il 04.07.1960 per il diritto di proprietà della quota di 1 / 30 ; Gennaro Giuseppe nato a Resuttano (CL) il 06.05.1964 per il diritto di proprietà della quota di 1 / 30 ; Gennaro Santo nato a Resuttano (CL) il 06.05.1964 per il diritto di proprietà della quota di 1 / 30 ; Gennaro Roberto nato a Resuttano (CL) il 02.06.1970 per il diritto di proprietà della quota di 1 / 30 ; Gennaro Emanuele nato a Resuttano (CL) il 04.05.1984 per il diritto di proprietà della quota di 1 / 30 ; : Gennaro Michele nato a Resuttano (CL) il 16.04.1934 e morto il 14.12.1997 per il diritto di proprietà della quota di 15 / 30 ; immobile posto nel Comune di Torino Via Cecchi 68 N.C.E.U. Foglio 1151, particella 93, sub. 24, piano 1 3. Trascrizione nn. 5160/3513 del 09.02.1989 Atto Notarile Pubblico a rogito Notaio Chianale Emanuele del 07.02.1989 rep. 76348 Descrizione: ATTO DI COMPRAVENDITA a favore: Gennaro Michele nato a Resuttano (CL) il 16.04.1934 per il diritto di proprietà della quota di 1 / 2 ; 6/23
Cammarata Rosaria nata a Resuttano (CL) il 24.06.1941 per il diritto di proprietà della quota di 1 / 2 ; : Gonella Ermanno nato a Torino il 10.09.1925 per il diritto di proprietà della quota di 1 / 1 ; immobile posto nel Comune di Torino Via Cecchi 68 N.C.E.U. Foglio 1151, particella 93, sub. 24, piano 1 2. 3 PRIMO TITOLO DI ACQUISTO ANTERIORE AL VENTENNIO Dalle ricerche eseguite presso la Conservatoria dei RR. II. di Torino 1, lo scrivente ha accertato quanto segue: Trascrizione nn. 5160/3513 del 09.02.1989 Atto Notarile Pubblico a rogito Notaio Chianale Emanuele del 07.02.1989 rep. 76348 Descrizione: ATTO DI COMPRAVENDITA a favore: Gennaro Michele nato a Resuttano (CL) il 16.04.1934 per il diritto di proprietà della quota di 1 / 2 ; Cammarata Rosaria nata a Resuttano (CL) il 24.06.1941 per il diritto di proprietà della quota di 1 / 2 ; : Gonella Ermanno nato a Torino il 10.09.1925 per il diritto di proprietà della quota di 1 /1; immobile posto nel Comune di Torino Via Cecchi 68 N.C.E.U. Foglio 1151, particella 93, sub. 24, piano 1 2. 4 CORRISPONDENZA DOCUMENTI EX ART. 567 C.P.C. I dati risultanti dai documenti allegati ai ricorsi per l'istanza di vendita dell immobile in oggetto, ai sensi dell ex art. 567 C.P.C., identificano esattamente l immobile oggetto della presente procedura esecutiva. 7/23
QUESITO 3: indichi l esistenza di formalità (iscrizioni e trascrizioni), diritti reali a favore di terzi, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sugli immobili (ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dei beni e quelli connessi con il loro carattere storico-artistico), specificando quali resteranno a carico dell acquirente e quali saranno cancellati o comunque risulteranno non opponibili all acquirente. 3.1 FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI IPOTECHE E PIGNORAMENTI Dall analisi dei documenti reperiti presso la Conservatoria dei RR. II di Torino 1, si provvede di seguito a relazionare i limiti e i vincoli esistenti sugli immobili oggetto di procedura (vedasi allegato). TRASCRIZIONI CONTRO ED ISCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI CHE SARANNO CANCELLATE: 1. Iscrizione nn. 23999/4765 del 29.05.2002 Descrizione: ATTO NOTARILE PUBBLICO del 28.05.2002 rep. 33953 Notaio Morano Alberto Specie dell ipoteca o del privilegio: IPOTECA VOLONTARIA Derivante da: CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO Capitale:. 65.000,00 Capitale:. 130.000,00 Durata: anni 25 a favore: Banca Cassa di Risparmio di Torino SPA, sede di Torino per il diritto di proprietà della quota di 1 / 1 ; : Zire Jean Nobel Stevens nato a Daloa in Costa D Avorio il 14.02.1974 per il diritto di proprietà della quota di 1 / 2 ; Sery Sylvie Nadege nata a Plateau Abidjan in Costa D Avorio EE il 10.09.1972 per il diritto di proprietà della quota di 1 / 2 ; immobile posto nel Comune di Torino Via Cecchi 68 N.C.E.U. Foglio 1151, particella 93, sub. 24, piano 1 2. Iscrizione nn. 49023/11562 del 05.11.2005 8/23
Descrizione: ALTRO ATTO del 19.10.2005 rep. 5123 Specie dell ipoteca o del privilegio: IPOTECA LEGALE Derivante da: TITOLO ESECUTIVO CARTELLA ESATTORIALE Capitale:. 1.947,99 Capitale:. 3.895,98 a favore: Sestri SPA, sede di Novara per il diritto di proprietà della quota di 1 / 2 ; : Zire Jean Nobel Stevens nato a Daloa in Costa D Avorio EE il 14.02.1974 per il diritto di proprietà della quota di 1 / 2 ; immobile posto nel Comune di Torino Via Cecchi 68 N.C.E.U. Foglio 1151, particella 93, sub. 24, piano 1 3. Iscrizione nn. 7436/5564 del 11.03.2013 Descrizione: ATTO GIUDIZIARIO del 18.02.2013 rep. 4581/2013 TRIBUNALE DI TORINO Specie dell ipoteca o del privilegio: ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE Derivante da: VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI a favore: Unicredit SPA, con sede in Roma per il diritto di proprietà per la quota di 1 / 1 ; : Zire Jean Nobel Stevens nato a Daloa in Costa D Avorio EE il 14.02.1974 per il diritto di proprietà della quota di 1 / 2 ; Sery Sylvie Nadege nata a Plateau Abidjan in Costa D Avorio EE il 10.09.1972 per il diritto di proprietà della quota di 1 / 2 ; immobile posto nel Comune di Torino Via Cecchi 68 N.C.E.U. Foglio 1151, particella 93, sub. 24, piano 1 3.2 LIMITAZIONI DERIVANTI DA VINCOLI EDILIZI E URBANISTICI Secondo il P.R.G.C. del Comune di TORINO, l immobile ove sono è ubicata le perizianda unità, ricadono in Area Normativa R2 costituita da isolati residenziali a cortina edilizi a verso spazio pubblico (vedasi sintesi vincoli urbanistici-edilizi allegato). Per la zona La normativa di Piano prevede le seguenti destinazioni: La destinazione è residenziale (vedi art. 3 punto 1A). 9/23
3.3 LIMITAZIONI DERIVANTI DEL REGOLAMENTO CONDOMINIALE Dagli accertamenti eseguiti lo scrivente relaziona quanto segue: dall analisi del regolamento di condominio non è emerso nessun vincolo di particolare rilievo che possa limitare l utilizzo o la trasferibilità del periziando immobile ad eccezione dei divieti generali consueti richiamati nel regolamento di Condominio allegato. Il tutto è altresì è meglio esplicitamente nel regolamento condominiale allegato alla presente perizia (vedasi allegato). QUESITO 4: accerti lo stato di occupazione degli immobili, con l'indicazione, se occupati da terzi, del titolo in base al quale ciò avviene, con particolare riferimento alla sua registrazione, alla sua scadenza e al canone pattuito. 4.1 STATO DI OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE L alloggio oggetto di procedura, al momento del sopralluogo, risulta regolato da un contratto di locazione ad uso abitativo registrato a Torino4 in data 03.12.2010 n. 2081 serie 3 a favore di Niava Koko Euphrasie nata il 26.07.1971 a Jacqueville (Costa D Avorio). La durata del contrato prevista è di anni quattro a partire dal 01.12.2010 con termine prima scadenza al 30.11.2014. Il canone di locazione annuo è stabilito in. 3.600,00. Considerando che al momento del sopralluogo l immobile risulta non abitato, lo scrivente ha approfondito le indagini e da informazioni desunte anche dall esecuto si è accertato che il conduttore dell immobile, sig.ra Niava Koko Euphrasie, risulta deceduta in data 04.08.2011 a Torino e quindi l immobile a tutti gli effetti è considerarsi libero (vedasi allegati- contratto di locazione e certificato di morte). QUESITO 5: descriva tali beni, anche mediante rilievi planimetrici e fotografici 5.1 DESCRIZIONE DEGLI IMMOBILI OGGETTO DI PROCEDURA L unità oggetto della procedura è ubicata nella zona semi-centrale della città, in un quartiere popolare comunemente denominato Aurora, che fa parte della VII^ Circoscrizione di 10/23
Torino Aurora - Vanchiglia - Sassi - Madonna del Pilone, delimitato a nord da Corso Vigevano e Corso Novara, ad est dal fiume Dora Riparia, ad ovest da Corso P. Oddone, a sud da Corso R. Margherita. L immobile da periziare è collocato in Via Cecchi con accesso dal civico 68. La zona è ben collegata con il resto della Città mediante diverse linee di trasporto pubblico che transitano su Via Cigna. Ubicazione immobile rispetto al centro città ed alle più importanti vie di comunicazione. (fonte: tutto città.it) La zona è da considerarsi salubre, compatibilmente con l inquinamento urbano, in quanto non sono presenti nella vicinanze industrie moleste. La datazione degli immobili presenti varia da periodi compresi nei primi decenni del secolo scorso in cui sono sorti i vari isolati, con l inserimento di fabbricati di più recente edificazione. Il livello qualitativo dell intero complesso degli stabili presenti nella zona è generalmente discreto, sebbene non tutti presentino adeguate condizioni di manutenzione. Il reperimento di 11/23
parcheggi su strada non presenta difficoltà sia nel le ore diurne che in quelle notturne. La sosta su strada pubblica può essere effettuata senza il pagamento del parcheggio. La dotazione di servizi e delle urbanizzazioni nel quartiere è da considerarsi discreta. L immobile risulta anche ben collegato alla rete viaria ordinaria ed autostradale. L immobile è ubicato al piano primo (2 f.t.) di uno stabile per civile abitazione. Stabile di Via Cecchi 68, Torino (fonte: vista aerea google earth) La costruzione è stata realizzata in c.a., con tamponamenti esterni in muratura. Il tetto è a due falde con copertura con tegole. Il rivestimento esterno fronte strada è realizzato con intonaco civile. Allo stabile si accede tramite un portoncino in legno con accesso diretto da Via Cecchi 68. Un portoncino in alluminio anodizzato e vetro permette l accesso alle scale. I balconi sono realizzati in c.a. con ringhiere in ferro a disegno semplice. L immobile non è munito di impianto di ascensore. Le scale di accesso ai piani sono realizzate in c.a. a rampe parallele con pedata in pietra, alzata e zoccolatura in intonaco civile. La ringhiera è in ferro a disegno semplice. L alloggio è 12/23
composto da ingresso/soggiorno con angolo cottura, una camera e servizio. L immobile dispone di due aree una con affaccio lato strada (camera) e l altra verso il cortile interno (ingresso/soggiorno). Le principali finiture dell'unità abitativa possono così descriversi: - il portone di accesso allo stabile è in legno a due ante; - il portone di accesso alle scale è in alluminio anodizzato e vetro a comando elettrico, presumibilmente funzionante; Vista lato strada stabile di Via Cecchi 68 a Torino. - la porta di accesso all immobile è in legno a due ante; - il pavimento dell alloggio è realizzato con piastrelle di ceramica monocottura di scarsa fattura 33x33 cm. circa; scarso stato di conservazione; 13/23
portoncino di accesso alle scale posto citofonico esterno scale di accesso ai piani porta di accesso alloggio ingresso/soggiorno angolo cottura - il pavimento del bagno è realizzato in ceramica monocottura, di scarsa fattura, 33x33 cm; 14/23
scarso stato di conservazione; - il rivestimento del bagno è realizzato in ceramica monocottura, di scarsa fattura, 33x22 cm. circa per un altezza di circa 1.50 mt; scarso stato di conservazione; pavimento alloggio bagno - le porte interne sono, una in legno tamburato e l altra in plastica pesante modello a soffietto di scarsa fattura; scarso stato di conservazione; Pavimento bagno Rivestimento bagno - gli infissi esterni sono in alluminio anodizzato con vetro camera di discreta fattura; discreto stato di conservazione; - le persiane esterne lato strada sono in legno a due ante di scarsa fattura; scarso stato di manutenzione; 15/23
- i sanitari lavabo, wc, bidet e doccia sono in ceramica di scarsa fattura di colore bianco; scarso stato di conservazione; Infissi esterni Porte interne - le pareti sono intonacate e tinteggiate e si presentano in carso stato manutentivo con scrostamenti di intonaco in particolare il soffitto del locale bagno; - l altezza dei locali, con soffitto a volta, è di circa mt 3,00; L immobile è asservito dei seguenti impianti tecnici: - Impianto elettrico: realizzato sotto-traccia, apparentemente funzionante; - Impianto idrico: realizzato sotto-traccia, apparentemente funzionante; - produzione ACS: autonomo con boiler alimentato a gas metano; - Impianto di riscaldamento: autonomo con stufa a gas metano; - impianto TV: n.p.; - impianto citofonico: realizzato sotto-traccia, con apertura automatica del portoncino di accesso alle scale, apparentemente funzionante; - impianto telefonico: n.p.; L alloggio è stato completamente ristrutturato nel 2007. Degli impianti suddetti, in sede di sopralluogo, non è stata fornita alcuna certificazione di rispondenza e di conformità alla 16/23
normativa vigente in materia (legge n. 46/90 e successivo regolamento di attuazione D.P.R. n. 447/1991). I rilievi metrici effettuati all interno dei locali corrispondono a quanto indicato sulla planimetria catastale e la superficie totale 2 dell unità immobiliare è pari circa a 46,20 mq., Lo stabile, nel suo complesso si presenta in discreto stato manutentivo compatibile con l epoca di costruzione e la tipologia edilizia. (vedasi documentazione fotografica). 2 Per il calcolo della cosiddetta superficie commerciale si sono utilizzati i consueti parametri che sono anche inclusi nella definizione a livello nazionale dalla norma UNI 10750.2005 Servizi-Agenzie Immobiliari- Requisiti del servizio (la prima versione risale al 1998) che stabilisce ed uniforma i requisiti dei servizi offerti alle agenzie immobiliari e che così recita per il calcolo della superficie commerciale [..] bisogna considerare a) la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote occupate dai muri interni e perimetrali ; b) le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini; c) le quote percentuali delle superfici di pertinenza (cantine, posti auto scoperti, e coperti, soffitte, box, ecc.). Il computo delle superfici coperte deve essere effettuato con i seguenti criteri: 100% delle superfici calpestabili; 100% delle superfici pareti divisorie interne (non portanti); 50% delle superfici pareti portanti interne e perimetrali. Per il calcolo delle superfici scoperte devono essere utilizzati seguenti criteri di ponderazione: 25% dei balconi e terrazzi scoperti; 35% dei balconi e terrazzi coperti (chiusi su tre lati); 60% delle verande [..] 17/23 Si è fatto altresì riferimento anche all allegato alla Legge 138/98 Norme Tecniche per la determinazione della superficie catastale degli immobili a destinazione ordinaria.
5. 2 PLANIMETRIA CATASTALE 18/23
QUESITO 6: verifichi la regolarità edilizia e urbanistica e l esistenza della dichiarazione di agibilità e della certificazione energetica degli immobili, specificando in base a quali concessioni edilizie essi furono realizzati e, in caso di accertamento di irregolarità, se, con quale procedura e con quale spesa esse possano essere sanate. 6.1 ASPETTI EDILIZI Da ricerche effettuate presso l archivio edilizio del Comune di Torino si è potuto accertare che il fabbricato di Via Cecchi 29 è stato edificato in data antecedente al 1 settembre 1967. Successivamente l alloggio è stato oggetto di lavori per opere interne per le quali è stata presentata al Comune di Torino DIA in data 02.05.2002 prot. N. 2002-9-7252 che hanno riguardato la chiusura di vano di porta di collegamento tra due u.i. nel locale cucina, realizzazione di un anti bagno oltre alla ristrutturazione dei locali che hanno comportato il rifacimento dei pavimenti, sostituzione servizi igienici sanitari, sostituzioni delle tubature, ecc. (vedasi allegato). 6.2 IRREGOLARITA EDILIZIE/MODALITA PER REGOLARIZZAZIONE Dai rilievi effettuati in sede di sopralluogo a raffronto con la planimetria dell alloggio sono emerse le seguenti irregolarità: - manca il locale antibagno. Non risultano apportate altre opere di trasformazione o mutamento che avrebbero richiesto il rilascio di provvedimenti autorizzativi o la presentazione di denuncie o comunicazioni alla competenti Autorità, anche in sanatoria. Le irregolarità edilizie rilevate all interno del locale potranno esser sanate, fermo restando il parere favorevole del competente Ufficio Tecnico del Comune di Torino, presentando entro 120 giorni dalla notifica del decreto di trasferimento ai sensi dell art. 46 comma 5 del D.P.R. n. 380/2001, domanda di sanatoria come previsto dall art. 37 del precitato decreto. In tal caso si ritiene di poter indicare, in via approssimativa, un importo di spesa per la regolarizzazione edilizia dell immobile (oblazioni, oneri professionali connessi ed aggiornamento planimetria catastale, ecc.), pari a circa. 750,00. 19/23
6.3 ABITABILITA DELL IMMOBILE L immobile risulta privo del certificato di agibilità/abitabilità. 6.4 CERTIFICATO ENERGETICO IMMOBILIARE L immobile è sprovvisto del CEI, in quanto risulta che è stato edificato in anteriore al 1 settembre 1967, prima dell entrata in vigore dei D. Lgs. vi 19.08.2005 n. 192 e 29.12.2006 n. 311 e, pertanto non necessita di tale attestato. QUESITO 7: determini il valore di mercato degli immobili e proponga il prezzo base per la vendita (mediante diminuzione del valore di mercato nella misura del 25%). L unico strumento metodologico dell economia applicata alle stime è l osservazione delle esperienze concrete di mercato. La comparazione tra circostanze storiche già verificatesi e quelle attuali rappresenta la base della metodologia estimativa allo scopo di individuare in che misura gli operatori economici ordinari prevederebbero il dato ipotetico valore e di motivare logicamente il giudizio di stima come probabile conseguenza di cause conosciute offerte dall esperienza attraverso la comparazione usata come metodo induttivo. Gli elementi che intervengono (e che in quanto tali verranno presi in considerazione) nella determinazione del più probabile valore di mercato dei beni immobili che dovranno essere valutati sono: ubicazione, zona, stato di conservazione dei beni, eventuale divisibilità in più lotti, sussistenza di eventuali vincoli e servitù, loro consistenza, regolarità edilizia, normativa urbanistica, situazione del mercato e della domanda e dell offerta. Prescindendo dalle superate definizioni di metodi empirici, si può considerare come ottimale il metodo estimativo basato sulla comparazione. Il procedimento che si userà è quello diretto o sintetico; questo procedimento si risolve nella formazione di una scala dei prezzi e nel successivo inserimento del bene da stimare nel gradino di detta scala che presenta con il bene maggiori analogie allo scopo di determinare il valore. Di queste due successive operazioni la prima è essenzialmente obiettiva essendo basata sulla rilevazione di concrete esperienze di mercato mentre la seconda è l atto di sintesi dell estimatore. Lo scrivente ha acquisito 20/23
attraverso indagini emerografiche ed attraverso indagini direttamente esperite nella zona interessata e negli immediati circondari i parametri medi da porre a base del calcolo della stima, fermo restando l obiettivo di pervenire ad una valutazione a corpo e non a misura dell intero insediamento. Sulla base delle informazioni assunte in zona e attraverso l analisi di tutti gli elementi acquisiti e dei fattori incidenti, adottando le stime sintetiche in base alla superficie, lo scrivente ha individuato in /mq 1.250,00 il parametro unitario prudenziale al quale rapportare la superficie commerciale dell'unità pignorata. Fermo restando quanto sopra indicato, agli immobili oggetto di pignoramento viene attribuito, in via prudenziale, a corpo e per stima sintetica comparativa, il seguente valore di mercato: Immobile in Torino Via Cecchi 68 L immobile oggetto della presente relazione di stima, in considerazione di tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche ad esso relativo, sulla base delle Superfici Commerciali 3 (desunte graficamente), si attribuiscono i seguenti valori (vedasi allegato planimetria catastale): Descrizione Superficie /mq. Valore 4 stimato ( ) Abitazione commerciale Via Cecchi 68 mq. circa 46,20 1.250,00 57.750,00 TOTALE stimato 57.750,00 VALUTAZIONE DA PORRE PER LA BASE D ASTA DECURTATA DEL 25%. 57.750,00-25%=. 43.312,50 La vendita deve intendersi nello stato di fatto e di diritto in cui l immobile si trova, comprensivo di accessori e pertinenze, a corpo e non a misura, come visto e piaciuto con annessi diritti, azioni, ragioni e servitù attive e passive, fissi ed infissi, annessi e connessi salvo più esatti confini e dati catastali, delle norme e disposizioni contenute nel Regolamento di Condominio, facendosi espresso riferimento agli atti di provenienza, per 3 La superficie lorda commerciale, calcolata appunto secondo le consuete procedure ed oggetto di inevitabili arrotondamenti, è tuttavia solamente un mero strumento di calcolo per giungere ad una quantificazione di valore che è sempre da intendersi riferita a corpo, nello stato di fatto e di diritto in cui l immobile si trova. 4 21/23 Fonte: indicatori del mercato immobiliare (FIMAI, FIAIP, ecc.), operatori di zona, Camera di Commercio di Torino, Catasto di Torino, Agenzia del Territorio.
ogni altre condizioni, clausole, pesi ed oneri, che si intendono qui integralmente trascritti. E pertanto con opportuno arrotondamento il più probabile valore di mercato dell appartamento sopra descritto, in ipotesi di immobile libero da vincoli locativi, e quindi immediatamente disponibile per l aggiudicatario viene determinato in complessivi:. 43.000,00 (quarantatremila/00) Il sottoscritto C.T.U. ritiene, con la presente Relazione, che si compone di n. 23 pagine dattiloscritte oltre agli allegati, di aver assolto all incarico ricevuto e rimane a disposizione dell Ill. Sig. Giudice per qualsiasi chiarimento in merito. Si è provveduto alla composizione della presente relazione di stima con relativi allegati in formato PDF e relazione di stima senza nominativi, per l Ill. Sig. G.E., il tutto inviato con busta al PCT e inviato copia al legale del creditore procedente mediante posta certificata PEC. Ciò è quanto in mia fede e con serena coscienza posso rassegnare in espletamento dell incarico ricevuto. Torino, 02 gennaio 2014 Il CONSULENTE TECNICO D UFFICIO perito Pasquale Buonaguro Allegati: 1) Fotografie illustrative; 2) Visura catastale; 3) Planimetria catastale; 4) Sintesi limiti e vincoli del Piano Regolatore Generale Comunale; 22/23
5) Atto di provenienza; 6) Regolamento condominiale; 7) Documentazione edilizia; 8) Visura ipotecaria; 9) Proposta di liquidazione 23/23