TRIBUNALE DI MONZA TERZA SEZIONE CIVILE FALLIMENTI Fallimento GAVI S.R.L. con sede in CARUGATE (MB) C.F. 04937080960 N. Gen. Rep. 335/2015 LOTTO 001 Giudice Delegato Dott.ssa CINZIA FALLO RAPPORTO DI STIMA DEL COMPENDIO IMMOBILIARE Tecnico Incaricato: geom. Graziano BRIOSCHI Iscritto all albo della provincia di MONZA E BRIANZA N.841 C.F. BRSGZN68E05F704R P. Iva 02948600966 Indirizzo: MONZA VIA GIOVANNI DA VERRAZZANO 3 (MI) Email: brioschi2@brioschigraziano.191.it PEC: grazianoderio.brioschi@geopec.it Curatore Fallimentare: Rag. CRISTINA AFFATATO
Beni in BRIGNANO GERA D ADDA -BG- VIA GIACOMO MANZU, 25 C Lotto 001 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI OGGETTO DELLA VENDITA: A. PIENA PROPRIETÀ PER LA QUOTA DI 1/1 relativamente a APPARTAMENTO posto al piano TERRA ED INTERRATO, sito in comune di BRIGNANO GERA D ADDA BG VIA GIACOMO MANZU 25C. Composto al piano terra da soggiorno con angolo cottura, disimpegno, 2 camere ed un locale bagno, oltre a giardino ad uso esclusivo, al piano interrato, locale cantina e lavanderia, sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq. 62 (PT) + 35 (PS1). Identificato in catasto: foglio 12 mappale 5082, subalterno 4, categoria A/2, classe 1, consistenza 6 vani, superficie catastale 87 mq., rendita catastale 464,81, piano T S1. Coerenze a corpo da Nord ed in senso orario. Al piano terra: enti comuni, enti comuni ed altra u.i.u., proprietà di terzi, altra u.i.u. ed enti comuni. Al piano interrato: altra u.i.u., altra u.i.u., terrapieno, altra u.i.u. ACCESSORI. PIENA PROPRIETÀ PER LA QUOTA DI 1/1 relativamente a AUTORIMESSA posta al piano INTERRATO, sita in comune di BRIGNANO GERA D ADDA BG VIA GIACOMO MANZU 27. Composto da vano autorimessa e locale ripostiglio sul fondo. Identificato in catasto: foglio 12 mappale 5082, subalterno 17, categoria C/6, classe 2, consistenza 18 mq., superficie catastale 19 mq., rendita catastale 34,40, piano S1. Coerenze a corpo da Nord ed in senso orario: corsello carraio, altra u.i.u., terrapieno, altra u.i.u. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: L immobile oggetto della presente relazione di stima, è un appartamento posto al piano terra ed interrato collegati da scala interna, e vano autorimessa in complesso immobiliare di recente edificazione, in area periferica del comune di Brignano Gera D Adda. È composto al piano terra da soggiorno con angolo cottura, disimpegno, 2 camere ed un locale bagno, oltre a giardino ad uso esclusivo, al piano interrato, locale cantina e lavanderia. L appartamento non è stato completato, in quanto mancante delle porte interne, pavimenti e rivestimenti, sanitari e relative rubinetterie; gli impianti idrico, elettrico e di riscaldamento sono da completare. Caratteristiche zona: periferica (normale) residenziale, a traffico locale. Caratteristiche zone limitrofe: aree agricole. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria. 2 di 9
3. STATO DI POSSESSO: L immobile risulta essere libero a disposizione della procedura fallimentare e non abitabile in quanto non completato. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell acquirente 4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna. 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d assegnazione casa coniugale: Nessuna. 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Convenzione edilizia per l attuazione del piano di lottizzazione in capo all originario mappale 931 del catasto terreni a favore del Comune di Brignano di Gera D Adda, codice fiscale 84000930168, con atto del 27.04.2004 di rep. 54158 del Notaio Elio Luosi con sede in Caravaggio (BG), trascritto a BERGAMO (BG) in data 03.05.2004 ai nn. 22764/15495. 4.1.4. Altre limitazioni d uso: Nessuna. 4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura 4.2.1. Iscrizioni: Ipoteca volontaria a favore CASSA RURALE BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI TREVIGLIO SOCIETA COOPERATIVA, con sede in Treviglio (BG) codice fiscale 00255130163, con atto del 12.03.2009 di rep. 639923 del Notaio Raffaele Catri con sede in Treviglio (BG), iscritta a BERGAMO in data 17.03.2009 ai nn. 14012/2367. Importo iscritto 1.040.000,00, somma capitale 800.000,00 scadenza anni 15. Ipoteca volontaria a favore CASSA RURALE BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI TREVIGLIO SOCIETA COOPERATIVA, con sede in Treviglio (BG) codice fiscale 00255130163, con atto del 18.10.2011 di rep. 644412 del Notaio Raffaele Catri con sede in Treviglio (BG), iscritta a BERGAMO in data 28.10.2011 ai nn. 54051/10685. Importo iscritto 559.000,00, somma capitale 430.000,00 per apertura di credito conto corrente. 4.2.2. Trascrizione Pignoramento e Sentenza dichiarativa di Fallimento. Pignoramento a favore CASSA RURALE BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI TREVIGLIO SOCIETA COOPERATIVA, con sede in Treviglio (BG) codice fiscale 00255130163 Trascritto a BERGAMO in data 30.07.2014 ai nn. 28438/20654. Non risulta trascritta sentenza dichiarativa di fallimento. 4.2.3. Altri oneri: Nessuno 3 di 9
4.3. Oneri di regolarizzazione urbanistico-edilizia e catastale 4.3.1. Conformità urbanistico edilizia: Difformità riscontrate. L altezza interna dei locali al piano interrato degli appartamenti Mappale 5082 subalterni 4 e 5, autorimesse subalterni 13 14 17 18 19 20, è di metri 2.70 anziché metri 2.40. L altezza interna dei locali al piano secondo (sottotetto) degli appartamenti subalterni 9 10 11, è più alta di 30 cm. Rispettivamente a quella dichiarata, inoltre nei sottotetti sono presenti dei bagni aventi altezza media inferiore a mt. 2.40. Per quanto riguarda le altezze interne superiori a quelle dichiarate, è possibile regolarizzarle solo previa applicazione dell art. 34 del DPR 380/2001. Il sottoscritto perito precisa che la certezza della regolarizzazione urbanistica si ha esclusivamente dopo avere presentato la pratica edilizia agli uffici tecnici comunali e relativo esame dei tecnici addetti. Art. 34 (L) - Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire. 1. Gli interventi e le opere realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire sono rimossi o demoliti a cura e spese dei responsabili dell'abuso entro il termine congruo fissato dalla relativa ordinanza del dirigente o del responsabile dell ufficio. Decorso tale termine sono rimossi o demoliti a cura del comune e a spese dei medesimi responsabili dell'abuso. 2. Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell ufficio applica una sanzione pari al doppio del costo di produzione, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell'opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al doppio del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale. 4.3.2. Conformità catastale: Difformità riscontrate. L altezza interna dei locali al piano interrato degli appartamenti Mappale 5082 subalterni 4 e 5, autorimesse subalterni 13 14 17 18 19 20, è di metri 2.70 anziché metri 2.40. L altezza interna dei locali al piano secondo (sottotetto) degli appartamenti subalterni 9 10 11, è più alta di 30 cm. Rispettivamente a quella dichiarata, inoltre nei sottotetti sono presenti dei bagni aventi altezza media inferiore a mt. 2.40. Non è possibile provvedere alla regolarizzazione se non prima di avere provveduto alla regolarizzazione urbanistica. 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L ACQUIRENTE: Spese ordinarie di gestione dell immobile: 0,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non 0,00 ancora scadute al momento della perizia: Spese condominiali scadute ed insolute: 0,00 (*) (*) Non fornite 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1. Attuali proprietari GAVI S.R.L. codice fiscale 04937080960 con sede in Carugate (MB), proprietaria per la quota di 1/1, dal 25.07.2005 ad oggi con atto del 25.07.2005 rep. 61752 del Notaio Elio Luosi con sede in Caravaggio (BG) trascritto a BERGAMO in data 28.07.2005 ai nn. 44513/27773. Con tale atto la società in fallimento acquista il terreno identificato all originario mappale 4611 del catasto terreni, sul quale verrà poi costruito l edificio in cui risiedono le unità immobiliari oggetto della presente 4 di 9
relazione di stima. 6.1. Precedenti proprietari IMMOBILIARE SARA S.R.L. codice fiscale 01303090169 con sede in Bergamo (BG), proprietaria per la quota di 1/1, dal 08.07.2003 al 25.07.2005 con atto del 08.07.2003 rep. 49574 del Notaio Elio Luosi con sede in Caravaggio (BG) trascritto a BERGAMO in data 12.07.2003 ai nn. 36654/22674. Con atto del 19.05.2004 rep. 54575 del Notaio Elio Luosi con sede in Caravaggio (BG) trascritto a BERGAMO in data 27.05.2005 ai nn. 27355/18486 la Immobiliare Sara S.r.l. trasferiva la propria sede sociale da Bergamo a Treviglio. IMMOBILIARE SAN CARLO S.R.L. codice fiscale 01749540165 con sede in Treviglio (BG), proprietaria per la quota di 1/1, dal 02.02.1990 al 08.07.2003 con atto del 02.0201990 rep. 47745 del Notaio Antonio Cavallo con sede in Treviglio (BG) trascritto a BERGAMO in data 27.02.1990 ai nn. 6344/4786. SOCIETA EDILIZIA LA BRIGNANESE DI ROSSONI STEFANO & C. SNC codice fiscale 00214530164 con sede in Brignano Gera D Adda (BG), proprietaria per la quota di 1/1, da ante ventennio al 02.02.1990 con titoli ultraventennali. 7. PRATICHE EDILIZIE: Immobile edificato a partire dal 2006. P.E. 891 D.I.A. del 15.05.2006. P.E. 1022 D.I.A. in variante a conclusione dell opera del 26.01.2008. COMUNICAZIONE DI FINE LAVORI PG del 18.03.2008 prot. 2156. Descrizione Appartamento di cui al punto A PIENA PROPRIETÀ PER LA QUOTA DI 1/1 relativamente a APPARTAMENTO posto al piano TERRA ED INTERRATO, sito in comune di BRIGNANO GERA D ADDA BG VIA GIACOMO MANZU 25C. Composto al piano terra da soggiorno con angolo cottura, disimpegno, 2 camere ed un locale bagno, oltre a giardino ad uso esclusivo, al piano interrato, locale cantina e lavanderia, sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq. 62 (PT) + 35 (PS1). Identificato in catasto: foglio 12 mappale 5082, subalterno 4, categoria A/2, classe 1, consistenza 6 vani, superficie catastale 87 mq., rendita catastale 464,81, piano T S1. Coerenze a corpo da Nord ed in senso orario. Al piano terra: enti comuni, enti comuni ed altra u.i.u., proprietà di terzi, altra u.i.u. ed enti comuni. Al piano interrato: altra u.i.u., altra u.i.u., terrapieno, altra u.i.u. ACCESSORI. PIENA PROPRIETÀ PER LA QUOTA DI 1/1 relativamente a AUTORIMESSA posta al piano INTERRATO, sita in comune di BRIGNANO GERA D ADDA BG VIA GIACOMO MANZU 27. Composto da vano autorimessa e locale ripostiglio sul fondo. Identificato in catasto: foglio 12 mappale 5082, subalterno 17, categoria C/6, classe 2, consistenza 18 mq., superficie catastale 19 mq., rendita catastale 34,40, piano S1. Coerenze a corpo da Nord ed in senso orario: corsello carraio, altra u.i.u., terrapieno, altra u.i.u. Destinazione Sup. netta Esposizione Condizioni 5 di 9
Soggiorno/angolo cottura 24.00 Nord e Sud Da completare Disimpegno 1.90 Interno Da completare Bagno 4.80 Nord Da completare Camera da letto 8.80 Nord Da completare Camera da letto 13.60 Sud Da completare Giardino 60.00 Nord e Sud Da completare Cantina 29.00 Interrato Da completare Lavanderia 3.20 Interrato Da completare Estratto mappa (fuori scala) Vista da satellite 6 di 9
7 di 9
Caratteristiche descrittive: Serramenti (componente edilizia) Tipologia: a battente, materiale legno; condizioni: discrete. Infissi interni porte interne appartamento (componente edilizia) Non installate Pareti esterne (componente edilizia) Materiale: laterizio, rivestimento: intonaco; condizioni: sufficienti. Elettrico (impianto) Tipologia: sottotraccia, tensione 220V, condizioni: da completare Telefonico (impianto) Tipologia: sottotraccia, condizioni: da completare Idrico: (impianto) Tipologia: sottotraccia, condizioni: da completare Termico: (impianto) Tipologia: centralizzato, condizioni: da completare 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1. Criterio di stima Si è determinato il valore di mercato, cioè il più probabile prezzo che si presume possa essere realizzato qualora i detti beni siano posti in un mercato di libera compravendita. Nella scelta del procedimento estimativo si è adottato il metodo sintetico per confronto, comparando il bene oggetto della presente relazione di stima con altri ricadenti nella stessa zona ed aventi caratteristiche di prezzo noto. Si è assunto come termine di confronto per l'immobile il parametro superficie lorda commerciale, oltre ad altri parametri che incrementano o decrementano il valore, che tengono conto l ubicazione, le caratteristiche dell edificio, le dotazioni dello stesso e la funzionalità degli spazi disponibili. La superficie commerciale lorda vendibile in proprietà esclusiva è stata calcolata al lordo dei muri interni e perimetrali e sino alla mezzeria di quelli confinanti con altre unità immobiliari, comprese le superfici dei locali accessori e delle pertinenze. 8.2. Fonti di informazione Ufficio del Territorio di Milano, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo, Ufficio Tecnico Comune di Brignano Gera D Adda, Agenzie Immobiliari ed osservatori del mercato immobiliare: Banca dati quotazioni immobiliari Agenzia del Territorio 2 semestre 2015. 8.3. Valutazioni delle superfici Immobile Superf. Valore intero 1/1 Appartamento 62,00 + 35,00 74.250,00 Autorimessa 17,00 7.400,00 TOTALE 81.650,00 8.4. Adeguamenti e correzioni della stima 8 di 9
Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita: 20.412,50 Oneri notarili e provvigioni mediatori a carico dell acquirente: Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell acquirente: Nessuno Nessuna Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: (+) 8.5. Prezzo base d asta dell immobile 1/1 Valore a corpo Valore dell immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: 61.237,50 VALORE ARROTONDATO 61.000,00 (+) Le spese per la regolarizzazione urbanistica e catastale è stata tenuta in considerazione nel valore unitario per la determinazione del valore immobiliare. OSSERVAZIONI E/O PRECISAZIONI DEL PERITO. Si riservano eventuali vizi e/o difetti occulti riscontrabili esclusivamente con indagini anche invasive o intervenuti dopo la data di accesso; L immobile non è abitabile in quanto è da completare; Si precisa che il sottoscritto, per non gravare di ulteriori spese la procedura fallimentare, non è stato autorizzato ad accedere agli uffici tecnici comunali per la verifica urbanistica in quanto già esistente una precedente relazione di stima redatta per il Tribunale di Bergamo, relazione alla quale il sottoscritto perito si è dovuto attenere, non assumendosi pertanto alcuna responsabilità in merito alla regolarità urbanistica. Lo stesso vale per la situazione ipotecaria. Venerdì, 8 luglio 2016 Il perito Geom. GRAZIANO BRIOSCHI 9 di 9