TRIBUNALE DI TREVISO SEZIONE FALLIMENTARE FALLIMENTO N. 181/2014 MIRO S.R.L. CON SEDE IN MEDUNA DI LIVENZA VIA GIUSEPPE GARIBALDI N. 127 GIUDICE DELEGATO: DOTT. ALBERTO VALLE CURATORE: DOTT. MASSIMO ROMA PERIZIA DI STIMA DI DUE FABBRICATI INDUSTRIALI Motta di Livenza, li 24.04.2015 Il perito stimatore ing. Piero Bortolin
INDICE 1 Premessa... 4 2 Il compendio... 4 3 La zona industriale Muttoni... 4 4 Il fabbricato in Via Corella n. 12... 4 4.1 Uffici e servizi... 6 4.2 Impianti... 6 4.3 Il tunnel scorrevole... 7 4.4 La cabina di trasformazione... 8 4.5 Il tunnel di collegamento... 8 4.6 L area scoperta... 8 4.7 Identificazione catastale... 8 4.8 Confini... 9 4.9 Proprietà e provenienza... 9 4.10 Formalità pregiudizievoli.... 9 4.11 Disponibilità... 10 4.12 Destinazione urbanistica... 10 4.13 Regolarità urbanistica... 11 4.14 Stima... 12 5 Il fabbricato di Via Corella n. 14-16... 14 5.1 Gli uffici ed i servizi... 15 - pag. 2 di 23 -
5.2 Gli impianti... 16 5.3 Il tunnel scorrevole... 16 5.4 L area scoperta... 17 5.5 Identificazione catastale... 17 5.6 Confini... 17 5.7 Proprietà e provenienza... 17 5.8 Formalità pregiudizievoli.... 18 5.9 Disponibilità... 18 5.10 Destinazione urbanistica... 18 5.11 Regolarità urbanistica... 19 5.12 Stima... 20 6 Conclusioni... 21 Allegati... 22 - pag. 3 di 23 -
RELAZIONE 1 Premessa In data il 15.09.2014 il dott. Massimo Roma, in qualità di curatore del fallimento in epigrafe, ha conferito al sottoscritto ing. Piero Bortolin di Motta di Livenza, i- scritto all'albo dei Periti e dei Consulenti Tecnici presso il Tribunale di Treviso, l incarico di stimare il compendio immobiliare appreso all attivo della procedura. Compiuti i sopralluoghi del caso ed assunte le necessarie informazioni, si espongono le conclusioni alle quali si è giunti al termine dell attività peritale. 2 Il compendio È composto da fabbricati civili ed industriali e da un terreno edificabile tutti ubicati in comune di Meduna di Livenza. Con la presente perizia si stimano, per ora, due edifici a destinazione produttiva collocati in Via Corella, all interno della zona industriale Muttoni, sorta negli anni 80 del secolo scorso a confine con il territorio comunale di Pasiano di Pordenone. 3 La zona industriale Muttoni Si tratta di un insediamento produttivo formato da una quarantina di fabbricati industriali, dotato delle opere di urbanizzazione primaria ma collocato in posizione logistica non ottimale, raggiungibile com è soltanto attraverso strade, quali Via Roma e Via Traffe, aventi entrambe carreggiata di larghezza limitata e quindi poco adatte al transito dei mezzi pesanti. 4 Il fabbricato in Via Corella n. 12 Si tratta di un capannone isolato, monopiano, realizzato in tre stralci successivi, dal 1987 fino al 1991. L edificio è composto da due corpi di fabbrica adiacenti, - pag. 4 di 23 -
disposti in modo da formare una pianta a forma di elle. Il primo, utilizzato dalla società fallita come laboratorio, è composto da due navate larghe 15,95 m, lunghe 116,65 m ed alte 6,20 m (le misure sono riferite all asse dei pilastri). Il secondo, adibito a magazzino, è formato anch esso da due navate, larghe una 18,15 m, l altra 26,20 m, lunghe 49,00 m ed alte 6,30 m. La superficie coperta del capannone ammonta a 6.057 mq circa ed è occupata per 3.710 mq circa dal laboratorio, per 2.202 mq circa dal magazzino, per 67 mq circa da uffici (su due livelli) e per 78 mq circa da vani tecnici ed accessori (centrale termica, officina, servizi per le maestranze). Il fabbricato presenta le seguenti caratteristiche costruttive e di finitura: struttura prefabbricata in calcestruzzo armato normale e precompresso, costituita da pilastri, architravi con sezione a I e travi di copertura con sezione a Y ; tamponamento perimetrale fino all altezza di 3,20 m in muratura di blocchi in calcestruzzo di argilla espansa colorati in tinta giallo ocra; manto di copertura in lastre ondulate curve di fibrocemento (contenenti amianto); controsoffitto in lastre piane di fibrocemento (contenenti amianto) coibentate all estradosso; lucernari zenitali in vetroresina; divisione tra laboratorio e magazzino in muratura di blocchi di calcestruzzo; pavimento industriale in calcestruzzo lisciato; finestre a nastro su tutto il perimetro con vetri tipo Uglass parzialmente apribili - pag. 5 di 23 -
portoni scorrevoli in pannelli di lamiera sandwich (tre nel laboratorio, due nel magazzino); uscite di sicurezza in lamiera sandwich dotate di maniglione antipanico; due buche di carico, collocate nel magazzino e dotate di portoni sezionali con portale isotermico e pedana di carico automatizzata. 4.1 Uffici e servizi Si trovano all interno del capannone, nell angolo nord-ovest del fabbricato, dove occupano due piani di 67 mq cadauno, collegati da scala esterna. Al piano terra si trovano ingresso, saletta riunioni, ed i servizi per gli uffici e per le maestranze, al primo piano due uffici, uno dei quali suddiviso in due ambiti da una parete attrezzata, ed un servizio igienico con antibagno. Il corpo uffici e servizi è realizzato con struttura tradizionale ossia con struttura portante in muratura di laterizio, solaio di calpestio in laterocemento, divisori in laterizio, pavimenti in ceramica, rivestimenti dei servizi in ceramica, controsoffitti del primo piano in fibra minerale, serramenti esterni in alluminio verniciato con vetrocamera, porte interne in alluminio verniciato con specchiature in laminato, pareti e soffitti (esclusi quelli controsoffittati) tinteggiati. In aderenza alla parete est del capannone si trova un secondo corpo di fabbrica, questa volta esterno al fabbricato, adibito per metà a servizi per le maestranze e per metà ad officina meccanica. Il manufatto ha struttura portante in blocchi di calcestruzzo di argilla espansa e soletta di copertura in calcestruzzo armato, pareti e soffitti intonacati e tinteggiati, pavimenti e rivestimenti in ceramica. 4.2 Impianti Il capannone è dotato di impiantistica completa e funzionale allo svolgimento - pag. 6 di 23 -
dell attività che in esso si svolgeva e precisamente di: cabina elettrica di trasformazione MT/BT (da 15.000 V a 400/230 V) con potenza pari a 300 kw; impianto elettrico di illuminazione e forza motrice con tubazioni esterne a vista e linee di distribuzione ed alimentazione con sistema a blindosbarra; impianto di aspirazione polveri e trucioli con sottostazioni esterne (escluso dalla stima); rete di distribuzione dell aria compressa; impianto di riscaldamento ad aria, distribuita mediante batteria ventilante, alimentato da caldaia a gasolio che serve anche l impianto degli uffici (il magazzino è privo di impianto di riscaldamento); impianto idrico antincendio allacciato all acquedotto comunale completo di rete di distribuzione, idranti a colonna soprassuolo e da muro; Gli uffici ed i servizi per le maestranze sono dotati di impianto di illuminazione e forza motrice, impianto di distribuzione dati, impianto telefonico, impianto di riscaldamento a ventilconvettori negli uffici al piano terra (radiatori nei bagni), impianto di climatizzazione a split, impianto idrico-sanitario allacciato all acquedotto comunale, impianto fognario recapitante nella fognatura della zona industriale. 4.3 Il tunnel scorrevole In aderenza alla parete est del capannone è presente un tunnel zoppo scorrevole (copri-scopri) con struttura metallica e ricopertura in telo di pvc, utilizzato come magazzino dalla società fallita. Il manufatto ha struttura in acciaio zincato, è rivestito da un telo in pvc, è lungo 25 m circa, largo 10 m circa ed alto 4,50 m circa (da pavimento alla catena della capriata di copertura). - pag. 7 di 23 -
4.4 La cabina di trasformazione Si tratta di un manufatto prefabbricato in calcestruzzo armato installato nel 2006 nell angolo nord-est del lotto e comprendete tre vani: uno per l ENEL, uno per le misure, accessibili entrambi da Via Corella, ed il terzo per l utente. 4.5 Il tunnel di collegamento Si tratta di un manufatto largo 5,50 m e lungo 14,00 m circa, collocato tra la parete nord del capannone e la parete sud di quello confinante per unire le due unità produttive con un percorso coperto. 4.6 L area scoperta Il fabbricato insiste su un lotto, anche questo a forma di elle, esteso 10.114 mq circa. La superficie coperta, come si è detto ammonta a 6.076 mq circa, esclusa quella del tunnel pari a 250 mq circa, e pertanto l area scoperta risulta pari 4.038 mq circa. È distribuita uniformemente attorno al capannone, è in gran parte asfaltata (alcune zone sono soltanto inghiaiate), è dotata di impianto di illuminazione ed è delimitata da recinzione con zoccolo in calcestruzzo e soprastante rete metallica plastificata o da un muro in calcestruzzo, eccezion fatta per un tratto lungo il confine nord, privo di recinzione. La proprietà è accessibile mediante un accesso pedonale e tre accessi carrai attestati sui confini ovest, sud ed est, muniti tutti di cancelli metallici automatizzati. 4.7 Identificazione catastale Il capannone e l area scoperta di pertinenza sono così riportati al Catasto dei Fabbricati: Comune di Meduna di Livenza Sezione A, Foglio 2 - pag. 8 di 23 -
Mappale 153, Sub. 1, Via Corella, area urbana di 6.317 mq; Mappale 153, Sub. 2, Via Corella, Piano T-1, Categoria D/1, Rendita 22.264,00. I dati e le planimetrie catastali non corrispondono allo stato di fatto. Infatti nella planimetria del capannone (Mappale 153, Sub. 2) non sono rappresentati né l officina meccanica né la cabina di trasformazione ed in quella dell area scoperta (Mappale 153, Sub. 1) non è evidenziato il terzo ed ultimo ampliamento del fabbricato. 4.8 Confini L immobile confina, ai limiti dell area, con Via Corella su tre lati e con i Mappali 213, 387 e 392, salvo altri e/o variati. 4.9 Proprietà e provenienza Dalla consultazione degli atti del Catasto e dei registri immobiliari della Conservatoria di Treviso risulta che l immobile è intestato alla società fallita essendole pervenuto, mediante atto di compravendita del 02.05.2006 rep. n. 1995/799 del dott. Marco Tottolo, notaio in Castelfranco Veneto, trascritto a Treviso in data 15.05.2006 ai nn. 22933/13489. 4.10 Formalità pregiudizievoli. Nei registri immobiliari della Conservatoria di Treviso, alla data del 10.04.2015, risultano pubblicate le seguenti formalità pregiudizievoli: 1) sentenza dichiarativa di fallimento emessa dal Tribunale di Treviso in data 13.08.2014 rep. n. 194/14, trascritta il 02.12.2014 ai nn. 33569/25013 a favore della massa dei creditori del fallimento di Miro S.r.l.; 2) verbale di pignoramento immobili del 10.02.2015 rep. n. 1298/2015 - pag. 9 di 23 -
dell Ufficiale Giudiziario di Treviso, ivi trascritto in data 24.02.2015 ai nn. 4753/3559 a favore della Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A. con sede in Siena. 4.11 Disponibilità La porzione di fabbricato adibita a magazzino è occupata da un azienda che svolge attività di produzione di mobili, in forza di contratto di locazione datato 08.08.2014 e registrato a Treviso il 28.08.2014 al n. 4719 Priv. S. 3T. I termini principali del contratto sono i seguenti: durata sei anni, con decorrenza dal 01.08.2014 e scadenza il 30.09.2020; opzione di rinnovo per altri se anni; canone annuo pari a 32.112,00 da corrispondere in rate mensili anticipate di 2.676,00 cadauna; indicizzazione annuale, a partire dal 01.08.2015, in misura pari alla variazione dell indice ISTAT verificatasi nell anno precedente. Il curatore ha contestato l opponibilità al fallimento dell anzidetto contratto, non avente data certa anteriore all inizio della procedura. È in corso di perfezionamento un accordo transattivo che prevede che la conduttrice debba liberare l anzidetta porzione di immobile entro e non oltre il 31.08.2015, corrispondendo un indennità di occupazione. 4.12 Destinazione urbanistica Il Piano Regolatore vigente nel comune di Meduna di Livenza individua il lotto sul quale insiste il capannone della società fallita in zona produttiva di espansione D1 nella quale gli interventi edilizi sono disciplinati dagli artt. 3 e 9 delle Norme Tecniche di Attuazione e dalla Tabella delle Categorie ad esse allegata. In - pag. 10 di 23 -
zona D1 valgono i seguenti indici e parametri: indice massimo di copertura Ac = 60% altezza massima Hm = 12.00 m distanza minima dalle strade Ds = 10.00 m distanza minima dai confini Dc = 7.50 m distanza minima dai fabbricati Df = 10.00 m Il capannone del fallimento insiste su un lotto di 10.114 mq circa e copre una superficie di 6.076 mq. Pertanto sfruttando l indice massimo di copertura consentito dalla normativa urbanistica comunale non è possibile ampliare in maniera significativa l edificio esistente. 4.13 Regolarità urbanistica Il fabbricato del fallimento è stato realizzato ed utilizzato in forza dei seguenti titoli abilitativi rilasciati dal comune di Meduna di Livenza: concessione edilizia n. 1231/87 del 16.07.1987 per costruzione di capannone artigianale; concessione edilizia n. 1305/88 del 28.01.1988 per realizzazione di recinzione; concessione edilizia n. 1337/88 del 12.05.1988 per variante in corso d opera alla concessione edilizia n. 1231/87; agibilità n. 1231 del 31.05.1988; concessione edilizia n. 1336/88 del 21.09.1988 per ampliamento capannone produttivo; concessione edilizia n. 1540/90 del 13.07.1990 per ampliamento capannone produttivo; concessione edilizia n. 1626/91 del 21.05.1991 per variante in corso d opera - pag. 11 di 23 -
alla concessione edilizia n. 1540/90; concessione edilizia n. 2034/96 del 12.11.1996 per costruzione buca di carico e tettoia di copertura; concessione edilizia n. 2372/99 del 15.11.1999 per sopraelevazione corpo uffici e realizzazione buche di carico e scarico all interno del capannone esistente; autorizzazione edilizia n. 2583 del 25.07.2002 per installazione struttura copriscopri; denuncia di inizio attività prot. n. 1357 del 15.02.2006 per opere interne e modifiche prospettiche. denuncia di inizio attività prot. n. 3227 del 14.04.2006 per realizzazione di cabina ENEL. Lo stato dei luoghi è sostanzialmente conforme ai progetti assentiti e pertanto il fabbricato è regolare sotto il profilo urbanistico, fatta eccezione per il tunnel che lo collega al capannone confinante, che è stato installato in assenza di titolo abilitativo e, non potendo essere sanato, dovrà essere rimosso. L altro tunnel scorrevole può rimanere sul posto soltanto se utilizzato come protezione delle operazioni di carico e scarico ma non come ricovero di materiali e/o macchinari, attrezzature, ecc. Si evidenzia infine che agli atti del comune di Meduna di Livenza non risultano presenti né richieste né rilasci di certificati di agibilità relativi al primo ed al secondo ampliamento. 4.14 Stima Il mercato dei fabbricati produttivi, sia nel trevigiano che nel vicino pordenonese, è quasi inesistente ormai da parecchi anni, ossia da quanto ha avuto inizio la grave crisi economica che ha colpito il Paese. Molte aziende sono fallite o sono state li- - pag. 12 di 23 -
quidate e pertanto il mercato è caratterizzato da una grande offerta di capannoni ed edifici industriali in genere a fronte di una domanda inconsistente. Infatti anche le ditte che sono riuscite a fronteggiare la crisi, in molti casi hanno dovuto ridimensionarsi e pertanto non hanno nessun bisogno di acquisire altri immobili per svolgere la propria attività. A questa situazione, di per sé assai critica, si è aggiunta la stretta creditizia e la presenza pregressa sul mercato di numerosi immobili costruiti con fini speculativi negli anni buoni e rimasti invenduti. Le quotazioni in vigore prima della recessione si sono più che dimezzate, come confermano le sporadiche compravendite di cui si ha notizia e gli esiti di aste bandite in questi ultimi anni dai tribunali di Treviso e di Pordenone nelle quali il prezzo di aggiudicazione è rimasto quasi sempre inferire a 200,00 /mq. Si reputa pertanto di stimare il capannone del fallimento applicando questo valore unitario alla sua superficie lorda, comprensiva di quella degli uffici su due livelli: V 0 = 6.143 mq x 200,00 /mq = 1.228.600,00 All importo così determinato deve però essere sottratto il costo per la bonifica della copertura in fibrocemento che dovrà essere eseguita entro il 29.01.2018. A tale risultato è infatti pervenuto il tecnico abilitato incaricato dal curatore di verificare lo stato di conservazione delle coperture in cemento-amianto ai sensi della normativa nazionale e regionale. L esito delle indagini e delle analisi effettuate è contenuto nella Relazione Tecnica rilasciata dalla società Nekta Servizi S.r.l. di San Donà di Piave nel gennaio 2015 nella quale si evidenzia che le lastre in fibrocemento della copertura dovranno essere bonificate entro tre anni mentre quelle del controsoffitto sono in buono stato e possono rimanere sul posto. Da informazioni ricevute da parte di operatori del settore si è appreso che il costo di un inter- - pag. 13 di 23 -
vento di bonifica comprendente la rimozione delle lastre esistenti e la loro sostituzione con lastre metalliche tipo Aluzinc o similari, possa aggirarsi attorno a 35,00 /mq, compresi gli oneri per la sicurezza. La copertura del capannone del fallimento, compresi gli sbalzi laterali, è estesa 6.720 mq circa, e pertanto, applicando il costo summenzionato alla superficie delle lastre, pari all 80% circa di quella della copertura, si ottiene: C = 6720 mq x 80% x 35,00 /mq = 188.160,00 Il valore dell immobile è quindi pari alla differenza tra i due importi sopra ricavati e risulta quindi: V = V 0 - C = 1.228.600,00-188.160,00 = 1.040.440,00 cifra che arrotondata a 1.040.000,00, si assume quale probabile valore di realizzo del bene, nello stato in cui si trova, stante l attuale situazione economica. 5 Il fabbricato di Via Corella n. 14-16 Si tratta di un capannone isolato, monopiano, realizzato nel 1993, formato da due navate larghe 21,90 m circa, lunghe 36 m circa ed alte 6,50 m circa (misure in asse dei pilastri). La superficie coperta ammonta a 1.591 mq circa e comprende un laboratorio (527 mq circa), magazzino (992 mq circa) e corpo uffici e servizi su due livelli di 72 mq cadauno. Sull intero fronte ovest, prospiciente Via Corella, il capannone è dotato di uno sporto della copertura lungo 5 m circa. Il fabbricato presenta le seguenti caratteristiche costruttive e di finitura: struttura prefabbricata in calcestruzzo armato normale o precompresso, costituita da pilastri, architravi con sezione a I, travi di copertura con sezione a Y ; - pag. 14 di 23 -
tamponamento perimetrale su tre lati in muratura di blocchi in calcestruzzo di argilla espansa colorati fino all altezza di 3,20 m, in pannelli pannelli prefabbricati in calcestruzzo ad asse verticale sul quarto; manto di copertura in lastre ondulate curve in cemento-amianto, controsoffitto in lastre piane in cemento-amianto, coibentate all estradosso; lucernari zenitali in vetroresina; parete divisoria tra laboratorio e magazzino in muratura di blocchi in calcestruzzo; pavimento industriale in calcestruzzo lisciato; finestre a nastro con vetro profilato tipo Uglass, parzialmente apribili, nei prospetti nord, ovest ed est, finestre con serramento in metallo e vetro retinato nel prospetto est, portoni scorrevoli in lamiera sandwich (due nel magazzino e due di collegamento tra laboratorio e magazzino); uscite di sicurezza in lamiera sandwich dotate di maniglione antipanico. 5.1 Gli uffici ed i servizi Si trovano in un corpo di fabbrica posto all interno del magazzino, contenente al piano terra tre stanze (realizzate con pareti mobili) e due servizi igienici con antibagno, al primo piano una sala riunioni ed una mostra campionaria. Il manufatto ha le seguenti caratteristiche costruttive e di finitura: muri portanti e pareti divisorie in laterizio, solaio del primo piano in laterocemento, pavimenti in ceramica, rivestimenti dei servizi in ceramica, serramenti in alluminio verniciato con vetrocamera, porte interne in alluminio verniciato con specchiature in laminato. I vani del primo piano, raggiungibili mediante scala in acciaio, sono invece - pag. 15 di 23 -
stati realizzati con pareti in cartongesso, pavimenti in laminato e controsoffitto in fibra minerale. 5.2 Gli impianti Il laboratorio è dotato di impiantistica completa e funzionale allo svolgimento dell attività che in esso si svolgeva e precisamente di: impianto elettrico di illuminazione e forza motrice con tubazioni esterne a vista e linee di distribuzione ed alimentazione con sistema a blindo sbarra; impianto di aspirazione polveri e trucioli con sottostazioni esterne (escluso dalla stima) rete di distribuzione dell aria compressa; impianto di riscaldamento costituito da quattro generatori di calore pensili alimentati a metano (non presenti nel magazzino); impianto antincendio allacciato all acquedotto comunale completo di rete di distribuzione e di idranti a colonna, soprassuolo ed a muro. Gli uffici ed i servizi sono dotati di impianto di illuminazione e forza motrice, impianto di distribuzione dati, impianto telefonico, impianto di riscaldamento e climatizzazione a split, impianto idrico-sanitario allacciato all acquedotto comunale, impianto fognario recapitante nella rete della zona industriale. 5.3 Il tunnel scorrevole In aderenza alla parete est del capannone è presente un tunnel zoppo scorrevole (copri-scopri) con struttura metallica e ricopertura in telo di pvc, utilizzato come magazzino dalla società fallita. Il manufatto ha struttura in acciaio zincato, è rivestito da un telo in pvc, è lungo 24,85 m, largo 21,20 m circa ed alto 5,00 m (dal pavimento alla catena della capriata di copertura). - pag. 16 di 23 -
5.4 L area scoperta Il fabbricato insiste su un lotto rettangolare esteso 4.234 mq circa. La superficie coperta come si è detto ammonta a 1.591 mq circa (esclusa quella del tunnel) e pertanto l area scoperta risulta estesa 2.643 mq circa ed è distribuita attorno al fabbricato, in prevalenza sul lato posteriore, ad est. L area è pavimentata in calcestruzzo lisciato, eccezion fatta per il terreno collocato tra il fabbricato ed il confine sud che è soltanto inghiaiato, ed è delimitata da recinzione con muretto in calcestruzzo e rete metallica plastificata su tre confini, ma non su quello sud, che è privo di qualsiasi impedimento al passaggio tra proprietà confinanti. Sul fronte principale, prospiciente Via Corella, sono attestati l ingresso pedonale e due ingressi carrai, dotati di cancelli ad apertura motorizzata. 5.5 Identificazione catastale Il capannone e l area scoperta di pertinenza sono così riportati al Catasto dei Fabbricati: Comune di Meduna di Livenza, Sezione A, Foglio 2, Mappale 387, Sub. 1, Mappale 387 Sub. 2 (graffati insieme), Via Corella, Piano T-1, Categoria D/1, Rendita 6.063,72. I dati e la planimetria catastale corrispondono sostanzialmente allo stato di fatto. 5.6 Confini Il capannone confina, ai limiti dell area, con Via Corella e con i Mappali 402, 392, e 153, salvo altri e/o variati. 5.7 Proprietà e provenienza Dalla consultazione degli atti del Catasto e dei registri immobiliari della Conservatoria di Treviso risulta che l immobile è intestato alla società fallita essendole pervenuto, mediante atto di compravendita del 28.01.2010 rep. n. 277891/18575 - pag. 17 di 23 -
del dott. Giorgio Pertegato, notaio in Pordenone, trascritto a Treviso il 01.03.2010 ai nn. 7031/4464. 5.8 Formalità pregiudizievoli. Nei registri immobiliari della Conservatoria di Treviso, alla data del 10.04.2015, risultano pubblicate le seguenti formalità pregiudizievoli: 1) ipoteca volontaria iscritta in data 01.03.2010 ai nn. 7032/1535, per la somma totale di 840.000,00 di cui capitale 525.000,00, derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario in data 28.01.2010 rep. n. 277892/18576 del dott. Giorgio Pertegato, notaio in Pordenone, a favore della Banca Mediocredito del Friuli Venezia - Giulia S.p.A. con sede in Udine; 2) sentenza dichiarativa di fallimento emessa dal Tribunale di Treviso in data 13.08.2014 rep. n. 194/14, trascritta in data 02.12.2014 ai nn. 33569/25013 a favore della massa dei creditori del fallimento di Miro S.r.l. 3) verbale di pignoramento immobili del 10.02.2015 rep. n. 1298/2015 dell Ufficiale Giudiziario di Treviso, ivi trascritto il 24.02.2015 ai nn. 4753/3559 a favore della Banca Monte dei Paschi di Siena S.p.A. con sede in Siena. 5.9 Disponibilità Il fabbricato è libero. 5.10 Destinazione urbanistica Il capannone, come quello di Via Corella n. 12, si trova in zona produttiva di e- spansione D1 nella quale gli interventi edilizi sono disciplinati dagli artt. 3 e 9 delle Norme Tecniche di Attuazione e dalla Tabella delle Categorie ad esse allegata. Valgono, ovviamente, gli stessi indici e parametri elencati al precedente punto 4.12. - pag. 18 di 23 -
Il capannone insiste su un lotto di 4.234 mq circa e sviluppa una superficie coperta di 1.591 mq, esclusa quella del tunnel scorrevole pari a 587 mq circa. Pertanto sfruttando l indice di utilizzazione fondiaria consentito dalla normativa urbanistica vigente nel comune di Meduna di Livenza sarebbe possibile ampliare la superficie coperta di ulteriori 949 mq circa. 5.11 Regolarità urbanistica Il fabbricato è stato realizzato ed utilizzato in forza dei seguenti titoli abilitativi rilasciati dal o presentati al comune di Meduna di Livenza: concessione edilizia n. 1786/93 del 29.04.1993 per costruzione di un capannone produttivo ad uso artigianale; concessione edilizia n. 1832/93 del 18.01.1994 per variante in corso d opera alla concessione edilizia n. 1786/93; permesso di agibilità n. 1832 in data 15.09.1994; denuncia di inizio attività prot. n. 7612 del 26.10.2007 per opere interne, impianto di aspirazione e tunnel di carico-scarico. Lo stato dei luoghi è conforme ai progetti assentiti e pertanto l immobile è regolare sotto il profilo urbanistico fatta eccezione per quanto segue: i vani presenti sopra il soppalco degli uffici (sala riunioni e mostra) sono stati ricavati in assenza di titolo abilitativo; il tunnel scorrevole di cui si è detto al precedente punto 5.3. ha dimensioni maggiori di quelle autorizzate e si trova ad una distanza dal confine minore di quella consentita dalla normativa comunale (3,70 m invece di 7,50 m). Il primo abuso è sanabile ai sensi del comma 4 dell art. 37 del D.P.R. 380/2001 previo versamento di una somma non inferiore a 516,00 e non superiore a - pag. 19 di 23 -
5.164,00 stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all aumento di valore dell immobile valutato dalla Agenzia del Territorio competente. Il secondo abuso invece non lo è e pertanto il tunnel dovrà essere rimosso o, in alternativa, modificato secondo le previsioni del progetto assentito. In ogni caso, come si è detto al precedente punto 4.13, non potrà essere utilizzato come magazzino stabile ma soltanto come protezione temporanea delle operazioni di carico e scarico. Dovrà invece essere rimosso, in quanto abusivo e non sanabile, il tunnel di collegamento di cui al punto 4.13. 5.12 Stima Richiamate integralmente le considerazioni svolte al precedente punto 4.14 relativamente al mercato dei fabbricati produttivi del trevigiano e del pordenonese, si reputa di stimare il capannone del fallimento con un valore di 200,00 /mq ed aggiungendo all importo risultante quello inerente la capacità edificatoria residua, corrispondente ad un area di 1.582 mq circa e valutabile a 20,00 /mq. Operando in tal modo si ottiene: capannone 1.663 mq x 200,00 /mq = 332.600,00 potenzialità edificatoria 1.582 mq x 20,00 /mq = 31.640,00 sommano 364.240,00 Per questo fabbricato non è necessario effettuare alcun intervento di bonifica sulle lastre della copertura e del controsoffitto in cemento-amianto, come risulta dalla Relazione Tecnica di cui si è detto al precedente punto 4.14. ma è sufficiente eseguire la valutazione del indice di degrado con frequenza biennale. Anche le lastre del controsoffitto sono in buono stato e pertanto possono rimanere sul posto. Non dovendo procede ad alcuna detrazione, si reputa che il valore del bene si ag- - pag. 20 di 23 -
giri, in cifra tonda, attorno a 364.000,00, nello stato in cui si trova, stante l attuale situazione economica. 6 Conclusioni Ad evasione dell'incarico affidatogli, il sottoscritto può quindi concludere, in seguito alle indagini eseguite e nei presupposti indicati, che il più probabile valore di realizzo dei beni immobili appresi all attivo del fallimento ubicati in Via Corella a Meduna di Livenza, all interno della zona industriale Muttoni, si aggiri attorno a 1.404.00,00 e risulta così ripartito: capannone in Via Corella n. 12 1.040.000,00 capannone in Via Corella n. 14-16 364.000,00 tornano 1.404.000,00 Ritenendo di aver così risposto a quanto richiesto, si dimette il presente elaborato, rimanendo a disposizione per qualsiasi chiarimento o integrazione dovesse servire. Motta di Livenza, li 24.04.2015 Il perito stimatore ing. Piero Bortolin - pag. 21 di 23 -
A L L E G A T I 1 Il fabbricato in Via Corella n. 12 1.1 Estratto Carta Provinciale 1.2 Vista aerea 1.3 Estratto Carta Tecnica Regionale 1.4 Estratto di mappa 1.5 Visura catastale 1.6 Elaborato planimetrico 1.7 Planimetrie catastali 1.8 Planimetria schematica 1.9 Contratto di locazione 1.10 Estratto della cartografia del Piano Regolatore 1.11 Estratto delle Norme Tecniche Attuative 1.12 Estratto relazione sullo stato di conservazione delle copertura 1.13 Documentazione fotografica 2 Il fabbricato in Via Corella n. 14-16 2.1 Estratto Carta Provinciale (vedi all. 1.1) 2.2 Vista aerea 2.3 Estratto Carta Tecnica Regionale 2.4 Estratto di mappa 2.5 Visura catastale 2.6 Elaborato planimetrico - pag. 22 di 23 -
2.7 Planimetrie catastali 2.8 Estratto della cartografia del Piano Regolatore 2.9 Estratto delle Norme Tecniche Attuative (vedi all. 1.11) 2.10 Estratto relazione sullo stato di conservazione delle copertura 2.11 Documentazione fotografica - pag. 23 di 23 -