TRIBUNALE DI TREVISO CANCELLERIA ESECUZIONI IMMOBILIARI

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1 - 1 - Es. Imm. 173/2010 TRIBUNALE DI TREVISO CANCELLERIA ESECUZIONI IMMOBILIARI CONSULENZA TECNICA d UFFICIO 1 ) UBICAZIONE L appartamento con posto auto coperto oggetto di esecuzione immobiliare è ubicato in : Comune di Caerano di San Marco (TV), via Padova, civico 11, interno 3. L appartamento fa parte di un più ampio condominio a destinazione mista (prevalentemente commerciale al piano terra e residenziale nei restanti piani) denominato Palazzo Condor. Il condominio è situato nel centro abitato di Caerano di San Marco, ad ovest della piazza principale, dalla quale dista poco più di cinquecento metri, in zona comoda ai servizi, vicino alla Chiesa, alle scuole, agli esercizi di vicinato, alle Poste, al Municipio, alle banche, ecc. L accessibilità alla zona è comoda e facilmente raggiungibile dalle principali arterie stradali che si intersecano in corrispondenza della rotonda ivi presente, ove il condominio si colloca a sud-est della stessa. In particolare, il tratto est-ovest della viabilità rappresenta la S.R. n. 248 Bassanese, la quale verso est giunge al centro di Caerano di San Marco e prosegue in direzione Montebelluna Conegliano, mentre verso ovest prosegue in direzione Asolo Bassano. Il tratto nord-sud rappresenta la S.P. 667 di Caerano, la quale verso nord (via Cadore) conduce al centro abitato di Cornuda e alla S.R. n. 348 Feltrina (che collega Treviso con Feltre), mentre verso sud (via Padova) raggiunge il comune di Castelfranco Veneto e limitrofi. Accesso al condominio : L accesso pedonale e carrabile all area scoperta sita al piano terra e ai posti auto coperti ubicati al piano interrato avviene da ovest dalla via Padova (S.P. n. 667). Accesso all appartamento : L accesso all appartamento avviene dall ingresso comune situato al piano terra sul lato nord - ovest del condominio (sotto il bagno dell appartamento oggetto di esecuzione immobiliare). Tramite il vano scale condominiale, si accede all alloggio situato al piano primo ed alle altre unità immobiliari presenti nel condominio.

2 - 2 - Accesso al piano interrato : L accesso al piano interrato, ove sono ubicati i posti auto coperti identificati dal mappale 470, avviene dallo scivolo scoperto sito sul confine sud del lotto e dalla corsia di manovra condominiale scoperta. Confini dell appartamento al piano primo (in senso orario, salvo altri e/o più precisi): Il lato nord dell appartamento è libero con affaccio sullo scoperto asfaltato del piano terra e sulla copertura piana di una sottostante unità in proprietà di terzi; il lato est confina con altro appartamento; il lato sud-est confina con il vano scale condominiale; il lato sud-ovest confina con altro appartamento, il lato ovest è libero con affaccio sullo scoperto asfaltato del piano terra. Confini del posto auto coperto al piano interrato (in senso orario, salvo altri e/o più precisi): Il lato nord dell autorimessa confina con altro posto auto; il lato est confina con il muro perimetrale contro terra; il lato sud confina con altro posto auto; il lato ovest confina con la corsia carraia di manovra scoperta. 2) IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE Per la piena proprietà dell intero : Comune di CAERANO DI SAN MARCO (TV) Catasto Fabbricati - Foglio 8 m.n. 469 sub 7 (appartamento al piano primo) cat. A/2 cl. 2 vani 4 R.C. 423,49 via Padova n. 11/3 piano 1 m.n. 470 sub 12 (posto auto coperto al piano interrato) cat. C/6 cl. 3 mq 12 R.C. 40,28 via Feltrina piano int. con la proporzionale quota di comproprietà sulle parti comuni L intestazione catastale delle unità immobiliari in oggetto è conforme alle risultanze dei Registri Immobiliari. Nella visura catastale del sub 12 mappale 470 è riportato erroneamente l indirizzo via Feltrina. Le planimetrie catastali delle unità in oggetto sub 7 mappale 469 appartamento al piano primo e sub 12 mappale 470 posto auto coperto al piano interrato, registrate all U.T.E. di Treviso rispettivamente il 19/08/1994 con protocollo n. 7507/94 ed il 06/08/1974 con protocollo n. 2071/74, corrispondono sostanzialmente allo stato di fatto. Le uniche differenze riscontrate nell appartamento sub 7 mappale 469 consistono nella diversa posizione della porta che dalla zona giorno conduce al corridoio della zona notte e ad un pilastrino ubicato nel lato est del terrazzo.

3 - 3 - Tali lievi discordanze sono irrilevanti ai fini catastali, in quanto, ai sensi della vigente normativa in materia catastale, non vanno ad incidere sul classamento generale e sulla rendita catastale dell immobile. Agli atti catastali non è presente l elaborato planimetrico in quanto al momento dell accatastamento non vigeva l obbligo di presentazione di tale documento. Alle unità immobiliari in oggetto compete pure una quota proporzionale di comproprietà sugli enti e sugli spazi comuni, ai sensi dell art C.C. e dei titoli di provenienza, nonché di quanto previsto, in dettaglio, nel Regolamento di Condominio. L area coperta e scoperta del condominio, di cui fanno parte le unità immobiliari oggetto di esecuzione immobiliare, è altresì identificata catastalmente: Comune di Caerano di San Marco Catasto Terreni Foglio 8 mappale 469 di mq mappale 470 di mq 200 mappale 1473 di mq di complessivi... mq Il mappale 1473 deriva dall unificazione degli ex mappali n. 393 di mq 26, n. 464 di mq 820, n. 467 di mq 556, n. 468 di mq (tutti Foglio 8 di Caerano di S. Marco). 3.2) SERVITÙ DERIVANTI DAL CONDOMINIO : Essendo l unità in oggetto parte di un edificio condominiale risultano a suo carico e a suo favore tutte le servitù derivanti dalla natura condominiale del fabbricato e poste in essere con la costruzione stessa dell immobile. 3.3) COMPROPRIETÀ SULLE PARTI COMUNI : Alle unità immobiliari in oggetto compete pure una quota proporzionale di comproprietà sulle parti, cose, enti ed impianti comuni, ai sensi dell art e seguenti del C.C. dell intero fabbricato cui fanno parte, e di quanto previsto, in dettaglio, nel Regolamento di Condominio e nelle carature risultanti dalla Tabella millesimale allegati e depositati con verbale di cui all atto in data 28/08/1974 n di rep. a rogito notaio Montebelluna il 12/09/ ) ALTRE SERVITÙ COSTITUITE : Servitù di passaggio e con quanto stabilito con l atto in data 15/11/ ) ZONIZZAZIONE DI P.R.G.

4 - 4 - Nel vigente strumento urbanistico del Comune di Caerano di San Marco, l area coperta e scoperta dell immobile ricadono in Zona D.3/2. 5 ) DESCRIZIONE DELL UNITA IMMOBILIARE : Trattasi di un appartamento sito al piano primo, con posto auto coperto al piano interrato, facente parte di un condominio edificato negli anni settanta, composto dalla zona giorno con angolo cottura e ingresso, due camere, disimpegno, bagno e terrazza. L appartamento è situato sull angolo nord-ovest del condominio. Sono altresì comprese le parti comuni condominiali. 5.1 ) DISTRIBUZIONE : DESCRIZIONE GENERALE DEL CONDOMINIO : Il complesso immobiliare di cui le unità in oggetto fanno parte è denominato Palazzo Condor. Trattasi di un fabbricato residenziale e commerciale ubicato a Caerano di San Marco, in zona centrale urbanizzata e comoda ai servizi. L edificio presenta tre piani fuori terra ed uno interrato. Al piano terra sono ubicate le attività commerciali, mentre nei restanti piani sono situate le unità ad uso residenziale. Al piano interrato vi sono invece i posti auto ed altri spazi di servizio. L area scoperta del fabbricato in prevalenza è asfaltato e adibito a parcheggio a servizio delle attività commerciali site al piano terra. Il fabbricato è sprovvisto di ascensore condominiale. DESCRIZIONE DELL APPARTAMENTO AL PIANO PRIMO (SUB 7 MAPPALE 469): L accesso all appartamento avviene tramite l ingresso condominiale situato sul lato nord - ovest del fabbricato (sotto il bagno dell appartamento di cui trattasi). Dal vano scale condominiale interno si raggiungono i piani superiori. L appartamento è situato al piano primo sull angolo nord-ovest del fabbricato, sul quale si affacciano tutte le aperture e il terrazzo dell alloggio. Con il lato est e sud-ovest l appartamento confina con altri alloggi residenziali, mentre con il lato sud-est confina con il vano scale condominiale, dal quale avviene l accesso. La zona giorno è composta da un unico vano cottura soggiorno, comprendente anche l ingresso all unità abitativa, avente complessivamente una superficie di circa mq 25. Nel lato nord della zona giorno, vi è la porta che dà l accesso alla terrazza di oltre 20 mq circa, che si affaccia direttamente sull area scoperta asfaltata ed in parte sulla copertura piana di una sottostante unità in proprietà di terzi

5 - 5 - Tramite il corridoio interno, si raggiungono le due camere, l una sull angolo nord-ovest dell appartamento e l altra con affaccio sul solo prospetto ovest, ed il bagno finestrato, anch esso con affaccio sul prospetto ovest. L appartamento è sprovvisto di area scoperta esclusiva. DESCRIZIONE POSTO AUTO COPERTO AL P. INTERRATO (SUB 12 MAPP. 470): Il posto auto coperto in questione è ubicato, in linea assieme ad altri box auto in proprietà di terzi, in un fabbricato edificato al piano interrato a ridosso del confine est del lotto, distaccato dall edificio condominiale. Al piano interrato si accede tramite scivolo scoperto situata a ridosso del confine sud del lotto, con accesso diretto dalla via Padova e dall area scoperta del piano terra. Ai posti auto coperti, infine, si accede dallo spazio di manovra comune scoperto. All attualità il box auto sub 12 mappale 470 è parzialmente occupato da oggetti vari. 5.2) FINITURE ESTERNE : Le facciate esterne del fabbricato sono tinteggiate a civile color marroncino chiaro / ocra. I serramenti esterni dell immobile sono in legno con vetro semplice; esternamente vi sono le tapparelle avvolgibili in pvc color bianco. Il parapetto della terrazza dell appartamento in oggetto è di colore rosso mentre il pavimento è in calcestruzzo lisciato. La pavimentazione dello spazio di manovra condominiale al piano interrato è in parte asfaltato ed in parte in calcestruzzo. 5.3) FINITURE INTERNE : pavimenti e rivestimenti : Il pavimento dell appartamento (zona giorno, camere, bagno, corridoio) è in piastrelle. Il rivestimento alle pareti del bagno e dell angolo cottura è anch esso in piastrelle. Le pareti e i soffitti interni dell appartamento sono intonacati al civile color bianco e le camere sono in parte tinteggiate color rosa (anche se in scadente stato di conservazione). Il pavimento dell ingresso comune e dei disimpegni condominiali sono in piastrelle, mentre gli scalini del vano scale condominiale sono in marmo. serramenti interni: La porta di ingresso è in legno, mentre le porte interne sono in legno tamburato. 5.4) EPOCA DI COSTRUZIONE :

6 - 6 - La costruzione del fabbricato di cui è parte l appartamento in questione risale ai primi anni settanta ed è stato dichiarato agibile con decorrenza dal 26/07/1974. Seppure l immobile presenti attualmente un mediocre aspetto architettonico, trattasi comunque di immobile avente tipologia costruttiva tipica degli anni ) TIPOLOGIA E STRUTTURA : Il fabbricato, di cui le unità immobiliari oggetto di esecuzione fanno parte, ha una forma irregolare, con il lato maggiore disposto in senso nord-sud, e presenta tre piani fuori terra ed uno interrato. La struttura portante è mista in calcestruzzo e laterizio. La copertura inclinata è del tipo a padiglione, con manto di copertura in tegole. Trattasi di opera realizzata con la tipologia edilizia dei condomini tipica del periodo in cui è stata edificata. Nell epoca in cui il fabbricato è stato edificato (anni settanta) nel Comune di Caerano di San Marco non vigeva ancora la normativa antisismica, quindi trattasi di fabbricato non antisismico. 5.6) IMPIANTI : L impianto di adduzione dell acqua potabile è autonomo con adduzione da acquedotto comunale (con contatore autonomo) ; l appartamento è dotato di impianto di riscaldamento risalente all epoca di costruzione del fabbricato (anni settanta) con alimentazione a metano (l unità infatti dispone di radiatori dislocati nelle varie stanze), ma si è riscontrato che attualmente non è funzionante in quanto l appartamento è privo di caldaia; l impianto termoidraulico sanitario ha caratteristiche tipologiche e materiali risalenti all epoca di costruzione del fabbricato (anni settanta), non rispondente agli attuali parametri dettati dalle vigenti normative; l impianto elettrico è autonomo (con contatore autonomo) ha caratteristiche tipologiche e materiali risalenti all epoca di costruzione del fabbricato (anni settanta), non rispondente agli attuali parametri dettati dalle vigenti normative. 5.7) STATO MANUTENTIVO : L aspetto architettonico e conservativo generale del fabbricato in generale è mediocre, compatibilmente con la vetustà e tipologia del condominio stesso. Lo stato di manutenzione e di finitura dell appartamento è scadente, in quanto abbisogna di interventi di manutenzione ordinaria, come ad esempio una ridipintura delle pareti interne.

7 - 7 - Inoltre in alcuni punti del soffitto e delle pareti vi sono evidenti tracce di umidità. 5.8) STATO DELL IMMOBILE : L abitazione attualmente è occupata da terzi. All interno vi sono diversi oggetti, mobili e suppellettili varie. 5.9) SPESE CONDOMINIALI PENDENTI In base alle ricerche eseguite presso l Amministratore Condominiale del fabbricato di cui fanno parte le unità immobiliari oggetto di esecuzione, allo stato attuale risultano da versare spese condominiali arretrate per circa 5.000,00, oltre ai successivi interessi e spese maturati e maturandi. 5.10) CLASSIFICAZIONE ENERGETICA DELL APPARTAMENTO : In merito alla classificazione energetica dell immobile, si precisa che lo stesso risulta edificato in base a titolo edilizio richiesto in data anteriore al e che successivamente a tale data non risulta siano stati effettuati interventi atti ad una riqualificazione energetica dello stesso. Dalla verifica della documentazione depositata presso l Ufficio Tecnico del Comune di Caerano di San Marco non sono inoltre stati rinvenuti né l Attestato di Qualificazione Energetica, né l Attestato di Certificazione Energetica. Considerati, quindi, la consistenza dell immobile oggetto di esecuzione immobiliare (superficie e volume riscaldato), il suo stato di conservazione e manutenzione, la tipologia delle strutture di tamponamento e delle pareti divisorie interne ivi compresi la qualità/spessore degli isolamenti (se presenti), il tipo di finiture e la qualità delle stesse, nonché l assenza della caldaia per il funzionamento dell impianto di riscaldamento e la mancanza di pannelli solari per la produzione di acqua calda termo-sanitaria, si ritiene che lo stesso abbia costi di gestione energetica alti, indice di scadente qualità energetica; si presuppone, quindi, che il bene appartenga, sotto il profilo della qualità e del risparmio energetico, alla classe G. 6) AUTORIZZAZIONI EDILIZIE e REGOLARITA URBANISTICA : La costruzione del fabbricato e variante è stata autorizzata in forza della Licenza Edilizia n. 21/72 rilasciata dal Comune di Caerano di San Marco in data 25/03/1972, prot. n. 320,per la costruzione di un fabbricato ad uso appartamenti e negozi. I lavori sono stati iniziati nell agosto 1972 ed ultimati nel luglio 1974.

8 - 8 - Il fabbricato urbano, limitatamente agli appartamenti e loro accessori, di cui fanno parte le unità immobiliari oggetto di esecuzione, è stato dichiarato abitabile con decorrenza dal 26/07/1974 con Permesso di Abitabilità n. 21/72 del 30/07/1974 rilasciato a Bordignon Bruno Franco. Rispetto a quanto autorizzato, vi sono alcune lievi difformità delle tramezzature interne, risalenti ancora all epoca di costruzione del fabbricato e che comunque non vanno ad incidere sui parametri urbanistici. 7 ) CONSISTENZA DELL IMMOBILE L appartamento con posto auto coperto oggetto della presente esecuzione immobiliare ha le seguenti consistenze : SUPERFICI LORDE : le unità immobiliari hanno le seguenti consistenze lorde, espresse in metri quadrati, al lordo delle murature : piano primo appartamento... circa mq 75 terrazzo.. circa mq 24 piano interrato posto auto coperto. circa mq 12 (ai fini della valutazione il box auto viene considerato unitamente all appartamento) SUPERFICI COMMERCIALE : come da usi e consuetudini del locale mercato immobiliare, si computano ai fini della successiva valutazione anche le superfici commerciali dell immobile, che si ottengono moltiplicando le superfici singole di cui sopra per i coefficienti di adeguamento, ottenendo così : piano primo appartamento mq 75 x 1,00 = mq 75 terrazzo mq 24 x 1/3 = mq 8 piano interrato posto auto coperto mq 12 x 1/2 = mq 6 sommano totali arrotondati mq 89 Incidenza delle parti comuni 2% di mq 89 mq 1,78 TOTALE SUPERFICIE COMMERCIALE (arrotondata) mq 90

9 - 9-8 ) PENALITA DELL IMMOBILE Ai fini della valutazione dell immobile di cui al successivo punto 10) si fanno presenti le seguenti penalità (aspetti negativi) : - la zona giorno è composta da un unico vano cottura-soggiorno (comprendente anche l ingresso all unità abitativa), e presenta una superficie di circa mq 25, la quale risulta essere abbastanza limitata ed esigua in confronto ad altri vani con stessa destinazione d uso; - allo stato attuale risultano da versare spese condominiali arretrate per circa 5.000,00, oltre ai successivi interessi e spese maturati e maturandi; - la costruzione dell immobile risale agli anni settanta, quindi non è antisismico essendo stato edificato nel periodo antecedente all inserimento del territorio del Comune di Caerano di San Marco nelle zone dichiarate sismiche; - all interno dell appartamento è predisposto l impianto di riscaldamento, ma si è riscontrato che non è funzionante in quanto l appartamento è privo di caldaia; - gli impianti tecnologici esistenti risalgono all epoca di costruzione del fabbricato (anni settanta), quindi non rispondente agli attuali parametri dettati dalle vigenti normative. - l isolamento acustico e termico o comunque prestazionali in genere sono quelli tipici dell epoca di costruzione (anni settanta) e conseguentemente ai fini della classificazione energetica, è da ritenersi che l immobile ricada sotto il profilo della qualità e del risparmio energetico in fascia G ; - l appartamento è sprovvisto di area scoperta esclusiva; - il fabbricato è sprovvisto di verde condominiale e dell ascensore. 9 ) CRITERIO ADOTTATO PER LA STIMA DELL IMMOBILE Ciascun bene può essere valutato sotto vari profili economici, in relazione alla ragione pratica per cui la valutazione è stata richiesta. Il criterio di stima adottato nel caso in oggetto è quello del valore di mercato, che esprime il rapporto di equivalenza tra una quantità di moneta e un determinato bene (rapporto che è funzione della domanda e dell offerta di quel bene sul mercato) e che si concretizza nel

10 determinare il più probabile prezzo che si presume essere realizzato qualora quel bene venisse scambiato. Il procedimento che verrà impiegato in questo caso nell applicazione del metodo estimale è il cosiddetto procedimento sintetico; esso consentirà di conoscere un ordine di grandezza ragionevolmente attendibile del più probabile valore venale dell alloggio da stimare. 10 ) VALUTAZIONE DELL IMMOBILE La seguente valutazione è il risultato degli accertamenti, dei sopralluoghi e dei rilievi, delle considerazioni in merito all anno di costruzione, alle caratteristiche costruttive, tipologiche e di manutenzione del fabbricato, della ubicazione dello stesso, delle condizioni del mercato della zona in cui esso è ubicato, ecc. ; in particolare, considerata la consistenza e la tipologia dell immobile, se posto sul mercato si presume che si potrebbe realizzare, un valore a corpo di ,00 diconsi ottantaseimila/00 che corrisponde all incirca ad un valore di euro 950,00 (novecentocinquanta/00) al metro quadrato. Si consideri però che: - vista l attuale situazione di completo ristagno del mercato immobiliare, specialmente per quanto riguarda l offerta di una grande mole di appartamenti nuovi ancora invenduti, - eseguite le analisi comparative su vendite di immobili con caratteristiche simili avvenute di recente nella zona, - sentiti alcuni agenti immobiliari nella zona, si stima congruo di consigliare, in caso di vendita a breve degli immobili oggetto di esecuzione immobiliare, visto l attuale momento di ristagno del mercato, il valore a corpo (per l intera piena proprietà) di ,00 ( diconsi euro sessantamila/00)