RAPPORTO DI VALUTAZIONE DEI BENI PIGNORATI

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1 TRIBUNALE DI TRENTO Esecuzioni immobiliari Esecuzione forzata RGE n. 71/2014 Giudice delegato dott. A. Mantovani Promossa da. contro. RAPPORTO DI VALUTAZIONE DEI BENI PIGNORATI Vista d insieme delle realità in C.C. Gardolo Tecnico incaricato: geom. Maurizio Michelon Con studio in Trento Via Alla Veduta n. 122 Tel. 0461/ fax 0461/ maurizio.michelon@tin.it

2 SOMMARIO INTRODUZIONE... 3 A. ANAGRAFICHE E INCARICO... 3 B. ANALISI PRELIMINARI FASCICOLO ESECUZIONE... 3 C. ATTO DI PIGNORAMENTO... 4 D. IMMOBILI OGGETTO DI PERIZIA... 4 LOTTO IDENTIFICAZIONE DEL BENE PROPRIETÀ E STATO DI POSSESSO UBICAZIONE E CONTESTO DESCRIZIONE DELLE REALITA OGGETTO DI STIMA SITUAZIONE URBANISTICA CONFORMITÀ ED ONERI PER REGOLARIZZAZIONI VINCOLI E ONERI GIURIDICI ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE POSSIBILITA DI SEPARAZIONE IN NATURA DELLA QUOTA VALUTAZIONE PREZZO PROPOSTO PER LA BASE D ASTA LOTTO IDENTIFICAZIONE DEL BENE PROPRIETÀ E STATO DI POSSESSO UBICAZIONE E CONTESTO DESCRIZIONE DELLE REALITA OGGETTO DI STIMA SITUAZIONE URBANISTICA VINCOLI E ONERI GIURIDICI ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE POSSIBILITA DI SEPARAZIONE IN NATURA DELLA QUOTA VALUTAZIONE PREZZO PROPOSTO PER LA BASE D ASTA CONCLUSIONI La perizia si compone di n. 41 pagine e di n. 14 allegati. pag. 2 di 38

3 INTRODUZIONE A. ANAGRAFICHE E INCARICO ESPERTO NOMINATIO COMMITTENTE INCARICO EX. ART. 173 BIS FINALITÀ geom. Maurizio Michelon - Iscritto all Albo dei Geometri di Trento al n con studio in Via Alla Veduta n Trento Tel. 0461/ fax 0461/ maurizio.michelon@tin.it C.F. MCHMRZ61P20L378S - P.IVA Tribunale Civile e Penale di Trento - Esecuzioni Immobiliari G.E. dott.ssa A. Mantovani Nomina ad esperto dell'esecuzione con ordinanza di data 01 ottobre 2014, quesiti posti in udienza di data 25 novembre 2014, termine per il deposito della relazione in data 21 marzo Il Presente documento è una relazione di risposta al quesito posto dal giudice dell'esecuzione comprendente: 1. il rapporto di valutazione dei beni pignorati, 2. le informazioni utili ai partecipanti all'asta di vendita 3. le informazioni necessarie ai fini dell'intavolazione del decreto d'aggiudicazione. ALTRE DATE Sopralluogo 03 febbraio 2015 Valutazione (epoca di stima) anno 2015 Rapporto di valutazione 30 marzo 2015 B. ANALISI PRELIMINARI FASCICOLO ESECUZIONE CONTROLLO COMPLETEZZA DOCUMENTI EX ART. 567, 2 COMMA SEGNALAZIONE AL GIUDICE DI DOCUMENTI MANCANTI OD INIDONEI Effettuato Nessuna pag. 3 di 38

4 C. ATTO DI PIGNORAMENTO L atto di pignoramento immobiliare registrato con G.N di data 24/04/2014 notificato il 07 aprile 2014, colpisce la proprietà per l intero della..:. C.C. GARDOLO: P.T. 16, P.T. 127, P.T. 172, P.T. 193, P.T. 441, P.T. 533, P.T. 655, P.T. 842, P.T. 1063, P.T. 1313, P.T. 1716, P.T. 1920, P.T. 2430, P.T. 2737, P.T. 3175, P.T. 3256, P.T. 3430, P.T. 3475, P.T. 3431, P.T D. IMMOBILI OGGETTO DI PERIZIA BENI PIGNORATI OGGETTO DI PERIZIA C.C. GARDOLO: P.T. 16 p.f. 1899/1 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T. 127 p.f. 484/1 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T. 172 p.f. 488 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T. 193 p.f. 487 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T. 441 p.f. 452/1 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T. 533 p.f. 1898/1 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T. 655 p.f. 475 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T. 842 pp.ff. 451/2 e 1894/2 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T p.f. 490/2 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T p.f. 474/1 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T p.f. 467/1 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T p.f. 490/3 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T p.f. 472/1 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T p.f. 477/1 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T p.f. 468/4 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T p.f. 472/2 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T pp.ff. 453/1, 453/3, 466/1, 467/2, 468/5, 476/1, 476/2 e 489 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T p.f quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T pp.ff. 449/1, 451/1, 466/2, 466/5, 1894/1 e p.ed quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T. 428 p.f. 1898/2 quota 1/1 che identificano un complesso di particelle fondiarie in parte coltivate in parte incolte, parti integranti della porzione di territorio comunale in località Canova di Gardolo destinato all edificazione e riqualificazione urbana di cui alle norme impartite dal vigente PRG e relative al denominato Progetto Speciale 2.5 Canova di Gardolo. pag. 4 di 38

5 PREMESSE GENERALI IN RIGUARDO ALLA FORMAZIONE DEI LOTTI: In considerazione dello stato dei luoghi della conformazione planimetrica dei fondi ed altresì dei vincoli urbanistici vigenti che inseriscono le particelle fondiarie in corpi edificatori unitari denominati P.A. 2.5 c e P.A. 2.5 b, la relazione si sviluppa in sezioni separate con la descrizione e la definizione dei valore degli immobili raggruppati per omogeneità di caratteristiche e opportunità di vendita separata. LOTTO 1: C.C. GARDOLO: P.T. 16 p.f. 1899/1 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T. 441 p.f. 452/1 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T. 533 p.f. 1898/1 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T. 842 pp.ff. 451/2 e 1894/2 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T p.f. 474/1 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T p.f. 467/1 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T p.f. 472/1 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T p.f. 468/4 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T p.f. 472/2 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T pp.ff. 453/1, 453/3, 466/1, 468/5, 467/2 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T p.f quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T pp.ff. 449/1, 451/1, 466/2, 466/5, 1894/1 e p.ed quota 1/1 LOTTO 2: C.C. GARDOLO: P.T. 127 p.f. 484/1 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T. 172 p.f. 488 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T. 193 p.f quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T. 655 p.f. 475 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T p.f. 490/2 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T p.f. 490/3 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T p.f. 477/1 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T pp.ff. 476/1, 489, 476/2 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T. 428 p.f. 1898/2 quota 1/1 pag. 5 di 38

6 LOTTO 1 Particelle fondiarie Site nel Comune amministrativo di Trento frazione Canova di Gardolo Pp.f. 1899/1, 452/1, 1898/1, 451/2, 1894/2, 474/1, 467/1, 472/1, 468/4, 472/2, 453/1, 453/3, 466/1, 468/5, 467/2, 2488, 449/1, 451/1, 466/2, 466/5, 1894/1 e p.ed C.C. Gardolo quota 1/1 1. IDENTIFICAZIONE DEL BENE CLASSIFICAZIONE CATASTALE In Catasto gli immobili risultano censiti come riportato nelle tabelle seguenti. Al Catasto Fondiario sono censite le seguenti realità: TIPO PARTICELLA F. MAPPA P. T. COLTURA CLASSE SUPERFICIE Mq. F 1899/ Pascolo 4 57 F 452/ Arativo F 1898/ Strada F 451/ Arativo F 1894/ Pascolo 4 76 F 474/ Arativo F 467/ Arativo F 472/ Frutteto F 468/ Orto F 472/ Frutteto F 453/ Orto F 453/ Orto F 466/ Frutteto F 467/ Frutteto F 468/ Orto F Prato E Edificio F 449/1 4/ Vigna F 451/ Arativo F 466/ Frutteto F 466/ Strada - 31 F 1894/ Pascolo In allegato copia di mappa, visura. pag. 6 di 38

7 DESCRIZIONE TAVOLARE C.C. GARDOLO: P.T. 16 p.f. 1899/1 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T. 441 p.f. 452/1 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T. 533 p.f. 1898/1 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T. 842 pp.ff. 451/2 e 1894/2 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T p.f. 474/1 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T p.f. 467/1 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T p.f. 472/1 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T p.f. 468/4 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T p.f. 472/2 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T pp.ff. 453/1, 453/3, 466/1, 468/5, 467/2 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T p.f quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T pp.ff. 449/1, 451/1, 466/2, 466/5, 1894/1 e p.ed quota 1/1 Le realità sono allibrate nelle varie P.T. del mandamento di Trento con proprietà iscritta a nome della. per la quota di 1/1. I contenuti del fogli A1-A2-B-C del libro maestro si possono riscontrare dettagliatamente negli estratti tavolari allegati a cui si rinvia per una corretta certificazione di: proprietà, servitù attive e passive ed aggravi. COERENZE Vedi estratto mappa. 2. PROPRIETÀ E STATO DI POSSESSO. PROPRIETÀ ATTUALE E TITOLO DI PROVENIENZA C.C. GARDOLO: P.T. 16 p.f. 1899/1 C.C. GARDOLO: P.T. 441 p.f. 452/1 C.C. GARDOLO: P.T. 533 p.f. 1898/1 C.C. GARDOLO: P.T. 842 pp.ff. 451/2 e 1894/2 C.C. GARDOLO: P.T p.f. 474/1 C.C. GARDOLO: P.T p.f. 467/1 C.C. GARDOLO: P.T p.f. 472/1 C.C. GARDOLO: P.T p.f. 468/4 C.C. GARDOLO: P.T p.f. 472/2 C.C. GARDOLO: P.T pp.ff. 453/1, 453/3, 466/1, 468/5, 467/2 C.C. GARDOLO: P.T p.f pag. 7 di 38

8 C.C. GARDOLO: P.T pp.ff. 449/1, 451/1, 466/2, 466/5, 1894/1 p.ed OCCUPAZIONE DELL'IMMOBILE Trattasi di particelle fondiarie, da rilavare che la p.ed identifica un piccolo deposito agricolo dotato di tettoie esterne ad oggi libero. CONTRATTI IN CORSO Da comunicazione via .. non si rileva l esistenza di contratti di affitto. MODALITÀ DI ACCESSO - raccomandata per informazione del sopralluogo inviata il 15 dicembre 2014, - in quanto fondi agricoli l accesso è avvenuto autonomamente. DATA DEL SOPRALLUOGO 03 febbraio UBICAZIONE E CONTESTO UBICAZIONE ACCESSO CARATTERISTICHE ZONA SERVIZI DELLA ZONA Le particelle fondiarie in trattazione risultano ubicate nel Comune Amministrativo di Trento e più precisamente in località Canova di Gardolo. Le realità immobiliari, nel loro complesso, risultano comodamente accessibili percorrendo la viabilità pubblica costituita da Via Giarette che diparte verso sudovest dalla principale Via Soprasasso, viabilità centrale della Frazione di Canova di Gardolo. La frazione di Canova di Gardolo, ubicata a nord della città di Trento, costituisce un quartiere di modesta estensione territoriale, densamente abitato, perfettamente collegato alla vicina città capoluogo da agevole viabilità pubblica costituita da Via Bolzano ed altresì dal servizio di trasporto pubblico urbano. La zona, a carattere prevalentemente abitativo, risulta asservita da attività commerciali di vario genere nonché dai principali servizi primari. pag. 8 di 38

9 RG.E. n. 71/2014 Vista di insieme pag. 9 di 38

10 Localizzazione realità Lotto 1 4. DESCRIZIONE DELLE REALITA OGGETTO DI STIMA POSIZIONE E DESCRIZIONE Le particelle fondiarie in trattazione, formanti un unico corpo inciso in senso nord sud dalla viabilità pubblica costituita da Via Giarette, risultano attualmente parti integrante del consistente comparto agricolo che caratterizza la porzione di territorio comunale ad ovest della Frazione di Canova di Gardolo. I fondi, di giacitura pianeggiante, forma planimetrica complessiva irregolare e seguente le previsioni edificatorie dell area previste dal vigente PRG, presentano comodi accessi e buona esposizione. Nei fondi in analisi non sono presenti colture di tipo specializzato né sovrastrutture atte a permettere coltivazione estensiva dei fondi e considerato l inserimento urbanistico l eventuale sfruttamento a fini agricoli è reso difficile per l accorpamento nel tessuto ormai urbanizzato dell area di Canova. Come esposto in narrativa le realità immobiliari risultano integrate, in un comparto edificatorio di cui al Piano Attuativo denominato 2.5 Canova di Gardolo esso desumibile dall allegato 4.2. Pertanto considerato quanto sopra esposto, come più avanti emergerà dalla stima, il valore delle aree è unicamente riconducibile agli utilizzi edificatori previsti dallo strumento urbanistico. A completamento del quadro descrittivo dei beni immobili oggetto del presente lotto, si segnala la presenza sui luoghi di un piccolo fabbricato di uso agricolo adibito a deposito e pag. 10 di 38

11 tettoia contraddistinto catastalmente dalla p.ed esso edificato ai margini nord della p.f. 451/1. Presenta forma planimetrica irregolare e strutture lignee e/o metalliche mediante assemblaggio di materiali perlopiù di recupero, trovando efficacia ed efficienza nella fruibilità quale spazio di deposito di minuterie ed attrezzi agricoli. PLANIMETRIA Planimetria catastale p.ed pag. 11 di 38

12 496/3.101/ /3 483/3 482/ / /4 266/7 266/17 266/16 266/18 484/3 265/2 48 RG.E. n. 71/ /2.217/1.217/ / /9 285/ /5 452/ /5 453/3 452/ /3 481/7 285/11 285/ /1 1894/3 453/1 452/3 1894/2 1894/ /1 465/1.101/1.102/2 465/ /4 1899/1 1899/2 1899/3.103/1.103/ /4 284/5 284/6 2157/4 2157/3 482/5.225/2 284/1.225/1.225/3 276/4 276/10 276/11 451/ / /6 276/ / /5 451/ / /1 277/4 0/1 468/ /2 266/13 266/19 266/ / /6 468/5 481/4 477/ /1 472/1 472/2 466/1 467/2 477/1.421/2.280/2.280/3.280/1.421/1 468/ /8 266/3 266/ /3 476/ /1 483/5 266/10 266/14 466/ /3 266/11 467/1 474/1 1898/ /2 466/ / /5 266/ / /1 491/2 484/1 491/1 490/1 490/4 490/3 490/ /2.644/3 1896/ /1.104/ / /4 494 ESTRATTO MAPPA C.C. GARDOLO LOTTO 1 ESTRATTO MAPPA scala a vista Estratto mappa scala vista pag. 12 di 38

13 496/3.101/ /3 483/3 482/2 285/ / /4 266/7 266/17 266/16 266/18 484/3 265/2 485/6 485/7 485/8 264/10 264/ RG.E. n. 71/ /2.635/1 1889/ / /2.217/1.217/ / /9 285/ /5 452/ /5 453/3 452/ /3 481/7 285/11 285/ /1 1894/3 453/1 452/3 1894/2 1894/ /1 465/1.101/1.102/2 465/ /4 1899/1 1899/2 1899/3.103/1.103/ /4 284/5 284/6 2157/4 2157/3 482/5.225/2 284/1.225/1.225/3 276/4 276/10 276/11 451/ / /6 276/ /3 481/ / / /1 277/ /1 450/ /1.753/2 266/13 266/19 266/ /6 468/5 481/4 477/4 275/ /1 472/1 466/1 467/2 472/2 477/1.421/2.280/2.280/3.280/ /11.421/1 468/ /8 266/3 266/9 266/ /15 449/3 476/ /1 483/5 266/10 266/ / /3 266/ / / / /2 466/ / /5 266/ /2 1914/ /1 1898/ /2 484/ /2 491/1 490/1 490/4 490/3 490/ /2.644/ / /1 1915/2 264/7.104/ / /4 494 LEGENDA LOTTO 1 LOTTO 2 Parte di p.f 453/3 in zona B1 Parte di p.f 484/1 in zona B3 Parte di p.f 487 in zona B4 Particelle in proprietà destinate a viabilità Nuove dividenti di mappa da frazionamento n. 915/ /2 PLANIMETRIA INDIVIDUAZIONE LOTTI.1000 ESTRATTO MAPPA scala a vista Estratto mappa individuazione lotti e prevista viabilità ad uso pubblico pag. 13 di 38

14 CONSISTENZA La realità immobiliari in trattazione presentano la seguente consistenza catastale: TIPO PARTICELLA F. MAPPA P. T. COLTURA CLASSE SUPERFICIE Mq. F 1899/ Pascolo 4 57 F 452/ Arativo F 1898/ Strada F 451/ Arativo F 1894/ Pascolo 4 76 F 474/ Arativo F 467/ Arativo F 472/ Frutteto F 468/ Orto F 472/ Frutteto F 453/ Orto F 453/ Orto F 466/ Frutteto F 467/ Frutteto F 468/ Orto F Prato E Edificio F 449/1 4/ Vigna F 451/ Arativo F 466/ Frutteto F 466/ Strada - 31 F 1894/ Pascolo DOCUMENTAZION E FOTOGRAFICA P.ed vista da ovest P.ed vista da ovest pag. 14 di 38

15 P.ed vista da nord-est P.ed vista da est Per i fondi vedi allegati 4 e 5 documentazione fotografica corredata da planimetria con scatti fotografici. 5. SITUAZIONE URBANISTICA STRUMENTO URBANISTICO Dalla lettura dell allegato certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal comune di Trento (presente nel fascicolo), si rileva che le realità immobiliari ricadono nelle seguenti zone urbanistiche: pag. 15 di 38

16 Estratto planimetrico e parametri edificatori di cui all allegato 4.2 P.ed. 1583: Dalla dichiarazione rilasciata dal Comune di Trento si rileva che per il fabbricato in narrativa risulta essere stato rilasciato il seguente atto sindacale. 6. CONFORMITÀ ED ONERI PER REGOLARIZZAZIONI REGOLARITÀ EDILIZIA ONERI PER REGOLARIZZAZIONE EDILIZIA CONFORMITÀ IMPIANTI CERTIFICAZIONE ENERGETICA - P.ed. 1583: Per quanto è stato possibile verificare gli accertamenti non hanno evidenziato irregolarità edilizie. - Nessuno. - Nessun impianto presente. - Immobile non soggetto a certificazione energetica. pag. 16 di 38

17 COSTI PER CERTIFICAZIONE CONFORMITÀ PLANIMETRIE CATASTALI COSTI PER REGOLARIZZAZIONE CATASTALE CONFORMITÀ TAVOLARE COSTI PER REGOLARIZZAZIONE TAVOLARE ONERI CONDOMINIALI PREGRESSI - Nessuno - Gli accertamenti eseguiti non hanno evidenziato irregolarità. - Nessuno Condominio non costituito. 7. VINCOLI E ONERI GIURIDICI LIMITAZIONI D USO DOMANDE GIUDIZIALI O ALTRE TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI CONVENZIONI MATRIMONIALI Nessuna iscrizione pertinente nei fogli C delle Partite Tavolari in trattazione. Nessuna iscrizione pertinente nei fogli C delle Partite Tavolari in trattazione. Nessuna iscrizione pertinente nei fogli C delle Partite Tavolari in trattazione. ALTRE TAVOLARI ISCRIZIONI Si segnalano talune servitù iscritte relative perlopiù a condotte di fognatura di cui ai fogli C di alcune delle Partite Tavolari in trattazione. ATTI DI ASSERVIMENTO URBANISTICO Nessuna iscrizione pertinente nei fogli C delle Partite Tavolari in trattazione. NB: Per un preciso dettaglio e la corretta certificazione si rinvia alla lettura degli estratti tavolari allegati. IPOTECHE In P.T In P.T. 16, P.T. 441, P.T. 533, P.T. 842, P.T. 1313, P.T. 1716, P.T. 2430, P.T. 3175, P.T. 3256, P.T. 3430, P.T pag. 17 di 38

18 PIGNORAMENTI Iscrizione in tutte le P.T. ISCRIZIONI - 8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE NOTIZIE UTILI PER IL REGIME FISCALE Proprietà di POSSIBILITA DI SEPARAZIONE IN NATURA DELLA QUOTA QUOTA PIGNORATA L atto di pignoramento colpisce l'intero della proprietà. SEPARAZIONE QUOTA DELLA - pag. 18 di 38

19 10. VALUTAZIONE Particelle fondiarie: Pp.f. 1899/1, p.f. 452/1, p.f. 1898/1, p.f. 451/2 e 1894/2, p.f. 474/1, p.f. 467/1, p.f. 472/1, p.f. 468/4, p.f. 472/2, pp.ff. 453/1, 453/3, 466/1, 468/5, 467/2, p.f. 2488, p.f. 449/1, 451/1, 466/2, 466/5, 1894/1 e p.ed C.C. Gardolo. CONSIDERAZIONI PERITALI GENERALI La presente valutazione è rivolta separatamente ai due lotti rispettivamente Lotto 2 comparto P.A. 2.5 b e Lotto 1 comparto P.A. 2.5 c cosi come identificati dalla strumentazione urbanistica attualmente vigente, esulando da valutazioni relative a minime quantità di superficie in aree B1, B3 e B4, focalizzando invece l interesse probabile di mercato verso la complessiva destinazione in PA. Sempre in relazione alle previsioni di piano si evidenzia come lo stesso prevede anche una viabilità di penetrazione di progetto che di fatto separa i suddetti lotti determinandone la commerciabilità separata. Accordi intercorsi tra l Amministrazione Comunale e proprietari delle aree in esame nonché quelle proprietarie dei lotti P.A. 2.5a e P.A. 2.5d hanno portato alla realizzazione di un iter amministrativo per le espropriazione delle aree necessarie alla costruzione della viabilità pubblica. Tale iter è sfociato nell emissione del decreto di autorizzazione al piano e determinazione delle indennità, redatto dalla PAT con Determinazione del Dirigente N. 127 d.d. 18/02/2011 (in qualità di Autorità espropriante). L identificazione delle aree da espropriarsi, predisposta dal Comune di Trento, risulta catastalmente identificata nel tipo di frazionamento n /09/2009 a firma del tecnico Ing. Stefano Cavagna, aggiornato con Tipo 915/2014 attualmente efficace. A questo si aggiunge, sempre nel quadro delle contrattazioni avvenute con il Comune di Trento, la planimetria definitiva delle opere di asservimento redatta del Geom. Mariano Degasperi del Comune di Trento. Alla data della presente stima le aree oggetto della procedura espropriativa rimangono intestate alle proprietà originarie, non risultando ancora emesso il decreto di cui all art. 8 della L.P. 19/02/1993 N.6. Allo stesso tempo, a seguito del sopralluogo effettuato dallo scrivente, non risultano ancora iniziati i lavori relativi alla realizzazione della viabilità. Quanto sopra espresso trova motivazione nella necessità che le opere del Comune siano realizzate in modo definitivo, per permettere all eventuale acquirente avente diritto dalla presente Procedura, di realizzare le opere permesse dallo strumento edificatorio attuale del Comune di Trento, puntualizzando che le aree destinate a viabilità di cui ai comparti in analisi saranno cedute a titolo gratuito all Amministrazione Comunale come da dichiarazioni sottofirmate da parte delle Ditte proprietarie in fase di iter espropriativo. Si rileva a tale proposito quanto nella comunicazione della Segreteria Generale Ufficio Contratti del Comune di Trento d.d. 22/12/2014 indirizzata alla Società., in riguardo alla necessità di procedere al superamento delle iscrizioni ipotecarie sub. G.N. 4063/2004, 9986/2006 e 7919/2011 mediante attivazione di idoneo procedimento provocatorio ex L.R. 6/1982, altresì al superamento dell iscrizione dell atto di pignoramento sub G.N. 3271/2014, il tutto con riferimento al tipo di frazionamento 915/2014 ed alle pag. 19 di 38

20 particelle interessate dall esecuzione delle opere di viabilità; operazioni tavolari indispensabili al fine di ottenere il titolo per la liberazione del gravame e consentire all Amministrazione di procedere con la realizzazione delle opere di urbanizzazione. La superficie dei comparti in analisi pertanto, considerato quanto sopra esposto, risulta epurata dell area necessaria alla realizzazione delle opere viarie progettate a cura dell Amministrazione Comunale. Inoltre lo strumento di pianificazione in essere riduce ulteriormente la superficie edificabile, attraverso dei parametri che nella fattispecie in analisi identificano aree che oltre alla strada vanno cedute gratuitamente al Comune di Trento. Si rileva a tale proposito L atto di indirizzi per la Variante al Progetto Speciale 2.5 Canova di Gardolo anche se non vincolante amministrativamente, propone nelle tavole grafiche allegate, indirizzi esecutivi in relazione all edificazione ed alle porzioni di territorio da cedere gratuitamente all Amministrazione. Estimativamente, oltre alla consistente cessione delle aree di cui ampiamente si è argomentato sopra, è fondamentale riportare come l attività burocratica relativa alla conclusione dell iter espropriativo, collegata ai tempi di realizzazione pratica dell opera viaria e delle opere collegate ad essa (urbanizzazioni primarie), determineranno di fatto una dilazione dei tempi per l eventuale consegna delle unità realizzabili, tale da giustificare il prudenziale periodo previsto di quattro/cinque anni utilizzato nel conteggio relativo agli oneri per interessi passivi, espresso nel quadro riassuntivo dei costi di costruzione. Nel costo di costruzione espresso, sono stati considerati standard di aspettativa oggigiorno utilizzati nella media delle edificazioni, contemplando altresì classi energetiche non inferiori alla classe energetica B. Sono stati inoltre compresi nei tempi di realizzazione anche i tempi di vendita degli immobili, che vista l'importanza quantitativa delle unità introdotte sul mercato e considerata l identificazione periferica della loro collocazione, troveranno riscontri positivo non nel breve periodo. Per chi legge la presente, si evidenzia che il mercato immobiliare a Trento e dintorni, è caratterizzato da scarso interesse imprenditoriale, attività in forte stallo, vendite rallentate e possibilità di recupero dell esistente patrimonio edilizio già fruibile. Il valore delle aree tiene inoltre in considerazione il fattore determinato dal piano e della necessità di acquisizione totale dei singoli lotti da parte di un eventuale imprenditore, della sua oggettiva difficoltà e dell impegno economico necessario allo sviluppo complessivo di un cantiere relativo a ben oltre 120 alloggi. In entrambe le realtà in analisi (lotto 1 e lotto 2), la ditta esecutata attualmente non è in proprietà totale degli interi lotti ma dovrà confrontarsi con altre realtà per acquisire le aree necessarie all avvio dei lavori. CONSIDERAZIONI ESTIMATIVE Visto quanto espresso nelle considerazioni generali, il sottoscritto tecnico ha considerato che i due lotti di cui alla presente costituiscono delle realtà immobiliari simili sia per conformazione planimetrica, sia per destinazione urbanistica, sia per commerciabilità degli immobili su di essi realizzabili, pertanto si è scelto di determinare il valore dell area univocamente, alla luce del valore di trasformazione delle stesse. pag. 20 di 38

21 - Lo scrivente ha così determinato un valore di realizzo univoco riferito all unità, tenendo conto delle informazioni sui valori più probabili di mercato attraverso contatti diretti in loco, nonché dalla visione della pubblicazione Guida Casa 2015 listino dei prezzi commerciali degli immobili della Provincia di Trento, che per immobili simili a Gardolo frazione Canova definiti appartamenti con stato conservativo nuovo viene attribuito un valore a mq. per superficie commerciale compreso da /mq ,00 a /mq ,00 ed altresì da quanto le pubblicazioni semestrali a cura dall Agenzia del Territorio di Trento prevedono nelle proprie valutazioni per beni simili nella zona del Comune di Trento frazione Canova di Gardolo civili con stato conservativo ottimo un valore compreso da /mq ,00 a /mq ,00 per superficie commerciale; nonché per i costi di costruzioni medi ricavati da pubblicazioni e da precedenti realizzazioni per tipologie simili. - di tutto ciò tenuto conto nelle tabelle di calcolo a seguito viene introdotta quale unica variante la volumetria realizzabile sul lotto in analisi ottenendone di fatto il conseguente valore unitario delle aree che verrà poi ridotto tenuto conto dei seguenti fattori: - 1) le aree non sono libere ma di aree di fatto soggette a lottizzazione ed il loro valore è di conseguenza ridotto; - 2) i lotti non sono di totale proprietà della ditta esecutata e di conseguenza il valore è ulteriormente ridotto; - 3) la commercializzazione del prodotto vendibile circa 75 unità è estremamente difficoltosa nella realtà odierna e di conseguenza il valore di mercato è conseguentemente ridotto; - 4) il trend del mercato attuale riflette una sostanziale saturazione e pertanto le ipotesi di realizzo sono a medio lungo termine e pertanto il valore di mercato è conseguentemente ridotto; tutto ciò premesso si concretizzano i concetti sovra espressi in un analisi numerico economica relativa ai singoli lotti di tornaconto economico come sotto riportato, puntualizzando che i dati riportati in tabella sono riferititi alla complessiva superficie dei comparti ed alla loro complessiva volumetria a disposizione: pag. 21 di 38

22 UNITA' P A R A M E T R I D I C A L C O L O SIGLA DI VALORE FORMULA RISULTATO MISURA D e t e r m i n a z i o n e d e l p r o d o t t o e d i l i z i o r e l i z z a b i l e Superficie fondiaria Sf mq Volume edificabile lordo fuori terra (scantinati esclusi) Vl mc Ve*20% Volume edificabile netto residenziale Ve mc Superficie residenziale netta (netta solo da muri perimetrali) Srn mq Ve/ Superficie commerciale abitazioni Sca mq 1,18 Srn*1, Superficie media abitazioni Sma mq 100,00 Numero abitazioni previste N ab n Sca/Sma 75 Superficie commerciale balconi Scb mq 0,05% Sca*0, Area minima a parcheggio riservato Ap mq/mc 15,0 Ve/mc Numero box previsti N box n 95 Area a parcheggio coperto Apc mq sup. media box 18, Superficie commerciale parcheggio coperto Scp mq 0,60 %Apc Numero cantine previste N can t n 75 Superficie lorda cantine Slc mq sup. media cantine 10, Superficie commerciale cantine Scc mq 0,25 %Slc 188 Sca+Scb*Scp+S SUPERFICIE COMMERCIALE TOTALE SCT mq cc P r e z z o e r i c a v i d e l p r o d o t t o v e n d i b i l e Prezzo di mercato dei fabbricati residenziali di nuova costruzione Pu /mq 2.500,00 RICAVO LORDO DI MERCATO RL Pu*SCT ,00 C o s t i u n i t a r i e c o m p l e s s i v i Costo base di costruzione Kb /mc 425,00 Costo secco di cantiere Ks /mc 83,00% %Kb 353 Oneri accessori Oa /mc 17,00% %Kb 72 Progettazione, sicurezza cantiere, direzione lavori e collaudo finale Kp /mc 10,00% %Ks 35 Oneri di concessione edilizia e di urbanizzazione Kc /mc 12,00% %Ks 42 Utile del costruttore Uc /mc 12,00% %Ks 42 Euro/mc Ks+Oa+Kp+Kc Costo finito unitario Kf v.p.p. +Uc 544,94 COSTO TOTALE DI COSTRUZIONE KT Kf*Ve ,00 D e t e r m i n a z i o n e d e l v a l o r e VALORE DI STIMA DELL'AREA FINITA Vaf RL - KT Incidenza area finita sul valore dell'edificio Iaf % Vaf/RL 43,33% Tempo tecnico di realizzazione n anni 4,00 Tasso d'interesse commerciale r % 6,00% Utile del promotore immobiliare t % 30,00% VALORE DI STIMA DELL'AREA NUDA Van ,75 VALORE DI STIMA UNITARIO Vu /mq Van/Sf 230,46 Incidenza area nuda sul valore dell'edificio Ian % Van/RL 27,73% Il valore medio espresso arrotondato di /mq. 230,00 viene ridotto ad /mq. 200,00 in virtù delle considerazioni negative dirette ed indirette espresse in narrativa; si avrà quindi: pag. 22 di 38

23 PARTICELLA SUPERFICIE mq AREA A VIABILITA' mq SUPERFICIE DI CALCOLO mq /mq TOTALE ( ) p.f. 1899/ ,00 0,00 p.f. 452/ , ,00 p.f. 1898/ , ,00 p.f. 451/ , ,00 p.f. 1894/ , ,00 p.f. 474/ , ,00 p.f. 467/ , ,00 p.f. 472/ , ,00 p.f. 468/ , ,00 p.f. 472/ , ,00 p.f. 453/ , ,00 p.f. 453/ , ,00 p.f. 466/ , ,00 p.f. 467/ , ,00 p.f. 468/ , ,00 p.f , ,00 p.ed , ,00 p.f. 449/ , ,00 p.f. 451/ , ,00 p.f. 466/ , ,00 p.f. 466/ , ,00 p.f. 1894/ , , , PREZZO PROPOSTO PER LA BASE D ASTA LOTTO 1 Considerato quanto in narrativa si ritiene che il più probabile valore di mercato delle Pp.ff. 1899/1, 452/1, 1898/1, 451/2, 1894/2, 474/1, 467/1, 472/1, 468/4, 472/2, 453/1, 453/3, 466/1, 468/5, 467/2, 2488, 449/1, 451/1, 466/2, 466/5, 1894/1 e p.ed C.C. Gardolo, realità situate nella frazione di Canova di Gardolo che individuano un complesso di particelle fondiarie parti integranti del Piano Attuativo 2.5 a Canova di Gardolo corrisponde a complessivi: ,00 (Euro cinquemilionizeroquarantanovemila/00) pag. 23 di 38

24 LOTTO 2 Particelle fondiarie Site nel Comune amministrativo di Trento frazione Canova di Gardolo Pp.ff. 484/1, 488, 487, 475, 490/2, 490/3, 477/1, 476/1, 489, 476/2, 1898/2 - quota 1/1 1. IDENTIFICAZIONE DEL BENE CLASSIFICAZIONE CATASTALE In Catasto gli immobili risultano censiti come riportato nelle tabelle seguenti. Al Catasto Fondiario sono censite le seguenti realità: TIPO PARTICELLA F. MAPPA P. T. COLTURA CLASSE SUPERFICIE Mq. F 484/ Arativo F Arativo F Arativo F Arativo F 490/ Arativo F 490/ Arativo F 477/ Arativo F 476/ Frutteto F 476/ Frutteto F Arativo F 1898/ Strada In allegato copia di mappa, visura. DESCRIZIONE TAVOLARE C.C. GARDOLO: P.T. 127 p.f. 484/1 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T. 172 p.f. 488 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T. 193 p.f quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T. 655 p.f. 475 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T p.f. 490/2 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T p.f. 490/3 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T p.f. 477/1 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T pp.ff. 476/1, 489, 476/2 quota 1/1 C.C. GARDOLO: P.T. 428 p.f. 1898/2 quota 1/1 Le realità sono allibrate nelle varie P.T. del mandamento di Trento con proprietà iscritta a nome della. per la quota di 1/1. pag. 24 di 38

25 I contenuti del fogli A1-A2-B-C del libro maestro si possono riscontrare dettagliatamente negli estratti tavolari allegati a cui si rinvia per una corretta certificazione di: proprietà, servitù attive e passive ed aggravi. COERENZE Vedi estratto mappa. 2. PROPRIETÀ E STATO DI POSSESSO. PROPRIETÀ ATTUALE E TITOLO DI PROVENIENZA C.C. GARDOLO: P.T. 127 p.f. 484/1 C.C. GARDOLO: P.T. 172 p.f. 488 C.C. GARDOLO: P.T. 193 p.f C.C. GARDOLO: P.T. 655 p.f. 475 C.C. GARDOLO: P.T p.f. 490/2 C.C. GARDOLO: P.T p.f. 490/3 C.C. GARDOLO: P.T p.f. 477/1 C.C. GARDOLO: P.T pp.ff. 476/1, 489, 476/2 C.C. GARDOLO: P.T. 428 p.f. 1898/2 OCCUPAZIONE DELL'IMMOBILE Trattasi di particelle fondiarie. CONTRATTI IN CORSO Da comunicazione via proprietaria non si rileva l esistenza di contratti di affitto. MODALITÀ DI ACCESSO - raccomandata per informazione del sopralluogo inviata il 15 dicembre 2014, - in quanto fondi agricoli l accesso è avvenuto autonomamente. DATA DEL SOPRALLUOGO 03 febbraio UBICAZIONE E CONTESTO UBICAZIONE ACCESSO Le particelle fondiarie in trattazione risultano ubicate nel Comune Amministrativo di Trento e più precisamente in località Canova di Gardolo. Le realità immobiliari, nel loro complesso, risultano comodamente accessibili percorrendo la viabilità costituita dalla p.f. 1898/1 da ovest che diparte da Via Giarette, altresì da est percorrendo la viabilità asfaltata in p.f. 484/1 che si dirama verso est da Via Canova, viabilità principale della Frazione di Canova di Gardolo. pag. 25 di 38

26 RG.E. n. 71/2014 CARATTERISTICHE ZONA SERVIZI DELLA ZONA La frazione di Canova di Gardolo, ubicata a nord della città di Trento, costituisce un quartiere di modesta estensione territoriale, densamente abitato, perfettamente collegato alla vicina città capoluogo da agevole viabilità pubblica costituita da Via Bolzano ed altresì dal servizio di trasporto pubblico urbano. La zona, a carattere prevalentemente abitativo, risulta asservita da attività commerciali di vario genere nonché dai principali servizi primari. Vista di insieme pag. 26 di 38

27 RG.E. n. 71/2014 Localizzazione realità Lotto 2 4. DESCRIZIONE DELLE REALITA OGGETTO DI STIMA POSIZIONE E DESCRIZIONE Le particelle fondiarie in trattazione, formanti un unico corpo, risultano attualmente dei fondi agricoli incolti e/o in parte ad orto, parti integrante comunque del consistente comparto agricolo che caratterizza la porzione di territorio comunale ad ovest della Frazione di Canova di Gardolo. I fondi, di giacitura pianeggiante, forma planimetrica complessiva irregolare e seguente le previsioni edificatorie dell area previste dal vigente PRG, presentano comodi accessi e buona esposizione. Nei fondi in analisi non sono presenti colture di tipo specializzato né sovrastrutture atte a permettere coltivazione estensiva dei fondi e considerato l inserimento urbanistico l eventuale sfruttamento a fini agricoli è reso difficile per l accorpamento nel tessuto ormai urbanizzato dell area di Canova. Come esposto in narrativa le realità immobiliari risultano integrate, in un comparto edificatorio di cui al Piano Attuativo denominato 2.5.b Canova di Gardolo esso desumibile dall allegato 4.2. Pertanto considerato quanto sopra esposto, come più avanti pag. 27 di 38

28 / /3.101/ /3 483/3 482/ / /7 266/17 266/16 266/18 484/3 265/2 485/6 485/7 273/11 485/8 264/10 RG.E. n. 71/2014 emergerà dalla stima, il valore delle aree è unicamente riconducibile agli utilizzi edificatori previsti dallo strumento urbanistico. PLANIMETRIA /2.217/1.217/ / /9 285/ /5 452/ /7 285/ /3 452/2.101/3 285/10 455/1 1894/3 453/1 452/3 1894/2 1894/ /1 465/1.101/1.102/2 465/ /4 1899/1 1899/2 1899/3.103/1.103/ /4 284/5 284/6 2157/4 2157/3 482/5.225/2 284/1.225/1.225/3 276/4 276/10 276/11 451/ / /6 276/ / /5 451/ / /1 277/ / /1.753/2 266/13 266/19 266/ /6 468/5 481/4 477/4 483/4 275/ /1 472/1 472/2 466/1 467/2 477/1.421/2.280/2.280/3.280/ /1 468/ /8 266/3 266/9 266/ / /1 483/5 266/10 266/ / /3 266/11 467/1 474/1 1898/ /2 466/ / /1 484/5 1914/ / /2 484/ /1 490/1 490/4 490/3 490/ /2.644/ / /1 1915/ / /4 497/ ESTRATTO MAPPA C.C. GARDOLO LOTTO 2 ESTRATTO MAPPA scala a vista Estratto mappa scala vista pag. 28 di 38

29 496/3.101/ /3 483/3 482/2 285/ / /4 266/7 266/17 266/16 266/18 484/3 265/2 485/6 485/7 485/8 264/10 264/ RG.E. n. 71/ /2.635/1 1889/ / /2.217/1.217/ / /9 285/ /5 452/ /5 453/3 452/ /3 481/7 285/11 285/ /1 1894/3 453/1 452/3 1894/2 1894/ /1 465/1.101/1.102/2 465/ /4 1899/1 1899/2 1899/3.103/1.103/ /4 284/5 284/6 2157/4 2157/3 482/5.225/2 284/1.225/1.225/3 276/4 276/10 276/11 451/ / /6 276/ /3 481/ / / /1 277/ /1 450/ /1.753/2 266/13 266/19 266/ /6 468/5 481/4 477/4 275/ /1 472/1 466/1 467/2 472/2 477/1.421/2.280/2.280/3.280/ /11.421/1 468/ /8 266/3 266/9 266/ /15 449/3 476/ /1 483/5 266/10 266/ / /3 266/ / / / /2 466/ / /5 266/ /2 1914/ /1 1898/ /2 484/ /2 491/1 490/1 490/4 490/3 490/ /2.644/ / /1 1915/2 264/7.104/ / /4 494 LEGENDA LOTTO 1 LOTTO 2 Parte di p.f 453/3 in zona B1 Parte di p.f 484/1 in zona B3 Parte di p.f 487 in zona B4 Particelle in proprietà destinate a viabilità Nuove dividenti di mappa da frazionamento n. 915/ /2 PLANIMETRIA INDIVIDUAZIONE LOTTI.1000 ESTRATTO MAPPA scala a vista Estratto mappa individuazione lotti e prevista viabilità ad uso pubblico pag. 29 di 38

30 CONSISTENZA La realità immobiliari in trattazione presentano la seguente consistenza catastale: TIPO PARTICELLA F. MAPPA P. T. COLTURA CLASSE SUPERFICIE Mq. F 484/ Arativo F Arativo F Arativo F Arativo F 490/ Arativo F 490/ Arativo F 477/ Arativo F 476/ Frutteto F 476/ Frutteto F Arativo F 1898/ Strada DOCUMENTAZION E FOTOGRAFICA Vedi allegati 4 e 5 documentazione fotografica corredata da planimetria con scatti fotografici. 5. SITUAZIONE URBANISTICA STRUMENTO URBANISTICO Dalla lettura dell allegato certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal comune di Trento (presente nel fascicolo), si rileva che le realità immobiliari ricadono nelle seguenti zone urbanistiche: pag. 30 di 38

31 Estratto planimetrico e parametri edificatori di cui all allegato 4.2 pag. 31 di 38

32 6. VINCOLI E ONERI GIURIDICI LIMITAZIONI D USO DOMANDE GIUDIZIALI O ALTRE TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI CONVENZIONI MATRIMONIALI Nessuna iscrizione pertinente nei fogli C delle Partite Tavolari in trattazione. Nessuna iscrizione pertinente nei fogli C delle Partite Tavolari in trattazione. Nessuna iscrizione pertinente nei fogli C delle Partite Tavolari in trattazione. ALTRE TAVOLARI ISCRIZIONI Si segnalano talune servitù iscritte relative perlopiù a condotte di fognatura e/o diritti di passo di cui ai fogli C di alcune delle Partite Tavolari in trattazione. ATTI DI ASSERVIMENTO URBANISTICO Nessuna iscrizione pertinente nei fogli C delle Partite Tavolari in trattazione. NB: Per un preciso dettaglio e la corretta certificazione si rinvia alla lettura degli estratti tavolari allegati. IPOTECHE In P.T. 127, P.T. 172, P.T. 193, P.T. 655, P.T. 1063, P.T. 1920, P.T. 2737, P.T. 3430, P.T PIGNORAMENTI Iscrizione in tutte le P.T. ISCRIZIONI - 7. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE NOTIZIE UTILI PER IL REGIME FISCALE Proprietà di. 8. POSSIBILITA DI SEPARAZIONE IN NATURA DELLA QUOTA QUOTA PIGNORATA L atto di pignoramento colpisce l'intero della proprietà. SEPARAZIONE QUOTA DELLA - pag. 32 di 38

33 9. VALUTAZIONE Particelle fondiarie: Pp.ff. 484/1, 488, 487, 475, 490/2, 490/3, 477/1, 476/1, 489, 476/2, 1898/2 C.C. Gardolo. CONSIDERAZIONI PERITALI GENERALI La presente valutazione è rivolta separatamente ai due lotti rispettivamente Lotto 2 comparto P.A. 2.5 b e Lotto 1 comparto P.A. 2.5 c cosi come identificati dalla strumentazione urbanistica attualmente vigente, esulando da valutazioni relative a minime quantità di superficie in aree B1, B3 e B4, focalizzando invece l interesse probabile di mercato verso la complessiva destinazione in PA. Sempre in relazione alle previsioni di piano si evidenzia come lo stesso prevede anche una viabilità di penetrazione di progetto che di fatto separa i suddetti lotti determinandone la commerciabilità separata. Accordi intercorsi tra l Amministrazione Comunale e proprietari delle aree in esame nonché quelle proprietarie dei lotti P.A. 2.5a e P.A. 2.5d hanno portato alla realizzazione di un iter amministrativo per le espropriazione delle aree necessarie alla costruzione della viabilità pubblica. Tale iter è sfociato nell emissione del decreto di autorizzazione al piano e determinazione delle indennità, redatto dalla PAT con Determinazione del Dirigente N. 127 d.d. 18/02/2011 (in qualità di Autorità espropriante). L identificazione delle aree da espropriarsi, predisposta dal Comune di Trento, risulta catastalmente identificata nel tipo di frazionamento n /09/2009 a firma del tecnico Ing. Stefano Cavagna, aggiornato con Tipo 915/2014 attualmente efficace. A questo si aggiunge, sempre nel quadro delle contrattazioni avvenute con il Comune di Trento, la planimetria definitiva delle opere di asservimento redatta del Geom. Mariano Degasperi del Comune di Trento. Alla data della presente stima le aree oggetto della procedura espropriativa rimangono intestate alle proprietà originarie, non risultando ancora emesso il decreto di cui all art. 8 della L.P. 19/02/1993 N.6. Allo stesso tempo, a seguito del sopralluogo effettuato dallo scrivente, non risultano ancora iniziati i lavori relativi alla realizzazione della viabilità. Quanto sopra espresso trova motivazione nella necessità che le opere del Comune siano realizzate in modo definitivo, per permettere all eventuale acquirente avente diritto dalla presente Procedura, di realizzare le opere permesse dallo strumento edificatorio attuale del Comune di Trento, puntualizzando che le aree destinate a viabilità di cui ai comparti in analisi saranno cedute a titolo gratuito all Amministrazione Comunale come da dichiarazioni sottofirmate da parte delle Ditte proprietarie in fase di iter espropriativo. Si rileva a tale proposito quanto nella comunicazione della Segreteria Generale Ufficio Contratti del Comune di Trento d.d. 22/12/2014 indirizzata alla., in riguardo alla necessità di procedere al superamento delle iscrizioni ipotecarie sub. G.N. 4063/2004, 9986/2006 e 7919/2011 mediante attivazione di idoneo procedimento provocatorio ex L.R. 6/1982, altresì al superamento dell iscrizione dell atto di pignoramento sub G.N. 3271/2014, il tutto con riferimento al tipo di frazionamento 915/2014 ed alle particelle interessate dall esecuzione delle opere di viabilità; operazioni tavolari indispensabili al fine di pag. 33 di 38

34 ottenere il titolo per la liberazione del gravame e consentire all Amministrazione di procedere con la realizzazione delle opere di urbanizzazione. La superficie dei comparti in analisi pertanto, considerato quanto sopra esposto, risulta epurata dell area necessaria alla realizzazione delle opere viarie progettate a cura dell Amministrazione Comunale. Inoltre lo strumento di pianificazione in essere riduce ulteriormente la superficie edificabile, attraverso dei parametri che nella fattispecie in analisi identificano aree che oltre alla strada vanno cedute gratuitamente al Comune di Trento. Si rileva a tale proposito L atto di indirizzi per la Variante al Progetto Speciale 2.5 Canova di Gardolo anche se non vincolante amministrativamente, propone nelle tavole grafiche allegate, indirizzi esecutivi in relazione all edificazione ed alle porzioni di territorio da cedere gratuitamente all Amministrazione. Estimativamente, oltre alla consistente cessione delle aree di cui ampiamente si è argomentato sopra, è fondamentale riportare come l attività burocratica relativa alla conclusione dell iter espropriativo, collegata ai tempi di realizzazione pratica dell opera viaria e delle opere collegate ad essa (urbanizzazioni primarie), determineranno di fatto una dilazione dei tempi per l eventuale consegna delle unità realizzabili, tale da giustificare il prudenziale periodo previsto di quattro/cinque anni utilizzato nel conteggio relativo agli oneri per interessi passivi, espresso nel quadro riassuntivo dei costi di costruzione. Nel costo di costruzione espresso, sono stati considerati standard di aspettativa oggigiorno utilizzati nella media delle edificazioni, contemplando altresì classi energetiche non inferiori alla classe energetica B. Sono stati inoltre compresi nei tempi di realizzazione anche i tempi di vendita degli immobili, che vista l'importanza quantitativa delle unità introdotte sul mercato e considerata l identificazione periferica della loro collocazione, troveranno riscontri positivo non nel breve periodo. Per chi legge la presente, si evidenzia che il mercato immobiliare a Trento e dintorni, è caratterizzato da scarso interesse imprenditoriale, attività in forte stallo, vendite rallentate e possibilità di recupero dell esistente patrimonio edilizio già fruibile. Il valore delle aree tiene inoltre in considerazione il fattore determinato dal piano e della necessità di acquisizione totale dei singoli lotti da parte di un eventuale imprenditore, della sua oggettiva difficoltà e dell impegno economico necessario allo sviluppo complessivo di un cantiere relativo a ben oltre 120 alloggi. In entrambe le realtà in analisi (lotto 1 e lotto 2), la ditta esecutata attualmente non è in proprietà totale degli interi lotti ma dovrà confrontarsi con altre realtà per acquisire le aree necessarie all avvio dei lavori. CONSIDERAZIONI ESTIMATIVE Visto quanto espresso nelle considerazioni generali, il sottoscritto tecnico ha considerato che i due lotti di cui alla presente costituiscono delle realtà immobiliari simili sia per conformazione planimetrica, sia per destinazione urbanistica, sia per commerciabilità degli immobili su di essi realizzabili, pertanto si è scelto di determinare il valore dell area univocamente, alla luce del valore di trasformazione delle stesse. pag. 34 di 38

35 - Lo scrivente ha così determinato un valore di realizzo univoco riferito all unità, tenendo conto delle informazioni sui valori più probabili di mercato attraverso contatti diretti in loco, nonché dalla visione della pubblicazione Guida Casa 2015 listino dei prezzi commerciali degli immobili della Provincia di Trento, che per immobili simili a Gardolo frazione Canova definiti appartamenti con stato conservativo nuovo viene attribuito un valore a mq. per superficie commerciale compreso da /mq ,00 a /mq ,00 ed altresì da quanto le pubblicazioni semestrali a cura dall Agenzia del Territorio di Trento prevedono nelle proprie valutazioni per beni simili nella zona del Comune di Trento frazione Canova di Gardolo civili con stato conservativo ottimo un valore compreso da /mq ,00 a /mq ,00 per superficie commerciale; nonché per i costi di costruzioni medi ricavati da pubblicazioni e da precedenti realizzazioni per tipologie simili. - di tutto ciò tenuto conto nelle tabelle di calcolo a seguito viene introdotta quale unica variante la volumetria realizzabile sul lotto in analisi ottenendone di fatto il conseguente valore unitario delle aree che verrà poi ridotto tenuto conto dei seguenti fattori: - 1) le aree non sono libere ma di aree di fatto soggette a lottizzazione ed il loro valore è di conseguenza ridotto; - 2) i lotti non sono di totale proprietà della ditta esecutata e di conseguenza il valore è ulteriormente ridotto; - 3) la commercializzazione del prodotto vendibile circa 50 unità è estremamente difficoltosa nella realtà odierna e di conseguenza il valore di mercato è conseguentemente ridotto; - 4) il trend del mercato attuale riflette una sostanziale saturazione e pertanto le ipotesi di realizzo sono a medio lungo termine e pertanto il valore di mercato è conseguentemente ridotto; tutto ciò premesso si concretizzano i concetti sovra espressi in un analisi numerico economica relativa ai singoli lotti di tornaconto economico come sotto riportato, puntualizzando che i dati riportati in tabella sono riferititi alla complessiva superficie dei comparti ed alla loro complessiva volumetria a disposizione: pag. 35 di 38