T R I B U N A L E D I P A L E R M O SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI. OGGETTO: Valutazione del bene immobiliare di proprietà del soggetto C LOTTO B

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1 T R I B U N A L E D I P A L E R M O SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI OGGETTO: Valutazione del bene immobiliare di proprietà del soggetto C R.G.E. N. 109/17 Soggetto A e Soggetto B c/ Soggetto C LOTTO B FONDO RUSTICO SITO IN MONREALE, C.DA MARCANZOTTA IDENTIFICATO AL N.C.T DI MONREALE AL FOGLIO 181, PARTICELLA 38, SEMINATIVO 4, ARE 375,00 ******* Descrizione dei luoghi e confini Il fondo rustico di cui all oggetto della presente relazione tecnica è ubicato in contrada Marcanzotta, nel territorio del Comune di Monreale a circa 48 Km dal centro abitato di Monreale, a cui è collegato dalla strada statale 186 e dalla strada provinciale 20, ed a circa 11 Km dal centro abitato di Camporeale a cui è collegato da una strada trazzera che si diparte dalla strada provinciale SP47. Si sviluppa su un unica particella di terreno, di conformazione pressoché regolare (trapezoidale) e con giacitura piana-collinare con pendenze medie di ca. il 10% - calcolata nella direzione di minima lunghezza - verso Sud. Esso è identificato al Nuovo Catasto Terreni di Monreale (PA) al Foglio 181, p.lla n. 38, qualità seminativo, classe 4. Non sono presenti fabbricati rurali a servizio del fondo rustico né impianti di irrigazione. I confini del terreno sono liberi da recinzioni o cancellate, ma identificabili attraverso alcuni capisaldi costituiti da elementi lapidei con testa colorata e/o barre di armatura infisse nel suolo poste in corrispondenza delle linee di

2 confine con le particelle limitrofe. Da un analisi della Carta dei Suoli della Regione Sicilia emerge che il lotto in esame è individuato dalle seguenti caratteristiche: Classificazione: suolo bruno, suolo bruno vertici e vertisuoli; Spessore suolo: da medio ad elevato; Tessitura: fine media. Dati catastali e consistenza Il lotto come detto in precedenza è costituito un unica particella identificata al Nuovo Catasto Terreni di Monreale (PA) al Foglio 181, p.lla n. 38, qualità seminativo, classe 4, superficie 375,00 are. N.C.T. Comune di Monreale DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO Foglio Particella Sub Qualità Classe Superficie (m 2 ) Reddito Ha are ca Dominicale Agrario Seminativo Euro 96,84 38,73 In ordine alla consistenza del terreno, lo scrivente ha effettuato delle misurazioni in loco con distanziometro laser e rullina metrica e si è attenuto alle dimensioni indicate nella visura catastale avendole ulteriormente verificate attraverso la sovrapposizione con ortofotocarta. All epoca del sopralluogo, non sono state rilevate piantumazioni di alcun genere ma è stato possibile verificare che sul terreno sono stati eseguiti i lavori di affinamento di presemina (erpicatura e/o fresatura). Da quanto potuto apprendere, si tratta di seminativi sottoposti a rotazione agraria (cereali, leguminose da granella) che quindi vengono periodicamente utilizzati per la produzione di colture tipiche della zona di appartenenza. Non sono presenti fabbricati rurali a servizio del fondo rustico né impianti di 2

3 irrigazione. Provenienza Con atto di compravendita ricevuto dal Dott. Vincenzo Giacalone, Notaio in Alcamo, in data 12 giugno 2007, rep. n , trascritto il 4 luglio 2007 ai nn /32893 e registrato a Trapani il 19 giugno 2007 al n il soggetto C riceveva in donazione il bene dal soggetto D. Stato di possesso Allo stato attuale il fondo rustico risulta libero. Formalità, vincoli ed oneri a carico dell acquirente Non si rilevano formalità, vincoli ed oneri che resteranno comunque a carico dell acquirente. Formalità, vincoli ed oneri non opponibili all acquirente Dalla relazione notarile redatta dal dottor Francesco Li Mandri, Notaio in Palermo, alla data del 23/03/2017 risulta che, l immobile è gravato dalle seguenti formalità: - pignoramento immobiliare del 20 ottobre 2014, Rep. 136 UNEP Corte di Appello di Palermo, trascritto a Palermo in data 12 novembre 2014 ai nn /35067 in favore del soggetto A e soggetto B e contro il soggetto C. Attestazione di conformità energetica Per l immobile de quo non è obbligatorio redigere un certificato di prestazione energetica. Regolarità del bene sotto il profilo urbanistico Dal certificato di destinazione urbanistica acquisito presso l'u.t.c. di Monreale - (cfr. allegato n. 03.b_Certificato di destinazione urbanistica del 3

4 01/12/ Comune di Monreale) emerge che la particella 38 del foglio di mappa n. 181 ricade in Zona territoriale omogenea E con destinazione agli usi agricoli. In essa sono consentite costruzioni di carattere agricolo (stalle, fienili, silos, ricoveri, etc,.) con le seguenti prescrizioni: L'indice di densità edilizia fondiaria non potrà superare 0,06 mc/mq; Le distanze dalle strade sono quelle previste dal D.M. n dell' ed i distacchi minimi dai confini 10,00 (m). In detta zona è consentita, altresì, la costruzione con i seguenti limiti; L'indice di densità edilizia fondiaria non potrà superare 0,03 mc/mq; Gli edifici non possono comprendere più di due piani fuori terra e comunque non possono superare l'altezza massima di 7,00 (m); Le distanze dalle strade sono quelle previste dal D.M. n dell' e il distacco minimo dai confini 10,00 (m). In nessun caso, però, possono sommarsi le densità previste per le attrezzature agricole e le abitazioni. In detta zona, altresì, sono consentiti gli interventi di cui all'art. 22 della L.R. 71/78. La particella sopra citata è regolamentata dalle Norme di attuazione del P.R.G. e dal Regolamento Edilizio Comunale. Possibilità di divisione Il lotto è divisibile in più piccole particelle, ma considerata la dimensione media delle superfici dei lotti limitrofi, qualsiasi frazionamento ne inficerebbe l appetibilità dal punto vista del mercato immobiliare. Criterio di stima La valutazione di un bene immobile è un'operazione complessa in quanto 4

5 consiste nell attribuzione di un valore di mercato ad un determinato bene, con una delle varie metodologie previste dalla disciplina dell'estimo. Per valore si intende il prezzo, espresso in quantità di moneta, che la pluralità di acquirenti e venditori sarebbe rispettivamente disposta a corrispondere per la cessione ed acquisto di un bene in una libera contrattazione, condotta nei tempi ordinari in cui i beni similari sono offerti sul mercato locale. Le metodologie di stima prevedono diversi approcci che consentono di risolvere tutte le possibili situazioni che possono presentarsi in rapporto allo stato specifico del bene, alla presenza o meno di un mercato immobiliare più o meno dinamico, nonché alla finalità della stima. Tutte le metodologie, però in sostanza, si basano sul confronto tra le caratteristiche del bene oggetto di stima e quelle di beni similari, dei quali si deve conoscere anche il prezzo di cessione in una recente compravendita (o altri dati economici: ad esempio costo di ricostruzione, canone di locazione, ecc., a seconda dello scopo della stima). Il confronto è particolarmente difficile in quanto sono molteplici le caratteristiche elementari degli immobili che possono, con maggiore o minore peso, incidere sul valore degli stessi. Anche nella stima dei beni di natura agricola si incontrano tali difficoltà in quanto, benché rispetto ad altre tipologie di immobili (urbani o industriali) presentino un minor numero di caratteristiche atte a distinguerli l'uno dall'altro e dal relativo valore, questo numero resta comunque sempre abbastanza elevato. Nella fattispecie ci si è riferiti ai valori di stima unitari indicati dall Osservatorio del Valori Agricoli della Provincia di Palermo EXEO 5

6 Edizioni gennaio 2017 rettifica aprile Un osservatorio di valori immobiliari è uno strumento che si prefigge di monitorare l'andamento dei valori di beni immobili ai fini della loro utilizzazione in attività professionali, commerciali, governo del territorio e quanto altro, a disposizione di cittadini, imprese ed enti pubblici. Preliminarmente, è necessario esplicitare una definizione inequivocabile di un terreno agricolo, al fine di qualificare la natura e le finalità dell'osservatorio. Per terreno agricolo si intende un'area destinata ad attività agricola e non suscettibile di edificazione, se non per costruzioni strumentali all'esercizio dell'attività stessa, di tipo abitativo o non abitativo, in base alle previsioni dello strumento urbanistico vigente. Il valore che si andrà a ricercare deve prescindere da fattori che eccedano il puro merito agricolo (non si terrà conto ad esempio di prospettive di futura edificabilità per la vicinanza a centri abitati ovvero di ubicazioni in zone di esposizione panoramica su rilevanti paesaggi naturalistici, cosicché come di ogni altro fattore che non incida sulla redditività agricola). È appena il caso di evidenziare come tale finalità dell'osservatorio, da una parte semplifichi l'attività di costituzione, da un'altra ne contrasti la piena aderenza al mercato immobiliare ordinario. Tale scelta porta evidentemente ad escludere casi singolari di valori immobiliari influenzati da un eccessiva presenza di fattori extragricoli che incidano sui valori medesimi. Anche in questi ultimi casi l'osservatorio potrà, comunque, sempre offrire un valore di base, che con opportune analisi estimali può essere adattato alla finalità precipua della stima. Ai fini della rilevazione dei valori si è dovuta necessariamente operare una 6

7 scelta sulle qualità di coltura. Le qualità di coltura catastali sono esorbitanti (n. 107) ed in alcuni casi obsolete. Appaiono più approcciabili, in quanto di più recente introduzione, ancorché non perfettamente standardizzate a livello nazionale le qualità di coltura individuate nelle tabelle dei valori agricoli medi per espropri (legge 865/71 e s.m.), che risultano in numero più ridotto e più vicine alla attuale realtà agricola. Si ritiene, pertanto, opportuno fare riferimento a queste ultime, salvo accorpamenti specifici ai fini dell'elaborazione dei dati quando il valore immobiliare e la natura della qualità di coltura siano sufficientemente omogenei. L'Osservatorio cui si è fatto riferimento, in una prima fase, contempla i dati di mercato noti o di più immediata rilevabilità, elaborati con metodologie empiriche per estrapolarli sull'universo dei beni agricoli, da professionisti qualificati operanti sul territorio. In una seconda fase, l osservazione dei valori di stima unitari assumerà, progressivamente, natura scientifica e si fonderà su dati puntuali, specificatamente desunti dal mercato ed elaborati con metodologie statisticomatematiche. Occorre poi evidenziare come il mercato dei terreni agricoli ha risentito, per molti anni, in modo essenziale dei criteri di valutazione automatica previsti dal DPR 131/86 (Testo unico delle imposte di registro) e, pertanto, i prezzi dichiarati sugli atti traslativi fino a pochi anni fa era quello determinato sulla scorta dei Redditi Dominicali che nulla avevano a che fare con i reali valori di mercato. Solo negli ultimi periodi si sta assistendo a dichiarazioni più veritiere, ma il mercato è ancora poco 7

8 trasparente e comunque non produce quei parametri sufficienti, sia dal punto qualitativo che quantitativo. I valori riportati nell'osservatorio sono riferiti all'ordinarietà dei fondi agricoli nei vari contesti locali, rappresentano, perciò, valori agricoli minimi e massimi ordinari, significando che possono essere presenti fondi singolari il cui valore può discostarsi da quelli rilevati. I valori sono al netto dell'incidenza di eventuali costruzioni rurali presenti. Entrando più nel merito della metodologia applicata, il valore unitario di ciascun terreno verrà scelto tra quello minimo e massimo indicato dall Osservatorio per la zona in esame e per il tipo di coltura presente. La definizione del valore puntuale per ciascun fondo secondo il seguente algoritmo: V fondo = V max *K 1 *k 2 *K s *...K n Dove: V max = valore massimo ordinariamente rilevato per una specifica coltura, in un determinato ambito territoriale comunale; K i = coefficiente numerico inferiore ad 1 determinato, per ogni parametro di stima, secondo una predefinita scala di variabilità. La scala di variabilità dei parametri di stima è strettamente connessa alle specifiche caratteristiche del terreno. Nel caso in specie, i parametri di stima presi in considerazione sono i seguenti: Fertilità (K f ): parametro dipendente dalla natura chimica e fisica del terreno nonché delle modalità di lavorazione adottate, direttamente e fortemente correlato alla potenzialità produttiva del terreno. K f assume valori di 1 0,9 0,8 rispettivamente se la fertilità è 8

9 ritenuta ottima, buona o discreta; Giacitura (K g ): parametro relativo alla pendenza (%) del terreno. K g assume valori di 1 0,95 0,90 rispettivamente se la pendenza è: < 5% - compresa tra il 5% ed il 20% - > del 20%; Ubicazione (K u ): È un fattore che tiene conto della posizione del terreno rispetto ai centri di raccolta dei prodotti agricoli o ai mercati di vendita e acquisto delle materie e prodotti da utilizzare per la produzione, nonché dal centro abitato con i servizi essenziali. K u assume valori di 1 0,95 0,90 rispettivamente se il terreno è ubicato nel raggio di: 5 Km compreso tra 5 e 10 Km maggiore di 10 Km; Accesso (K a ): E un fattore che tiene conto della possibilità e livello di facilità di accesso al fondo. K a assume valori di 1 0,95 0,90 rispettivamente quando: 1) il terreno è diretto da strada principale (statale o provinciale), secondaria (comunale) o interpoderale, comunque senza alcuna limitazione per ogni mezzo agricolo; 2) quando avviene nelle condizioni di cui al livello precedente, ma con percorsi/servitù che creino difficoltà provvisorie, facilmente superabili per un tratto superiore a 100 m (strade sconnesse, strette o soggette a dilavamento/frane; 3) quando sia in relazione allo stato dei luoghi, sia in relazione alla conformazione planimetrica ed al collegamento viario, l'accesso sia inibito per alcuni mezzi agricoli fondamentali per il tipo di coltura praticata, con pregiudizio per la coltivazione; Forma (K f ): È un fattore che tiene conto della presenza o meno di 9

10 limitazioni alla produzione in rapporto alla forma geometrica del fondo. K f assume valori di 1 0,95 0,90 rispettivamente quando: 1) il fondo è costituito da una o più particelle catastali contigue la cui forma complessiva o di loro porzioni possa essere scomposta in spicchi di forma regolare (pressoché quadrangolare o rettangolare); 2) quando il fondo è costituito da una o più particelle catastali disgiunte la cui forma di ciascun appezzamento sia comunque regolare (pressoché quadrangolare o rettangolare); 3) quando il fondo è costituito da una o più particelle catastali disgiunte la cui forma di ciascun appezzamento sia irregolare (strisciforme o con angoli acuti), con pregiudizio per la coltivazione. Ampiezza (K amp ): È un fattore che deve valutare l'ampiezza del singolo fondo rispetto a quella media ordinaria dei lotti a stesse qualità di coltura nella zona. K amp assume valori di 1 0,95 0,90 rispettivamente quando: 1) il fondo è costituito da una o più particelle catastali contigue la cui ampiezza complessiva è sufficiente prossima a quella media della zona; 2) il fondo è costituito da una o più particelle catastali contigue la cui ampiezza complessiva è inferiore più del 50% di quella media della zona; 3) il fondo è costituito da una o più particelle catastali contigue la cui ampiezza complessiva è superiore per più del 50% di quella media della zona. Descrizione ed identificazione per la vendita Lotto di terreno rustico, sito in c/da Pitarre in Monreale (PA) identificato al 10

11 N.C.T al foglio 181, p.lla 38, qualità seminativo, classe 4, superfice 375,00 are, reddito dominicale 96,84, reddito agrario 38,73 in testa al soggetto C, proprietà per l intero. Valutazione dell immobile Definite le caratteristiche tecniche e la consistenza del terreno, si procede alla determinazione in regime ordinario del più probabile valore di mercato. L Osservatorio dei Valori Agricoli della Provincia di Palermo, per la tipologia di coltura e relativamente al territorio del Comune di Monreale, fornisce i seguenti valori espressi in /ha: V min = V max = Attraverso l applicazione dell algoritmo summenzionato e dei diversi parametri di stima, si ottiene il seguente valore unitario: Fg.181, p.lla 38: V Ufondo = /ha Moltiplicando il valore unitario per l estensione del lotto, si ottiene il seguente valore di stima: V fondo = /ha x 3,7500 ha = Pertanto, il Lotto A, ha un valore complessivo, arr.to pari ad: (diconsi euro trentamila/00). Avendo assolto al mandato conferito, lo scrivente deposita la presente relazione, restando a disposizione della S.V. per ulteriori chiarimenti. Palermo, 30 dicembre 2017 Il C.T.U. Ing. Antonino Gualniera Si allegano: 1. Allegati grafici 11

12 a) Vista prospettica del lotto; b) Vista aerofotogrammetrica del lotto; c) Documentazione fotografica; 2. Allegati documentali a) Atto di compravendita del ; b) Certificato di destinazione urbanistica del 01/12/2017; c) Documentazione catastale; d) Tabella valori unitari min. max. Monreale; e) Convenzione soggetti (in busta chiusa). 12