Esecuzione immobiliare n. 344/2014 Giudice delegato: G.E. Dott. Gianluigi Morlini

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1 Tribuna le di Re ggi o Em ilia Ufficio Esecuzi oni Immobiliar i GE Dott. Gi anl uigi Mo rli ni TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni immobiliari Esecuzione immobiliare n. 344/2014 Giudice delegato: G.E. Dott. Gianluigi Morlini Esecuzione promossa da: Contro: RAPPORTO DI VALUTAZIONE Terreni edificabili posti a via Curiel/via Anna Frank loc. Sabbione Esperto designato: Ing. Giovanni Davoli Progettazione unitaria convenzionata ex-manodori N.* N.* Lotti in oggetto Lotti ceduti ad altre proprietà * numerazione originale dei lotti come prevista dal Piano di Progettazione Convenzionata; tale numerazione non corrsiponde alla numerazione dei lotti di vendita. 1 I ng. GIOVANNI DAVOLI Studio Tec nico - Via R omana n Albinea (RE) Tel FAX mai l: studiodavolipier l i@gma il.c om Pagina 1 di

2 Tribuna le di Re ggi o Em ilia Ufficio Esecuzi oni Immobiliar i GE Dott. Gi anl uigi Mo rli ni 0-SOMMARIO 0-SOMMARIO RIASSUNTO E DATI GENERALI COMUNICAZIONI DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE DESCRIZIONE DEI BENI LOTTI DI VENDITA LOTTO UNO LOTTO UNO: DATI CATASTALI LOTTO UNO: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO UNO: REGOLARITA EDILIZIA LOTTO UNO: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO LOTTO UNO: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO UNO: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO UNO: VINCOLI E ONERI GIURIDICI LOTTO UNO: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO UNO: VALORE DEL BENE LOTTO UNO: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI LOTTO DUE LOTTO DUE: DATI CATASTALI LOTTO DUE: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO DUE: REGOLARITA EDILIZIA LOTTO DUE: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO LOTTO DUE: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO DUE: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO DUE: VINCOLI E ONERI GIURIDICI LOTTO DUE: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO DUE: VALORE DEL BENE LOTTO DUE: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI LOTTO TRE LOTTO TRE: DATI CATASTALI LOTTO TRE: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO TRE: REGOLARITA EDILIZIA LOTTO TRE: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO LOTTO TRE: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO TRE: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO TRE: VINCOLI E ONERI GIURIDICI LOTTO TRE: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO TRE: VALORE DEL BENE LOTTO TRE: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI LOTTO QUATTRO LOTTO QUATTRO: DATI CATASTALI LOTTO QUATTRO: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO QUATTRO: REGOLARITA EDILIZIA I ng. GIOVANNI DAVOLI Studio Tec nico - Via R omana n Albinea (RE) Tel FAX mai l: studiodavolipier l i@gma il.c om Pagina 3 di 88

3 Tribuna le di Re ggi o Em ilia Ufficio Esecuzi oni Immobiliar i GE Dott. Gi anl uigi Mo rli ni LOTTO QUATTRO: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO LOTTO QUATTRO: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO QUATTRO: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO QUATTRO: VINCOLI E ONERI GIURIDICI LOTTO QUATTRO: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO QUATTRO: VALORE DEL BENE LOTTO QUATTRO: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI LOTTO CINQUE LOTTO CINQUE: DATI CATASTALI LOTTO CINQUE: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO CINQUE: REGOLARITA EDILIZIA LOTTO CINQUE: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO LOTTO CINQUE: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO CINQUE: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO CINQUE: VINCOLI E ONERI GIURIDICI LOTTO CINQUE: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO CINQUE: VALORE DEL BENE LOTTO CINQUE: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI LOTTO SEI LOTTO SEI: DATI CATASTALI LOTTO SEI: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO SEI: REGOLARITA EDILIZIA LOTTO SEI: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO LOTTO SEI: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO SEI: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO SEI: VINCOLI E ONERI GIURIDICI LOTTO SEI: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO SEI: VALORE DEL BENE LOTTO SEI: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI LOTTO SETTE LOTTO SETTE: DATI CATASTALI LOTTO SETTE: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO SETTE: REGOLARITA EDILIZIA LOTTO SETTE: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO LOTTO SETTE: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO SETTE: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO SETTE: VINCOLI E ONERI GIURIDICI LOTTO SETTE: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO SETTE: VALORE DEL BENE LOTTO SETTE: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI LOTTO OTTO LOTTO OTTO: DATI CATASTALI LOTTO OTTO: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO OTTO: REGOLARITA EDILIZIA LOTTO OTTO: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO LOTTO OTTO: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO OTTO: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO OTTO: VINCOLI E ONERI GIURIDICI LOTTO OTTO: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO OTTO: VALORE DEL BENE LOTTO OTTO: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI LOTTO NOVE LOTTO NOVE: DATI CATASTALI LOTTO NOVE: DESCRIZIONE COMMERCIALE I ng. GIOVANNI DAVOLI Studio Tec nico - Via R omana n Albinea (RE) Tel FAX mai l: studiodavolipier l i@gma il.c om Pagina 4 di 88

4 Tribuna le di Re ggi o Em ilia Ufficio Esecuzi oni Immobiliar i GE Dott. Gi anl uigi Mo rli ni LOTTO NOVE: REGOLARITA EDILIZIA LOTTO NOVE: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO LOTTO NOVE: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO NOVE: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO NOVE: VINCOLI E ONERI GIURIDICI LOTTO NOVE: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO NOVE: VALORE DEL BENE LOTTO NOVE: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI LOTTO DIECI LOTTO DIECI: DATI CATASTALI LOTTO DIECI: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO DIECI: REGOLARITA EDILIZIA LOTTO DIECI: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO LOTTO DIECI: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO DIECI: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO DIECI: VINCOLI E ONERI GIURIDICI LOTTO DIECI: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO DIECI: VALORE DEL BENE LOTTO DIECI: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI ALTRE OSSERVAZIONI ALLEGATI COROGRAFIA ED ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE VISURE CATASTALI STORICHE E PLANIMETRIE CATASTALI CABINE ENEL COMUNICAZIONE INIZIO OPERAZIONI PERITALI AGLI INTERESSATI ATTO DI PIGNORAMENTO ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI COPIA CERTIFICATO SOSTITUIVO NOTARILE DOCUMENTAZIONE IPOCATASTALE (AGGIORNATA) VERIFICHE EDILIZIE CONVENZIONE URBANISTICA CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA - CDU CHIARIMENTI DIRIGENTE COMUNE DI REGGIO EMILIA RISULTANZE VERIFICHE ATTI REGISTRATI PRESSO L AGENZIA DELLE ENTRATE VERIFICA P. IVA SOCIETÀ DEBITRICI SENTENZA DI FALLIMENTO COMPROPRIETARI ATTO DI COMPRAVENDITA DEL LOTTO COPIA INCARICO QUALIFICAZIONE FISCALE DEI BENI: ALLEGATO C E COMUNICAZIONI ALTRE COMUNICAZIONI ALLEGATI A, B CD-ROM CONTENENTE LA PERIZIA, COPIA DEGLI ALLEGATI E DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA I ng. GIOVANNI DAVOLI Studio Tec nico - Via R omana n Albinea (RE) Tel FAX mai l: studiodavolipier l i@gma il.c om Pagina 5 di 88

5 1-RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA N 344/2014 Esecutati: - Procedente: Data conferimento incarico: 11/03/2015 Scadenza di consegna della relazione presso la Cancelleria delle esecuzioni: 31/07/2015 Udienza: 16/09/2015 ore 10:30 Atto di pignoramento: trascritto RP il 23/05/2014 Contributo unificato: SI 1 2-COMUNICAZIONI L esperto ha provveduto ad informare le parti interessate o gli avvocati da esse nominati tramite PEC o raccomandata A/R 1 della nomina, dell inizio delle operazioni peritali previste per il giorno 23/03/2015 alle ore 07:30 presso lo studio dell esperto stimatore e del sopralluogo previsto per il giorno 15/04/2015 alle ore 10:45. In particolare sono stati avvertiti: ; Un primo sopralluogo è stato effettuato in data 15/04/2015 ed un successivo sopralluogo in data 09/07/2015 dopo aver effettuato l accesso agli atti presso l ufficio tecnico del ed aver ricevuto risposta ai chiarimenti Vedi allegato 3 Pagina 6 di 88

6 richiesti, Rif. P.G. n del 15/06/2015, trasmesso mezzo PEC dal dirigente comunale Copia della presente perizia verrà trasmessa in forma semplice, mezzo PEC, MAIL o posta, all indirizzo della sede della Società debitrice e via pec all avvocato del procedente, al legale rappresentante e all Amministratore Unico della società debitrice. 3-DATI CATASTALI 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO 2 INTESTATI: 1. Proprietà per ¼ 2 Proprietà per ¼ 3. Proprietà per ¼ IIa - BENI CENSITI AL CATASTO TERRENI (N.C.T.) 2 4. Proprietà per ¼ Tipologia del bene Ubicazione INTESTATI: 1. Proprietà per ¼ 2. Proprietà per ¼ Proprietà per ¼ 4. Proprietà per ¼ Vedi allegato 4 Fg. Mapp Qualità e Classe Dati catastali Superficie(m 2 ) Reddito Deduz ha are ca Dominicale Agrario IIa - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) Pagina 7 di 88

7 Tipologia del bene Cabina ENEL Cabina ENEL Ubicazione Via Anna Frank SNC Piano:T Via Anna Frank SNC Piano:T Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria 3 e classe Rendita sub.- - D/ sub.- - D/ DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA INTESTATI: Proprietà per ¼ Proprietà per ¼ Proprietà per ¼ IIa - BENI CENSITI AL CATASTO TERRENI (N.C.T.) Tipologia del bene Proprietà per ¼ Ubicazione INTESTATI: Proprietà per ¼ 2. Proprietà per ¼ Proprietà per ¼ Proprietà per ¼ Fg. Mapp Qualità e Classe Dati catastali Superficie(m 2 ) Reddito Deduz ha are ca Dominicale Agrario IIa - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) Euro 6.20 Euro Euro 2.15 Euro Euro 6.25 Euro Euro 2.81 Euro Euro 6.94 Euro Euro 6.94 Euro Euro 6,94 Euro Euro 6,94 Euro Euro 9.27 Euro Euro 6.68 Euro Euro 6.66 Euro Euro 6.62 Euro 7.01 Pagina 8 di 88

8 Tipologia del bene Cabina ENEL Cabina ENEL Ubicazione Via Anna Frank SNC Piano:T Via Anna Frank SNC Piano:T Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria 3 e classe Rendita sub.- - D/1-67, sub.- - D/1-80, COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I dati catastali riportati nello schema Ia sono quelli desunti dall atto di pignoramento (vedi allegato 4) mentre quelli dello schema IIa sono quelli della situazione catastale attuale. Tutte le proprietà risultano regolarmente censite e vi è corrispondenza tra i beni pignorati e quelli accatastati. La consistenza effettiva dei terreni visionati corrisponde, per quanto riguarda i terreni, agli estratti di mappa depositati presso l Agenzia del Territorio (vedi allegato 1); per quanto riguarda le due cabine ENEL, alla planimetri catastali (vedi allegato 2). Confini catastali: o L intero compendio immobiliare oggetto di urbanizzazione (di cui fanno parte i beni pignorati) confina con: a nord via Anna Frank, a sud carraia prolungamento via Mabrazza, a est mappale 435, a ovest mappali: 174, 176, 240,178,180,182 e via Curiel. Per i confini di ciascun lotto si rimanda alla specifica sezione. 4-DESCRIZIONE DEI BENI QUOTA DI ½ DELLA PIENA PROPRIETA di TERRENI EDIFICABILI, IL TUTTO POSTO IN REGGIO EMILIA, VIA CURIEL/VIA ANNA FRANK, ALL INTERNO DELLA LOTTIZZAZIONE loc. SABBIONE Quota di ½ della piena proprietà di lotti edificabili siti in Via Curiel a (RE) in località Sabbione, facenti originariamente parte dell intervento di Progettazione Unitaria Convenzionata (Art NTA) denominato, inserito nel previgente PRG (Art. 39) che risulta attualmente ancora da ultimare. Il Progetto Iniziale prevede 18 lotti edificabili con tipologia edifici a blocco isolati plurifamiliari con numero 3 piani utili fuori terra. Nello specifico i beni oggetto di pignoramento sono costituiti da: A) Numero 10 (dieci) porzioni di terreno edificabile, che risultano liberi da fabbricati, con presenza di vegetazione per lo più stagionale e materiali edili. In base al vigente PSC-RUE i lotti edificabili hanno destinazione urbanistica: Ambiti Urbani Consolidati prevalentemente residenziali capo 4.2 art comma 1.c) tessuti eterogenei di buona o discreta qualità insediativa, come riportato dal CDU in allegato. La superficie dei lotti edificabili liberi da fabbricati risulta di complessivi mq di superficie fondiaria. Tali lotti sono identificati al CT al Fg.272: 1. Map.379, avente superficie catastale pari a 706 mq, identificato come porzione del Lotto 12 in base alla Progettazione Unitaria; Pagina 9 di 88

9 2. Map.383, avente superficie catastale pari a 712 mq, identificato come porzione del Lotto 14 in base alla Progettazione Unitaria; 3. Map.391, avente superficie catastale pari a 791 mq, identificato come Lotto 7 in base alla Progettazione Unitaria; 4. Map.392, avente superficie catastale pari a 791 mq, identificato come Lotto 8 in base alla Progettazione Unitaria; 5. Map.393, avente superficie catastale pari a 791 mq, identificato come Lotto 9 in base alla Progettazione Unitaria; 6. Map.394, avente superficie catastale pari a 791 mq, identificato come Lotto 10 in base alla Progettazione Unitaria; 7. Map.395, avente superficie catastale pari a mq, identificato come Lotto 6 in base alla Progettazione Unitaria; 8. Map.397, avente superficie catastale pari a 761 mq, identificato come Lotto 4 in base alla Progettazione Unitaria; 9. Map.398, avente superficie catastale pari a 758 mq, identificato come Lotto 3 in base alla Progettazione Unitaria; 10. Map.399, avente superficie catastale pari a 754 mq, identificato come Lotto 2 in base alla Progettazione Unitaria; B) Numero 2 (due) porzioni di terreno agricolo, che risultano liberi da fabbricati, con presenza di vegetazione per lo più stagionale. In base al vigente PSC-RUE i lotti edificabili hanno destinazione urbanistica: Territorio Rurale capo 4.6 art comma 1.2) ambito agricolo di rilievo paesaggistico, come riportato dal CDU in allegato. La superficie dei lotti agricoli risulta di complessivi 564 mq di superficie fondiaria. Tali lotti sono identificati al CT al Fg.272: 11. Map.380, avente superficie catastale pari a 245 mq, identificato come porzione del Lotto 12 in base alla Progettazione Unitaria; 12. Map.384, avente superficie catastale pari a 320 mq, identificato come porzione del Lotto 14 in base alla Progettazione Unitaria; C) Due cabine elettriche, facenti parte delle opere di urbanizzazione, identificate al C.F. al Fg.272 Map.443 e Map.444. Foto cabine elettriche Mapp. 443 e 444 Pagina 10 di 88

10 Foto aerea dell area interessata dalla Progettazione Unitaria Convenzionata Mappa dell area interessata dalla Progettazione Unitaria Convenzionata Pagina 11 di 88

11 Tabella riepilogativa dei vari lotti in base alla Progettazione Unitaria Convenzionata Progettazione unitaria convenzionata ex-manodori N. N. Lotti in oggetto Lotti ceduti ad altre proprietà * numerazione originale dei lotti come prevista dal Piano di Progettazione Convenzionata; tale numerazione non corrsiponde alla numerazione dei lotti di vendita. 1 Schema dei lotti in base alla Progettazione Unitaria Convenzionata fuori scala 2 Pagina 12 di

12 6 Cabina Elettrica N. Lotto in oggetto 10 Estratto di mappa dei lotti di terreno in oggetto fuori scala Cabina Elettrica Pagina 13 di 88

13 Foto d insieme dell area in oggetto 4.1 INQUADRAMENTO URBANISTICO I lotti di terreno in oggetto sono classificati secondo gli attuali strumenti urbanistici del come: - AUC3: Ambiti Urbani Consolidati prevalentemente residenziali capo 4.2 art comma 1.c) tessuti eterogenei di buona o discreta qualità insediativa, per quanto riguarda i 10 lotti edificabili; - Territorio Rurale capo 4.6 art comma 1.2) ambito agricolo di rilievo paesaggistico, per quanto riguarda i 2 lotti di terreno agricolo. Per l individuazione dettagliata dei vincoli si rimanda al CDU, vedi allegato 10. Estratto del RUE scheda di inquadramento Pagina 14 di 88

14 Estratto del RUE dettaglio della scheda di inquadramento 5- LOTTI DI VENDITA Verificato che l intervento di lottizzazione risulta al momento ancora da ultimare, sia per quanto riguarda le opere di urbanizzazione che per quanto riguarda la realizzazione degli edifici, e, rilevato inoltre che i rimanenti lotti non oggetto della presente procedura sono riconducibili a diverse proprietà, a giudizio dello Scrivente vengono meno i motivi tecnicoeconomici a favore della messa in vendita unitaria dei beni pignorati, in quanto la prosecuzione dei lavori di lottizzazione vedrà in ogni caso la presenza di più soggetti coinvolti. Visti gli elementi precedentemente esposti e considerate le attuali condizioni del mercato immobiliare, il miglior realizzo prevede la messa in vendita dei terreni suddivisi in 10 lotti separati, individuati secondo quanto previsto dalla Progettazione Unitaria Convenzionata, mentre i beni pignorati facenti parte delle opere di urbanizzazione, ovvero le due cabine ENEL, non trovano collocazione sul mercato immobiliare. 5.1 OPERE DI URBANIZZAZIONE CABINE ENEL I beni in oggetto identificati al Catasto Fabbricati al Foglio 272 Mapp. 443 e 444 consistono in due cabine elettriche a servizio della nuova lottizzazione residenziale, fanno quindi parte delle opere di urbanizzazione previste dalla Convenzione Rep /16856 del 18/06/2007 Notaio, da cedersi, una volta collaudate, gratuitamente al ; considerata la natura dei beni lo Scrivente ritiene che questi non trovino collocazione sul mercato immobiliare e pertanto abbiano valore commerciale nullo. Sui predetti beni risulta gravante Servitù di elettrodotto a favore di, costituita con atto autenticato del Notaiin data 01 Marzo 2012, Rep.N trascritta a il 03 Marzo 2010 all art. 2761, gravante gli immobili di cui alla Particelle 443 e 444 del Foglio LOTTI EDIFICABILI Trattasi di 10 (dieci) lotti funzionali individuabili secondo quanto previsto dalla Progettazione Unitaria Convenzionata e di seguito brevemente descritti. Pagina 15 di 88

15 Numero 10 (dieci) lotti edificabili identificati al CT al Fg.272: LOTTO 1. Map.379 e 380, avente superficie catastale pari a mq, identificato come Lotto 12 in base alla Progettazione Unitaria; LOTTO 2. Map.383 e 384, avente superficie catastale pari a mq, identificato come Lotto 14 in base alla Progettazione Unitaria; LOTTO 3. Map.391, avente superficie catastale pari a 791 mq, identificato come Lotto 7 in base alla Progettazione Unitaria; LOTTO 4. Map.392, avente superficie catastale pari a 791 mq, identificato come Lotto 8 in base alla Progettazione Unitaria; LOTTO 5. Map.393, avente superficie catastale pari a 791 mq, identificato come Lotto 9 in base alla Progettazione Unitaria; LOTTO 6. Map.394, avente superficie catastale pari a 791 mq, identificato come Lotto 10 in base alla Progettazione Unitaria; LOTTO 7. Map.395, avente superficie catastale pari a mq, identificato come Lotto 6 in base alla Progettazione Unitaria; LOTTO 8. Map.397, avente superficie catastale pari a 761 mq, identificato come Lotto 4 in base alla Progettazione Unitaria; LOTTO 9. Map.398, avente superficie catastale pari a 758 mq, identificato come Lotto 3 in base alla Progettazione Unitaria; LOTTO 10. Map.399, avente superficie catastale pari a 754 mq, identificato come Lotto 2 in base alla Progettazione Unitaria; VENDITA DELLA PIENA PROPRIETA Considerato che oggetto di pignoramento è la sola quota di ½ della piena proprietà di ciascun lotto e rilevato che i Curatori fallimentari di, comproprietari delle restanti quote per la parte di ¼ ciascuno, hanno manifestato la volontà di procedere alla vendita del tutto, le successive valutazioni sono state effettuate per la piena proprietà di ciascun lotto. Pagina 16 di 88

16 5.1-LOTTO UNO LOTTO UNO: DATI CATASTALI IIa - BENI CENSITI AL CATASTO TERRENI (N.C.T.) INTESTATI: 1. Proprietà per ¼ Proprietà per ¼ Proprietà per ¼ Proprietà per ¼ Tipologia del bene Ubicazione Fg. Mapp Qualità e Classe Dati catastali Superficie(m 2 ) Reddito Deduz ha are ca Dominicale Agrario Euro 6.20 Euro Euro 2.15 Euro LOTTO UNO: DESCRIZIONE COMMERCIALE Piena proprietà di lotto edificabile, originariamente denominato Lotto 12, sito in Via Curiel a (RE) in località Sabbione, facente parte dell intervento di Progettazione Unitaria Convenzionata (Art NTA) denominato inserito nel previgente PRG (Art. 39). Lotto di mq 951 di superficie catastale con SU (superficie utile) di mq 450 come da Convenzione urbanistica in essere Rep /16856 del 18/06/2007 Notaio Dott.ssa. Opere di urbanizzazione previste dalla convenzione non ultimate e non collaudate. Libero. Conformità impianti ed Attestato di prestazione energetica non presenti. Fotografie Lotto Edificabile Pagina 17 di 88

17 12 N. Lotto in oggetto Confini catastali: Estratto di mappa del lotto in oggetto fuori scala Il lotto in questione confina in corpo unico con le Particelle: del Foglio 272. Pagina 18 di 88

18 5.1.3-LOTTO UNO: REGOLARITA EDILIZIA Il CDU P.G. 2015/19151 del 14/05/2015 (vedi allegato 10) certifica che i terreni in oggetto, secondo quanto prescritto dal Regolamento Urbanistico ed Edilizio (RUE) e dal Piano Strutturale Comunale (PSC), risulta avere la seguente destinazione urbanistica: - RUE: Ambiti Urbani Consolidati prevalentemente residenziali capo 4.2 art comma 1.c) tessuti eterogenei di buona o discreta qualità insediativa, per quanto riguarda il Map. 379; - RUE: Territorio Rurale capo 4.6 art comma 1.2) ambito agricolo di rilievo paesaggistico, per quanto riguarda il Map. 380; Per l individuazione dettagliata e completa degli articoli del RUE e del PSC relativi ai beni in questione si rimanda al CDU in allegato che si intende qui integralmente riportato. Dalla visura del fascicolo effettuata presso l Ufficio Tecnico Comunale in seguito a formale richiesta di Accesso agli Atti ed avvenuta il giorno 29/05/2015 alla presenza del Tecnico Comunale Geom. e successivamente il giorno 10/06/2015 alla presenza del Tecnico Comunale Geom. nel fascicolo sono stati rinvenuti i seguenti titoli edilizi e pratiche: - PG. 2006/10377 del 17/05/2006: Richiesta di valutazione preventiva dell assetto urbanistico edilizio di progettazione unitaria convenzionata in zona di cui all Art.39 delle NTA località Sabbione - via A. Frank ; - PG. 2006/16584 del 09/08/2006: PDC per Opere di urbanizzazione e progetto unitario convenzionato per intervento residenziale ; - PG. 2007/13719 del 03/07/2007: Richiesta al Dirigente di Servizio di modifica del vincolo come segue -vincolo di realizzare al massimo n 3 piani utili fuori terra- ; - PG. 2008/27054 del 09/12/2008: DIA per modifiche progettuali e variazioni minori in corso d opera relative al precedente PDC 16584/2006; - PG. 2009/28556 del 22/12/2009: DIA per modifiche progettuali e variazioni minori in corso d opera relative al precedente PDC 16584/2006; - PG. 2010/2990 del 16/02/2010: DIA per modifiche progettuali e variazioni minori in corso d opera relative al precedente PDC 16584/2006; - PG. 2012/498 del 10/01/2012: SCIA per lavori non realizzati relative al precedente PDC 16584/2006; - PG. 2012/5487 del 08/03/2012: richiesta certificato di funzionalità parziale in attesa di collaudo definitivo delle opere; - PG. 2012/13472 del 31/04/2012: richiesta restituzione Fidejussione per ,00; - PG. 2013/10803 del 21/03/2013: richiesta certificato di funzionalità parziale di cui alla precedente richiesta del 08/03/2012. Le opere di urbanizzazione non risultano né ultimate né collaudate; si riassumono gli elementi forniti dal Dirigente del, Arch. in data 11/06/2015 tramite PEC, vedi allegato 11 che si intende qui integralmente riportato: 1. I lavori relativi alle opere di urbanizzazione non sono ultimati e non sono collaudati; 2. È stata accertata una funzionalità parziale delle opere di U1 a servizio del Lotto 1 (non oggetto della presente procedura); 3. I soggetti tenuti al completamento delle opere di urbanizzazione sono coloro che hanno sottoscritto la Convenzione Rep /16856 del 18/06/2007 Notaio Dott.ssa col ; 4. La Convenzione prima citata, tenuto conto delle proroghe intervenute in seguito al Decreto Legge 21/06/2013 n.69, avrà termine temporale il 18/06/2020; Pagina 19 di 88

19 5. Le fidejussioni risultano in parte svincolate, per ,00 a garanzia del pagamento del contributo per l allaccio al collettore fognario in via Anna Frank, a seguito dei versamenti effettuati e delle escussioni; in parte ancora in essere: per ,00 a garanzia del costruendo collettore fognario acque nere e per ,88 a garanzia delle opere di urbanizzazione (opere di urbanizzazione dell intero comparto originariamente quantificate in ,27 come riportato nella summenzionata Convenzione) LOTTO UNO: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Al momento non sono prevedibili costi di ripristino LOTTO UNO: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Al momento non sono prevedibili costi di regolarizzazione LOTTO UNO: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Al momento del sopralluogo i terreni risultano liberi ad eccezione di modeste quantità di materiali da cantiere e rottami e della vegetazione spontanea LOTTO UNO: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIREN TE Non risultano domande giudiziali. Non risultano cessioni di cubatura. Risulta sottoscritta Convenzione Urbanistica Rep /16856 del 18/06/2007 Notaio Dott.ssa Maria Carmen Costabile (vedi allegato 9); Risulta servitù di uso pubblico, trascritta a il 12/07/2007 ai nn /12674, a favore del, iscritta a seguito atto Rep /16856 del 18/06/2007 Notaio Dott.ssa originariamente a carico del Foglio 272, Mapp. 376, poi soppresso e gravante il Mapp. 411, 443 e 444 per: Servitù di uso pubblico a favore del sulle aree che ne progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione primaria in atti PG. N /2006 del 09/08/2006, risultano individuate come aree private di uso pubblico, interne alla zona di cui agli artt.39 e 73 delle NTA del vigente PRG, e identificate al catasto del al Foglio 272 con Mappale 376 di are 97.12, confinante con via Anna Frank e residue ragioni delle ditte lottizzanti. L obbligo e l onere della manutenzione ordinaria e straordinaria di dette opere restano a carico delle ditte richiedenti il permesso di costruire e dei loro aventi causa, per una durata illimitata, salvo diversa disposizione dell amministrazione comunale. Tale obbligo perdurerà fino alla eventuale richiesta di cessione delle medesime aree da parte del comune di. In tutti i successivi atti di compravendita, permuta, trasferimento della proprietà a qualunque titolo, dovranno essere trascritte per esteso le clausole relative alla servitù di uso pubblico sulle suddette aree ed opere., vedi nota di trascrizione in allegato 7. Servitù di elettrodotto a favore di, in data 01 marzo 2010, rep. N trascritta a il 03 marzo 2010 all art. 2761, Pagina 20 di 88

20 gravante gli immobili di cui alla Particelle 443 e 444 del Foglio 272, vedi nota di trascrizione in allegato 7. Non risultano altre limitazioni se non quelle descritte nei appositi capitoli della relazione. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDU RA Per l elenco delle iscrizioni e pignoramenti gravanti sul bene, aggiornate alla data del 08/07/2015 (vedi allegato 7), da cancellarsi a cura della procedura che di seguito si riassumono: VINCOLI GIURIDICI A CARICO DEI COMPROPRI ETARI Pagina 21 di 88

21 5.1.8-LOTTO UNO: DIRITTO DI PRELAZIONE Non si sono ravvisati diritti di prelazione dello Stato LOTTO UNO: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEI BENI : SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziate nei precedenti capitoli. Viene tenuto conto di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonché delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, anche con attento studio alla compravendita di beni simili nella stessa zona avvenuti in tempi recenti, nonché parametrando le quotazioni dell osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto dall Agenzia del Territorio di. Nella definizione dei valori si è tenuto conto dei seguenti fattori: Condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima così come definite nella relazione tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza. Le criticissime condizioni generali del mercato immobiliare come prima descritto. VALORE LOTTO UNO Stima del bene descritto: La valutazione di mercato effettuata a corpo non a misura dei beni così descritti e censiti viene determinata come segue: 1) Porzione di terreno edificabile Pagina 22 di 88

22 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Mapp Qualità e Classe Dati catastali Superficie(m 2 ) Reddito Deduz ha are ca Dominicale Agrario Euro 6.20 Euro 6.56 Valore del lotto edificabile - a corpo ,00 2) Porzione di terreno agricolo Tipologia del bene Ubicazione Fg. Mapp Qualità e Classe Dati catastali Superficie(m 2 ) Reddito Deduz ha are ca Dominicale Agrario Euro 2.15 Euro 2.28 Valore del lotto edificabile - a corpo ,00 Valore complessivo a corpo ,00 Corrispondente a circa 525 /mq Sup.Utile. per il mappale 379 e a circa 10 /mq Sup.Fond. per il mappale 380. La presente valutazione è intesa su terreni posti sul libero mercato: trattandosi di esecuzione forzata priva di garanzie sui vizi, gravata da tempi e modalità che non rendono immediatamente disponibile l immobile, ivi compresi i disagi e le spese per l ultimazione e/o il ripristino ed eventuale regolarizzazione delle opere di urbanizzazione da ultimare, nonché le spese per la verifica ed il collaudo di quelle già realizzate, la valutazione in caso d asta viene ridotta di circa il 25% risultando pertanto come segue: Valore a corpo - base d asta per arrotondamento , LOTTO UNO: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI Pagina 23 di 88

23 5.1-LOTTO DUE LOTTO DUE: DATI CATASTALI IIa - BENI CENSITI AL CATASTO TERRENI (N.C.T.) INTESTATI: 1. Proprietà per ¼ Proprietà per ¼ Proprietà per ¼ Proprietà per ¼ Tipologia del bene Ubicazione Fg. Mapp Qualità e Classe Dati catastali Superficie(m 2 ) Reddito Deduz ha are ca Dominicale Agrario Euro 6.25 Euro Euro 2.81 Euro LOTTO DUE: DESCRIZIONE COMMERCIALE Piena proprietà di lotto edificabile, originariamente denominato Lotto 14, sito in Via Curiel a (RE) in località Sabbione, facente parte dell intervento di Progettazione Unitaria Convenzionata (Art NTA) denominato inserito nel previgente PRG (Art. 39). Lotto di mq di superficie catastale con SU (superficie utile) di mq 450 come da Convenzione urbanistica in essere Rep /16856 del 18/06/2007 Notaio. Opere di urbanizzazione previste dalla convenzione non ultimate e non collaudate. Libero. Conformità impianti ed Attestato di prestazione energetica non presenti. Fotografie Lotto Edificabile Pagina 24 di 88

24 14 N. Lotto in oggetto Confini catastali: Estratto di mappa del lotto in oggetto fuori scala Il lotto in questione confina in corpo unico con le Particelle: del Foglio 272. Pagina 25 di 88

25 5.1.3-LOTTO DUE: REGOLARITA EDILIZIA Il CDU P.G. 2015/19151 del 14/05/2015 (vedi allegato 10) certifica che i terreni in oggetto, secondo quanto prescritto dal Regolamento Urbanistico ed Edilizio (RUE) e dal Piano Strutturale Comunale (PSC), risulta avere la seguente destinazione urbanistica: - RUE: Ambiti Urbani Consolidati prevalentemente residenziali capo 4.2 art comma 1.c) tessuti eterogenei di buona o discreta qualità insediativa, per quanto riguarda il Map. 383; - RUE: Territorio Rurale capo 4.6 art comma 1.2) ambito agricolo di rilievo paesaggistico, per quanto riguarda il Map. 384; Per l individuazione dettagliata e completa degli articoli del RUE e del PSC relativi ai beni in questione si rimanda al CDU in allegato che si intende qui integralmente riportato. Dalla visura del fascicolo effettuata presso l Ufficio Tecnico Comunale in seguito a formale richiesta di Accesso agli Atti ed avvenuta il giorno 29/05/2015 alla presenza del Tecnico Comunale e successivamente il giorno 10/06/2015 alla presenza del Tecnico Comunale nel fascicolo sono stati rinvenuti i seguenti titoli edilizi e pratiche: - PG. 2006/10377 del 17/05/2006: Richiesta di valutazione preventiva dell assetto urbanistico edilizio di progettazione unitaria convenzionata in zona di cui all Art.39 delle NTA località Sabbione - via A. Frank ; - PG. 2006/16584 del 09/08/2006: PDC per Opere di urbanizzazione e progetto unitario convenzionato per intervento residenziale ; - PG. 2007/13719 del 03/07/2007: Richiesta al Dirigente di Servizio di modifica del vincolo come segue -vincolo di realizzare al massimo n 3 piani utili fuori terra- ; - PG. 2008/27054 del 09/12/2008: DIA per modifiche progettuali e variazioni minori in corso d opera relative al precedente PDC 16584/2006; - PG. 2009/28556 del 22/12/2009: DIA per modifiche progettuali e variazioni minori in corso d opera relative al precedente PDC 16584/2006; - PG. 2010/2990 del 16/02/2010: DIA per modifiche progettuali e variazioni minori in corso d opera relative al precedente PDC 16584/2006; - PG. 2012/498 del 10/01/2012: SCIA per lavori non realizzati relative al precedente PDC 16584/2006; - PG. 2012/5487 del 08/03/2012: richiesta certificato di funzionalità parziale in attesa di collaudo definitivo delle opere; - PG. 2012/13472 del 31/04/2012: richiesta restituzione Fidejussione per ,00; - PG. 2013/10803 del 21/03/2013: richiesta certificato di funzionalità parziale di cui alla precedente richiesta del 08/03/2012. Le opere di urbanizzazione non risultano né ultimate né collaudate; si riassumono gli elementi forniti dal Dirigente del, Arch. Elisa Iori, in data 11/06/2015 tramite PEC, vedi allegato 11 che si intende qui integralmente riportato: 1. I lavori relativi alle opere di urbanizzazione non sono ultimati e non sono collaudati; 2. È stata accertata una funzionalità parziale delle opere di U1 a servizio del Lotto 1 (non oggetto della presente procedura); 3. I soggetti tenuti al completamento delle opere di urbanizzazione sono coloro che hanno sottoscritto la Convenzione Rep /16856 del 18/06/2007 Notaio col ; 4. La Convenzione prima citata, tenuto conto delle proroghe intervenute in seguito al Decreto Legge 21/06/2013 n.69, avrà termine temporale il 18/06/2020; Pagina 26 di 88

26 5. Le fidejussioni risultano in parte svincolate, per ,00 a garanzia del pagamento del contributo per l allaccio al collettore fognario in via Anna Frank, a seguito dei versamenti effettuati e delle escussioni; in parte ancora in essere: per ,00 a garanzia del costruendo collettore fognario acque nere e per ,88 a garanzia delle opere di urbanizzazione (opere di urbanizzazione dell intero comparto originariamente quantificate in ,27 come riportato nella summenzionata Convenzione) LOTTO DUE: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Al momento non sono prevedibili costi di ripristino LOTTO DUE: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Al momento non sono prevedibili costi di regolarizzazione LOTTO DUE: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Al momento del sopralluogo i terreni risultano liberi ad eccezione di modeste quantità di materiali da cantiere e rottami e della vegetazione spontanea LOTTO DUE: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIREN TE Non risultano domande giudiziali. Non risultano cessioni di cubatura. Risulta sottoscritta Convenzione Urbanistica Rep /16856 del 18/06/2007 Notaio Dott.ssa Maria Carmen Costabile (vedi allegato 9); Risulta servitù di uso pubblico, trascritta a il 12/07/2007 ai nn /12674, a favore del, iscritta a seguito atto Rep /16856 del 18/06/2007 Notaio originariamente a carico del Foglio 272, Mapp. 376, poi soppresso e gravante il Mapp. 411, 443 e 444 per: Servitù di uso pubblico a favore del sulle aree che ne progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione primaria in atti PG. N /2006 del 09/08/2006, risultano individuate come aree private di uso pubblico, interne alla zona di cui agli artt.39 e 73 delle NTA del vigente PRG, e identificate al catasto del al Foglio 272 con Mappale 376 di are 97.12, confinante con via Anna Frank e residue ragioni delle ditte lottizzanti. L obbligo e l onere della manutenzione ordinaria e straordinaria di dette opere restano a carico delle ditte richiedenti il permesso di costruire e dei loro aventi causa, per una durata illimitata, salvo diversa disposizione dell amministrazione comunale. Tale obbligo perdurerà fino alla eventuale richiesta di cessione delle medesime aree da parte del comune di. In tutti i successivi atti di compravendita, permuta, trasferimento della proprietà a qualunque titolo, dovranno essere trascritte per esteso le clausole relative alla servitù di uso pubblico sulle suddette aree ed opere., vedi nota di trascrizione in allegato 7. Servitù di elettrodotto a favore di, costituita con atto autenticato dal Notaio in data 01 marzo 2010, rep. N trascritta a il 03 marzo 2010 all art. 2761, Pagina 27 di 88

27 gravante gli immobili di cui alla Particelle 443 e 444 del Foglio 272, vedi nota di trascrizione in allegato 7. Non risultano altre limitazioni se non quelle descritte nei appositi capitoli della relazione. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDU RA Per l elenco delle iscrizioni e pignoramenti gravanti sul bene, aggiornate alla data del 08/07/2015 (vedi allegato 7), da cancellarsi a cura della procedura che di seguito si riassumono: VINCOLI GIURIDICI A CARICO DEI COMPROPRI ETARI Pagina 28 di 88

28 5.1.8-LOTTO DUE: DIRITTO DI PRELAZIONE Non si sono ravvisati diritti di prelazione dello Stato LOTTO DUE: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEI BENI : SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziate nei precedenti capitoli. Viene tenuto conto di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonché delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, anche con attento studio alla compravendita di beni simili nella stessa zona avvenuti in tempi recenti, nonché parametrando le quotazioni dell osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto dall Agenzia del Territorio di. Nella definizione dei valori si è tenuto conto dei seguenti fattori: Condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima così come definite nella relazione tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza. Le criticissime condizioni generali del mercato immobiliare come prima descritto. VALORE LOTTO DUE Stima del bene descritto: La valutazione di mercato effettuata a corpo non a misura dei beni così descritti e censiti viene determinata come segue: 1) Porzione di terreno edificabile Pagina 29 di 88

29 Tipologia del bene Ubicazione Fg. Mapp Qualità e Classe Dati catastali Superficie(m 2 ) Reddito Deduz ha are ca Dominicale Agrario Euro 6.25 Euro 6.62 Valore della porzione di lotto edificabile - a corpo ,00 2) Porzione di terreno agricolo Tipologia del bene Ubicazione Fg. Mapp Qualità e Classe Dati catastali Superficie(m 2 ) Reddito Deduz ha are ca Dominicale Agrario Euro 2.81 Euro 2.97 Valore della porzione di lotto edificabile - a corpo ,00 Valore complessivo a corpo ,00 Corrispondente a circa 525 /mq Sup.Utile. per il mappale 383 e a circa 10 /mq Sup.Fond. per il mappale 384. La presente valutazione è intesa su terreni posti sul libero mercato: trattandosi di esecuzione forzata priva di garanzie sui vizi, gravata da tempi e modalità che non rendono immediatamente disponibile l immobile, ivi compresi i disagi e le spese per l ultimazione e/o il ripristino ed eventuale regolarizzazione delle opere di urbanizzazione da ultimare, nonché le spese per la verifica ed il collaudo di quelle già realizzate, la valutazione in caso d asta viene ridotta di circa il 25% risultando pertanto come segue: Valore a corpo - base d asta per arrotondamento , LOTTO DUE: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI Pagina 30 di 88

30 5.1-LOTTO TRE LOTTO TRE: DATI CATASTALI IIa - BENI CENSITI AL CATASTO TERRENI (N.C.T.) INTESTATI: Proprietà per ¼ Proprietà per ¼ Proprietà per ¼ Proprietà per ¼ Tipologia del bene Ubicazione Fg. Mapp Qualità e Classe Dati catastali Superficie(m 2 ) Reddito Deduz ha are ca Dominicale Agrario Euro 6.94 Euro LOTTO TRE: DESCRIZIONE COMMERCIALE Piena proprietà di lotto edificabile, originariamente denominato Lotto 7, sito in Via Curiel a (RE) in località Sabbione, facente parte dell intervento di Progettazione Unitaria Convenzionata (Art NTA) denominato inserito nel previgente PRG (Art. 39). Lotto di mq 791 di superficie catastale con SU (superficie utile) di mq 400 come da Convenzione urbanistica in essere Rep /16856 del 18/06/2007 Notaio Dott.ssa Opere di urbanizzazione previste dalla convenzione non ultimate e non collaudate. Libero. Conformità impianti ed Attestato di prestazione energetica non presenti. Fotografie Lotto Edificabile Pagina 31 di 88

31 7 N. Lotto in oggetto Confini catastali: Estratto di mappa del lotto in oggetto fuori scala Il lotto in questione confina in corpo unico con le Particelle: del Foglio LOTTO TRE: REGOLARITA EDILIZIA Il CDU P.G. 2015/19151 del 14/05/2015 (vedi allegato 10) certifica che i terreni in oggetto, secondo quanto prescritto dal Regolamento Urbanistico ed Edilizio (RUE) e dal Piano Strutturale Comunale (PSC), risulta avere la seguente destinazione urbanistica: Pagina 32 di 88

32 - RUE: Ambiti Urbani Consolidati prevalentemente residenziali capo 4.2 art comma 1.c) tessuti eterogenei di buona o discreta qualità insediativa, per quanto riguarda il Map. 391 Per l individuazione dettagliata e completa degli articoli del RUE e del PSC relativi ai beni in questione si rimanda al CDU in allegato che si intende qui integralmente riportato. Dalla visura del fascicolo effettuata presso l Ufficio Tecnico Comunale in seguito a formale richiesta di Accesso agli Atti ed avvenuta il giorno 29/05/2015 alla presenza del Tecnico Comunal e successivamente il giorno 10/06/2015 alla presenza del Tecnico Comunalenel fascicolo sono stati rinvenuti i seguenti titoli edilizi e pratiche: - PG. 2006/10377 del 17/05/2006: Richiesta di valutazione preventiva dell assetto urbanistico edilizio di progettazione unitaria convenzionata in zona di cui all Art.39 delle NTA località Sabbione - via A. Frank ; - PG. 2006/16584 del 09/08/2006: PDC per Opere di urbanizzazione e progetto unitario convenzionato per intervento residenziale ; - PG. 2007/13719 del 03/07/2007: Richiesta al Dirigente di Servizio di modifica del vincolo come segue -vincolo di realizzare al massimo n 3 piani utili fuori terra- ; - PG. 2008/27054 del 09/12/2008: DIA per modifiche progettuali e variazioni minori in corso d opera relative al precedente PDC 16584/2006; - PG. 2009/28556 del 22/12/2009: DIA per modifiche progettuali e variazioni minori in corso d opera relative al precedente PDC 16584/2006; - PG. 2010/2990 del 16/02/2010: DIA per modifiche progettuali e variazioni minori in corso d opera relative al precedente PDC 16584/2006; - PG. 2012/498 del 10/01/2012: SCIA per lavori non realizzati relative al precedente PDC 16584/2006; - PG. 2012/5487 del 08/03/2012: richiesta certificato di funzionalità parziale in attesa di collaudo definitivo delle opere; - PG. 2012/13472 del 31/04/2012: richiesta restituzione Fidejussione per ,00; - PG. 2013/10803 del 21/03/2013: richiesta certificato di funzionalità parziale di cui alla precedente richiesta del 08/03/2012. Le opere di urbanizzazione non risultano né ultimate né collaudate; si riassumono gli elementi forniti dal Dirigente del, in data 11/06/2015 tramite PEC, vedi allegato 11 che si intende qui integralmente riportato: 1. I lavori relativi alle opere di urbanizzazione non sono ultimati e non sono collaudati; 2. È stata accertata una funzionalità parziale delle opere di U1 a servizio del Lotto 1 (non oggetto della presente procedura); 3. I soggetti tenuti al completamento delle opere di urbanizzazione sono coloro che hanno sottoscritto la Convenzione Rep /16856 del 18/06/2007 Notaio Dott.ssa Maria Carmen Costabile col ; 4. La Convenzione prima citata, tenuto conto delle proroghe intervenute in seguito al Decreto Legge 21/06/2013 n.69, avrà termine temporale il 18/06/2020; 5. Le fidejussioni risultano in parte svincolate, per ,00 a garanzia del pagamento del contributo per l allaccio al collettore fognario in via Anna Frank, a seguito dei versamenti effettuati e delle escussioni; in parte ancora in essere: per ,00 a garanzia del costruendo collettore fognario acque nere e per ,88 a garanzia delle opere di urbanizzazione (opere di urbanizzazione dell intero comparto originariamente quantificate in ,27 come riportato nella summenzionata Convenzione). Pagina 33 di 88

33 5.1.4-LOTTO TRE: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Al momento non sono prevedibili costi di ripristino LOTTO TRE: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Al momento non sono prevedibili costi di regolarizzazione LOTTO TRE: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Al momento del sopralluogo i terreni risultano liberi ad eccezione di modeste quantità di materiali da cantiere e rottami e della vegetazione spontanea LOTTO TRE: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIRENTE Non risultano domande giudiziali. Non risultano cessioni di cubatura. Risulta sottoscritta Convenzione Urbanistica Rep /16856 del 18/06/2007 Notaio (vedi allegato 9); Risulta servitù di uso pubblico, trascritta a il 12/07/2007 ai nn /12674, a favore del, iscritta a seguito atto Rep /16856 del 18/06/2007 Notaio originariamente a carico del Foglio 272, Mapp. 376, poi soppresso e gravante il Mapp. 411, 443 e 444 per: Servitù di uso pubblico a favore del sulle aree che ne progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione primaria in atti PG. N /2006 del 09/08/2006, risultano individuate come aree private di uso pubblico, interne alla zona di cui agli artt.39 e 73 delle NTA del vigente PRG, e identificate al catasto del al Foglio 272 con Mappale 376 di are 97.12, confinante con via Anna Frank e residue ragioni delle ditte lottizzanti. L obbligo e l onere della manutenzione ordinaria e straordinaria di dette opere restano a carico delle ditte richiedenti il permesso di costruire e dei loro aventi causa, per una durata illimitata, salvo diversa disposizione dell amministrazione comunale. Tale obbligo perdurerà fino alla eventuale richiesta di cessione delle medesime aree da parte del comune di. In tutti i successivi atti di compravendita, permuta, trasferimento della proprietà a qualunque titolo, dovranno essere trascritte per esteso le clausole relative alla servitù di uso pubblico sulle suddette aree ed opere., vedi nota di trascrizione in allegato 7. Servitù di elettrodotto a favore di, costituita con atto autenticato dal Notaio n data 01 marzo 2010, rep. N trascritta a il 03 marzo 2010 all art. 2761, gravante gli immobili di cui alla Particelle 443 e 444 del Foglio 272, vedi nota di trascrizione in allegato 7. Non risultano altre limitazioni se non quelle descritte nei appositi capitoli della relazione. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDU RA Per l elenco delle iscrizioni e pignoramenti gravanti sul bene, aggiornate alla data del 08/07/2015 (vedi allegato 7), da cancellarsi a cura della procedura che di seguito si riassumono: Pagina 34 di 88

34 5.1.8-LOTTO TRE: DIRITTO DI PRELAZIONE Non si sono ravvisati diritti di prelazione dello Stato LOTTO TRE: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEI BENI : SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziate nei precedenti capitoli. Viene tenuto conto di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonché delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, anche con attento studio alla compravendita di beni simili nella stessa zona avvenuti in tempi recenti, nonché parametrando le quotazioni dell osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto dall Agenzia del Territorio di. Nella definizione dei valori si è tenuto conto dei seguenti fattori: Condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima così come definite nella relazione tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza. Le criticissime condizioni generali del mercato immobiliare come prima descritto. VALORE LOTTO TRE Stima del bene descritto: La valutazione di mercato effettuata a corpo non a misura dei beni così descritti e censiti viene determinata come segue: 1) Porzione di terreno edificabile Tipologia del bene Ubicazione Fg. Mapp Qualità e Classe Dati catastali Superficie(m 2 ) Reddito Deduz ha are ca Dominicale Agrario Euro 6.94 Euro 7.35 Valore della porzione di lotto edificabile - a corpo ,00 Valore complessivo a corpo ,00 Corrispondente a circa 525 /mq Sup.Utile. Pagina 36 di 88

35 La presente valutazione è intesa su terreni posti sul libero mercato: trattandosi di esecuzione forzata priva di garanzie sui vizi, gravata da tempi e modalità che non rendono immediatamente disponibile l immobile, ivi compresi i disagi e le spese per l ultimazione e/o il ripristino ed eventuale regolarizzazione delle opere di urbanizzazione da ultimare, nonché le spese per la verifica ed il collaudo di quelle già realizzate, la valutazione in caso d asta viene ridotta di circa il 25% risultando pertanto come segue: Valore a corpo - base d asta per arrotondamento , LOTTO TRE: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI Pagina 37 di 88

36 5.1-LOTTO QUATTRO LOTTO QUATTRO: DATI CATASTALI IIa - BENI CENSITI AL CATASTO TERRENI (N.C.T.) INTESTATI: 1. Proprietà per ¼ Proprietà per ¼ 3. Proprietà per ¼ 4 Proprietà per ¼ Tipologia del bene Ubicazione Fg. Mapp Qualità e Classe Dati catastali Superficie(m 2 ) Reddito Deduz ha are ca Dominicale Agrario Euro 6.94 Euro LOTTO QUATTRO: DESCRIZIONE COMMERCIALE Piena proprietà di lotto edificabile, originariamente denominato Lotto 8, sito in Via Curiel a (RE) in località Sabbione, facente parte dell intervento di Progettazione Unitaria Convenzionata (Art NTA) denominato inserito nel previgente PRG (Art. 39). Lotto di mq 791 di superficie catastale con SU (superficie utile) di mq 400 come da Convenzione urbanistica in essere Rep /16856 del 18/06/2007 Notaio. Opere di urbanizzazione previste dalla convenzione non ultimate e non collaudate. Libero. Conformità impianti ed Attestato di prestazione energetica non presenti. Fotografie Lotto Edificabile Pagina 38 di 88

37 8 N. Lotto in oggetto Confini catastali: Estratto di mappa del lotto in oggetto fuori scala Il lotto in questione confina in corpo unico con le Particelle: del Foglio LOTTO QUATTRO: REGOLARITA EDILIZIA Il CDU P.G. 2015/19151 del 14/05/2015 (vedi allegato 10) certifica che i terreni in oggetto, secondo quanto prescritto dal Regolamento Urbanistico ed Edilizio (RUE) e dal Piano Strutturale Comunale (PSC), risulta avere la seguente destinazione urbanistica: Pagina 39 di 88

38 - RUE: Ambiti Urbani Consolidati prevalentemente residenziali capo 4.2 art comma 1.c) tessuti eterogenei di buona o discreta qualità insediativa, per quanto riguarda il Map. 392; Per l individuazione dettagliata e completa degli articoli del RUE e del PSC relativi ai beni in questione si rimanda al CDU in allegato che si intende qui integralmente riportato. Dalla visura del fascicolo effettuata presso l Ufficio Tecnico Comunale in seguito a formale richiesta di Accesso agli Atti ed avvenuta il giorno 29/05/2015 alla presenza del Tecnico Comunale Geom. Barbieri e successivamente il giorno 10/06/2015 alla presenza del Tecnico Comunale Geom. Fornaciari nel fascicolo sono stati rinvenuti i seguenti titoli edilizi e pratiche: - PG. 2006/10377 del 17/05/2006: Richiesta di valutazione preventiva dell assetto urbanistico edilizio di progettazione unitaria convenzionata in zona di cui all Art.39 delle NTA località Sabbione - via A. Frank ; - PG. 2006/16584 del 09/08/2006: PDC per Opere di urbanizzazione e progetto unitario convenzionato per intervento residenziale ; - PG. 2007/13719 del 03/07/2007: Richiesta al Dirigente di Servizio di modifica del vincolo come segue -vincolo di realizzare al massimo n 3 piani utili fuori terra- ; - PG. 2008/27054 del 09/12/2008: DIA per modifiche progettuali e variazioni minori in corso d opera relative al precedente PDC 16584/2006; - PG. 2009/28556 del 22/12/2009: DIA per modifiche progettuali e variazioni minori in corso d opera relative al precedente PDC 16584/2006; - PG. 2010/2990 del 16/02/2010: DIA per modifiche progettuali e variazioni minori in corso d opera relative al precedente PDC 16584/2006; - PG. 2012/498 del 10/01/2012: SCIA per lavori non realizzati relative al precedente PDC 16584/2006; - PG. 2012/5487 del 08/03/2012: richiesta certificato di funzionalità parziale in attesa di collaudo definitivo delle opere; - PG. 2012/13472 del 31/04/2012: richiesta restituzione Fidejussione per ,00; - PG. 2013/10803 del 21/03/2013: richiesta certificato di funzionalità parziale di cui alla precedente richiesta del 08/03/2012. Le opere di urbanizzazione non risultano né ultimate né collaudate; si riassumono gli elementi forniti dal Dirigente del, Arch., in data 11/06/2015 tramite PEC, vedi allegato 11 che si intende qui integralmente riportato: 1. I lavori relativi alle opere di urbanizzazione non sono ultimati e non sono collaudati; 2. È stata accertata una funzionalità parziale delle opere di U1 a servizio del Lotto 1 (non oggetto della presente procedura); 3. I soggetti tenuti al completamento delle opere di urbanizzazione sono coloro che hanno sottoscritto la Convenzione Rep /16856 del 18/06/2007 Notaio col ; 4. La Convenzione prima citata, tenuto conto delle proroghe intervenute in seguito al Decreto Legge 21/06/2013 n.69, avrà termine temporale il 18/06/2020; 5. Le fidejussioni risultano in parte svincolate, per ,00 a garanzia del pagamento del contributo per l allaccio al collettore fognario in via Anna Frank, a seguito dei versamenti effettuati e delle escussioni; in parte ancora in essere: per ,00 a garanzia del costruendo collettore fognario acque nere e per ,88 a garanzia delle opere di urbanizzazione (opere di urbanizzazione dell intero comparto originariamente quantificate in ,27 come riportato nella summenzionata Convenzione). Pagina 40 di 88

39 5.1.4-LOTTO QUATTRO: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Al momento non sono prevedibili costi di ripristino LOTTO QUATTRO: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Al momento non sono prevedibili costi di regolarizzazione LOTTO QUATTRO: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Al momento del sopralluogo i terreni risultano liberi ad eccezione di modeste quantità di materiali da cantiere e rottami e della vegetazione spontanea LOTTO QUATTRO: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO D ELL ACQUIRENTE Non risultano domande giudiziali. Non risultano cessioni di cubatura. Risulta sottoscritta Convenzione Urbanistica Rep /16856 del 18/06/2007 Notaio Dott.ssa Maria Carmen Costabile (vedi allegato 9); Risulta servitù di uso pubblico, trascritta a il 12/07/2007 ai nn /12674, a favore del, iscritta a seguito atto Rep /16856 del 18/06/2007 Notaio Dott.ssa Maria Carmen Costabile originariamente a carico del Foglio 272, Mapp. 376, poi soppresso e gravante il Mapp. 411, 443 e 444 per: Servitù di uso pubblico a favore del sulle aree che ne progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione primaria in atti PG. N /2006 del 09/08/2006, risultano individuate come aree private di uso pubblico, interne alla zona di cui agli artt.39 e 73 delle NTA del vigente PRG, e identificate al catasto del al Foglio 272 con Mappale 376 di are 97.12, confinante con via Anna Frank e residue ragioni delle ditte lottizzanti. L obbligo e l onere della manutenzione ordinaria e straordinaria di dette opere restano a carico delle ditte richiedenti il permesso di costruire e dei loro aventi causa, per una durata illimitata, salvo diversa disposizione dell amministrazione comunale. Tale obbligo perdurerà fino alla eventuale richiesta di cessione delle medesime aree da parte del comune di. In tutti i successivi atti di compravendita, permuta, trasferimento della proprietà a qualunque titolo, dovranno essere trascritte per esteso le clausole relative alla servitù di uso pubblico sulle suddette aree ed opere., vedi nota di trascrizione in allegato 7. Servitù di elettrodotto a favore di, costituita con atto autenticato dal Notaio in data 01 marzo 2010, rep. N trascritta a il 03 marzo 2010 all art. 2761, gravante gli immobili di cui alla Particelle 443 e 444 del Foglio 272, vedi nota di trascrizione in allegato 7. Non risultano altre limitazioni se non quelle descritte nei appositi capitoli della relazione. Pagina 41 di 88

40 5.1.8-LOTTO QUATTRO: DIRITTO DI PRELAZIONE Non si sono ravvisati diritti di prelazione dello Stato LOTTO QUATTRO: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEI BENI : SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziate nei precedenti capitoli. Viene tenuto conto di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonché delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, anche con attento studio alla compravendita di beni simili nella stessa zona avvenuti in tempi recenti, nonché parametrando le quotazioni dell osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto dall Agenzia del Territorio di. Nella definizione dei valori si è tenuto conto dei seguenti fattori: Condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima così come definite nella relazione tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza. Le criticissime condizioni generali del mercato immobiliare come prima descritto. VALORE LOTTO QUATTRO Stima del bene descritto: La valutazione di mercato effettuata a corpo non a misura dei beni così descritti e censiti viene determinata come segue: 1) Porzione di terreno edificabile Tipologia del bene Ubicazione Fg. Mapp Qualità e Classe Dati catastali Superficie(m 2 ) Reddito Deduz ha are ca Dominicale Agrario Euro 6.94 Euro 7.35 Valore della porzione di lotto edificabile - a corpo ,00 Pagina 43 di 88

41 Valore complessivo a corpo ,00 Corrispondente a circa 525 /mq Sup.Utile. La presente valutazione è intesa su terreni posti sul libero mercato: trattandosi di esecuzione forzata priva di garanzie sui vizi, gravata da tempi e modalità che non rendono immediatamente disponibile l immobile, ivi compresi i disagi e le spese per l ultimazione e/o il ripristino ed eventuale regolarizzazione delle opere di urbanizzazione da ultimare, nonché le spese per la verifica ed il collaudo di quelle già realizzate, la valutazione in caso d asta viene ridotta di circa il 25% risultando pertanto come segue: Valore a corpo - base d asta per arrotondamento , LOTTO QUATTRO: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI Pagina 44 di 88

42 5.1-LOTTO CINQUE LOTTO CINQUE: DATI CATASTALI IIa - BENI CENSITI AL CATASTO TERRENI (N.C.T.) INTESTATI: 1 Proprietà per ¼ 2. Proprietà per ¼ Proprietà per ¼ 4. proprietà per ¼ Tipologia del bene Ubicazione Fg. Mapp Qualità e Classe Dati catastali Superficie(m 2 ) Reddito Deduz ha are ca Dominicale Agrario Euro 6,94 Euro LOTTO CINQUE: DESCRIZIONE COMMERCIALE Piena proprietà di lotto edificabile, originariamente denominato Lotto 9, sito in Via Curiel a (RE) in località Sabbione, facente parte dell intervento di Progettazione Unitaria Convenzionata (Art NTA) denominato inserito nel previgente PRG (Art. 39). Lotto di mq 791 di superficie catastale con SU (superficie utile) di mq 400 come da Convenzione urbanistica in essere Rep /16856 del 18/06/2007 Notaio. Opere di urbanizzazione previste dalla convenzione non ultimate e non collaudate. Libero. Conformità impianti ed Attestato di prestazione energetica non presenti. Fotografie Lotto Edificabile Pagina 45 di 88

43 9 N. Lotto in oggetto Confini catastali: Estratto di mappa del lotto in oggetto fuori scala Il lotto in questione confina in corpo unico con le Particelle: del Foglio LOTTO CINQUE: REGOLARITA EDILIZIA Il CDU P.G. 2015/19151 del 14/05/2015 (vedi allegato 10) certifica che i terreni in oggetto, secondo quanto prescritto dal Regolamento Urbanistico ed Edilizio (RUE) e dal Piano Strutturale Comunale (PSC), risulta avere la seguente destinazione urbanistica: Pagina 46 di 88

44 - RUE: Ambiti Urbani Consolidati prevalentemente residenziali capo 4.2 art comma 1.c) tessuti eterogenei di buona o discreta qualità insediativa, per quanto riguarda il Map. 393; Per l individuazione dettagliata e completa degli articoli del RUE e del PSC relativi ai beni in questione si rimanda al CDU in allegato che si intende qui integralmente riportato. Dalla visura del fascicolo effettuata presso l Ufficio Tecnico Comunale in seguito a formale richiesta di Accesso agli Atti ed avvenuta il giorno 29/05/2015 alla presenza del Tecnico Comunale Geom. Barbieri e successivamente il giorno 10/06/2015 alla presenza del Tecnico Comunale Geom. Fornaciari nel fascicolo sono stati rinvenuti i seguenti titoli edilizi e pratiche: - PG. 2006/10377 del 17/05/2006: Richiesta di valutazione preventiva dell assetto urbanistico edilizio di progettazione unitaria convenzionata in zona di cui all Art.39 delle NTA località Sabbione - via A. Frank ; - PG. 2006/16584 del 09/08/2006: PDC per Opere di urbanizzazione e progetto unitario convenzionato per intervento residenziale ; - PG. 2007/13719 del 03/07/2007: Richiesta al Dirigente di Servizio di modifica del vincolo come segue -vincolo di realizzare al massimo n 3 piani utili fuori terra- ; - PG. 2008/27054 del 09/12/2008: DIA per modifiche progettuali e variazioni minori in corso d opera relative al precedente PDC 16584/2006; - PG. 2009/28556 del 22/12/2009: DIA per modifiche progettuali e variazioni minori in corso d opera relative al precedente PDC 16584/2006; - PG. 2010/2990 del 16/02/2010: DIA per modifiche progettuali e variazioni minori in corso d opera relative al precedente PDC 16584/2006; - PG. 2012/498 del 10/01/2012: SCIA per lavori non realizzati relative al precedente PDC 16584/2006; - PG. 2012/5487 del 08/03/2012: richiesta certificato di funzionalità parziale in attesa di collaudo definitivo delle opere; - PG. 2012/13472 del 31/04/2012: richiesta restituzione Fidejussione per ,00; - PG. 2013/10803 del 21/03/2013: richiesta certificato di funzionalità parziale di cui alla precedente richiesta del 08/03/2012. Le opere di urbanizzazione non risultano né ultimate né collaudate; si riassumono gli elementi forniti dal Dirigente del, Arch. in data 11/06/2015 tramite PEC, vedi allegato 11 che si intende qui integralmente riportato: 1. I lavori relativi alle opere di urbanizzazione non sono ultimati e non sono collaudati; 2. È stata accertata una funzionalità parziale delle opere di U1 a servizio del Lotto 1 (non oggetto della presente procedura); 3. I soggetti tenuti al completamento delle opere di urbanizzazione sono coloro che hanno sottoscritto la Convenzione Rep /16856 del 18/06/2007 Notaio Dott.ssa Maria Carmen Costabile col ; 4. La Convenzione prima citata, tenuto conto delle proroghe intervenute in seguito al Decreto Legge 21/06/2013 n.69, avrà termine temporale il 18/06/2020; 5. Le fidejussioni risultano in parte svincolate, per ,00 a garanzia del pagamento del contributo per l allaccio al collettore fognario in via Anna Frank, a seguito dei versamenti effettuati e delle escussioni; in parte ancora in essere: per ,00 a garanzia del costruendo collettore fognario acque nere e per ,88 a garanzia delle opere di urbanizzazione (opere di urbanizzazione dell intero comparto originariamente quantificate in ,27 come riportato nella summenzionata Convenzione). Pagina 47 di 88

45 5.1.4-LOTTO CINQUE: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Al momento non sono prevedibili costi di ripristino LOTTO CINQUE: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Al momento non sono prevedibili costi di regolarizzazione LOTTO CINQUE: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Al momento del sopralluogo i terreni risultano liberi ad eccezione di modeste quantità di materiali da cantiere e rottami e della vegetazione spontanea LOTTO CINQUE: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIREN TE Non risultano domande giudiziali. Non risultano cessioni di cubatura. Risulta sottoscritta Convenzione Urbanistica Rep /16856 del 18/06/2007 Notaio (vedi allegato 9); Risulta servitù di uso pubblico, trascritta a il 12/07/2007 ai nn /12674, a favore del, iscritta a seguito atto Rep /16856 del 18/06/2007 Notaio originariamente a carico del Foglio 272, Mapp. 376, poi soppresso e gravante il Mapp. 411, 443 e 444 per: Servitù di uso pubblico a favore del sulle aree che ne progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione primaria in atti PG. N /2006 del 09/08/2006, risultano individuate come aree private di uso pubblico, interne alla zona di cui agli artt.39 e 73 delle NTA del vigente PRG, e identificate al catasto del al Foglio 272 con Mappale 376 di are 97.12, confinante con via Anna Frank e residue ragioni delle ditte lottizzanti. L obbligo e l onere della manutenzione ordinaria e straordinaria di dette opere restano a carico delle ditte richiedenti il permesso di costruire e dei loro aventi causa, per una durata illimitata, salvo diversa disposizione dell amministrazione comunale. Tale obbligo perdurerà fino alla eventuale richiesta di cessione delle medesime aree da parte del comune di. In tutti i successivi atti di compravendita, permuta, trasferimento della proprietà a qualunque titolo, dovranno essere trascritte per esteso le clausole relative alla servitù di uso pubblico sulle suddette aree ed opere., vedi nota di trascrizione in allegato 7. Servitù di elettrodotto a favore di, costituita con atto autenticato dal in data 01 marzo 2010, rep. N trascritta a il 03 marzo 2010 all art. 2761, gravante gli immobili di cui alla Particelle 443 e 444 del Foglio 272, vedi nota di trascrizione in allegato 7. Non risultano altre limitazioni se non quelle descritte nei appositi capitoli della relazione. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDU RA Pagina 48 di 88

46 5.1.8-LOTTO CINQUE: DIRITTO DI PRELAZIONE Non si sono ravvisati diritti di prelazione dello Stato LOTTO CINQUE: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEI BENI : SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziate nei precedenti capitoli. Viene tenuto conto di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonché delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, anche con attento studio alla compravendita di beni simili nella stessa zona avvenuti in tempi recenti, nonché parametrando le quotazioni dell osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto dall Agenzia del Territorio di. Nella definizione dei valori si è tenuto conto dei seguenti fattori: Condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima così come definite nella relazione tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza. Le criticissime condizioni generali del mercato immobiliare come prima descritto. VALORE LOTTO CINQUE Stima del bene descritto: La valutazione di mercato effettuata a corpo non a misura dei beni così descritti e censiti viene determinata come segue: 1) Porzione di terreno edificabile Tipologia del bene Ubicazione Fg. Mapp Qualità e Classe Dati catastali Superficie(m 2 ) Reddito Deduz ha are ca Dominicale Agrario Euro 6,94 Euro 7.35 Valore della porzione di lotto edificabile - a corpo ,00 Valore complessivo a corpo ,00 Corrispondente a circa 525 /mq Sup.Utile. Pagina 50 di 88

47 La presente valutazione è intesa su terreni posti sul libero mercato: trattandosi di esecuzione forzata priva di garanzie sui vizi, gravata da tempi e modalità che non rendono immediatamente disponibile l immobile, ivi compresi i disagi e le spese per l ultimazione e/o il ripristino ed eventuale regolarizzazione delle opere di urbanizzazione da ultimare, nonché le spese per la verifica ed il collaudo di quelle già realizzate, la valutazione in caso d asta viene ridotta di circa il 25% risultando pertanto come segue: Valore a corpo - base d asta per arrotondamento , LOTTO CINQUE: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI Pagina 51 di 88

48 5.1-LOTTO SEI LOTTO SEI: DATI CATASTALI IIa - BENI CENSITI AL CATASTO TERRENI (N.C.T.) INTESTATI: 1. Proprietà per ¼ 2. Proprietà per ¼ 3. Proprietà per ¼ Proprietà per ¼ Tipologia del bene Ubicazione Fg. Mapp Qualità e Classe Dati catastali Superficie(m 2 ) Reddito Deduz ha are ca Dominicale Agrario Euro 6,94 Euro LOTTO SEI: DESCRIZIONE COMMERCIALE Piena proprietà di lotto edificabile, originariamente denominato Lotto 10, sito in Via Curiel a (RE) in località Sabbione, facente parte dell intervento di Progettazione Unitaria Convenzionata (Art NTA) denominato inserito nel previgente PRG (Art. 39). Lotto di mq 791 di superficie catastale con SU (superficie utile) di mq 400 come da Convenzione urbanistica in essere Rep /16856 del 18/06/2007 Notaio Opere di urbanizzazione previste dalla convenzione non ultimate e non collaudate. Libero. Conformità impianti ed Attestato di prestazione energetica non presenti. Fotografie Lotto Edificabile Pagina 52 di 88

49 10 N. Lotto in oggetto Confini catastali: Estratto di mappa del lotto in oggetto fuori scala Il lotto in questione confina in corpo unico con le Particelle: del Foglio LOTTO SEI: REGOLARITA EDILIZIA Il CDU P.G. 2015/19151 del 14/05/2015 (vedi allegato 10) certifica che i terreni in oggetto, secondo quanto prescritto dal Regolamento Urbanistico ed Edilizio (RUE) e dal Piano Strutturale Comunale (PSC), risulta avere la seguente destinazione urbanistica: Pagina 53 di 88

50 - RUE: Ambiti Urbani Consolidati prevalentemente residenziali capo 4.2 art comma 1.c) tessuti eterogenei di buona o discreta qualità insediativa, per quanto riguarda il Map. 394; Per l individuazione dettagliata e completa degli articoli del RUE e del PSC relativi ai beni in questione si rimanda al CDU in allegato che si intende qui integralmente riportato. Dalla visura del fascicolo effettuata presso l Ufficio Tecnico Comunale in seguito a formale richiesta di Accesso agli Atti ed avvenuta il giorno 29/05/2015 alla presenza del Tecnico Comunale Geom. Barbieri e successivamente il giorno 10/06/2015 alla presenza del Tecnico Comunale Geom. Fornaciari nel fascicolo sono stati rinvenuti i seguenti titoli edilizi e pratiche: - PG. 2006/10377 del 17/05/2006: Richiesta di valutazione preventiva dell assetto urbanistico edilizio di progettazione unitaria convenzionata in zona di cui all Art.39 delle NTA località Sabbione - via A. Frank ; - PG. 2006/16584 del 09/08/2006: PDC per Opere di urbanizzazione e progetto unitario convenzionato per intervento residenziale ; - PG. 2007/13719 del 03/07/2007: Richiesta al Dirigente di Servizio di modifica del vincolo come segue -vincolo di realizzare al massimo n 3 piani utili fuori terra- ; - PG. 2008/27054 del 09/12/2008: DIA per modifiche progettuali e variazioni minori in corso d opera relative al precedente PDC 16584/2006; - PG. 2009/28556 del 22/12/2009: DIA per modifiche progettuali e variazioni minori in corso d opera relative al precedente PDC 16584/2006; - PG. 2010/2990 del 16/02/2010: DIA per modifiche progettuali e variazioni minori in corso d opera relative al precedente PDC 16584/2006; - PG. 2012/498 del 10/01/2012: SCIA per lavori non realizzati relative al precedente PDC 16584/2006; - PG. 2012/5487 del 08/03/2012: richiesta certificato di funzionalità parziale in attesa di collaudo definitivo delle opere; - PG. 2012/13472 del 31/04/2012: richiesta restituzione Fidejussione per ,00; - PG. 2013/10803 del 21/03/2013: richiesta certificato di funzionalità parziale di cui alla precedente richiesta del 08/03/2012. Le opere di urbanizzazione non risultano né ultimate né collaudate; si riassumono gli elementi forniti dal Dirigente del, in data 11/06/2015 tramite PEC, vedi allegato 11 che si intende qui integralmente riportato: 1. I lavori relativi alle opere di urbanizzazione non sono ultimati e non sono collaudati; 2. È stata accertata una funzionalità parziale delle opere di U1 a servizio del Lotto 1 (non oggetto della presente procedura); 3. I soggetti tenuti al completamento delle opere di urbanizzazione sono coloro che hanno sottoscritto la Convenzione Rep /16856 del 18/06/2007 Notaio col ; 4. La Convenzione prima citata, tenuto conto delle proroghe intervenute in seguito al Decreto Legge 21/06/2013 n.69, avrà termine temporale il 18/06/2020; 5. Le fidejussioni risultano in parte svincolate, per ,00 a garanzia del pagamento del contributo per l allaccio al collettore fognario in via Anna Frank, a seguito dei versamenti effettuati e delle escussioni; in parte ancora in essere: per ,00 a garanzia del costruendo collettore fognario acque nere e per ,88 a garanzia delle opere di urbanizzazione (opere di urbanizzazione dell intero comparto originariamente quantificate in ,27 come riportato nella summenzionata Convenzione). Pagina 54 di 88

51 5.1.4-LOTTO SEI: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Al momento non sono prevedibili costi di ripristino LOTTO SEI: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Al momento non sono prevedibili costi di regolarizzazione LOTTO SEI: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Al momento del sopralluogo i terreni risultano liberi ad eccezione di modeste quantità di materiali da cantiere e rottami e della vegetazione spontanea LOTTO SEI: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIREN TE Non risultano domande giudiziali. Non risultano cessioni di cubatura. Risulta sottoscritta Convenzione Urbanistica Rep /16856 del 18/06/2007 Notaio Dott.ssa Maria Carmen Costabile (vedi allegato 9); Risulta servitù di uso pubblico, trascritta a il 12/07/2007 ai nn /12674, a favore del, iscritta a seguito atto Rep /16856 del 18/06/2007 Notaio originariamente a carico del Foglio 272, Mapp. 376, poi soppresso e gravante il Mapp. 411, 443 e 444 per: Servitù di uso pubblico a favore del sulle aree che ne progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione primaria in atti PG. N /2006 del 09/08/2006, risultano individuate come aree private di uso pubblico, interne alla zona di cui agli artt.39 e 73 delle NTA del vigente PRG, e identificate al catasto del al Foglio 272 con Mappale 376 di are 97.12, confinante con via Anna Frank e residue ragioni delle ditte lottizzanti. L obbligo e l onere della manutenzione ordinaria e straordinaria di dette opere restano a carico delle ditte richiedenti il permesso di costruire e dei loro aventi causa, per una durata illimitata, salvo diversa disposizione dell amministrazione comunale. Tale obbligo perdurerà fino alla eventuale richiesta di cessione delle medesime aree da parte del comune di. In tutti i successivi atti di compravendita, permuta, trasferimento della proprietà a qualunque titolo, dovranno essere trascritte per esteso le clausole relative alla servitù di uso pubblico sulle suddette aree ed opere., vedi nota di trascrizione in allegato 7. Servitù di elettrodotto a favore di, costituita con atto autenticato dal Notaio in data 01 marzo 2010, rep. N trascritta a il 03 marzo 2010 all art. 2761, gravante gli immobili di cui alla Particelle 443 e 444 del Foglio 272, vedi nota di trascrizione in allegato 7. Non risultano altre limitazioni se non quelle descritte nei appositi capitoli della relazione. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDU RA Pagina 55 di 88

52 5.1.8-LOTTO SEI: DIRITTO DI PRELAZIONE Non si sono ravvisati diritti di prelazione dello Stato LOTTO SEI: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEI BENI : SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziate nei precedenti capitoli. Viene tenuto conto di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonché delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, anche con attento studio alla compravendita di beni simili nella stessa zona avvenuti in tempi recenti, nonché parametrando le quotazioni dell osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto dall Agenzia del Territorio di. Nella definizione dei valori si è tenuto conto dei seguenti fattori: Condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima così come definite nella relazione tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza. Le criticissime condizioni generali del mercato immobiliare come prima descritto. VALORE LOTTO SEI Stima del bene descritto: La valutazione di mercato effettuata a corpo non a misura dei beni così descritti e censiti viene determinata come segue: 1) Porzione di terreno edificabile Tipologia del bene Ubicazione Fg. Mapp Qualità e Classe Dati catastali Superficie(m 2 ) Reddito Deduz ha are ca Dominicale Agrario Euro 6,94 Euro 7.35 Valore della porzione di lotto edificabile - a corpo ,00 Valore complessivo a corpo ,00 Corrispondente a circa 525 /mq Sup.Utile. Pagina 57 di 88

53 La presente valutazione è intesa su terreni posti sul libero mercato: trattandosi di esecuzione forzata priva di garanzie sui vizi, gravata da tempi e modalità che non rendono immediatamente disponibile l immobile, ivi compresi i disagi e le spese per l ultimazione e/o il ripristino ed eventuale regolarizzazione delle opere di urbanizzazione da ultimare, nonché le spese per la verifica ed il collaudo di quelle già realizzate, la valutazione in caso d asta viene ridotta di circa il 25% risultando pertanto come segue: Valore a corpo - base d asta per arrotondamento , LOTTO SEI: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI Pagina 58 di 88

54 5.1-LOTTO SETTE LOTTO SETTE: DATI CATASTALI IIa - BENI CENSITI AL CATASTO TERRENI (N.C.T.) INTESTATI: Proprietà per ¼ Proprietà per ¼ Proprietà per ¼ Proprietà per ¼ Tipologia del bene Ubicazione Fg. Mapp Qualità e Classe Dati catastali Superficie(m 2 ) Reddito Deduz ha are ca Dominicale Agrario Euro 9.27 Euro LOTTO SETTE: DESCRIZIONE COMMERCIALE Piena proprietà di lotto edificabile, originariamente denominato Lotto 6, sito in Via Curiel a (RE) in località Sabbione, facente parte dell intervento di Progettazione Unitaria Convenzionata (Art NTA) denominato, inserito nel previgente PRG (Art. 39). Lotto di mq di superficie catastale con SU (superficie utile) di mq 670 come da Convenzione urbanistica in essere Rep /16856 del 18/06/2007 Notaio. Opere di urbanizzazione previste dalla convenzione non ultimate e non collaudate. Libero. Conformità impianti ed Attestato di prestazione energetica non presenti. Fotografie Lotto Edificabile Pagina 59 di 88

55 6 N. Lotto in oggetto Confini catastali: Estratto di mappa del lotto in oggetto fuori scala Il lotto in questione confina in corpo unico con le Particelle: del Foglio LOTTO SETTE: REGOLARITA EDILIZIA Il CDU P.G. 2015/19151 del 14/05/2015 (vedi allegato 10) certifica che i terreni in oggetto, secondo quanto prescritto dal Regolamento Urbanistico ed Edilizio (RUE) e dal Piano Strutturale Comunale (PSC), risulta avere la seguente destinazione urbanistica: Pagina 60 di 88

56 - RUE: Ambiti Urbani Consolidati prevalentemente residenziali capo 4.2 art comma 1.c) tessuti eterogenei di buona o discreta qualità insediativa, per quanto riguarda il Map. 395; Per l individuazione dettagliata e completa degli articoli del RUE e del PSC relativi ai beni in questione si rimanda al CDU in allegato che si intende qui integralmente riportato. Dalla visura del fascicolo effettuata presso l Ufficio Tecnico Comunale in seguito a formale richiesta di Accesso agli Atti ed avvenuta il giorno 29/05/2015 alla presenza del Tecnico Comunale Geom. Barbieri e successivamente il giorno 10/06/2015 alla presenza del Tecnico Comunale Geom. Fornaciari nel fascicolo sono stati rinvenuti i seguenti titoli edilizi e pratiche: - PG. 2006/10377 del 17/05/2006: Richiesta di valutazione preventiva dell assetto urbanistico edilizio di progettazione unitaria convenzionata in zona di cui all Art.39 delle NTA località Sabbione - via A. Frank ; - PG. 2006/16584 del 09/08/2006: PDC per Opere di urbanizzazione e progetto unitario convenzionato per intervento residenziale ; - PG. 2007/13719 del 03/07/2007: Richiesta al Dirigente di Servizio di modifica del vincolo come segue -vincolo di realizzare al massimo n 3 piani utili fuori terra- ; - PG. 2008/27054 del 09/12/2008: DIA per modifiche progettuali e variazioni minori in corso d opera relative al precedente PDC 16584/2006; - PG. 2009/28556 del 22/12/2009: DIA per modifiche progettuali e variazioni minori in corso d opera relative al precedente PDC 16584/2006; - PG. 2010/2990 del 16/02/2010: DIA per modifiche progettuali e variazioni minori in corso d opera relative al precedente PDC 16584/2006; - PG. 2012/498 del 10/01/2012: SCIA per lavori non realizzati relative al precedente PDC 16584/2006; - PG. 2012/5487 del 08/03/2012: richiesta certificato di funzionalità parziale in attesa di collaudo definitivo delle opere; - PG. 2012/13472 del 31/04/2012: richiesta restituzione Fidejussione per ,00; - PG. 2013/10803 del 21/03/2013: richiesta certificato di funzionalità parziale di cui alla precedente richiesta del 08/03/2012. Le opere di urbanizzazione non risultano né ultimate né collaudate; si riassumono gli elementi forniti dal Dirigente del,, in data 11/06/2015 tramite PEC, vedi allegato 11 che si intende qui integralmente riportato: 1. I lavori relativi alle opere di urbanizzazione non sono ultimati e non sono collaudati; 2. È stata accertata una funzionalità parziale delle opere di U1 a servizio del Lotto 1 (non oggetto della presente procedura); 3. I soggetti tenuti al completamento delle opere di urbanizzazione sono coloro che hanno sottoscritto la Convenzione Rep /16856 del 18/06/2007 Notaio col ; 4. La Convenzione prima citata, tenuto conto delle proroghe intervenute in seguito al Decreto Legge 21/06/2013 n.69, avrà termine temporale il 18/06/2020; 5. Le fidejussioni risultano in parte svincolate, per ,00 a garanzia del pagamento del contributo per l allaccio al collettore fognario in via Anna Frank, a seguito dei versamenti effettuati e delle escussioni; in parte ancora in essere: per ,00 a garanzia del costruendo collettore fognario acque nere e per ,88 a garanzia delle opere di urbanizzazione (opere di urbanizzazione dell intero comparto originariamente quantificate in ,27 come riportato nella summenzionata Convenzione). Pagina 61 di 88

57 5.1.4-LOTTO SETTE: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Al momento non sono prevedibili costi di ripristino LOTTO SETTE: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Al momento non sono prevedibili costi di regolarizzazione LOTTO SETTE: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Al momento del sopralluogo i terreni risultano liberi ad eccezione di modeste quantità di materiali da cantiere e rottami e della vegetazione spontanea LOTTO SETTE: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIREN TE Non risultano domande giudiziali. Non risultano cessioni di cubatura. Risulta sottoscritta Convenzione Urbanistica Rep /16856 del 18/06/2007 Notaio (vedi allegato 9); Risulta servitù di uso pubblico, trascritta a il 12/07/2007 ai nn /12674, a favore del, iscritta a seguito atto Rep /16856 del 18/06/2007 Notaio Dott.ssa originariamente a carico del Foglio 272, Mapp. 376, poi soppresso e gravante il Mapp. 411, 443 e 444 per: Servitù di uso pubblico a favore del sulle aree che ne progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione primaria in atti PG. N /2006 del 09/08/2006, risultano individuate come aree private di uso pubblico, interne alla zona di cui agli artt.39 e 73 delle NTA del vigente PRG, e identificate al catasto del al Foglio 272 con Mappale 376 di are 97.12, confinante con via Anna Frank e residue ragioni delle ditte lottizzanti. L obbligo e l onere della manutenzione ordinaria e straordinaria di dette opere restano a carico delle ditte richiedenti il permesso di costruire e dei loro aventi causa, per una durata illimitata, salvo diversa disposizione dell amministrazione comunale. Tale obbligo perdurerà fino alla eventuale richiesta di cessione delle medesime aree da parte del comune di. In tutti i successivi atti di compravendita, permuta, trasferimento della proprietà a qualunque titolo, dovranno essere trascritte per esteso le clausole relative alla servitù di uso pubblico sulle suddette aree ed opere., vedi nota di trascrizione in allegato 7. Servitù di elettrodotto a favore di con costituita con atto autenticato dal Notaio in data 01 marzo 2010, rep. N trascritta a il 03 marzo 2010 all art. 2761, gravante gli immobili di cui alla Particelle 443 e 444 del Foglio 272, vedi nota di trascrizione in allegato 7. Non risultano altre limitazioni se non quelle descritte nei appositi capitoli della relazione. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDU RA Pagina 62 di 88

58 5.1.8-LOTTO SETTE: DIRITTO DI PRELAZIONE Non si sono ravvisati diritti di prelazione dello Stato LOTTO SETTE: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEI BENI : SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziate nei precedenti capitoli. Viene tenuto conto di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonché delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, anche con attento studio alla compravendita di beni simili nella stessa zona avvenuti in tempi recenti, nonché parametrando le quotazioni dell osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto dall Agenzia del Territorio di. Nella definizione dei valori si è tenuto conto dei seguenti fattori: Condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima così come definite nella relazione tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza. Le criticissime condizioni generali del mercato immobiliare come prima descritto. VALORE LOTTO SETTE Stima del bene descritto: La valutazione di mercato effettuata a corpo non a misura dei beni così descritti e censiti viene determinata come segue: 1) Porzione di terreno edificabile Tipologia del bene Ubicazione Fg. Mapp Qualità e Classe Dati catastali Superficie(m 2 ) Reddito Deduz ha are ca Dominicale Agrario Euro 9.27 Euro 9.82 Valore della porzione di lotto edificabile - a corpo ,00 Valore complessivo a corpo ,00 Corrispondente a circa 525 /mq Sup.Utile. Pagina 64 di 88

59 La presente valutazione è intesa su terreni posti sul libero mercato: trattandosi di esecuzione forzata priva di garanzie sui vizi, gravata da tempi e modalità che non rendono immediatamente disponibile l immobile, ivi compresi i disagi e le spese per l ultimazione e/o il ripristino ed eventuale regolarizzazione delle opere di urbanizzazione da ultimare, nonché le spese per la verifica ed il collaudo di quelle già realizzate, la valutazione in caso d asta viene ridotta di circa il 25% risultando pertanto come segue: Valore a corpo - base d asta per arrotondamento , LOTTO SETTE: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI Pagina 65 di 88

60 5.1-LOTTO OTTO LOTTO OTTO: DATI CATASTALI IIa - BENI CENSITI AL CATASTO TERRENI (N.C.T.) INTESTATI: 1. Proprietà per ¼ Proprietà per ¼ 3. Proprietà per ¼ Proprietà per ¼ Tipologia del bene Ubicazione Fg. Mapp Qualità e Classe Dati catastali Superficie(m 2 ) Reddito Deduz ha are ca Dominicale Agrario Euro 6.68 Euro LOTTO OTTO: DESCRIZIONE COMMERCIALE Piena proprietà di lotto edificabile, originariamente denominato Lotto 4, sito in Via Curiel a (RE) in località Sabbione, facente parte dell intervento di Progettazione Unitaria Convenzionata (Art NTA) denominato inserito nel previgente PRG (Art. 39). Lotto di mq 761 di superficie catastale con SU (superficie utile) di mq 470 come da Convenzione urbanistica in essere Rep /16856 del 18/06/2007 Notaio Opere di urbanizzazione previste dalla convenzione non ultimate e non collaudate. Libero. Conformità impianti ed Attestato di prestazione energetica non presenti. Fotografie Lotto Edificabile Pagina 66 di 88

61 4 N. Lotto in oggetto Confini catastali: Estratto di mappa del lotto in oggetto fuori scala Il lotto in questione confina in corpo unico con le Particelle: del Foglio LOTTO OTTO: REGOLARITA EDILIZIA Il CDU P.G. 2015/19151 del 14/05/2015 (vedi allegato 10) certifica che i terreni in oggetto, secondo quanto prescritto dal Regolamento Urbanistico ed Edilizio (RUE) e dal Piano Strutturale Comunale (PSC), risulta avere la seguente destinazione urbanistica: Pagina 67 di 88

62 - RUE: Ambiti Urbani Consolidati prevalentemente residenziali capo 4.2 art comma 1.c) tessuti eterogenei di buona o discreta qualità insediativa, per quanto riguarda il Map. 397; Per l individuazione dettagliata e completa degli articoli del RUE e del PSC relativi ai beni in questione si rimanda al CDU in allegato che si intende qui integralmente riportato. Dalla visura del fascicolo effettuata presso l Ufficio Tecnico Comunale in seguito a formale richiesta di Accesso agli Atti ed avvenuta il giorno 29/05/2015 alla presenza del Tecnico Comunale Geom e successivamente il giorno 10/06/2015 alla presenza del Tecnico Comunale Geomnel fascicolo sono stati rinvenuti i seguenti titoli edilizi e pratiche: - PG. 2006/10377 del 17/05/2006: Richiesta di valutazione preventiva dell assetto urbanistico edilizio di progettazione unitaria convenzionata in zona di cui all Art.39 delle NTA località Sabbione - via A. Frank ; - PG. 2006/16584 del 09/08/2006: PDC per Opere di urbanizzazione e progetto unitario convenzionato per intervento residenziale ; - PG. 2007/13719 del 03/07/2007: Richiesta al Dirigente di Servizio di modifica del vincolo come segue -vincolo di realizzare al massimo n 3 piani utili fuori terra- ; - PG. 2008/27054 del 09/12/2008: DIA per modifiche progettuali e variazioni minori in corso d opera relative al precedente PDC 16584/2006; - PG. 2009/28556 del 22/12/2009: DIA per modifiche progettuali e variazioni minori in corso d opera relative al precedente PDC 16584/2006; - PG. 2010/2990 del 16/02/2010: DIA per modifiche progettuali e variazioni minori in corso d opera relative al precedente PDC 16584/2006; - PG. 2012/498 del 10/01/2012: SCIA per lavori non realizzati relative al precedente PDC 16584/2006; - PG. 2012/5487 del 08/03/2012: richiesta certificato di funzionalità parziale in attesa di collaudo definitivo delle opere; - PG. 2012/13472 del 31/04/2012: richiesta restituzione Fidejussione per ,00; - PG. 2013/10803 del 21/03/2013: richiesta certificato di funzionalità parziale di cui alla precedente richiesta del 08/03/2012. Le opere di urbanizzazione non risultano né ultimate né collaudate; si riassumono gli elementi forniti dal Dirigente del, Arch. Elisa Iori, in data 11/06/2015 tramite PEC, vedi allegato 11 che si intende qui integralmente riportato: 1. I lavori relativi alle opere di urbanizzazione non sono ultimati e non sono collaudati; 2. È stata accertata una funzionalità parziale delle opere di U1 a servizio del Lotto 1 (non oggetto della presente procedura); 3. I soggetti tenuti al completamento delle opere di urbanizzazione sono coloro che hanno sottoscritto la Convenzione Rep /16856 del 18/06/2007 Notaio Dott.ssa col ; 4. La Convenzione prima citata, tenuto conto delle proroghe intervenute in seguito al Decreto Legge 21/06/2013 n.69, avrà termine temporale il 18/06/2020; 5. Le fidejussioni risultano in parte svincolate, per ,00 a garanzia del pagamento del contributo per l allaccio al collettore fognario in via Anna Frank, a seguito dei versamenti effettuati e delle escussioni; in parte ancora in essere: per ,00 a garanzia del costruendo collettore fognario acque nere e per ,88 a garanzia delle opere di urbanizzazione (opere di urbanizzazione dell intero comparto originariamente quantificate in ,27 come riportato nella summenzionata Convenzione). Pagina 68 di 88

63 5.1.4-LOTTO OTTO: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Al momento non sono prevedibili costi di ripristino LOTTO OTTO: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Al momento non sono prevedibili costi di regolarizzazione LOTTO OTTO: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Al momento del sopralluogo i terreni risultano liberi ad eccezione di modeste quantità di materiali da cantiere e rottami e della vegetazione spontanea LOTTO OTTO: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIREN TE Non risultano domande giudiziali. Non risultano cessioni di cubatura. Risulta sottoscritta Convenzione Urbanistica Rep /16856 del 18/06/2007 Notaio Dott.ssa (vedi allegato 9); Risulta servitù di uso pubblico, trascritta a il 12/07/2007 ai nn /12674, a favore del, iscritta a seguito atto Rep /16856 del 18/06/2007 Notaio Dott.ssa Maria Carmen Costabile originariamente a carico del Foglio 272, Mapp. 376, poi soppresso e gravante il Mapp. 411, 443 e 444 per: Servitù di uso pubblico a favore del sulle aree che ne progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione primaria in atti PG. N /2006 del 09/08/2006, risultano individuate come aree private di uso pubblico, interne alla zona di cui agli artt.39 e 73 delle NTA del vigente PRG, e identificate al catasto del al Foglio 272 con Mappale 376 di are 97.12, confinante con via Anna Frank e residue ragioni delle ditte lottizzanti. L obbligo e l onere della manutenzione ordinaria e straordinaria di dette opere restano a carico delle ditte richiedenti il permesso di costruire e dei loro aventi causa, per una durata illimitata, salvo diversa disposizione dell amministrazione comunale. Tale obbligo perdurerà fino alla eventuale richiesta di cessione delle medesime aree da parte del comune di. In tutti i successivi atti di compravendita, permuta, trasferimento della proprietà a qualunque titolo, dovranno essere trascritte per esteso le clausole relative alla servitù di uso pubblico sulle suddette aree ed opere., vedi nota di trascrizione in allegato 7. Servitù di elettrodotto a favore di, costituita con atto autenticato dal Notaio in data 01 marzo 2010, rep. N trascritta a il 03 marzo 2010 all art. 2761, gravante gli immobili di cui alla Particelle 443 e 444 del Foglio 272, vedi nota di trascrizione in allegato 7. Non risultano altre limitazioni se non quelle descritte nei appositi capitoli della relazione. Pagina 69 di 88

64 5.1.8-LOTTO OTTO: DIRITTO DI PRELAZIONE Non si sono ravvisati diritti di prelazione dello Stato LOTTO OTTO: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEI BENI : SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziate nei precedenti capitoli. Viene tenuto conto di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonché delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, anche con attento studio alla compravendita di beni simili nella stessa zona avvenuti in tempi recenti, nonché parametrando le quotazioni dell osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto dall Agenzia del Territorio di. Nella definizione dei valori si è tenuto conto dei seguenti fattori: Condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima così come definite nella relazione tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza. Le criticissime condizioni generali del mercato immobiliare come prima descritto. VALORE LOTTO OTTO Stima del bene descritto: La valutazione di mercato effettuata a corpo non a misura dei beni così descritti e censiti viene determinata come segue: 1) Porzione di terreno edificabile Tipologia del bene Ubicazione Fg. Mapp Qualità e Classe Dati catastali Superficie(m 2 ) Reddito Deduz ha are ca Dominicale Agrario Euro 6.68 Euro 7.07 Valore della porzione di lotto edificabile - a corpo ,00 Valore complessivo a corpo ,00 Corrispondente a circa 525 /mq Sup.Utile. Pagina 71 di 88

65 La presente valutazione è intesa su terreni posti sul libero mercato: trattandosi di esecuzione forzata priva di garanzie sui vizi, gravata da tempi e modalità che non rendono immediatamente disponibile l immobile, ivi compresi i disagi e le spese per l ultimazione e/o il ripristino ed eventuale regolarizzazione delle opere di urbanizzazione da ultimare, nonché le spese per la verifica ed il collaudo di quelle già realizzate, la valutazione in caso d asta viene ridotta di circa il 25% risultando pertanto come segue: Valore a corpo - base d asta per arrotondamento , LOTTO OTTO: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI Pagina 72 di 88

66 5.1-LOTTO NOVE LOTTO NOVE: DATI CATASTALI IIa - BENI CENSITI AL CATASTO TERRENI (N.C.T.) INTESTATI: 1. Proprietà per ¼ Proprietà per ¼ Proprietà per ¼ Proprietà per ¼ Tipologia del bene Ubicazione Fg. Mapp Qualità e Classe Dati catastali Superficie(m 2 ) Reddito Deduz ha are ca Dominicale Agrario Euro 6.66 Euro LOTTO NOVE: DESCRIZIONE COMMERCIALE Piena proprietà di lotto edificabile, originariamente denominato Lotto 3, sito in Via Curiel a (RE) in località Sabbione, facente parte dell intervento di Progettazione Unitaria Convenzionata (Art NTA) denominato, inserito nel previgente PRG (Art. 39). Lotto di mq 758 di superficie catastale con SU (superficie utile) di mq 450 come da Convenzione urbanistica in essere Rep /16856 del 18/06/2007 Notaio Dott.ssa Opere di urbanizzazione previste dalla convenzione non ultimate e non collaudate. Libero. Conformità impianti ed Attestato di prestazione energetica non presenti. Fotografie Lotto Edificabile Pagina 73 di 88

67 3 N. Lotto in oggetto Confini catastali: Estratto di mappa del lotto in oggetto fuori scala Il lotto in questione confina in corpo unico con le Particelle: del Foglio LOTTO NOVE: REGOLARITA EDILIZIA Il CDU P.G. 2015/19151 del 14/05/2015 (vedi allegato 10) certifica che i terreni in oggetto, secondo quanto prescritto dal Regolamento Urbanistico ed Edilizio (RUE) e dal Piano Strutturale Comunale (PSC), risulta avere la seguente destinazione urbanistica: Pagina 74 di 88

68 - RUE: Ambiti Urbani Consolidati prevalentemente residenziali capo 4.2 art comma 1.c) tessuti eterogenei di buona o discreta qualità insediativa, per quanto riguarda il Map. 398; Per l individuazione dettagliata e completa degli articoli del RUE e del PSC relativi ai beni in questione si rimanda al CDU in allegato che si intende qui integralmente riportato. Dalla visura del fascicolo effettuata presso l Ufficio Tecnico Comunale in seguito a formale richiesta di e successivamente il giorno 10/06/2015 alla presenza del Tecnico Comunale nel fascicolo sono stati rinvenuti i seguenti titoli edilizi e pratiche: - PG. 2006/10377 del 17/05/2006: Richiesta di valutazione preventiva dell assetto urbanistico edilizio di progettazione unitaria convenzionata in zona di cui all Art.39 delle NTA località Sabbione - via A. Frank ; - PG. 2006/16584 del 09/08/2006: PDC per Opere di urbanizzazione e progetto unitario convenzionato per intervento residenziale ; - PG. 2007/13719 del 03/07/2007: Richiesta al Dirigente di Servizio di modifica del vincolo come segue -vincolo di realizzare al massimo n 3 piani utili fuori terra- ; - PG. 2008/27054 del 09/12/2008: DIA per modifiche progettuali e variazioni minori in corso d opera relative al precedente PDC 16584/2006; - PG. 2009/28556 del 22/12/2009: DIA per modifiche progettuali e variazioni minori in corso d opera relative al precedente PDC 16584/2006; - PG. 2010/2990 del 16/02/2010: DIA per modifiche progettuali e variazioni minori in corso d opera relative al precedente PDC 16584/2006; - PG. 2012/498 del 10/01/2012: SCIA per lavori non realizzati relative al precedente PDC 16584/2006; - PG. 2012/5487 del 08/03/2012: richiesta certificato di funzionalità parziale in attesa di collaudo definitivo delle opere; - PG. 2012/13472 del 31/04/2012: richiesta restituzione Fidejussione per ,00; - PG. 2013/10803 del 21/03/2013: richiesta certificato di funzionalità parziale di cui alla precedente richiesta del 08/03/2012. Le opere di urbanizzazione non risultano né ultimate né collaudate; si riassumono gli elementi forniti dal Dirigente del, in data 11/06/2015 tramite PEC, vedi allegato 11 che si intende qui integralmente riportato: 1. I lavori relativi alle opere di urbanizzazione non sono ultimati e non sono collaudati; 2. È stata accertata una funzionalità parziale delle opere di U1 a servizio del Lotto 1 (non oggetto della presente procedura); 3. I soggetti tenuti al completamento delle opere di urbanizzazione sono coloro che hanno sottoscritto la Convenzione Rep /16856 del 18/06/2007 Notaio Dott.ssa Maria Carmen Costabile col ; 4. La Convenzione prima citata, tenuto conto delle proroghe intervenute in seguito al Decreto Legge 21/06/2013 n.69, avrà termine temporale il 18/06/2020; 5. Le fidejussioni risultano in parte svincolate, per ,00 a garanzia del pagamento del contributo per l allaccio al collettore fognario in via Anna Frank, a seguito dei versamenti effettuati e delle escussioni; in parte ancora in essere: per ,00 a garanzia del costruendo collettore fognario acque nere e per ,88 a garanzia delle opere di urbanizzazione (opere di urbanizzazione dell intero comparto originariamente quantificate in ,27 come riportato nella summenzionata Convenzione). Pagina 75 di 88

69 5.1.4-LOTTO NOVE: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Al momento non sono prevedibili costi di ripristino LOTTO NOVE: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Al momento non sono prevedibili costi di regolarizzazione LOTTO NOVE: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE Al momento del sopralluogo i terreni risultano liberi ad eccezione di modeste quantità di materiali da cantiere e rottami e della vegetazione spontanea LOTTO NOVE: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQUIREN TE Non risultano domande giudiziali. Non risultano cessioni di cubatura. Risulta sottoscritta Convenzione Urbanistica Rep /16856 del 18/06/2007 Notaio (vedi allegato 9); Risulta servitù di uso pubblico, trascritta a il 12/07/2007 ai nn /12674, a favore del, iscritta a seguito atto Rep /16856 del 18/06/2007 Notaio originariamente a carico del Foglio 272, Mapp. 376, poi soppresso e gravante il Mapp. 411, 443 e 444 per: Servitù di uso pubblico a favore del sulle aree che ne progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione primaria in atti PG. N /2006 del 09/08/2006, risultano individuate come aree private di uso pubblico, interne alla zona di cui agli artt.39 e 73 delle NTA del vigente PRG, e identificate al catasto del al Foglio 272 con Mappale 376 di are 97.12, confinante con via Anna Frank e residue ragioni delle ditte lottizzanti. L obbligo e l onere della manutenzione ordinaria e straordinaria di dette opere restano a carico delle ditte richiedenti il permesso di costruire e dei loro aventi causa, per una durata illimitata, salvo diversa disposizione dell amministrazione comunale. Tale obbligo perdurerà fino alla eventuale richiesta di cessione delle medesime aree da parte del comune di. In tutti i successivi atti di compravendita, permuta, trasferimento della proprietà a qualunque titolo, dovranno essere trascritte per esteso le clausole relative alla servitù di uso pubblico sulle suddette aree ed opere., vedi nota di trascrizione in allegato 7. Servitù di elettrodotto a favore di, costituita con atto autenticato dal in data 01 marzo 2010, rep. N trascritta a il 03 marzo 2010 all art. 2761, gravante gli immobili di cui alla Particelle 443 e 444 del Foglio 272, vedi nota di trascrizione in allegato 7. Non risultano altre limitazioni se non quelle descritte nei appositi capitoli della relazione. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDU RA Per l elenco delle iscrizioni e pignoramenti gravanti sul bene, aggiornate alla data del 08/07/2015 (vedi allegato 7), da cancellarsi a cura della procedura che di seguito si riassumono: Pagina 76 di 88

70 5.1.8-LOTTO NOVE: DIRITTO DI PRELAZIONE Non si sono ravvisati diritti di prelazione dello Stato LOTTO NOVE: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEI BENI : SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di risolvere il quesito estimativo proposto determinando il più probabile valore di mercato dei beni tenendo conto di tutte le condizioni influenti sul valore dei beni stessi già evidenziate nei precedenti capitoli. Viene tenuto conto di tutti gli elementi che possono influenzare i valori ricercati, nonché delle attuali condizioni del mercato immobiliare, che attraversa un periodo di crisi del settore e mancanza generale di liquidità e che riporta contrattazioni saltuarie con quotazioni talvolta scostanti o inattendibili. La valutazione dei beni è effettuata a corpo e non a misura, anche con attento studio alla compravendita di beni simili nella stessa zona avvenuti in tempi recenti, nonché parametrando le quotazioni dell osservatorio dei valori medi immobiliari tenuto dall Agenzia del Territorio di. Nella definizione dei valori si è tenuto conto dei seguenti fattori: Condizioni intrinseche ed estrinseche dei beni oggetto di stima così come definite nella relazione tecnica estimativa ed esplicitate nelle descrizioni dei beni fatte in precedenza. Le criticissime condizioni generali del mercato immobiliare come prima descritto. VALORE LOTTO NOVE Stima del bene descritto: La valutazione di mercato effettuata a corpo non a misura dei beni così descritti e censiti viene determinata come segue: 2) Porzione di terreno edificabile Tipologia del bene Ubicazione Fg. Mapp Qualità e Classe Dati catastali Superficie(m 2 ) Reddito Deduz ha are ca Dominicale Agrario Euro 6.66 Euro 7.05 Valore della porzione di lotto edificabile - a corpo ,00 Valore complessivo a corpo ,00 Corrispondente a circa 525 /mq Sup.Utile. Pagina 78 di 88

71 La presente valutazione è intesa su terreni posti sul libero mercato: trattandosi di esecuzione forzata priva di garanzie sui vizi, gravata da tempi e modalità che non rendono immediatamente disponibile l immobile, ivi compresi i disagi e le spese per l ultimazione e/o il ripristino ed eventuale regolarizzazione delle opere di urbanizzazione da ultimare, nonché le spese per la verifica ed il collaudo di quelle già realizzate, la valutazione in caso d asta viene ridotta di circa il 25% risultando pertanto come segue: Valore a corpo - base d asta per arrotondamento , LOTTO NOVE: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI Pagina 79 di 88

72 5.1-LOTTO DIECI LOTTO DIECI: DATI CATASTALI IIa - BENI CENSITI AL CATASTO TERRENI (N.C.T.) INTESTATI: Proprietà per ¼ 2. Proprietà per ¼ Proprietà per ¼ Proprietà per ¼ Tipologia del bene Ubicazione Fg. Mapp Qualità e Classe Dati catastali Superficie(m 2 ) Reddito Deduz ha are ca Dominicale Agrario Euro 6.62 Euro LOTTO DIECI: DESCRIZIONE COMMERCIALE Piena proprietà di lotto edificabile, originariamente denominato Lotto 2, sito in Via Curiel a (RE) in località Sabbione, facente parte dell intervento di Progettazione Unitaria Convenzionata (Art NTA) denominato inserito nel previgente PRG (Art. 39). Lotto di mq 754 di superficie catastale con SU (superficie utile) di mq 450 come da Convenzione urbanistica in essere Rep /16856 del 18/06/2007 Notaio Opere di urbanizzazione previste dalla convenzione non ultimate e non collaudate. Libero. Conformità impianti ed Attestato di prestazione energetica non presenti. Fotografie Lotto Edificabile Pagina 80 di 88