TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA FALLIMENTO N.42/2015

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1 MANUELA BOLITI geometra Iscritto al collegio Geometri e Geometri laureati della provincia di Reggio Emilia al n Iscritto all elenco dei Consulenti Tecnici del tribunale di Reggio Emilia al n Via Don Z. Iodi, Reggio Emilia telefono fax cell e.mail bolitimanuela@gmail.com pec manuela.boliti@geopec.it TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA FALLIMENTO N.42/2015 RELAZIONE TECNICO-ESTIMATIVA COMPLESSO ARTIGIANALE A TOANO (RE), LOCALITA CAVOLA, IN VIA ROMA N.9-7 REGGIO EMILIA

2 Sommario 1-PREMESSE E QUESITO ESTIMATIVO TIPOLOGIA DEI BENI OGGETTO DI PERIZIA STIMA DEI BENI IMMOBILI UBICAZIONE DATI CATASTALI DEI BENI COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE DESCRIZIONE DEI BENI CONFORMITA EDILIZIA - URBANISTICA PROVENIENZA E OCCUPAZIONE DEGLI IMMOBILI VINCOLI E ONERI GIURIDICI PLANIMETRIE E FOTOGRAFIE VALORE DEI BENI VALUTAZIONE DEI BENI: SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE STIMA DEI BENI IN UNICO LOTTO DI VENDITA *** NOTE ALLA COMMERCIABILITA DEL BENE NOTE ALLA PERIZIA ALLEGATI... 19

3 1-PREMESSE E QUESITO ESTIMATIVO IL SOGGETTO La società con sede in Toano (RE), via Roma n 9; n., è una società costituita nel ed ha per oggetto sociale e come attività la progettazione, costruzione e manutenzione di opere di edilizia civile, industriale, infrastrutturale e sportiva, la costruzione e posa di pavimentazioni speciali in calcestruzzo, pastine di quarzo, resine, asfalto e qualsiasi altro materiale lo studio, la progettazione, la produzione, la commercializzazione ed il noleggio di macchine specifiche per la costruzione di pavimentazioni in genere, la produzione e la commercializzazione di prodotti per le pavimentazioni in genere. IL FALLIMENTO In data 22/05/2015 è stato dichiarato il fallimento, con sentenza del Tribunale di Reggio Emilia, con n 42/2015 R.G. Il Tribunale di Reggio Emilia, Sezione Fallimentare, ha nominando Giudice Delegato il Dott. Virgilio Notari e Curatore il Dott. Paolo Alberini. Il Curatore ha nominato il sottoscritto perito geometra Manuela Boliti per le operazioni di stima e la valutazione dei beni immobili del fallimento in oggetto. LA PERIZIA DI STIMA In considerazione a tali premesse sono state elaborate le valutazioni contenute nelle perizie. I beni immobili di proprietà della società sono stati suddivisi in singoli lotti per ogni compendio immobiliare individuato per ubicazione, intervento e possibile autonoma commercializzazione, per un totale di N 5 PERIZIE contenenti N 11 LOTTI DI VENDITA. LE OPERAZIONI PRELIMINARI ALLA PRESENTE STIMA Il beni sono stati stato oggetto di sopralluogo in data Sono state effettuate le indagini, le ricerche e gli accertamenti ritenuti necessari alla redazione della perizia procedendo al reperimento dei dati catastali, di provenienza, ipotecari, di gravami trascritti, di occupazione degli immobili, di consistenza superficiaria, di regolarità edilizia e/o urbanistica, è stato eseguito accesso presso gli uffici comunali per la disamina dei progetti e dei documenti di conformità ed infine eseguite le indagini del mercato immobiliare. Pagina 3 di 19

4 2-TIPOLOGIA DEI BENI OGGETTO DI PERIZIA Complesso artigianale a Toano (RE), località Cavola, in via Roma n STIMA DEI BENI IMMOBILI 3.0-UBICAZIONE Zona artigianale via Roma 9-7, località Cavola in comune di TOANO (RE) Pagina 4 di 19

5 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI INTESTATI: proprietà per 1/1 I - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita magazzino Area urbana uffici magazzino Comune di Toano, via Roma n.7, P.T Comune di Toano, via Roma n.7, P.T Comune di Toano, via Roma n.7, P.T Comune di Toano, via Roma n.7, P.T 2 / 176 sub mq C/2 di 1^ classe 298,10 2 / 587 sub / 237 mq Area urbana / 2 / 184 sub 8 18 vani A/10 di U^ classe 2.742,39 2 / 184 sub 9 / D/8 di /^ classe 3.516,60 Area cortiliva e di sedime del mappale 184 mq Non risultano pertinenze comuni individuate agli atti catastali. Il fabbricato al mappale 184 è circondato da area cortiliva di pertinenza. Il fabbricato al mappale 176 è circondato da area cortiliva di pertinenza mappale 587. Confini mappale 176 sub.7 e area mappale 587: nord ragioni mappali 159, est ragioni mappale177, sud restanti ragioni mappale 184, ovest facciata in aderenza al mapp.176 sub Confini mappale 184: nord ragioni mappali , est ragioni mappale 161, sud ragioni mappali , ovest ragioni mappali COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I dati catastali riportati negli schemi sono quelli desunti dalla situazione catastale attuale. Tutte le proprietà risultano individuate nelle planimetrie catastali e risultano correttamente censite in allegato - visure - mappa catastale planimetrie Pagina 5 di 19

6 3.3-DESCRIZIONE DEI BENI F a l l i m e n t o n. 4 2 / COMPLESSO ARTIGIANALE A TOANO (RE), LOCALITA CAVOLA, IN VIA ROMA N LOTTO UNICO Oggetto di stima è il complesso artigianale, sede amministrativa della società, posto in via Roma n.9-7, in località Cavola, Comune di Toano (RE). Il compendio si articola in due corpi di fabbrica indipendenti con accesso diretto dalla strada provinciale n.90 (via Roma). Il principale corpo di fabbrica (mappale 184) risulta essere un capannone ad uso laboratorio-magazino con attigua palazzina uffici. Il magazzino costruito nel 1980 ha una superficie di circa 860 mq con altezza di ml 6,00 sottotrave, ed è composto da due ampi vani ad uso magazzino, servizi igienici e piccolo ripostiglio a piano primo accessibile da scala interna; si tratta di una struttura prefabbricata ad unica campata pilastri di ml 20,00, pilastri prefabbricati dotati di mensole carroponte, copertura a doppia pendenza con cupolini traslucidi, esternamente tamponamenti a pannelli verticali, dotazione impiantistica elettrica e d illuminazione a canalette esterne, portoni carrabili in ferro ad apertura manuale; normale stato di manutenzione. La palazzina uffici è disposta su due piani con uffici, servizi igienici, archivi, sala conferenze e sala riunioni, i vari locali hanno altezze variabili da ml 2,70 a ml 3,00; i piani sono collegati da scala interna e il piano primo risulta raggiungibile dalla zona magazzino con scala interna; si tratta di una struttura di circa 490 mq su due piani in parte costruita in aderenza al capannone ed in parte entrante nella struttura del capannone, realizzata con ottime finiture ed impiantistica, arredata con pareti attrezzate, dotata di impianto di riscaldamento e raffrescamento, impianto elettrico e reti dati; ottimo stato di manutenzione e ristrutturata nel Il complesso insiste su un area recintata di 4.398,00mq, adibita a parcheggio nella parte antistante e a zona di carico e scarico nella zona retrostante, inoltre sotto il piazzale retrostante risulta costruito nel 2005 un parcheggio coperto a piano seminterrato raggiungibile da rampa carrabile; si tratta di una struttura di circa 570 mq realizzata in c.a. conto terra (rilevate copiose infiltrazioni d acqua) sfruttando il declivio naturale dei terreni retrostanti lo stabilimento e coperta con solai tipo predal, dotata di portone d accesso dalla rampa e di portone di comunicazione con il secondo corpo di fabbrica (mappale 176). Pagina 6 di 19

7 La zona cortiliva antistante lo stabilimento è accessibile da via Roma, ha pavimentazione in battuto di cemento, cancello pedonale e carrabile motorizzato e non risulta privatizzata sul lato a sud in confine con restante edificio abitativo, sul lato a ovest l area è transitabile per raggiungere il piazzale retrostante. Completa la zona retrostante a parcheggi coperti un area scoperta a verde in forte declivio verso est. Il secondo corpo di fabbrica (mappale 176 sub 7) è costituito da un magazzino autonomo rispetto allo stabilimento ma costruito nel 1980 in aderenza a fabbricato residenziale di altra proprietà; si tratta di una struttura semplice di circa 160 mq di superficie realizzata in muratura con copertura prefabbricata a travi a doppia pendenza e altezza media interna di 5,50 ml, infissi metallici e impianto elettrico e d illuminazione fuori traccia. Questo magazzino risulta autonomamente accessibile da strada pubblica tramite l area circostante di proprietà di mq 237 (mappale 587) e collegato allo stabilimento dal passaggio carrabile dei parcheggi coperti seminterrati dello stabilimento. Si segnala che si sono rilevate alcune infiltrazioni sulla parte in aderenza a ovest e che nell angolo a nord-est si rilevano tracce di cedimenti strutturali passanti. La zona d ubicazione risulta semicentrale a nord-ovest rispetto al centro di Cavola, collegata dalla viabilità principale del paese SP.90, discretamente servita da infrastrutture e servizi. documentazione fotografica dettagliata al cap.3.7 della presente relazione 3.4- CONFORMITA EDILIZIA - URBANISTICA EDILIZIA Gli edifici in oggetto risulta edificati a seguito dei provvedimenti autorizzativi rilasciati dal Comune di Toano e allegati alla presente relazione: Corpo di fabbrica 1 mappale 184 Concessione edilizia n.94/79 del , per la costruzione di capannone artigianale; Concessione edilizia n.94/81 prot. n.2300/81 del , per la costruzione di fabbricato ad uso mostra ed uffici al servizio del capannone artigianale; Pagina 7 di 19

8 F a l l i m e n t o n. 4 2 / Concessione edilizia n.94/81 prot. n.3307/81 del , per la recinzione di area cortiliva; Concessione edilizia in sanatoria n.47 del , relativo al capannone artigianale; Condono edilizio n.1320/86 del , sanatoria per la costruzione di bagni interni in capannone artigianale e variazione dei prospetti esterni in difformità alla concessione edilizia n.94/79; Concessione edilizia n.62/88 del , per la costruzione di fabbricato ad uso uffici ed abitazione in aderenza al laboratorio artigianale; Concessione edilizia prot.n.47/93 del , per la costruzione di muro di sostegno e recinzione di aree cortilive; Concessione edilizia prot.n.145/91 del , per realizzazione di un portone e finestre esterne in capannone artigianale esistente; Concessione edilizia prot.n.116/92 del , variante alla concessione edilizia n.62/88 del ; Concessione edilizia n.43/97 del , per l ampliamento di uffici privati in capannone artigianale esistente; Concessione edilizia n.130/98 del , per la recinzione dell area cortiliva; Concessione edilizia n.204/01 del , per la ristrutturazione di uffici in capannone artigianale; D.I.A. n.125/2002 con prot. n del , per consolidamento con pali dell area cortiliva e del capannone artigianale con uffici annessi; D.I.A. n.8/04 con prot.n.719 del , per la ristrutturazione di uffici in capannone artigianale; Certificato di collaudo prot. n.760 del ; Certificato di conformità edilizia e agibilità prot. n.3540 del , per la ristrutturazione di uffici in capannone artigianale; D.I.A. n.9/05 con prot.n.0199 del , per la realizzazione di parcheggi; Certificato di conformità Edilizia e Agibilità prot del , per agibilità relativa a modifiche interne e esterne a fabbricato uso artigianale uso uffici; Corpo di fabbrica mappale 176 Concessione edilizia n.153/80 del , per la costruzione di un fabbricato ad uso laboratorio artigianale; Pagina 8 di 19

9 Concessione edilizia di variante n.132/82 prot. n.1345/83, per lavori di variante e cambio di destinazione d uso del fabbricato di cui la concessione edilizia n.153/80; Concessione edilizia di variante n.83/83 prot. n.2450/83, per lavori di variante alla concessione edilizia n.83/83; Concessione edilizia in sanatoria n.58/87 del (non fornita dal Comune ma citata in atto di provenienza). L analisi dello stato dei luoghi ha rilevato una situazione sostanzialmente conforme ai progetti autorizzati e alle attuali planimetrie catastali. Dai documenti reperiti e dalle informazioni assunte presso l ufficio tecnico del Comune di Toano si riporta le seguenti problematiche edilizie: - Il primo corpo di fabbrica (mappale 184) ha ottenuto numerosi provvedimenti autorizzativi conclusi con il Provvedimento autorizzativo unico n.109/04, pratica suap n.cm /04 del , per agibilità relativa a modifiche interne e esterne a fabbricato uso artigianale uso uffici. - Il secondo corpo di fabbrica (mappale 176) a conclusione dei procedimenti autorizzativi ha ottenuto la sanatoria n.58/87 del Non sono state reperite le Certificazioni di conformità impianti degli ambienti suddetti, presenti i certificati di conformità impianti dei soli uffici - Non sono stati reperiti i certificati energetici. in allegato documentazione edilizia reperita con progetti dell immobile URBANISTICA I terreni su cui insiste lo stabilimento risultano classificati secondo lo strumento urbanistico comunale - PRG vigente - in zona Artigianale D1 esistente o di completamento (con Uf=mq/mq 0,45, Hmax=8 ml, Vl=0,4 ml/ml, Q=0,45 mq/mq) ; non risulta edificabilità residua di possibile sfruttamento. in allegato certificato di destinazione urbanistica Pagina 9 di 19

10 3.5-PROVENIENZA E OCCUPAZIONE DEGLI IMMOBILI I beni provengono a per stipula del seguente atto: atto di compravendita Notaio G. Beccari del n. rep /2154, registrato a Reggio E. il al n.7552, a favore della società; atto di compravendita Notaio R. Bertani del n. rep /10046, registrato a Reggio E. il al n.6492, a favore della società; atto di compravendita Notaio G. Beccari del n. rep /23911, registrato a Reggio E. il al n.568, a favore della società; atto di compravendita Notaio G. Beccari del n. rep /36980, registrato a Reggio E. il al n.18312, a favore della società; atto di fusione per incorporazione Notaio G. Beccari del n. rep /43771, fusione mediante incorporazione della società; Mutamento di denominazione con atto a ministero Dr Baja Guarenti Gino del rep registrato a Reggio Emilia il al n.1126, trascritto il n di RP; I beni risultano liberi da contratti e compromessi. 3.6-VINCOLI E ONERI GIURIDICI Dalle ricerche svolte al presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare dell Agenzia del Territorio a carico dell immobile in oggetto risultano le seguenti trascrizioni ipotecarie e/o pregiudizievoli: Ipoteca volontaria del rep.n.4335/2974, iscritta il al n RP e n RG Ipoteca giudiziale del rep.n /2014, iscritta il al n RP e n RG Atto giudiziario sentenza dichiarativa di fallimento del rep. n. 42, trascritto il al n RP Eventuali vincoli trascritti negli atti di provenienza in allegato visure ipotecarie e atti di provenienza Pagina 10 di 19

11 3.7- PLANIMETRIE E FOTOGRAFIE Pagina 11 di 19

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14 CAPANNONE E PALAZZINA UFFICI Pagina 14 di 19

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16 PARCHEGGI COPERTI E RAMPA MAGAZZINO Pagina 16 di 19

17 3.8-VALORE DEI BENI F a l l i m e n t o n. 4 2 / VALUTAZIONE DEI BENI : SCOPO DELLA STIMA E ASPETTO ECONOMICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore dello stesso se posto sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di attribuire al bene un valore desunto dalle superfici calcolate e da un valore unitario a mq di riferimento reperito dal confronto fra i dati del mercato immobiliare e le condizioni intrinseche ed estrinseche del bene stesso. Si procede alla stima con metodologia di valutazione a comparazione con ricerca del dato di mercato (comparabili) e calcolo delle superfici commerciali come sotto dettagliato. Valori di mercato Nello specifico i beni sono inseriti in zona artigianale semicentrale nella località montana di Cavola di Toano, si tratta di un complesso artigianale di medie dimensioni costruito dal 1979 al 1985, completato nel 2005 con la realizzazione del corpo seminterrato a parcheggi e allargato con l acquisizione nel 2006 dell ultimo corpo di fabbrica a magazzino. Il complesso principale è di buona fattura costruttiva e in ottimo stato per l epoca di costruzione, per il magazzino separato e i parcheggi coperti si sono evidenziate alcune problematiche di manutenzione come descritto al capitolo 3.3. Il primo valore di mercato si desume per comparazione ad altri beni con la medesima tipologia e commercializzati di recente nella zona montana e si attesta a euro/mq 250/350,00 per capannoni e euro/mq 400/650 per uffici e servizi attrezzati. Il secondo valore di mercato si desume dai valori OMI pubblicati dall Agenzia delle Entrate I semestre 2017 per Toano zona extraurbana R1 tipologia capannoni tipici in normale stato di conservazione euro/mq 150/220,00, uffici euro/mq 370/530,00. Il valore attribuito e riportato nella seguente tabella di valutazione è stato formulato tenendo in considerazione la media dei valori ricercati ma anche l attuale condizione del complesso in generale ottimo stato di conservazione e dimensioni adeguate per numerose attività commerciali e terziarie. Pagina 17 di 19

18 Superfici 1 Le superfici sono state desunte dai progetti comunali, minimamente verificate e comprendenti le superfici dei locali al lordo delle murature interne ed esterne. STIMA DEI BENI IN UNICO LOTTO DI VENDITA la valutazione di mercato a corpo del bene così descritto e censito viene determinata come segue: COMPLESSO ARTIGIANALE in Via Roma n.9-7, loc. Cavola, Comune di TOANO (RE) livello destinazione superficie mq coeff. sup. comm mq valutazione /mq valutazione 1 piano primo magazzino 845, ,00 2 piano primo ripostiglio 14,00 0,25 3,50 3 piano terra parcheggio coperto 570,00 0,5 285,00 4 piano terra superficie scoperta 2000,00 0,1 200,00 totale superfici magazzini e depositi 1429, ,50 300, ,00 1 piano terra uffici 190, ,00 2 piano primo uffici 300, ,00 totale superfici uffici 490,00 490,00 650, ,00 1 piano terra magazzino 161,00 1,00 161,00 2 piano terra area scoperta 237,00 0,1 23,70 totale superfici magazzino (mapp.176 sub sommano VALORE DI MERCATO A CORPO VALORE BASE D'ASTA 161,00 184,70 220, , , , ,00 VALORE DI MERCATO A CORPO ARROTONDATO EURO ,00 VALORE BASE D'ASTA ARROTONDATO EURO ,00 *** VALORE DI MERCATO DEL BENE euro ,00 VALORE BASE D ASTA euro , NOTE ALLA COMMERCIABILITA DEL BENE I beni come descritti e stimati rappresentano cespiti ordinari e di possibile collocazione sul mercato ma in tempi lunghi di commercializzazione. Si precisa che le valutazioni, ampliamente 1 Superfici calcolate in riferimento al DGR Pagina 18 di 19

19 prudenziali, sono state operate considerando le attuali condizioni del mercato immobiliare e in genere di recessione per le attività produttive e di difficile momento di accesso al credito. Per le condizioni descritte in stima si prevede una commerciabilità del bene non immediata, pertanto in via ulteriormente prudenziale si attribuisce un abbattimento del 25% del valore stimato inteso quale valore di liquidazione per vendite giudiziarie valore base d asta - che favorisca l immissione del bene sul mercato immobiliare in tempi brevi. 4 NOTE ALLA PERIZIA I beni sono stati stimati per la vendita in unico lotto di autonoma commercializzazione ritenendone vantaggioso per la procedura proporre sul mercato entrambi i corpi di fabbrica individuati. La stima di valutazione degli immobili non ha tenuto conto dei gravami finanziari in essere e di eventuali vincoli non evidenziati nella presente perizia; a tal proposito si sono riferiti i maggiori gravami e vincoli già indicati nelle compravendite avvenute nel complesso. La presente perizia è integrata, per la corretta lettura, con gli allegati che rappresentano parte integrante della stessa. 5 ALLEGATI visure - mappa catastale planimetrie documentazione edilizia reperita con progetti dell immobile certificato di destinazione urbanistica visure ipotecarie e atti di provenienza Reggio Emilia, li L esperto estimatore geom. BOLITI MANUELA Pagina 19 di 19