TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA

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1 MANUELA BOLITI geometra Iscritto al collegio Geometri e Geometri laureati della provincia di Reggio Emilia al n Iscritto all elenco dei Consulenti Tecnici del tribunale di Reggio Emilia al n Via Don Z. Iodi, Reggio Emilia telefono fax cell e.mail bolitimanuela@gmail.com pec manuela.boliti@geopec.it TRIBUNALE DI REGGIO EMILIA Ufficio Esecuzioni immobiliari Esecuzione immobiliare 251/ /2016 Giudice delegato: Dott.ssa Camilla Sommariva Esecuzione promossa da: contro:..... RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA Esperto designato: geom. BOLITI MANUELA LOTTO 1 UNICO Via G. Garlassi n.55, località Rivalta Comune di REGGIO EMILIA (RE)

2 0-SOMMARIO 0-SOMMARIO RIASSUNTO E DATI GENERALI COMUNICAZIONI DATI CATASTALI DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE DESCRIZIONE DEI BENI LOTTI DI VENDITA LOTTO LOTTO 1: DATI CATASTALI LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE LOTTO 1: REGOLARITA EDILIZIA LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE LOTTO 1: VINCOLI E ONERI GIURIDICI LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE LOTTO 1: VALORE DEL BENE LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI LOTTO 1: FOTOGRAFIE E PLANIMETRIE STATO CIVILE DEL DEBITORE ALTRE NOTIZIE ELENCO DEGLI ALLEGATI Esperto no minato: Geometra Manuela Boliti Pagina 2 di 17

3 1-RIASSUNTO E DATI GENERALI PROCEDURA N 251/ /2016 Esecutati: Procedente:... Data comunicazione incarico: Scadenza di consegna della relazione presso la Cancelleria Esecuzioni: Udienza: ore 10,30 Data trascrizione primo pignoramento 1 : BANCO POPOLARE SOC.COOP. Data trascrizione secondo pignoramento 2 : UNICREDIT LEASING SPA Diritto pignorato: 1 PIGNORAMENTO quota intera di piena proprietà 2 PIGNORAMENTO quota di ½ piena proprietà 2-COMUNICAZIONI L esperto ha provveduto ad informare le parti interessate o gli avvocati da esse nominati tramite raccomandata A/R e/o posta certificata della nomina e dell inizio delle operazioni peritali, in particolare sono stati avvertiti: L inizio delle operazioni peritali, come da comunicazioni, è avvenuto in data , si è provveduto alle ricerche documentali (ricerche catastali e ipotecarie, richiesta atto di provenienza, richiesta accesso atti edilizi, ricerche anagrafiche). 1 atto di pignoramento agli atti della procedura 2 atto di pignoramento agli atti della procedura Pagina 3 di 17

4 Il sopraluogo presso l immobile in esecuzione è avvenuto il 12 gennaio 2018 alle ore 14,30, dove è stato possibile visionare il bene in oggetto ed eseguire il rilievo fotografico e metrico. Il sopralluogo è avvenuto congiuntamente ed in accordo con IVG custode nominato. La presente relazione verrà depositata agli atti del PCT, consegna in copia presso l Associazione Notarile del Tribunale di Reggio Emilia e IVG, inoltro copia agli avvocati procedenti ed intervenuti e invio copia agli esecutati. Pagina 4 di 17

5 3-DATI CATASTALI 3.1-DATI CATASTALI DEI BENI COME RISULTANTI DALL ATTO DI PIGNORAMENTO INTESTATO: Ia - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria 3 e classe Rendita alloggio Comune di Reggio Emilia, via G. Garlassi, p.t 234 / 433 sub / 8,5 vani A/2 di /^ classe / autorimessa Comune di Reggio Emilia, via G. Garlassi, p.s / 442 sub 5 13 mq C/6 di /^ classe / 3.2-DATI CATASTALI DEI BENI COME REALMENTE RISULTANTI ALLA DATA DELLA PERIZIA INTESTATO:... IIa - BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita alloggio Comune di Reggio Emilia, via Glauco Garlassi, p.t-1-s ,5 vani 206 mq A/2 di 2^ classe 724,33 autorimessa Comune di Reggio Emilia, via Glauco Garlassi, p.s sub 5 13 mq 14 mq C/6 di 6^ classe 53,71 3 Definizioni del DPR 23/03/1998 n. 138 A1: abitazione di tipo signorile A/2: abitazioni di tipo civile A/3: abitazioni di tipo economico A/4: abitazioni di tipo popolare A/5: abitazioni di tipo ultrapopolare A/6: Abitazioni di tipo rurale A/7: abitazioni in villini A/8: abitazioni in ville A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10: uffici e studi privati A/11: abitazioni o alloggi tipici dei luoghi. B/1: collegi e convitti, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2: case di cura e ospedali B/3: prigioni e riformatori B/4: uffici pubblici B/5: scuole, laboratori scientifici B/6: biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9 B/7: cappelle ed oratori non destinati all esercizio pubblico del culto B/8: magazzini sotterranei per depositi di derrate C/1: negozi e botteghe C/2: magazzini e locali di deposito C/3: laboratori per arti e mestieri C/4: fabbricati e locali per esercizi sportivi C/5: stabilimenti balneari e di acque curative C/6: stalle, scuderie, rimesse, autorimesse C/7: tettoie chiuse o aperte Pagina 5 di 17

6 3.3-COMMENTI ALLA SITUAZIONE CATASTALE I dati catastali riportati nello schema Ia sono quelli desunti dall atto di pignoramento mentre quelli dello schema IIa sono quelli della situazione catastale attuale. Tutte le proprietà risultano regolarmente censite e vi è piena corrispondenza tra i beni pignorati e quelli accatastati. La consistenza effettiva dell unità immobiliare visionata corrisponde alle planimetrie catastali depositate presso l Agenzia del Territorio, non risulta però rappresentata l area cortiliva di proprietà. Risulta non attestabile la conformità catastale di cui al D.L. 78/2010 art.19 comma DESCRIZIONE DEI BENI VILLETTA A SCHIERA E AUTORIMESSA IN VIA G. GARLASSI N.55, LOCALITÀ RIVALTA IN COMUNE DI REGGIO EMILIA. Il bene visitato risulta essere una villetta a schiera e un autorimessa siti in via G. Garlassi n.55, località Rivalta, in Comune di Reggio Emilia. Si tratta della piena proprietà di villetta a schiera posta nel quartiere di edilizia convenzionata della frazione di Rivalta, composta a piano interrato da tre vani ad uso servizi utilizzati a cantina, taverna, lavanderia e un bagno, a piano terra da soggiorno, pranzo, cucina, bagno, ripostiglio, piccola loggia, portico d ingresso e portico sul retro, a piano primo da tre camere da letto ed un bagno; i tre piano sono collegati tra loro da scala interna. La villetta risulta accessibile dalle due piccole aree cortilive di proprietà. L edificio è stato costruito nel 79, le condizione generali risultano modeste con struttura portante in cemento armato e muratura, solai laterocementizi, copertura a doppia falda inclinata, tamponamenti in pannelli prefabbricati. I locali citati a piano terra e primo sono tutti abitabili con altezza di ml 2,80, i locali a piano interrato hanno un altezza di ml 2,40 (ridotto a 2,33 per la sovrapposizione di pavimentazione). Le finiture interne dell alloggio risultano in modesto stato di manutenzione, con pavimenti e rivestimenti in ceramica (alcuni rinnovati), scala in marmo, finestre in metallo colorato con vetro semplice e oscuramento con tapparelle di plastica, porte in legno, e intonaci civili tinteggiati. Nell alloggio si sono rilevate zone d infiltrazione d acqua dalla copertura (in corso di riparazione a cura e spese del condominio), muffe e crepe alle pareti. L impiantistica interna all alloggio risulta risalente all epoca di costruzione; l impianto elettrico è sottotraccia, il riscaldamento è autonomo con caldaia a gas metano, in parte con termosifoni a colonne e in parte con ventilconvettori; l impianto idrico è sottotraccia con allacciamento autonomo; predisposizione di impianto di condizionamento nelle camere da letto; risulta l allacciamento autonomo a gas e luce. Le aree cortilive esclusive di circa 55 mq complessivi, poste sul lato est e ovest, risultano recintate con zone a giardino o pavimentate e accessibili da due cancelli pedonali. L autorimessa, per un posto auto è a piano interrato in parcheggio edificato in comparto adiacente alle villette a schiera, altezza di ml 2,50, portone in metallo, ambiente non suddiviso sul lato a nord dall adiacente autorimessa, ed è accessibile dalla corsia comune, con sovrastante lastrico adibito a parcheggi del comparto. La zona residenziale risulta semicentrale a sud-ovest rispetto al centro di Reggio Emilia, zona residenziale ben servita e collegata da viabilità e servizi commerciali e residenziali. La superficie commerciale è composta dalla superficie dell alloggio di mq 142, il 40% della superficie dei portici di mq 19, il 40% della superficie della loggia di mq 1,70, il 60% della superficie dei locali a servizio finita al civile a piano interrato di mq 71; il 10% dell area Pagina 6 di 17

7 esterna di proprietà di circa mq 55; la risultante superficie commerciale dell unità immobiliare sopra descritta risulta per arrotondamento di circa 198 mq 4. La superficie commerciale dell autorimessa è di 14 mq. 5-LOTTI DI VENDITA La presenza di una unità immobiliare non comodamente divisibile prevede la vendita in un unico lotto comprendente villetta a schiera e autorimessa. 5.1-LOTTO LOTTO 1: DATI CATASTALI BENI CENSITI AL CATASTO FABBRICATI (C.F.) INTESTATO: Tipologia del bene Ubicazione Fg. Zona cens. Mappale e subalterno Dati catastali Consistenza e superficie Categoria e classe Rendita alloggio Comune di Reggio Emilia, via Glauco Garlassi, p.t-1-s ,5 vani 206 mq A/2 di 2^ classe 724,33 autorimessa Comune di Reggio Emilia, via Glauco Garlassi, p.s sub 5 13 mq 14 mq C/6 di 6^ classe 53,71 Pertinenze abitazione : area di sedime e cortiliva ENTE URBANO mappale 433 mq 145 Pertinenze comuni dell abitazione: Si richiama integralmente il regolamento riguardante il complesso ad uso abitazione in Rivalta di Reggio Emilia composto di 2 interventi denominati Complesso Edil13 (All.6.1 della presente perizia). Pertinenze comuni dell autorimessa: vengono individuate sulle schede catastali, in assenza dell elaborato planimetrico e risultano essere il corridoio comune e la rampa di accesso. Si richiama integralmente il 4 La superficie commerciale dell immobile è formata dalle seguenti voci: intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità 40% delle logge e/o verande coperte aventi superficie fino a 10 mq (20% per la parte eccedente i 10 mq) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi superficie fino a 10 mq (15% per la parte eccedente i 10 mq) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm % di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm. 200 l area cortiliva esclusiva viene valutata nella sua superficie o nella percentuale dal 5 al 10% l area cortiliva comune viene sempre considerata compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie le autorimesse e i posti auto vengono stimati a corpo Pagina 7 di 17

8 regolamento riguardante il complesso ad uso abitazione in Rivalta di Reggio Emilia composto di 2 interventi denominati Complesso Edil13 (All.6.1 della presente perizia). Confini mappale 433: Nord mappale 434, sud mappale 432, est via Glauco Garlassi e ovest mappale 481; Confini autorimessa: Nord e sud altre ragioni, est terrapieno, ovest corridoio comune; LOTTO 1: DESCRIZIONE COMMERCIALE In Comune di Reggio Emilia, località Rivalta, via G. Garlassi n.55, piena proprietà di villetta a schiera e autorimessa, l abitazione è composta a piano interrato da tre vani ad uso servizi e un bagno, a piano terra da soggiorno, pranzo, cucina, bagno, ripostiglio, piccola loggia e porticati d ingresso, a piano primo da tre camere da letto ed un bagno, area cortiliva e giardino sui due lati; superficie commerciale dell alloggio e pertinenze circa 198 mq; in modesto stato di manutenzione per l epoca di costruzione 1979; l autorimessa per un posto auto è a piano interrato in complesso adiacente; libero a decreto di trasferimento LOTTO 1: REGOLARITA EDILIZIA Il bene risulta edificato a seguito dei provvedimenti autorizzativi rilasciati dal Comune di Reggio Emilia e allegati alla presente relazione, si tratta dell intervento Complesso edil13 nel PP Comparto A convenzionato (art.7-8 L.10/77) lotto C: Concessione edilizia n.13608/77 del , per nuova costruzione di 12 case a schiera; Variante n.11806/79 del ; Autorizzazione di abitabilità n.20680/79 del ; Concessione n.25579/81 del , per suddivisione di autorimesse collettive in garage singoli; DIA n.5274/2005 presentata il per opere pertinenziali (tettoie) CIL n del per manutenzione straordinaria alla copertura con rimozione amianto, istallazione nuovo manto in lamiera grecata tipo sandwich, completamento lattonerie e linea vita certificata. Si precisa che agli atti edilizi del non sono state reperite le tavole grafiche di costruzione delle autorimesse interrate, risultano però indicate nella Concessione del 1982 per la suddivisione in garage singoli; al proposito si segnala che in detta Concessione viene indicata la parete di suddivisione delle autorimesse non presente sul posto. Non sono stati reperiti i certificati di conformità degli impianti (norma l.46/90 DM 37/08). Dalle ricerche svolte presso il Servizio Reginale EREnergia si rileva l assenza del certificato energetico dell alloggio LOTTO 1: EVENTUALI OPERE DI RIPRISTINO Prevista la realizzazione a carico dell acquirente della parete di divisione dell autorimessa come autorizzata nel Il costo della regolarizzazione è stimato in euro 1.000,00. Pagina 8 di 17

9 5.1.5-LOTTO 1: COSTI DI REGOLARIZZAZIONE Prevista la regolarizzazione catastale a carico dell acquirente di cui al capitolo 3.3 della presente perizia. Il costo della regolarizzazione è stimato in euro 1.000,00 per spese tecniche e diritti catastali di aggiornamento della planimetria catastale della villetta LOTTO 1: OCCUPAZIONE DELL IMMOBILE L immobile è attualmente occupato dagli esecutati, Libero a decreto di trasferimento LOTTO 1: VINCOLI E ONERI GIURIDICI VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELL ACQU IRENTE Non risultano domande giudiziali trascritte riferibili all immobile in esecuzione. Non risultano atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura. Risulta citata e richiamata nell atto di compravendita la CONVENZIONE del rep.9641/2733 Notaio B. Catalini allegato A dell atto n.15829/544 registrato il n.2330, trascritto il n.3041 R.P.(in allegati All.3.1). Si precisa che la convenzione aveva durata di anni 30, pertanto il prezzo di vendita convenzionato di cui all art.10 è svincolato. Risulta citato e richiamato nell atto di compravendita il regolamento riguardante il complesso ad uso abitazione in Rivalta di Reggio Emilia composto di 2 interventi denominati Complesso Edil13 (All.6.1 della presente perizia), riguardante l individuazione delle parti comuni del complesso e i regolamenti di gestione. All atto di separazione coniugale, di cui al capitolo 6 della presente perizia, la casa coniugale è stata assegnata alla sig.ra Paterlini Silvia (esecutata). Non risultano altre limitazioni se non quelle descritte negli appositi capitoli della relazione e/o citate nell atto di provenienza a ministero Notaio Dott. Lea Maria Dolores Scafa del rep. n.15999/549. VINCOLI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDU RA Per l elenco delle iscrizioni, e pignoramenti gravanti sul bene, da cancellarsi a cura della procedura, si prende nota del Certificato sostitutivo ai sensi dell art.567 del C.P.C allegato alla procedura, qui verificate ed aggiornate al , risulta variato, che di seguito si riassumono e si allegano: Pagina 9 di 17

10 LOTTO 1: DIRITTO DI PRELAZIONE Non si sono individuati diritti di prelazione LOTTO 1: VALORE DEL BENE VALUTAZIONE DEI BENI: SCOPO DELLA ST IMA E ASPETTO ECONOM ICO CHE LA RISOLVE Il quesito posto all esperto richiede una stima volta a determinare il valore commerciale del bene, finalizzata ad un congruo valore degli stessi se posti sul libero mercato. L esperto, visto lo scopo della stima, ritiene di attribuire al bene un valore desunto dalle superfici calcolate e da un valore unitario a mq di riferimento reperito dal confronto fra i dati del mercato immobiliare e le condizioni intrinseche ed estrinseche del bene stesso. Il bene oggetto di stima risulta essere una villetta a schiera in modesto stato di manutenzione e autorimessa in corpo separato, costruiti nel 1979 nel quartiere di edilizia convenzionata di Villa Rivalta, zona centrale della frazione ben collegata da viabilità e servizi commerciali e residenziali. Il mercato immobiliare della zona d ubicazione del bene riporta di valori unitari su immobili ordinari di nuova edificazione di /mq /2.000,00, il fabbricato in oggetto è stato costruito a fine anni 70, pertanto la vetustà minima applicabile è di circa il 30% che riporta il valore attuale unitario a circa /mq 1.200/1.300,00, riferibile ad alloggio in buono stato di manutenzione; le condizioni descritte riportano di un immobile in modesto stato di manutenzione. Come seconda analisi di mercato si rilevano i prezzi statistici desunti dagli osservatori immobiliari ufficiali (OMI) che attribuiscono alla zona semicentrale, per abitazioni di tipo civili in normale stato di conservazione, un valore variabile di /mq 1.100/1.650,00, e per box in normale stato di conservazione un valore variabile di /mq 520/730,00. Infine, date le caratteristiche intrinseche del bene come illustrate, alloggio in modesto stato di manutenzione di discrete dimensione, considerate anche le attuali condizioni di recessione del mercato immobiliare in genere e il rallentamento delle compravendite, si attribuisce un valore unitario prudenziale di /mq 1.000,00 per l alloggio comprensivo del valore della proporzionale quota sulle parti comuni e /mq. 450,00 per l autorimessa interrata in corpo separato. Le superfici sono state dedotte dalle planimetrie progettuali e catastali, a campione verificate in loco e riportate in tabella con i corrispondenti coefficienti di ragguaglio delle superfici accessorie (vedi nota 3), la superficie commerciale complessiva risulta di mq 198 (congrua con la superficie catastale). Pagina 10 di 17

11 VALORE LOTTO 1 Stima del bene descritto: la valutazione di mercato a corpo dell immobile così descritto e censito viene determinata come segue: villetta a schiera e autorimessa in Via G. Garlassi n.55, località Rivalta, Comune di REGGIO EMILIA (RE) livello destinazione superficie mq coeff. sup. comm mq valutazione /mq valutazione 1 piano interrato cantina 71,00 60% 42,60 2 piano terra appartamento 71,00 100% 71,00 2 piano terra portici 19,00 40% 7,60 3 piano terra loggia 1,70 40% 0,68 4 piano primo appartamento 71,00 100% 71,00 5 area giardino 55,00 10% 5,50 totale superfici 198, , ,00 1 piano interrato autorimessa 14,00 100% 14,00 450, ,00 sommano VALORE DI MERCATO A CORPO VALORE BASE D'ASTA VALORE DI MERCATO A CORPO ARROTONDATO EURO ,00 VALORE BASE D'ASTA ARROTONDATO EURO , , , ,00 La presente valutazione è intesa su immobile disponibile posto sul libero mercato: trattandosi di esecuzione forzata priva di garanzie sui vizi, gravata da tempi e modalità disposte dalla procedura, considerando il valore di pronto realizzo, la valutazione in caso d asta viene ridotta di circa il 20% risultando pertanto come indicato in tabella. Il valore finale del bene necessita di decurtazioni per spese condominiali insolute e per le spese di regolarizzazione edilizia/catastale, pertanto il valore finale di base d asta è il seguente: valore a corpo base d asta ,00 decurtazioni Spese condominiali medie due annualità CIRCA ,00 Spese di regolarizzazione catastale e ripristini CIRCA ,00 valore finale del bene base d asta - a corpo ,00 In applicazione al comma 2 dell art. 571 c.p.c., si determina: valore minimo dell offerta - a corpo ,00 Stima commerciale della sola quota: Non necessaria: il primo pignoramento relativo alla presente Esecuzione ha colpito l intera proprietà del bene. Pagina 11 di 17

12 LOTTO 1: ATTI DI PROVENIENZA DEI BENI I beni di cui al lotto 1 hanno la seguente provenienza che di seguito si riassume: per acquisto della piena ed intera proprietà, con atto di compravendita Notaio Dott. Lea Maria Dolores Scafa del rep. n.15999/549, registrato a Reggio Emilia il al n.3625, trascritto a Reggio E. il al n.5406/4234; in allegati LOTTO 1: FOTOGRAFIE E PLANIMETRIE ESTERNO FABBRICATO INTERNO ALLOGGIO Pagina 12 di 17

13 AUTORIMESSA Pagina 13 di 17

14 PIANTE (piante illustrative fuori scala, vedi in allegati i progetti edilizi) PIANO INTERRATO Pagina 14 di 17

15 PIANO RIALZATO PIANO PRIMO Pagina 15 di 17

16 PIANO INTERRATO AUTORIMESSA 6 STATO CIVILE DEL DEBITORE Dal certificato rilasciato dai Servizi Demografici del Comune ALTRE NOTIZIE DATI SUL CONDOMINIO L alloggio è inserito in fabbricato condominiale denominato Condominio Edil 13 gestito dallo studio di amministrazione Studio Bonazzi Renato; dai dati forniti e allegati risulta che la villetta fa parte di un complesso di n.37 case a schiera e n.40 garage, con suddivisione delle spese in parti uguali: Spese condominiali insolute.1.377,00; Spese condominiali ordinarie medie annue risultanti circa.550,00; Risulta regolamento condominiale vincolante richiamato nell atto di acquisto, regolamento riguardante il complesso ad uso abitazione in Rivalta di Reggio Emilia composto di 2 interventi denominati Complesso Edil13 (All.6.1 della presente perizia) Pagina 16 di 17

17 Da comunicazione dell amministrazione risultano in fase di completamento le opere di manutenzione straordinaria alla copertura delle case a schiera e di recente realizzata l impermeabilizzazione della copertura delle autorimesse. Niente altro da comunicare. 8 ELENCO DEGLI ALLEGATI All.1 documentazioni catastali visure, planimetria, mappa, elaborato planimetrico All.2 visure ipotecarie aggiornate All.3 atto di provenienza All.3.1 convenzione All.4 certificati anagrafici All.5 verifiche edilizie All.6 gestione condominiale All.6.1 regolamento condominiale ALLEGATI A-B-C-D Reggio Emilia, li' L esperto estimatore designato geom. BOLITI MANUELA Pagina 17 di 17