TRIBUNALE DI SASSARI

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1 STUDIO TECNICO Geometra STEFANO SOLINAS Via Nizza n. 3 Sassari : Tel. 079/ / stefanosolin@fiscali.it G.I. Dr. Maria Grixoni R.E. n. 50/2011 TRIBUNALE DI SASSARI CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO IMMOBILE POSTO IN COMUNE DI PORTO TORRES VIA FONTANA VECCHIA PROCEDIMENTO ESECUTIVO PROMOSSA DA: Banca di Credito Sardo Avv. Giovanni Adriano Contro INCARICO UDIENZA DEL 4/10/2011 SOPRALLUOGO: 16/01/2012 RINVIO UDIENZA AL 15/03/2012 Il Consulente Tecnico d Ufficio Geom. Stefano Solinas

2 TRIBUNALE DI SASSARI : SEZIONE CIVILE Esecuzione Immobiliare n 50/2011 Banca di Credito Sardo Contro ************************************************************************************************* Il sottoscritto Geom. Stefano Solinas iscritto all Albo dei Geometri della Provincia di Sassari al n d ordine e a quello dei Consulenti Tecnici d Ufficio del Tribunale di Sassari, Sez. Civile, con studio in Sassari, Via Nizza n. 3, è comparso nell udienza del 04/10/2011 dinanzi al Giudice Dr. Maria Grixoni che in detta udienza affidava i seguenti quesiti: Quesito 1- identificazione del bene - Iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento (07/03/2011), nel periodo compreso tra il 08/02/1992 a tutto il 08/02/2012. Osservazioni: La documentazione risulta completa. - Sono state acquisite ed allegate alla presente, le planimetrie catastali e le visure catastali del bene oltre alla ispezione ipotecaria dal 08/02/1992 a tutto il 08/02/2012. Elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli. TRASCRIZIONI L immobile è pervenuto ai sig.ri per atto di compravendita del 25/07/1994 rep dal Notaio Vincenzo Lojacono in Sassari, trascritto il 29/07/1994 reg. part reg. gen Pignoramento immobiliare emesso in data 07/02/2011 rep. n. 41 Tribu-

3 nale di Sassari, trascritto in data 07/03/2011 registro particolare n. 2256, registro generale n Quesito 2 - descrizione del bene; Premessa: il sottoscritto ha effettuato sopralluogo presso l immobile oggetto di pignoramento in data 16/01/2012 alle ore L immobile è costituito da un appartamento sito al piano secondo di uno stabile di civile abitazione, ubicato in Comune di Porto Torres (SS) via Fontana Vecchia n. 22/a. La zona risulta essere periferica, sufficientemente servita di infrastrutture e servizi quali, attività commerciali, artigianali, negozi, scuole uffici, ed in prossimità della stazione ferroviaria dell abitato. L accesso avviene direttamente dalla via Fontana Vecchia, tramite il vano scala e l ascensore condominiale, più precisamente; il secondo portoncino a sinistra per chi arriva dalle scale e il portoncino posto di fronte per chi giunge dall ascensore. L affaccio avviene solo su cortile interno. Internamente è composto da; ingresso/disimpegno, sala, angolo cottura, due camere, bagno, oltre a due balconi. Struttura realizzata in; - cemento armato con murature di tamponamento e mattoni forati in laterizio sp. cm 8, solai piani in latero-cemento. Al momento del sopralluogo l appartamento si trovava nelle seguenti condizioni conservative e con le seguenti finiture: - Portoncino di ingresso blindato, porte interne in legno tamburato, pavimenti e rivestimenti in ceramica. - Bagno: sanitari costituiti da vasca da bagno, lavabo, bidet e water. - Impianto elettrico serie bticino dotato di placche e interruttori;

4 - Riscaldamento autonomo a gas con elementi radianti in ghisa; - Infissi (finestre) in legno, vetrocamera supportati da avvolgibili in pvc; - Intonaco interno al civile e tinteggiatura per interni di varie colorazioni; Il balcone con accesso diretto dalla sala è stato chiuso, con struttura precaria costituita da telaio in alluminio e vetro. Dati di consistenza; - superficie coperta appartamento mq superficie balconi (n. 2) mq Quesito 3: comparazione tra i dati attuali e pignoramento: I dati riportati nel pignoramento corrispondono a quelli risultanti dalla documentazione ed allo stato dei luoghi e consentono l'univoca individuazione del bene. Quesito 4: Accatastamento; L appartamento risulta censito nel NCEU del predetto Comune censuario, al foglio 4 particella 800 sub. 7. Quesito 5: destinazione urbanistica (utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale); Strumento urbanistico vigente PRG. Immobile ricadente in zona omogenea B1 residenziale di completamento (vedi stralcio prg allegato). Quesito 6: conformità alla normativa- sanabilità: Lo scrivente ha reperito dall ufficio tecnico del comune di Porto Torres, copia della Concessione Edilizia (n del 22/11/1990), stralcio da elaborato di progetto (pianta piano secondo) oltre a certificato di abitabilità (n del 03/01/1997). Dal confronto degli elaborati progettuali con lo stato dei luoghi, si sono

5 verificate le seguenti difformità; 1) chiusura di un balcone (veranda) mediante la realizzazione di una struttura precaria costituita da telaio in alluminio e vetro (foto 10). 2) diversa distribuzione interna con il diverso posizionamento della muratura tra sala e cucinino e del disimpegno (più stretto) con camera e bagno. Per quanto concerne la sanabilità delle difformità riscontrate, lo scrivente lo ritiene possibile per il punto 2, presentando richiesta di accertamento di conformità per le opere diversamente realizzate, le quali non hanno comportato aumenti di superfici e volumi. Mentre per quanto attiene il punto 2 (chiusura di un balcone) esso comporta un aumento della volumetria e di superficie, pertanto si consiglia la rimozione. Tali interventi sono soggetti a richiesta di concessione o autorizzazione comunale, ed eventuale modifica delle tabelle millesimali, comportando ulteriori spese. La planimetria catastale trova corrispondenza con lo stato attuale dei luoghi. Quesito 7: divisione in lotti: La vendita dovrà essere fatta a lotto unico in quanto l immobile per come è costituito e articolato (un solo bagno) non è facilmente divisibile, e oltretutto una ulteriore divisione porterebbe solo ad una diminuzione di valore nonché aggravio di spese. LOTTO DI VENDITA: Lotto unico; appartamento sito al piano secondo, composto da vani 4,5 e censito nel NCEU del Comune di Porto Torres al foglio 4 particella 800 sub 7 Cat. A/3 Classe 2, rendita 336,99 con ingresso diretto dalla via Fontana Vecchia civico 22/a.

6 Quesito 8: divisibilità in natura: L unità immobiliare pignorata per l intero, non è divisibile per l attuale struttura e conformazione, inoltre una eventuale divisione comporterebbe maggiore aggravio di spesa nonché un ulteriore diminuzione di valore. Quesito 9: stato del bene: L immobile al momento del sopralluogo risultava occupato dai sig.ri, proprietari entrambi per la quota di ½ ciascuno. Quesito 10: regime vincolistico: Non esiste alcuno dei vincoli previsti dal presente quesito. Quesito 11: determinazione del valore: Lo scrivente ha ritenuto opportuno ricorrere nella valutazione dell immobile, al metodo di stima sintetico-comparativa, riferendosi ai prezzi unitari di mercato (calcolati sul metro quadro di superficie) e alle contrattazioni dettate dal libero mercato immobiliare del luogo. Il suddetto metodo è da ritenersi dal sottoscritto il più idoneo, in quanto riferito a compravendite certe nello stesso periodo a quelle della presente stima, ciò ha permesso di avere reali dati su cui basare l effettivo valore di mercato, non prendendo in considerazione prezzi in eccesso o in ribasso ma attenendosi ai prezzi medi delle trattative. - Stima dell appartamento: Previa comparazione con immobili similari a quello oggetto del pignoramento, considerata la posizione periferica, in cui è inserito, premesso ciò, il prezzo si fissa in /mq 1.600,00 per la superficie coperta e 480,00 al mq per i balconi. Moltiplicando i suddetti prezzi per le superfici, otteniamo il seguente valore;

7 Abitazione: mq 76,80 x /mq 1.600,00 = ,00 Balconi: mq 9,20 x /mq 480,00 = 4.416,00 Totale Valore ,00 VALORE FINALE DI STIMA e PREZZO BASE DI VENDITA ,00 (diconsi euro centoventisettemiladuecentonovantasei/00). Il sottoscritto attesta di avere adempiuto fedelmente all'incarico affidatogli e che quanto sopra riportato risponde a verità, e resta a disposizione per eventuali chiarimenti e/o integrazioni. Sassari 09/02/2012 Allegati: Elaborato fotografico; Visure Catastali e visure conservatoria RR.II Planimetria Catastale; Copia elaborati di progetto e C.E. Copia certificato di abitabilità Stralcio PRG e foto aerea IL CTU (Geom. Stefano Solinas) V E R B A L E : L anno 2012 (duemiladodici) addì del mese di, dinanzi al Cancelliere del Tribunale Civile di Sassari, sez. esecuzioni immobiliari è personalmente comparso il Geom. Stefano Solinas, il quale dichiara di voler depositare come in effetti fa, col presente atto, la CTU relativa alla Esecuzione Immobiliare RE n. 50/2011 e relativi allegati. Il Geometra Stefano Solinas dichiara di confermare il tutto in ogni sua parte. Del che è verbale. Letto, confermato e sottoscritto. IL CANCELLIERE IL PERITO

8 ELABORATO FOTOGRAFICO Foto 1 Prospetto su via Bonaria 27/f Ingresso. Foto 2 prospetto Il Consulente Tecnico d Ufficio Geom. Stefano Solinas

9 Foto 8 bagno Foto 9 terrazzo su cortile interno Il Consulente Tecnico d Ufficio Geom. Stefano Solinas

10 Foto 10 terrazzo su cortile interno (veranda) Foto 11 affaccio (veduta) dell appartamento, su cortile interno. Si precisa che l appartamento si affaccia esclusivamente sul cortile interno. Il Consulente Tecnico d Ufficio Geom. Stefano Solinas

11 COMUNE DI _--'-p-'l!.nlr"-l-'trlnl-u.tj11f<lll-"!f<t-'->.l. --t _ r 'I Marca da. I i Bollo I I I I L._._._ i. _. _J PROVINCIA DI _",,;:c!j:j: I\~ C:C;;UI\~lD>..J..' T -+_ ---e---..c......,_....c..!', ;. ~c,-;;;;a;::.;;,:;::s:;t;;::'~:.::,c.:;:~':;:".';:;:f;;;~;;:;,';:::;;;;';:'" :.~:'if~.;;:;;;;;;;;;;~;,~c,..,,;::..-, ;:-,..'.' ""....","'.~;~~~~: ~~~ ~=~:~C:Elf?;:'Ì1rF_Tè]\']; Ei29:J~~.t:JIEa;j~rbìlrilt~:i::: : Nè)c:~lJ66;' ::; -.~,~,..~.~......_:._:._..~,..-:: -.;:.-;:.:~::-~~~~f~?ì~?~~~~~~ff>::::~~--:;;>.::;~,-'" "', -.' IL SINDACO Vista la domanda presentata da...!t-=ec!..èm~a~t~ic~a..!..._-"'s'_!.._'_r~."-.1.'--_+- _ in data _~2...,8_'_- '"0""'8_-.L.19.LM9...6L-- prot.n ~ojce Vfis~àlen.: residente in...u:i.sn!..::lssar.ì.; --+ _ via l e Dante n. 69,int :l=-_ telefono n nella sua qualità di proprietario. 't. Vista la documentazione probante depositata dal richiedente agli atti del Comune, la quale costituisce parte integrante e sostenziale del presente atto e che qui si intende integra mente richiamata. '-=:- AUTORIZZA con decorrenza inunediata l'abitabilità della seguente opera sita in via _---'F--=o~n'_"t=a"-'-n=a_V_' 'e"_'c=_=c:..:..h=i_=a ----_+-=s=--. n. c~., interno n. _=..!.../_= località di seguito descritta:.~.:.-. A.I - TIPOLOGIA 1=~=~~~a=w~gfJ~ 2 D casa rurale A.2 - INTERVENTO TOTALE A.3 INTERVENTO PARZIALE 3 CXJ intero edificio D costruito 5 D ristrutturato 6 O restaurato 7 b parte di edificio 8 O ampliato 9 D sopraelevato ~o O ristrutturato ~l D restaurato ~ ~ _L ~--

12 14 KJ Foglio n [J Mappale n (J Superficie mq [J Subalterni nn. 1 I D Residenziale 19 (] Mista D Altro (specificare): t :.';. DIMENSIONI (da indicare solo per gli interi edifici) 21 Superficie utile mq Superficie non residenziale mq Volume fuori terra mc Volume compreso l'interrato me Superficie coperta mq. 500 UNITÀ IMMOBILIARI 26 Appartamenti n Negozi n. 4 VANI 31 Vani utili n. _---'.7...,.6' Vani acces orino Vani catast li n. 86 Diritti vers ti come da ricevuta postale n0265 del di f == AREE ESTE NE 34 Area di pe tinenza mq Uffici n. --//-- FI 29 Laboratori n. ==//== 35 Giardino 36 ri mq mq. --1/=- 30 Altro (specificare) Con es cl us ione de 11 e can- 37 n. _-< mq. ----<:2_9u.2 tine e soffitte oggetto di condono edili-.,.,-- n. 38 Aree pavi entate mq. ~4:r...5.LloOL-_ ZlO. Dalla Sede Municipale, li 03 Ggnna io 1997

13 AlI. 3 COMUNE DI P.ORTO. TO~S. PROVINCIA DI S.A$.S.A.R.I,:. Pratica Edilizia N :n.4j... CONCESSIONE EDILI la N....TL.4.:t.... IL SINDACO - Vista la domanda di concessione in data =3.!::::J...Q::::.:q:~~.Q......!.?.Q.~... reiati va aila esecuzione di..; Jnt.~p.Y..~P.:t.Q!:~.!?J.g.~P.:;?:.i..~lg.~ çq t.+.:y.;?:.!.qng gj g].,l.~ ~.....nj!j gj, ç.;i,,::::....y.;i,j.~ gj?j.t.;;;;?;jqp.:~ ~.!~,t.t..;i,..y.;i,.t..àç.qmmg+.:.ç.i;;;li. in territorio di questo Comune Y..!.9,...f.QP,t.@.9, y..~.ç.çh.!.g;,... su area distinta in catasto (località)... al Foglio 9. Mapp ::: ::: Particella ; C.T.. N.C.E.U.) ::..- Visti i disegni di progetto allegati alla domanda. a firma del.j...~ J~.h......;i"P.:QG.." a......a.o.j.: ; - Vista la relaztone-parere dell'ufficio Tecnico Comunale; - Visti i pareri dell'ufficiale Sanitario e della Commissione Edili ia Comunale. collegialmente espressi nella seduta del?9.::::q.~::::j...~.~.q verbale n JV.~.Q ; - Visto. - Visti i regolamenti comunali di edilizia. igiene e polizia urbana i vigore; - Viste le leggi n. 1150; n. 765 e le successive odificazioni e integrazioni; - Vista l'a l'egge n. 10; - Vista la legge n. 47 e successive modificazioni e int - Vista la legge reg n. 23 e successive modificazioni integrazioni; - Accertata, sulla base della documentazione in atti. la sussisten a di legittimo titolo ad ottenere il rilascio della concessione da parte del richiedente; Preso atto della conformità degli atti progettuali allo strumento urbanistico vigente; CONCEDE al richiedente nominato in premessa di eseguire i lavori e l'e oper di cui in narrativa. salvi e riservati i diritti di terzi, sotto l'osservanza delle vigenti disposizioni in mate ia di edilizia, di igiene e dl polizia locale, 'in conformità del progetto approvato ohe si alle ga come parte integrante,e sostanziale della presente concessione. secondo le migliori norme dell'arte, affinchè l'opera ~.esca solida, igienica, decorosa 'e atta alla sua destinazione. tanto per i materiali usati quan to per il siste a costruttivo adottato. E' fatto obbl+qo al concessionario del rispetto e adempimento delle prescrizioni generali e particolari. e.....

14 ... PRESCRIZIONI PARTICOLARI DA OSSER ARE A) Contributi per il rilascio della concessione (Art. 3 legge n. 10) 1) CONTRIBUTO COMMISURATO ALL'INCIDENZA DELLE OPERE DI URBANIZZAZIONE: f: di..~.l:l.:i. ~.:l:...?'q%....l..~.??"~.q44.~.?qq...)...~..?t.é:rt;q... y.~;r.~.i3:tq...j.p...g9,t~...q ::::-... l::::~.q ç.l.q...i.l...:e.g,nç9. gj...sfjr..g~gna Ag..?:I:.Q ~~.. :f.>.~.~<?r.:~~.~..~...:r,.~..~~.iil.~~g:z:.~...~... l3..1:;~t.~...g;a.r.:.@.t:i:.1:;~...ç.9.p:...p.9...j.;?;.:z:.~.f.:i:.g~.j4. ~.9..~.!9,.n~.9.QajA/Q007..~.~~p.~!.?:.:t:~... :i.n...cj.:9.::t:~.9.~::::!j:::.~9....ç.<?g.j:.~~.~?:qr;r.@. J.\.~.~.:t:.çQ.M~JQ..J ~.~~q. ~y.~n.t.~..j?ç9,q..~n;?.;9,q.9.::::l1-91~.ç.l.q l..'..ag~ngj,a 6..Qe. di Sg,s.sar.:L. 2) CONTRIBUTO A PERCENTUALE SUL COSTO DI COSTRUZIONE: f: di cuì, il 50%...(... ;:.~.?.9..!.? ~..!.?. Q... )...~... f'?.t.?..t.9....y.~;r.??t.9... t.p. g?t.?...qe.:::-jj::::~.q....ç.i.9...~..l....~mç j...~~.g~gp..~...ag~p:.?,:.t.~...?j.q d:i: P9..r;:.t.9. 'f.q;r.~.~.~ ~.?.:r.im.@.~.n?.g, ~ t.?t.g ga.r.g,nt.i.t.g, ç.q p9.li.g.?g, f.i.q~j.y ~.9.;r.i.g, n~..9.q.a/..ai.qqq7...stip.yig,t.?...in...qg,t.?...q9.:::-1.l:::-.9q...j:;.9.n....l.h...~~... z..u..rjg.o...as.s..l. U.M.Z.l'O'N.l. ~.' e.q a.y.e.nt..e. ~.ç.a.ge.nza..q.9.::::lj.:::.9.1.,.çj9. 1..~.Age.n.2;ia 608..di.s.as.s.ar..i ) GARANZIA: B) Obblighi diversi: Le opere di urbanizzazione primaria mancanti o non previste nei programmi comunal i di attuazione per il trlenrrlo in corso, debbono essere realizzate a cura -e spese - el concessionario a scomputo degli Dalla Residenza Municipale, li 2L.N.a:v.embr.e "iii!!!!;o,. Il sottoscritto concessionario si obbiiqa pres-ente concessione edilizia. le prescrizioni Data del ritiro Addì, 2 2 fi.gv.; t~~.o. IL CONCESSIONARIO ~! (,.I f \ { \J I\W~ ~~CW... ~ ~. N.B. - Qualora nel corso della rea.jizzazione delle opere o comunque di lavori c'p'evi e successivi vengano in luce documenti e beni culturali soggetti alla tutela della legge , n e suclessive rnodìttche, dovranno e:,ssc;re ;isl?et-